Introduction : deux questions à résoudre

I.                   Retour sur l’avis du CNC

1.      Qu’est-ce que le CNC (Conseil National de la Consommation) et qu’est-ce qu’un avis ?

2.      Contrats de syndic et CNC : un diagnostic de départ très rigoureux

3.      Les conditions d’élaboration et de négociation de l’avis du CNC relatif aux contrats de syndic.

4.      Les DEUX évaluations de l’avis du CNC qu’il faut faire.

II.                 Les évaluations de la DGCCRF concernant l’avis du CNC : que faut-il en penser ?

III.              Présentation des évaluations de l’ARC : enquête « 2 500 contrats pour le Parlement »

A.   Présentation de l’échantillon : 2060 contrats élaborés par 1 290 syndics.

B.   Les taux de conformité avec l’avis du CNC :

1.      Analyse du respect de la liste des 44 tâches de gestion courante.

2.      Listage des non-respects de l’avis repérés en plus du non-respect des 44 tâches.

C.   Au-delà de la non-conformité : les abus nouveaux.

IV.             L’« avis » actuel du CNC peut-il résoudre les problèmes liés aux contrats de syndics ?

A.               Points ayant fait l’objet d’un refus de négociation.

B.              Points restés ambigus.

C.              Points oubliés.

Introduction : deux questions à résoudre

Le 27 septembre 2007, après neuf mois de négociation entre représentants des syndics professionnels et représentants des copropriétaires, était publié un avis du CNC censé résoudre les problèmes d’opacité tarifaire (voir plus bas) des contrats de syndic et empêcher certaines pratiques dénoncées par tous : forfait de base concernant de moins en moins de tâches courantes et transferts de plus en plus nombreux en « honoraires particuliers ».

Les problèmes qui se posent à nous aujourd’hui sont de deux ordres :

-          cet avis du CNC est-il respecté par les syndics ?

-          cet avis du CNC est-il de nature à résoudre les problèmes concernant l’opacité financière et les abus tarifaires mis en évidence depuis de nombreuses années ?

L’objectif de ce dossier est précisément de répondre à ces DEUX questions

I.         Retour sur l’avis du CNC du 27 septembre 2007

 

1.   Qu’est-ce que le CNC (Conseil National de la Consommation) et qu’est-ce qu’un avis du CNC ?

Pour comprendre ce qui suit, il faut revenir sur ce qu’est le CNC (Conseil National de la Consommation) et ce qu’est un avis du CNC.

-          Le CNC est une instance paritaire qui réunit sous l’œil de l’administration - professionnels et associations d’usagers.

-          Le CNC ne peut donc pas imposer des solutions mais est « condamné », si l’on peut dire, à inciter les partenaires (professionnels et consommateurs) à rechercher des compromis.

-          Que veut dire, en l’occurrence, « compromis » : cela veut dire qu’on ne recherche pas le texte le plus efficace pour résoudre un problème, mais le plus acceptable, surtout pour les professionnels, ceux-ci pouvant s’opposer à toute formulation qu’ils jugent contraire à leurs intérêts… Voyons ce que cela a concrètement donné en matière de contrats de syndic.

2.   Contrats de syndic et CNC : un diagnostic de départ très rigoureux

Le diagnostic du CNC sur les contrats de syndic avait au départ de quoi satisfaire les associations (de copropriétaires et de consommateurs). Relisons-le, en reprenant le préambule de l’avis du 27 septembre 2007 :

« La situation actuelle voit persister un manque de lisibilité des contrats de syndics, notamment en ce qui concerne les honoraires dus. Cela limite la comptabilité des offres et, partant, la concurrence entre les cabinets, dans un contexte où, depuis l’ordonnance du 1^er décembre 1986, les honoraires de syndics sont fixés librement dans le cadre d’une négociation avec les copropriétaires.

« Le choix d’un syndic est très largement basé sur les informations contenues dans la proposition de contrat qu’il soumet à l’assemblée générale des copropriétaires.

« En l’absence de normalisation de ce document, la nature et la présentation des informations qu’il contient varient considérablement d’un cabinet à l’autre, ce qui rend difficile la comparaison des prix et des prestations offertes.

