Monsieur le Ministre, ouvrez les yeux, la réalité de l’application de l’avis du CNC est édifiante : entorses, dénaturations, tromperies, dérives en tout genre…

I-                   Les constats faits par l’ARC depuis avril 2008

En avril 2008 nous organisions un Colloque au Sénat pour faire un premier bilan de l’application de l’avis du CNC (Conseil National de la Consommation) sur les contrats de syndic.

 

Ce bilan - qui a donné lieu à un rapport de cinquante pages disponible sur notre site Internet (voir http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0408/ABUSN1359.pdf  ) - était non seulement plutôt négatif mais aussi pessimiste.

Six mois ont de nouveau passé et le bilan que nous dressons aujourd’hui est identique, voire encore plus négatif et il apparaît clairement que les syndics - dans leur grande majorité et même s’ils donnent souvent l’impression de respecter l’avis du CNC - contournent cet avis sur de nombreux points et parfois l’essentiel, comme on va le voir de façon concrète.

Par ailleurs et comme nous avons pu le constater rapidement, cet avis se révèle très insuffisant pour préserver réellement les intérêts des copropriétaires. Nous devons donc aller plus loin.

 

II-                Retour sur l’esprit de l’avis du CNC et les objectifs poursuivis par le conseil

Pour pouvoir faire un bilan correct de l’application de l’avis du CNC il faut en premier lieu revenir sur les objectifs poursuivis par le CNC.

Partant du constat que les syndics facturaient - en plus des honoraires de base - de plus en plus d’honoraires particuliers qui rendaient opaques et trompeuses leurs proposition d’honoraires de gestion, le CNC a souhaité institué des règles permettant aux copropriétaires :

a)     de savoir précisément et A PRIORI ce qu’un syndic allait réellement leur coûter sur UN an pour assurer la gestion courante de leur copropriété ;

b)     de pouvoir ainsi faire simplement jouer la concurrence entre les syndics pressentis pour gérer leur copropriété.

Pour cela, l’avis du CNC a :

-          d’un côté établi une liste de tâches de gestion courante obligatoires faisant l’objet des honoraires de base ;

-          d’autre part souhaité que toutes les tâches et frais courants et prévisibles soient également intégrés dans les honoraires de base.

Par là, le CNC entendait prohiber les frais facturés par les syndics en plus des honoraires de base et concernant des tâches ou engagements financiers prévisibles.

III-              Le bilan que nous faisons est simple et tient en trois séries de constats

Nous allons dans le présent article montrer ce qui suit :

Ø      Les syndics ont bien repris, en général, une partie des tâches de gestion courante faisant l’objet de la liste établie par le CNC MAIS ont ,le plus souvent, écarté telle ou telle tâche (parfois importante) voire plusieurs tâches qui sont donc facturées en plus des honoraires de base.

Ø      Plus grave : comme la suppression pure et simple d’une tâche courante peut finir par être visible, de nombreux syndics ont mis au point une autre stratégie : modifier partiellement le libellé des tâches de gestion courante listées par le CNC ou imposer une lecture restrictive afin de réduire l’amplitude de ces tâches et pouvoir continuer à facturer une partie de ces tâches en gestion particulière.

Ø      Les syndics ont, par ailleurs, mis au point de nouveaux honoraires particuliers en partie contraires à l’esprit et à la lettre de l’avis du CNC en partie abusifs et qui ont pour conséquence de restaurer une tarification supplémentaire souvent injustifiée et importante.

Rentrons dans le détail de ces constats.

 

IV-            Sur quoi et comment les syndics contournent en partie la liste des tâches de gestion courante du CNC 

• Les syndics et la liste des tâches de gestion courante obligatoire : un apparent respect…

-          Le premier constat que nous faisons est que beaucoup de syndics ont effectivement intégré dans leurs tâches de gestion courante une partie parfois importante des tâches obligatoires de base dont la liste a été établie par le CNC.

• Mais beaucoup d’ « entorses »

-          Le deuxième constat est que cet apparent respect n’empêche pas à peu près tous les syndics d’écarter ou une plusieurs tâches de cette liste ou de dénaturer ces tâches, et de continuer à les facturer tout ou partie en prestations particulières.

-          En effet, lorsqu’on ne se contente pas d’une vue aérienne des contrats, mais qu’on les analyse à la loupe, y compris les « contrats-cadres » proposés par les syndics appartenant à la FNAIM, on s’aperçoit que - la plupart du temps, nous disons bien la plupart du temps - le respect apparemment intégral de la liste du CNC cache un contournement sur certains points, parfois importants.

