I-                   Une enquête « éclaire »

Comme nous vous l’avions annoncé, nous avons décidé de revenir sur les prix abusifs et les pratiques illégales repérés chez de nombreux syndics à l’occasion des ventes de lots de copropriété.

Rappelons que les syndics exigent très souvent, à l’occasion de ces ventes, des honoraires tant de la part du vendeur que de la part de l’acheteur.

Suite à une première enquête éclaire portant sur une centaine de contrats de syndics récents transmis par nos adhérents, nous sommes en mesure de dresser un tableau très affligeant de la situation, tableau qui va justifier, évidemment, des réactions et actions de notre part.

1-     Des honoraires nombreux et proprement abusifs

 

a)     Honoraires de mutation

Sans même parler des aspects « illégaux » que nous verrons plus loin, les résultats concernant les honoraires perçus au titre des seuls « frais de mutation » laissent pantois.

Lorsque l’on additionne les frais de base demandés au vendeur et à l’acquéreur, nous obtenons les résultats suivants :

 

                           de 200 à 300 euros……………….22 % des contrats

                          de 300 à 400 euros………………13,6 %

                          de 400 à 500 euros………………40,9 %

                          plus de 500 euros…………………22,7 %

 

Ces frais recouvrent les honoraires de réponses au questionnaire des notaires (état daté plus réponse aux questions concernant l’immeuble).

Ainsi près des deux tiers des syndics prélèvent-ils - pour répondre à un questionnaire du notaire qui requiert une heure de travail - plus de 400 euros, soit de deux à trois fois le montant annuel de gestion d’un lot !

Même si l’on considère que le taux moyen d’un responsable chez un syndic s’élève entre 80 à 130 euros TTC, cela représente trois à CINQ heures de travail. Du pur délire.

Mais ce n’est pas tout.

b)    Les autres honoraires

On est, en effet, ébahi de constater - sur notre échantillon - que 36 % des syndics réclament des honoraires dit de « frais de tenu de compte (vendeur) » (situés entre 100 et 150 euros).

Enfin près de 23 % applique EN PLUS des frais à l’acquéreur (entre 40 et 60 euros) pour diverses raisons (frais d’ouverture de fichier ; présentation du carnet d’entretien, etc). On arrive ainsi à des honoraires cumulés qui peuvent dépasser 800 euros TTC pour UNE seule vente. HUIT CENT EUROS, 5.300 francs !

2-     Des honoraires par ailleurs en très grande partie illégaux

Rappelons que la loi du 13 juillet 2006 qui a modifié l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

-          la perception d’honoraires privatifs, MAIS uniquement pour établissement de « l’état daté » (situation financière du vendeur) ;

-          la perception d’honoraires auprès du SEUL vendeur.

En conséquence est illégale :

-          la perception d’honoraires qui concerne le reste du questionnaire du notaire (ce qui n’est pas « l’état daté ») ;

-          la perception d’honoraires auprès des acquéreurs.

Or, que révèle notre enquête à ce sujet ? ceci :

a-     en l’état actuel des contrats qui sont adressés aux copropriétaires, AUCUN ne répond aux exigences de la loi E.N.L., les syndics continuant à facturer des « honoraires de mutation » qui concerne la TOTALITÉ de la réponse au questionnaire du notaire et non le seul état daté ;

b-     par ailleurs 64 % des syndics appliquent des honoraires aux acquéreurs, ce qui est - là aussi - totalement illégal.

 

II-                Le problème des frais d’établissement du « questionnaire du notaire » hors « état daté »

 

La loi E.N.L. du 13 juillet 2006 qui a modifié sur ce point (à la demande des syndics) l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, précise donc que le syndic ne peut imputer que les frais d’état daté et qu’il ne peut le faire qu’auprès du vendeur.

« Oui mais, diront les syndics, l’état daté ne représente qu’une partie du questionnaire du notaire ; qui va payer l’établissement du reste ? La Copropriété ? Ce ne serait pas juste ».

Nous sommes d’accord. Ce ne doit pas être la copropriété, mais cela ne doit pas être non plus le vendeur ni l’acheteur : « Alors, qui ? ».

C’est simple, il suffit de se rappeler que le notaire est DÉJÁ payé pour cela. Si le notaire estime qu’il doit s’adresser au syndic pour obtenir les renseignements nécessaires à la vente, il doit :

1)     demander les renseignements au syndic (libre d’ailleurs de les fournir ou non) ;

2)     régler directement le syndic en utilisant pour cela ses propres honoraires de vente…

En fait ce qu’on oublie, aujourd’hui, c’est que lorsque le syndic demande illégalement au vendeur des honoraires pour réponse au questionnaire du notaire, c’est une façon de faire payer une deuxième fois le vendeur :

-          une fois au notaire ;

-          une fois au syndic.