« L’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 a introduit une distinction entre prestations dites « de gestion courante » et prestations particulières. De fait, la quasi-totalité des cabinets de syndics distingue dans ses contrats la rémunération de ces deux catégories de prestations, les premières faisant généralement l’objet d’un forfait annuel, les secondes d’une facturation séparée sous des formes diverses (à la tâche, à la vacation, etc.).

Au fil du temps, l’absence de définition réglementaire de la notion de gestion courante a permis aux syndics de réviser, souvent à la baisse, le périmètre des prestations facturées dans le cadre du forfait, au bénéfice des modes de facturation séparée. Cette pratique affecte très sensiblement la prévisibilité des honoraires que les copropriétaires doivent acquitter ».

Tel était donc le constat de départ ainsi que la situation que l’avis était censé corriger et dont il faut évaluer l’efficacité.

3.   Les conditions d’élaboration et de négociation de l’avis du CNC relatif aux contrats de syndic

On l’a dit en introduction, l’avis du CNC a été « négocié » pendant neuf mois entre professionnels et copropriétaires.

Le Gouvernement a voulu éviter d’imposer dès le départ un texte (arrêté ou décret) aux professionnels et a donc demandé aux partenaires de se mettre d’accord pour trouver une solution entre eux.

Au final, certains points importants ont ainsi été écartés ; d’autres points ont donné lieu à des libellés ambigus ; enfin d’autres points ont été tout simplement oubliés (voir point IV).

Est-ce que ces imperfections sont rédhibitoires ou simplement secondaires ? Y a-t-il lieu d’apporter des corrections ? Faut-il ré-ouvrir des négociations ? Faut-il un texte réglementaire (comme cela était prévu dans l’avis du CNC en cas de non respect) plus complet et plus clair que l’avis du CNC ? C’est-ce à quoi nous tenterons de répondre dans ce dossier.

4.   Les deux évaluations de l’avis du CNC qu’il faut faire

En effet, deux types d’évaluations sont nécessaires lorsqu’un avis est publié :

-          celle concernant la qualité de l’avis : cet avis est-il un « bon avis » propre à résoudre les problèmes ;

-          celle concernant la bonne application de l’avis : cet avis est-il correctement appliqué par les professionnels ?

On va voir ce qu’il en est de ces deux types d’évaluation.

II.           Les évaluations de la DGCCRF concernant l’avis du CNC : que faut-il en penser ?

·        La DGCCRF, c’est la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes.

·        Cette Direction du Ministère de l’Economie avait pour mission de suivre l’application de l’avis du CNC sur les contrats de syndic.

Très vite, les organisations de copropriétaires, au premier rang desquelles se situe l’ARC, ont alerté la DGCCRF :

o          « L’avis du CNC est incomplet sur certains points ; l’avis du CNC est ambigü sur d’autres : il faudrait se réunir pour l’améliorer ».

o          Malheureusement la DGCCRF n’a pas souhaité donner suite à ces demandes.

En ce qui concerne le respect de l’avis du CNC, les organisations ont également été catégoriques au bout de six à huit mois :

o     « L’avis du CNC n’est pas suffisamment respecté par les syndics, il faut donc le rendre obligatoire par un texte réglementaire ».

o     La DGCCRF a répondu : « Nous procédons à des enquêtes ». On connaît les résultats :

§      Une première enquête faite au premier trimestre 2008 a conclu à un taux de conformité de l’ordre de 89 % ! Malheureusement cette enquête n’a JAMAIS été présentée aux partenaires signataires de l’avis du CNC.

§      Une deuxième enquête achevée fin 2008 conclut à un taux de conformité qui est monté maintenant à 92 % ! Cette enquête vient d’être présentée aux partenaires après de nombreuses demandes émanant des organisations de copropriétaires.

Or, cette présentation synthétique (faite le 25 septembre dernier) permet précisément de montrer que le résultat global annoncé par l’Administration centrale n’a AUCUN sens ni AUCUNE légitimité. Pourquoi ?