Nous allons voir précisément :

A)    quels sont les points sur lequel il y a souvent contournement ;

B)    surtout quelles sont les différentes méthodes employées par les syndics pour opérer ces contournements, parfois de façon très subtile.

Certains syndics enlèvent une tâche, d’autres deux ou trois, d’autres quatre ou cinq. Voici à titre d’exemple les tâches les plus souvent « écartées » :

1.      Tenue de l’assemblée générale annuelle et du conseil syndical la précédant

La tenue de l’assemblée générale annuelle et celle du conseil syndical précédent cette assemblée générale devaient être intégrées dans les honoraires de base, le niveau de ces honoraires tenant compte, naturellement, des pratiques et honoraires propres à chaque copropriété.

Ceci était un point fort de la négociation du CNC, car les frais supplémentaires de tenue de ces réunions sont souvent importants. D’où la nécessité de les intégrer dans les honoraires de base.

Or, de très nombreux syndics ont - depuis la publication de l’avis du CNC - volontairement écarté cette disposition et continuent donc à facturer les assemblées générales annuelles (y compris aux heures ouvrables) EN PLUS et, pour un montant souvent élevé.

La même pratique est constatée concernant la tenue de la réunion du conseil syndical préalable à l’assemblée générale annuelle.

Ces syndics répondent que l’accord du CNC était imprécis sur ce point. Ceci est tout à fait inexact : l’accord était précis et la FNAIM l’a d’ailleurs confirmé, sans parvenir à être entendue de ses adhérents...

Le refus d’intégrer les frais de tenue d’assemblée générale annuelle dans les honoraires de base est, de toute façon, contraire à l’esprit de l’avis tel que nous l’avons rappelé plus haut.

2.      Gestion des « comptages »

Alors que le CNC avait prévu que, en cas de compteurs individuels en place lors de la prise de mandat du syndic, le syndic devait assurer la répartition des consommations (réelles ou forfaitaires) dans le cadre de la mission courante, de nombreux syndics ont restreint la notion « d’imputation des comptages » et continuent à prévoir des honoraires particuliers pour l’application des forfaits, donc pour la tâche de « gestion des comptages ».

3.      Gestion des travaux du budget prévisionnel

Alors que le CNC a prévu que toute la gestion des petits et moyens travaux inclus dans le budget prévisionnel était du ressort de la gestion courante, des syndics continuent à appliquer des seuils, ce qui leur permet de facturer des honoraires pour ces travaux dès lors que ceux-ci dépassent 500 ou  1 000 euros ! D’autres ont une approche restrictive de la « gestion » de ces travaux (et excluent, par exemple, la négociation et la mise en concurrence…). Là encore l’avis est contourné.

4.      Etablissement des payes et gestion du personnel

Certaines tâches liées à la gestion du personnel et incluse dans la gestion courante sont toujours facturées en plus par de nombreux syndics. Exemple :

o       établissement et mise à jour du DUER  (Document Unique d’Evaluation des Risques) ;

o       remplacement pendant les congés.

Certains syndics vont jusqu’à prévoir l’externalisation aux frais de la copropriété de l’établissement des feuilles de paie sans qu’il soit possible de leur opposer l’avis, texte non opposable.

5.      Gestion des diagnostics et contrôles obligatoires

De nombreux syndics continuent à facturer la commande et le paiement (ils appellent cela « suivi ») des contrôles et diagnostics obligatoires.

6.      Transmission des dossiers ou archives

Là encore, cette prestation continue à être prévue, malgré l’avis du CNC.

Certains prévoyant même, aux frais de la copropriété une transmission par huissier au nouveau syndic en cas de difficultés ou de refus des pièces. Le syndic sera seul juge des difficultés !

7. Négociation des contrats d’assurance hors l’assurance multirisque

Sur ce point aussi, de nombreux syndics écartent la nouvelle clause qui englobe TOUS les contrats d’assurance. Ainsi, ils peuvent continuer à facturer en plus la « négociation » et la signature d’un contrat d’assurance dommage-ouvrage, alors que cela devait être inclus en gestion courante.

À côté de la suppression pure et simple de telle ou telle tâche obligatoire de gestion courante, comme nous l’avons vu au point A, nombreux sont les syndics qui ont mis en place des moyens plus ou moins habiles pour non pas forcément supprimer les tâches (cela se voit) mais modifier légèrement le texte de l’avis de façon à réduire la portée ou l’amplitude des tâches courantes concernées et donc continuer à pouvoir facturer des prestations particulières en plus.

