·        Dix huit mois après la publication de l’arrêté NOVELLI sur les contrats de syndic, la Commission des Clauses Abusives vient enfin de publier sa Recommandation sur les contrats de syndic.

·        Rappelons que Monsieur NOVELLI - face aux protestations de certaines associations de copropriétaires et de consommateurs (ARC, UFC-Que-Choisir, CGL) qui jugeaient son arrêté très insuffisant - avaient demandé, fin mars 2010, à la Commission de pointer les clauses abusives des contrats de syndic.

·        C’est aujourd’hui chose faite : la Commission - dans une longue Recommandation - pointe 17 clauses ou types de clauses abusives, ceci en plus des clauses illégales déjà mises en évidence.

 

·        Et maintenant ?

On le sait, une clause dite « abusive » peut malheureusement être maintenue dans un contrat tant que le juge n’a pas été saisi.

Ce qui veut dire que les très nombreux syndics concernés pourront impunément continuer à appliquer ces clauses tant que les juges n’auront pas été saisis par les copropriétaires, ceci contrat par contrat !

Autant dire que - dans les copropriétés - cette Recommandation importante risque de rester lettre morte.

 

·        C’est pourquoi nous venons de saisir Frédéric LEFEVBRE (Secrétaire d’Etat à la Consommation) pour qu’il accepte :

 

• d’une part d’améliorer sans attendre l’arrêté du 19 mars 2010 ;
• d’autre part d’intégrer dans la loi en cours de discussion sur la protection des consommateurs une disposition prévoyant qu’un DÉCRET (et non plus un arrêté) plus complet remplace l’arrêté du 19 mars 2010.

 

·        Par ailleurs, nous saisissons aussi la FNAIM et l’UNIS pour qu’elles modifient sans tarder leur contrat type qui inclut diverses clauses reconnues désormais abusives et qu’elles demandent à leurs adhérents qui n’ont pas repris le contrat type de supprimer les clauses abusives de leur contrat, sans attendre que les juges le leur demandent...

 

On peut toujours rêver, non ?

 

 

 

I. Dispositions tarifaires

Selon la Commission, doivent être supprimées - comme nous ne cessons de dire depuis des mois - les dispositions tarifaires suivantes :

1.           Les forfaits qui incluent des prestations ou fournitures sensées être déjà incluses dans les prestations courantes (sont ainsi interdits les forfaits dits « administratifs » qui incluent des frais administratifs, de la papeterie ou enveloppes, des fax ou téléphone, des mails, etc.).

2.      La facturation selon un prix par lot pour la tenue d’un compte séparé (exemple : comme chez FONCIA : 47 € par lot).

3.      La facturation d’honoraires concernant des travaux courants (ceux prévus par l’article 44 du décret du 17 mars 1967).

4.      Tout barème d’honoraires concernant les gros travaux (ces honoraires éventuels doivent être votés spécifiquement et pour chaque type de travaux par l’assemblée générale).

5.       La facturation d’honoraires pour notification de travaux communs sur parties privatives (clause qui se retrouve, comme d’autres clauses dites désormais « abusive », dans le contrat type FNAIM-UNIS).

6.      Les frais pour « gestion des fonds placés », ou pour la « gestion des comptes à terme », ceci essentiellement en raison de l’imprécision de ces termes.

7.      La facturation de fournitures indispensables à la réalisation de prestations relevant de la gestion courante (imprimés obligatoires pour les recommandés, registres d’assemblées, carnets d’entretien, etc...).

8.      Les honoraires pour déclaration de sinistres concernant les parties communes - quelle que soit l’origine des sinistres (parties communes ou privatives) -.

9.      Les forfaits qui concernent des prestations en fait individuelles. Exemple : accès aux comptes particuliers par Internet.

10.  La facturation de prestations « exceptionnelles » non prévues au contrat (une telle facturation sera abusive même avec l’accord du conseil syndical, qui n’a pas de pouvoir particulier à ce sujet).

11.  La facturation de prestations qui - en fait - sont une partie d’une tâche de gestion courante (exemple : « création du carnet d’entretien » en prestation particulière et « tenue du carnet d’entretien » en prestation courante).

12.  La facturation de l’établissement de la lite des charges récupérables concernant les locataires.

13.  Par ailleurs le syndic ne doit pas faire figurer dans son contrat des rémunérations qui ne concernent que les relations entre un syndic et un copropriétaire, notamment :

-          l’établissement de l’état daté,

-          les frais en cas de vente non réalisée,

-          la facturation au vendeur de l’envoi du livret d’accueil du nouveau copropriétaire,

-          la gestion de travaux dans des parties privatives,

-          l’accès par Internet à la page personnelle du compte du copropriétaire,

-          la facturation au copropriétaire d‘une commission pour la recherche d’un prêt ou l’obtention d’une subvention qu’il souscrit,

-          l’aide aux déclarations fiscales,

-          mise en place d’un échéancier de paiement,

-          l’établissement d’un protocole pour règlement de la dette,

-          l’établissement d’un protocole d’accord pour règlement de la dette, l’établissement d’un décompte détaillé des charges locatives,

-          l’établissement des attestations de travaux.

II. Autres dispositions abusives

Toujours selon la Commission, doivent être supprimées -  comme étant abusives - les dispositions suivantes :

14.  Les dispositions prévoyant que le syndic pourra percevoir les produits générés par l’argent déposé sur son compte unique.

Ø      Il faut, dit la Commission, que l’assemblÉe gÉNÉrale vote une rÉsolution SPÉCIALE pour cela. C’est une véritable révolution.

15.  Les dispositions prévoyant que le syndic pourra être courtier pour le compte du syndicat.

Ø      Là aussi il faut un vote spécial à part.

16.  Les durées de mandats qui ne sont pas précises (de date à date).

17.  Les dispositions prévoyant d’un côté que le syndic pourra démissionner sans avoir à justifier sa démission, de l’autre que le syndic ne pourra être révoqué que pour motifs sérieux et légitimes (il y a, en effet, déséquilibre contractuel).

III. Dispositions illégales

Rappelons que - par ailleurs - sont considérées comme illégales (et non simplement abusives) :

1.      Les facturations concernant la gestion des archives dites « dormantes » ou « non utiles ».

2.      La facturation de lettres de relance simple.

3.      La facturation de frais de transmission de dossier ou de comptes, sous quelque forme que ce soit.

 

Arc, Octobre 2011