Pour les deux séries de raisons suivantes :

a)       L’échantillon de la DGCCRF n’est PAS un échantillon représentatif, ceci au moins pour trois raisons :

-          la répartition entre les grands syndics et les autres est contraire à la réalité (les petits et moyens syndics pèsent 30 % dans l’échantillon de la DGCCRF alors qu’ils gèrent environ 60 % des lots) ;

-          des variables déterminantes (comme celle concernant le fait que les syndics soient ou non « indépendants », donc qu’ils appartiennent ou NON à une organisation signataire de l’avis du CNC) n’ont pas été prises en compte. Or, les syndics « indépendants » sont précisément ceux qui n’ont PAS adhéré à l’avis du CNC, donc qui refusent a priori de l’appliquer ;

-          enfin, il y a une sous-représentation des syndics exerçant dans les grandes agglomérations (ainsi Paris Ile-de-France n’est présent qu’à 27 % dans l’échantillon de la DGCCRF alors que les copropriétés y représentent plus de 40 % des copropriétés nationales) ; or ce sont les contrats des syndics des grandes agglomérations qui apparaissent parmi les moins conformes.

Comment, dans ces conditions, prétendre refléter la réalité ?

b)       Par ailleurs, certains critères de conformité retenus par la DGCCRF ne sont pas recevables, car contraires à l’avis du CNC et à toute logique consumériste.

-          Exemple : la DGCCRF a estimé qu’un syndic qui n’indiquait dans son contrat NI le nombre de visites annuelles dans la copropriété NI les modalités de ces visites, était CONFORME, les responsables de cette lacune étant… les copropriétaires.

C’est la raison pour laquelle :

·        nous récusons le chiffre de 92 % de conformité avancé par la DGCCRF (celui-ci ne reposant pas sur une enquête fiable) ;

·        nous demandons que la DGCCRF nous communique le détail de son enquête et des résultats obtenus, ce qui nous permettra sans doute de découvrir d’autres problèmes.

La présente enquête de l’ARC portant sur 2 060 contrats de syndic 2009 en vigueur actuellement prouve d’ailleurs à l’évidence (avec possibilité de contrôle par toute personne extérieure à l’ARC) que les résultats de la DGCCRF sont, comme chacun le sait déjà, « impossibles ».

III.             Présentation des évaluations de l’ARC : enquête « 2 500 contrats pour le Parlement »

Comme annoncé il y a quelques mois, l’ARC (qui avait déjà fait deux enquêtes sur l’application de l’avis du CNC) a décidé de refaire une nouvelle enquête portant sur :

-          2 500 contrats,

-          tous opérationnels en 2009,

ceci pour qu’on ne puisse dire que notre échantillon est insuffisant et périmé.

Nous avons par ailleurs décidé de laisser la DGCCRF, mais aussi les fédérations de syndics qui le souhaitent, contrôler nos sources et donc étudier ces contrats.

·      Comment avons-nous recueilli notre échantillon et pourquoi celui-ci est-il fiable ?

Nous avons lancé une « campagne » de récupération des contrats de syndic par voie d’Internet mais aussi par voie de Presse. Tout le monde pouvait nous adresser des contrats et tout le monde l’a fait (y compris des syndics et des non adhérents à l’ARC).

La FNAIM nous a dit : « Votre échantillon est suspect car vos adhérents sont suspicieux et donc vous ne recevrez QUE des contrats non conformes ».

À quoi nous avons répondu :

1.   Premièrement : s’il y a 90 % de non-conformité sur 2 500 contrats (le quart de TOUS les contrats possibles en France), cela signifie - échantillon ou non - qu’il y a de toute façon un problème très profond qu’il faudra bien admettre et traiter.

2.        Deuxièmement : nos adhérents ont plutôt des BONS contrats par rapport à la « moyenne » des contrats, car ils réussissent souvent (étant des conseillers syndicaux bien informés) à faire supprimer des non-conformités dans les propositions de contrat. Ainsi les contrats recueillis par l’ARC présentent plutôt une vision OPTIMISTE de la situation et non pas pessimiste.

Voyons en détail cet échantillon et les résultats différenciés.