Voici quelques-un de ces moyens, dont certains sont de véritables « ruses » et sont caractéristiques de manœuvre de tromperie et de toute façon de manœuvre de contournement.

1. Suppression de certaines parties de phrases voire d’un mot concernant une tâche courante et la dénaturant partiellement

Il s’agit-là d’un moyen simple mais très efficace.

Exemple : dans la clause : « Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires », le mot « négociation » aura disparu.

Conséquence : en cas de mise en concurrence, le syndic pourra ainsi facturer valablement des honoraires !

2. Réécriture d’une clause la rendant limitée et permettant de facturer des honoraires en plus

Il s’agit d’une variante du point précédent.

● Exemple : la clause concernant la gestion des travaux courants est rognée :

·        le texte du CNC parle de : « Gestion des travaux d’entretien et de maintenance ». Le libellé négocié au CNC était très large, volontairement ;

·        or, on arrive, dans certains contrats, à des libellés très restrictifs. Exemple : « Le syndic assure la passation et la gestion des ordres de service pour les travaux d’entretien et de maintenance ».

3. Reprise d’une clause de l’avis mais interprétation et application restrictive de cette clause induisant un maintien de la facturation en gestion particulière

On l’a vu plus haut déjà avec la clause concernant « l’imputation des consommations en cas de compteur d’eau ». De nombreux syndics font une interprétation restrictive de cette clause pourtant claire et peuvent ainsi continuer à facturer des honoraires supplémentaires. Divers autres exemples ont pu être repérés.

● Exemple : la « gestion des diagnostics et dossiers obligatoires » est prévue dans la liste des tâches courantes par le CNC ; ce libellé concerne TOUTES les obligations prévues par les textes.

Cela n’empêche pas de nombreux syndics de prévoir une autre ligne en prestations supplémentaires, libellée ainsi :

«  Gestion des vérifications périodiques : sécurité incendie, DTA, IGH, ERP, etc. ».

Or, ces contrôles sont évidemment compris dans la clause du CNC concernant la tâche de gestion obligatoire.

● Autre exemple : la liste du CNC intègre en gestion courante la transmission des archives au successeur. Certains syndics vont donc introduire une distinction entre archives papier et archives « numérisées » ; les archives « papier » seront remises gratuitement, mais pas les archives numérisées. IL fallait y penser.

● Autre exemple : la prise en charge de la copropriété, y compris la reprise comptable, sera prévue en gestion courante, mais des frais de « reprise » des écritures sont prévus pour les comptes non approuvés ou en cas de « difficultés ». Là encore de quelles difficultés s’agit-il ?

● Autre exemple : le syndic mettra « gestion du DUER » au lieu de « établissement du DUER et de sa mise à jour » (texte du CNC) et pourra donc, ainsi, facturer la mise à jour du DUER.

Or quand un syndic n’est pas réélu en cours d’année, les écritures de l’exercice en cours sont forcément reprises par le successeur… etc.

      Après la suppression des tâches de gestion courante, voici donc la « limitation » de ces tâches, destinée uniquement à maintenir - à leur propos - des honoraires supplémentaires.

 

Dernier moyen utilisé pour contourner l’avis : le dédoublement pur et simple, dédoublement appliqué parfois à la limite de l’honnêteté.

1. Dédoublement de la prestation sous deux libellés

● Voilà un exemple de « ruse » relevé fréquemment : le syndic va mettre en gestion courante la tâche : « déclaration de sinistre » mais va mettre aussi en gestion particulière : « ouverture d’un dossier sinistre »…

Or, comment peut-il y avoir « déclaration » sans « ouverture » de dossier ?

De même (technique de dédoublement) on va avoir d’un côté :

« remise du dossier à l’huissier et à l’avocat », 

et ailleurs :

« ouverture d’un dossier contentieux ».

Il s’agit de la MEME chose, mais qui sera facturée DEUX fois.

2. Plus fort encore : le maintien en gestion particulière d’une tâche pourtant prévue en gestion courante

Voici deux cas pour illustrer ce moyen qui s’apparente aussi à la tromperie.

● Exemple : le syndic inclura bien en gestion courante la disposition suivante :

·        « gestion des remplacements ». 

Mais, en gestion particulière on découvrira :

·        « établissement du contrat du remplaçant » ! 

Il suffira au syndic de dire que la « gestion » des remplacements n’inclut pas l’établissement du contrat. 

● Autre exemple : on aura d’un côté : « négociation des contrats d’assurance » concernant la copropriété et de l’autre (en gestion particulière) : « signature de la police dommage-ouvrage », etc.

