Dans le cadre d’une tribune libre que l’on peut découvrir sur le site Internet UNIVERSIMMO, un grand banquier - Bernard Terrasse, Directeur du Département des Professions Immobilières de la BRED, Banque Populaire, banque propriétaire, par ailleurs, du groupe FONCIA - confirme ce que nous ne cessons de dire depuis des années :  le système de garantie des syndics professionnels est une vaste plaisanterie.

Plus grave : ce banquier - dont nous allons citer les propos - explique en quelques phrases :

a)     que les garants échappent FACILEMENT à leurs obligations (ce que nous ne cessons de dire) ;

b)     qu’en conséquence, le système de garantie ne coûte pas cher au garant (et même presque rien) ;

c)     que les « mauvais » garants le savent et qu’ils n’hésitent donc pas à vendre bon marché leur garantie en « fer blanc » à des syndics douteux qui, sans cela, ne pourraient pas exercer.

En deux mots, non seulement le système de garantie ne joue pas en cas de faillite mais ce système de « fausse garantie » explique la prolifération d’abord de mauvais garants (voir les articles sur le site de l’ARC consacrés à la LLOYD’S-SEGAP, par exemple), ensuite de mauvais syndics.

Voici les extraits de la tribune libre de Bernard Terrasse, tirés du site Internet UNIVERSIMMO :

« Il faut faciliter la mise en œuvre de la garantie financière par ses bénéficiaires finaux en cas de non représentation des fonds par un professionnel défaillant. En effet, pour que cette garantie soit opérante, la créance de la copropriété, (…), doit être certaine liquide et  exigible. Dès lors que le créancier n'a pu faire expertiser et juger que le professionnel lui doit une certaine somme, le garant n'est pas obligé légalement de rembourser les fonds.

Comme chaque syndicat de copropriété, propriétaire ou locataire  (…) n'a pas le plus souvent les ressources nécessaires pour mener individuellement une procédure judiciaire à l'encontre des garants, il se retrouve donc contraint d'abandonner le recouvrement de ses fonds.

De ce fait, malgré un nombre de défaillances, peu élevé, mais néanmoins non négligeable, les montants des sinistres pour lesquels les garants sont réellement appelés sont très inférieurs aux sinistres réels. Ainsi pour les garants concernés, le coût de ces sinistres est très faible. En l'état l'activité de délivrance de garanties financières, au titre de la Loi Hoguet, peut être une activité rentable.

Cette situation s'est amplifiée avec l'évolution de la réglementation bancaire qui exige des établissements financiers et bancaires un niveau de fonds propres plus important que le niveau applicable aux autres acteurs délivrant ce type de garanties.

Ceci a d'ailleurs amené certaines sociétés de cautionnement mutuel à changer de statuts, passant de celui d'établissement financier à celui de compagnie d'assurance.

En effet, les sociétés d'assurance, également habilitées par la Loi Hoguet à délivrer ces garanties financières, ont des exigences en matière de fonds propres moindres que celles des banques et des établissements financiers. Qui plus est, quand leur ratio de sinistres sur primes encaissées est faible. Ainsi, en minimisant en toute légalité le montant des remboursements liés aux sinistres, ces nouveaux acteurs se sont multipliés. Ils ont développé une politique de délivrance de garantie financière à moindre coût et à destination d'administrateurs de biens dont la situation financière exigerait légitimement qu'elle leur soit définitivement refusée.

Cette situation a eu pour conséquence de permettre à un certain nombre de cabinets d'administration de biens de continuer à exercer ».

Voilà. On ne peut être plus clair :

-          la garantie joue très peu ;

-          les garants peuvent donc casser les prix ;

-          et les syndics médiocres être « garantis » pour un prix dérisoire.

C’est un banquier qui vous le dit. Nous reviendrons sur ces problèmes, sachant que le seul moyen de faire jouer facilement la garantie en cas de faillite reste le compte bancaire séparé.