A.  Présentation de l’échantillon = 2 060 contrats élaborés par 1 290 syndics

Bien que nous ayons reçu plus de 2 600 contrats nous n’en avons pour le moment retenu que 2 060 (les contrats antérieurs au 1^er octobre 2008 ont été rejetés ainsi que les contrats reçus en double ou non retenus par les copropriétés suite à une consultation pour changer de syndic).

Voici comment se répartissent ces contrats. 

1)       Répartition selon la « taille » des syndics :

● 32 % de contrats émanant de grands syndics (grands groupes)                            

● 68 % de contrats émanant de petits et moyens syndics

2)       Répartition selon le « statut » :

● 68 % de contrats émanant de syndics affiliés à une chambre professionnelle.

● 32 % de contrats émanant de syndics indépendants.

3)       Répartition selon la « localisation » :

● 79 % de contrats concernant Paris et Ile de France                                                 

● 21 % de contrats concernant la Province.

 À noter :

-          sur les deux premiers critères l’échantillon est parfaitement représentatif ;

-          sur le dernier, il ne l’est pas puisque le réel « poids » de l’Ile de France est surreprésenté par rapport à une moyenne nationale d’environ 40 %.

Cela signifie - puisque les syndics franciliens semblent moins « conformes » à l’avis que nos résultats globaux en matière de non-conformité sont sans doute surévalués.

D’où l’intérêt de notre étude qui permet de descendre au niveau :

-          de la taille des syndics ;

-          de leurs statuts (« indépendants » ou affiliés à un syndicat professionnel).

B.     Les taux de conformité avec l’avis du CNC :

1. Analyse du respect de la liste des 44 tâches de gestion courante

a)   Les trois catégories retenues par l’ARC pour analyser la conformité.

Nous aurions pu être très rigoristes et estimer que l’absence d’une seule des tâches de gestion courante listée par le CNC valait non-conformité. Le résultat aurait été impitoyable pour les syndics puisque seulement moins de 5 % des contrats ne comportent pas de non-conformité et moins de 20 % ont au plus deux non-conformités. Au contraire, nous avons été beaucoup plus constructifs.

·        Tout d’abord, nous avons considéré que les contrats des syndics qui respectaient l’ensemble des activités avec au plus 4 tâches manquantes étaient CONFORMES à l’avis du CNC. Comme on peut le constater nous avons donc été « généreux » dans notre appréciation de la conformité

[A noter également : nous avons écarté volontairement le problème aigu des frais de tenues d’assemblées générales annuelles hors heures ouvrables, ceci pour éviter qu’on ne puisse dire que nos critères n’étaient pas les mêmes que ceux des syndics ou de la DGCCRF].

·        Ensuite nous avons considéré que les contrats qui écartaient 5 et 10 tâches de gestion courante (tout en pouvant laisser croire au respect de l’avis) devraient être considéré comme des contrats à la conformité « en trompe » l’œil et rentrer dans une deuxième catégorie.

·        Enfin nous avons estimé que les contrats qui écartaient plus d’une dizaine de tâches de gestion courante de la liste du CNC étaient « hors jeu ».

Donc trois catégories non contestables :

a)     contrats conformes ou « à peu près » conformes ;

b)     contrats « en trompe l’œil » ;

c)     contrat « hors jeu ».

b)  Les résultats différenciés : le poids des trois catégories de « conformité » dans l’échantillon global, puis selon chaque « type » de syndic et enfin selon leur localisation.

	Contrats conformes	Contrats en trompe l’œil	Contrats « hors jeu »
Total des syndics	50%	18%	32%
Grands syndics	67%	13%	20%
Petits et moyens syndics	43%	19%	38%
Syndics « indépendants »	33%	13%	54%
Syndics Parisiens	37%	21%	42%
Syndics Ile de France et hors Paris	52%	19%	29%
Syndics de Province	70%	9%	21%

Que nous apprend cette enquête et que la DGCCRF n’a pas su voir ?

a)      d’abord que le taux de non-conformité absolue (troisième catégorie) est globalement très fort : 50 % ;

b)      ensuite que le taux est très différencié selon le type de syndic et s’avère donc beaucoup plus préoccupant encore ; prenons quelques points.