V- L’invention de nouvelles prestations supplémentaires et de nouveaux « frais » forfaitaires pourtant entièrement prévisibles : une explosion tarifaire

Non contents de « contourner » et de dénaturer la liste intégrale du CNC comme on l’a vu, les syndics dans leur grande majorité ont imaginé de nouvelles prestations particulières qui ont pour but d’entraîner une nouvelle dérive tarifaire. 

Le premier problème est que ces prestations nouvelles sont toutes entièrement prévisibles et auraient donc dues être intégrées dans les honoraires  de « gestion courante ».

Le deuxième problème est que ces prestations sont facturées à un prix prohibitif parfois, rendant illusoire la prévisibilité et la comparabilité recherchées par le CNC. Certains syndics arrivent ainsi - avec les seuls forfaits - à facturer en plus 50 à 70 % des honoraires de base. 

1.      Forfaits « administratifs »

Fleurissent actuellement des forfaits nouveaux à 25 € par lot voire plus et par an pour : fax, télécopie, photocopies hors convocation d’assemblée générale, etc.

Fleurissent également des frais administratifs aux frais réels, sans aucune précision ! Sachant que certains vont jusqu’à facturer les enveloppes, et l’achat de leurs registres, on peut aisément imaginer les abus qui peuvent en découler

2.      Services 24 h/24

Le syndic se contente de négocier avec une centrale d’appel la possibilité pour ses copropriétaires de la contacter 24 h/24.

Voilà soi-disant un « nouveau service » et encore 8 € ou 10 € par lot bien facilement gagnés…

3.      Consultation des comptes par Internet facturée à tous (même ceux qui ne peuvent ou ne veulent pas le faire…)

Il s’agit là encore d’une « nouvelle » et bien rémunératrice tarification, au demeurant illégale puisqu’elle s’impose à tous les copropriétaires, même ceux qui n’ont pas accès à Internet.

Facturation également des frais informatiques et d’émission de comptes aux débours réels !!

4.      Vote électronique en assemblée générale

Votre syndic utilise un système de vote électronique ? Là encore apprêtez-vous à payer cher ce « service ».

5.      Frais liés au recueil des attestations pour TVA à 5,5 %

Les frais - prélevés par FONCIA sur TOUS ses immeubles par exemple - sont non seulement forfaitaires donc prévisibles mais abusifs.

6.      Frais d’archivage : alors que le CNC a rappelé que l’archivage devait se faire sous la responsabilité du syndic, on repère :

·        soit des forfaits « archivage » facturés en plus (cette facturation étant entièrement prévisible elle devrait être intégrée dans la gestion courante) ;

·        soit une « externalisation » aux frais des copropriétaires totalement contraire à la lettre et à l’esprit de l’avis du CNC. Ainsi le groupe TAGERIM a-t-il introduit cette disposition hallucinante dans son nouveau contrat : 

« Conservation des archives « dormantes » dans la limite des obligations légales, étant précisé que le syndic a confié la gestion des archives à un professionnel dont la prestation est directement facturée au syndicat des copropriétaires, et ce conformément à la Recommandation numéro 20 de la Commission Relative à la Copropriété ».

VI-      Nouvelles prestations particulières non forfaitaires et abusives

Enfin on se doit de noter l’apparition de nouvelles prestations particulières assez critiquables et lourdes d’abus, sans doute destinées, là aussi, à compenser les quelques tâches intégrées en gestion courante. Voilà comment récupérer deux fois ce que les syndics ont accordé une fois.

Prenons quelques exemples :

1. Préparation des assemblées générales

Le syndic a-t-il passé du temps pour préparer une question concernant l’assemblée générale ?

Il va désormais facturer ce temps. Cela donne ce genre de clauses qui ouvrent la porte à tous les abus :

« Travaux préparatoires au vote d’une résolution qui nécessite des recherches ; études et analyses ». Bonjour l’arbitraire.

2. Gestion des « urgences »

Encore une nouveauté. Un problème « urgent » ( ?) intervient dans la copropriété ; le syndic va facturer son intervention « en urgence ».

3. Nouveaux honoraires concernant les gros travaux

Même en matière de gros travaux, les syndics innovent et rajoutent des honoraires.

Exemple : « Avant-projet, consultation des entreprises et présentation au conseil syndical : le syndic percevra 2,392 % des devis sur le montant TTC des devis » et cela, même si l’assemblée générale ne vote aucun travaux, l’avant projet est fantaisiste et que les devis sont hors de prix….