-          Ainsi 67 % des syndics indépendants sont non conformes (« trompe l’œil » et « hors jeu » ce qui est assez naturel car pourquoi des syndics seraient-ils réfractaires aux chambres professionnelles si c’est pour respecter leur « avis » ? [or les syndics indépendants représentent presque un tiers des syndics en France].

-          Ainsi également 63 % des syndics de Paris sont non conformes (ce qui est également normal, car la concurrence y joue plus fortement, donc la concurrence « déloyale » ; or au nom de quoi un concurrent déloyal respecterait-il des règles qui peuvent le désavantager si aucun texte ne le contraint ?)

-          Il y a plus grave : 57 % des petits et moyens syndics (qui gèrent environ 68 % des lots) sont non conformes.

-          Enfin les « gros syndics » (pourtant très sensibles à l’action de la DGCCRF - qui les a tous convoqués) sont, certes, « moins pires » que d’autres catégories de syndics (les « indépendants » et les « franciliens ») mais arrivent quand même à un taux de non-conformité cumulé (« trompe l’œil » et « hors jeu ») de 33 %.

On le voit, nous sommes très loin des 8 % de contrats non conformes relevés par la DGCCRF.

Face à ces chiffres, nous nous posons seulement la question suivante : comment la plus puissante direction du ministère le plus puissant et le plus outillé a-t-elle pu passer aussi loin de la réalité et persiste-t-elle à ne rien voir ?

c)   Liste des principales tâches de gestion courante qui ont été écartées et évaluation - pour chacune des tâches - du taux d’absence.

Pour que l’on ait une meilleure idée de la nature des non-conformités les plus importantes nous donnons ci-dessous le palmarès des tâches « écartées » et leur taux d’absence (= pourcentage de contrats où l’on ne trouve pas ces clauses).

·        Elaboration de l’ordre du jour et du budget avec le conseil syndical (50 %).

·        Affichage du procès-verbal résumé (58 %).

·        Visites de la copropriété (nombres et modalités) (53 %).

·        Gestion des compteurs individuels existants (42 %).

·        Gestion du carnet d’entretien (24 %).

·        Transmission des dossiers comptables et des archives au successeur (28 %).

·        Déclaration de sinistres (23 %).

·        Gestion des diagnostics obligatoires (34 %).

·        L’une ou l’autre tâche concernant le personnel (16 %).

On le voit : on assiste non seulement indirectement au maintien d’honoraires supplémentaires abusifs mais aussi au rejet parfois massif dans le cadre de la gestion courante d’un certain nombre de clauses essentielles et qui concernent aussi bien :

-          Le respect des droits du conseil syndical à contrôler le syndic.

-          Le suivi régulier des immeubles et de l’entretien.

-          La gestion du personnel d’immeuble.

-          La gestion rigoureuse des obligations en matière sanitaire et sécuritaire.

-          Les sinistres.

-          Le respect des droits d’information des occupants.

Le fait que ces clauses soient  rejetées, signifie que les syndics concernés continuent de penser qu’ils peuvent « gérer » les copropriétés dans l’intérêt plutôt de leurs cabinets et que dans celui des copropriétés.

2. Listage des non-respects à l’avis du CNC repérés en plus du non-respect des 44 tâches

La présence / non-présence des 44 tâches est en elle-même largement suffisante pour montrer que le taux de non-respect de l’avis du CNC est très important, contrairement à ce que la DGCCRF prétend sans réelle justification.

Mais on peut aller plus loin. On peut repérer aussi les non-conformités à l’avis du CNC introduit par les syndics dans la liste des tâches de gestion particulière ou des frais. Celles-ci peuvent être SOIT en contradiction avec les tâches déjà listées en gestion courante, SOIT contraires à l’esprit de l’AVIS du CNC.

Voici, là encore une liste de ces clauses non conformes avec le taux d’occurrence correspondant.

Ainsi on constatera la présence des problèmes suivants :

-          des forfaits administratifs coûteux intégrant des dépenses courantes en plus des frais de photocopies et de timbres (48 %) ;

-          des honoraires supplémentaires par lot en cas de tenue d’un compte bancaire séparé (63 %) ;

-          des honoraires de prise en charge de la copropriété (52 %).

Rien n’a donc vraiment changé et le catalogue des honoraires particuliers est toujours long et pesant financièrement.

C.     Au-delà de la non-conformité, voici les abus nouveaux 

L’avis du CNC du 27 septembre 2007 avait un objectif majeur : réduire au minimum la liste des honoraires particuliers et donc empêcher les abus tarifaires.

Or, depuis la parution de l’avis du CNC et faute pour celui-ci d’être clair et rigoureux on a vu prospérer de nombreux nouveaux abus. Pourquoi ?

Tout simplement parce que les syndics, obligés - pour une grande partie d’entre eux - de réintroduire des honoraires particuliers en honoraires de base (exemple : carnet d’entretien) n’ont eu d’autres « ressources » que d’inventer de nouvelles prestations particulières.

Là encore et malgré nos protestations et celles de toutes les organisations de consommateurs, la DGCCRF ne s’émeut ni ne réagit, laissant faire les professionnels sans aucune retenue.  Voici quelques-uns de ces nouveaux abus.

·        Multiplication des forfaits (souvent non optionnels) : services 24 h/24 ; Internet ; scanérisation des archives, vote électronique, etc.

·        Gestion des urgences en journée.

·        Travaux préparatoires à une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable en assemblée générale.

·        Représentation du syndicat aux assemblées générales en journée d’une structure particulière type ASL.

·        Gestion du compte acquéreur/ou du compte vendeur.

·        Indication et attestation de TVA à 5,5 %.

·        Gestion des câblages.

·        Vacations consécutives aux novations édictées par des dispositions réglementaires ou législatives nouvelles.

·        Propositions à l’assemblée générale de plans d’actions pour la réduction des charges de la copropriété. 

IV.       L’« avis » du CNC actuel peut-il résoudre les problèmes liés aux contrats de syndic ?

-          Parce que l’avis du CNC est un compromis, parce que l’Administration centrale a préféré un « accord imparfait » à un constat de désaccord, l’avis du CNC publié le 27 septembre 2007 présentait TROIS défauts d’origine :

o       des points NON négociés (par refus) ;

o       des ambiguïtés ;

o       des oublis (involontaires).

Voyons cela.

A.  Points ayant fait l’objet d’un refus de négociation

-          Plusieurs points importants ont été « évacués » par les syndics qui ont refusé de négocier à leur sujet ; ainsi la gestion des archives : alors que la loi prévoit que les professionnels doivent gérer les archives, ceux-ci ont purement et simplement refusé d’intégrer la gestion des archives en gestion courante et la DGCCRF, au lieu de rappeler les professionnels à la loi, a entériné ce « refus » en laissant la possibilité aux syndics de rester « hors la loi ».

-          Autre problème : alors qu’il aurait fallu introduire des dispositions permettant de « verrouiller » les contrats pour empêcher les dérives d’honoraires particuliers, le CNC n’a pas obligé les parties à prévoir dans l’avis des dispositions claires à ce sujet, là encore entérinant le refus des professionnels de négocier.

-          La conséquence est qu’aujourd’hui non seulement des abus refleurissent en matière de gestion des archives mais surtout que les honoraires particuliers pèsent très souvent au moins aussi lourds qu’avant 2007.

B.      Points restés ambigus

-          Là aussi l’avis du CNC présente des défauts « originels ». Ne prenons qu’un exemple : celui de la tenue de l’assemblée générale annuelle. Chacun sait que les consommateurs voulaient que le syndic intègre dans son forfait de base un forfait de tenue d’assemblée générale, y compris aux heures non ouvrables lorsque cela était la pratique de la copropriété concernée.

Pour arriver à un accord intéressant il aurait fallu que les syndics acceptent d’intégrer dans l’avis une clause prévoyant d’intégrer dans le forfait de base le coût de la « tenue de l’assemblée générale annuelle aux heures habituelles de la copropriété ». C’est ce que demandaient les consommateurs.