4. Facturation intégrale de « toute heure commencée »

Votre syndic reste 1 heure ¼ chez vous ; il facturera 2 heures. Pourquoi se gêner ?

Certains facturent en sus le temps de trajet aller et retour au cabinet.

Ceci montre à quel point les syndics sont doués pour facturer des tâches inexistantes ou incontrôlables. Désormais ce sont des bouts d’heures fantômes qui le seront, là aussi en toute illégalité.

Conclusion générale

On le constate : non seulement l’avis du CNC est d’ores et déjà « contourné » largement mais ses objectifs sont parfois totalement détournés, il n’y a :

- ni respect de la liste des tâches obligatoires ;

- ni respect de la définition des tâches ;

- ni transparence ;

- ni prévisibilité.

Et encore nous n’avons pas parlé des 20 % des syndics qui ne font même pas semblant de respecter cet avis.

Résumons-nous :

1. Le premier constat est que la liste des tâches de gestion courante établie par le CNC n’est qu’imparfaitement respectée et que les copropriétaires ne disposent d’aucun moyen pour contraindre leur syndic à le faire, si ce n’est une négociation aléatoire et souvent épuisante, y compris avec des syndics « FNAIM » ne voulant même pas proposer le contrat-cadre établi par leur fédération (d’ailleurs AUCUN des gros syndics adhérents à la FNAIM ou à la CNAB n’a repris ce contrat-cadre). 

Ø                 Seul un arrêté empêchera les syndics de rejeter ce qui les gêne.

2. Le deuxième constat est que les syndics utilisent de nombreux moyens pour introduire des restrictions ou exclusions. Ces moyens sont parfois très subtils et expliquent d’ailleurs que de nombreux contournements de l’avis aient échappé à la vigilance de l’Administration. 

Face à ces pratiques, les copropriétaires n’ont aucun moyen d’obliger les syndics à respecter vraiment l’avis. Les syndics sont déjà bien « bons » de ne pas rejeter l’avis en masse, nous dit-on !

Ø                  Là encore, seul un arrêté clair, suffisamment précis et détaillé empêchera les syndics d’utiliser les interprétations restrictives des tâches de gestion courante qui se multiplient (et qui s’apparentent souvent à des tricheries ou tromperies).

3. Le troisième constat est que les syndics appliquent de plus en plus - au-delà des honoraires de gestion courante - des honoraires forfaitaires par lot concernant des tâches ou frais entièrement prévisibles a priori. 

Ø                  Ici aussi seul un arrêté pourra obliger les syndics à présenter des honoraires de base intégrant ces forfaits et donc à respecter l’esprit de l’AVIS du CNC. 

4. Le quatrième constat est que  les syndics ont d’ores et déjà compensés l’intégration (partielle) de certaines tâches en gestion courante  par la mise au point de nouvelles pseudo tâches donnant lieu à de nouveaux et très réels honoraires supplémentaires.

Ø      Seul un arrêté clair permettra de préciser ce qui peut être facturer EN PLUS pour éviter l’invention perpétuelle d’honoraires supplémentaires et donc empêcher que les syndics reprennent deux fois d’une main ce qu’ils ont été obligé de consentir une fois de l’autre.

Proposant un contrat minimaliste, certains n’hésitent pas à préciser que la liste des tâches déterminées dans le contrat n’est pas exhaustive et que toutes prestations supplémentaires non listées seront facturées en plus.

Si certains, par facilité, préfèrent dire : « Difficile de se battre contre ces millions de petits coups de canif ; difficile de supporter cette guérilla tarifaire perpétuelle et usante » et s’ils préfèrent baisser les bras, ce n’est pas notre cas.

Nous ne laisserons pas s’installer l’illusion que l’avis du CNC que nous avons mis neuf mois à négocier, est respecté par les syndics et nous allons faire en sorte que l’esprit de cet avis passe dans un arrêté ou mieux un décret qui nous permettra – enfin – d’obtenir des syndics qu’ils respectent leurs engagements et leurs clients.

La liste des tâches de gestion courante devra être plus précise, mais également détaillée, afin qu’il n’y ait plus d’ambiguïté quant à leur interprétation. Il ne faut plus qu’il soit possible aux syndics de contourner ces prescriptions.

Cet arrêté ou décret doit permettre de verrouiller une bonne foi pour toutes, les tâches devant être incluses dans la gestion courante, mais éviter également une dérive sur les prestations particulières et les frais privatifs !

Point par point les tâches devront être reprises, voire étendues afin que l’imagination débordante des syndics en ce domaine soit canalisée.