-          La rédaction définitive fut : « Tenue de l’assemblée générale selon les heures prévues dans le contrat », ce qui ne signifie pas grand-chose et autorise tous les contournements.

-          Dans la réalité : les syndics imposent TOUJOURS dans le forfait de base la SEULE tenue « aux heures ouvrables » et imposent de ce fait une facturation EN PLUS aux heures non ouvrables.

Conséquence : RIEN n’a changé et l’avis du CNC - sur ce point capital - n’a servi à RIEN.

C.      Points oubliés

-          Pour montrer à quel point cet avis du CNC est imparfait, donnons là aussi simplement l’exemple d’un des points qui ont été « oubliés » dans les négociations.

-          Lorsque les négociateurs ont, après de longues discussions, introduit une clause concernant la gestion des compteurs d’eau, ils ont tout simplement oublié de parler des « répartiteurs de chaleur ».

-          Or voilà deux ans que l’avis du CNC fonctionne et que cet oubli (comme d’autres) n’a été ni corrigé ni ne le sera (il faudrait pour cela que les partenaires soient d’accord…).

En quels mots résumons la situation concernant le texte de l’AVIS du CNC :

a)     sur divers points, les professionnels ont refusé de négocier et l’Administration n’a pas voulu trancher ;

b)     sur d’autres points, les professionnels ont imposé des formules ambiguës ce qui leur permet désormais de contourner l’esprit voire la lettre de l’avis du CNC, l’Administration laissant faire ;

c)     enfin sur d’autres points, les négociateurs ont « oublié » de négocier et l’Administration ne veut pas rouvrir les négociations.

Conclusion :

L’avis du CNC est « insuffisant » et resterait très insuffisant même s’il était appliqué à 100 %, ce qui n’est pas vraiment le cas.

Dès lors il est clair que seul un texte réglementaire rigoureux, complet et rééquilibrant la situation entre professionnels et consommateurs peut résoudre le problème des contrats de syndic.

Voilà pourquoi il faut un décret qui :

1.      fixe la liste précise et exhaustive des tâches de gestion courante ;

2.      fixe des règles précises concernant la possibilité de facturer en plus des honoraires particuliers et des frais ;

3.      règle le problème des honoraires privatifs.

 

ARC - Octobre 2009.

 

Contrats de syndics et avis du CNC :
les 10 points forts de l’enquête ARC

1. L’ARC a recueilli en quelques mois 2 602 contrats contradictoires et en a étudié 2 060, après élimination des doublons et des contrats antérieurs à 2009.

2. L’ARC a évalué la non-conformité de ces contrats avec l’avis du CNC de façon non rigoriste : nous avons, en effet, considéré que jusqu’à quatre écarts par rapport à la liste des tâches de gestion courante du CNC, un contrat était conforme.

3. Malgré cela, le taux de non-conformité global atteint 50 % des contrats et 57 % des syndics, à comparer aux 8 % de la DGCCRF qui considère pourtant qu’un contrat est non conforme au premier écart !

4. Les taux de non-conformité des contrats par « catégorie » de syndics sont encore plus impressionnants.

• Petits et moyens syndics :                          57 %
• Syndics « indépendants » :                     67 %
• Syndics parisiens et « franciliens » :      63 %

5. Les clauses de la liste du CNC « absentes » des contrats sont souvent des clauses importantes et non pas secondaires, à savoir :

·             Elaboration de l’ordre du jour et du budget avec le conseil syndical (50 %).

·             Affichage du procès-verbal résumé (58 %).

·             Visites de la copropriété (nombres et modalités) (53 %).

·             Gestion des compteurs individuels existants (42 %).

·             Gestion du carnet d’entretien (24 %).

·             Transmission des dossiers comptables et des archives au successeur (28 %).

·             Déclaration de sinistres (23 %).

·             Gestion des diagnostics obligatoires (34 %).

·             L’une ou l’autre tâche concernant le personnel (16 %).

6. En plus des clauses absentes on constate l’introduction dans les contrats nouveaux (en « gestion particulière ») de diverses clauses radicalement contraires à l’avis du CNC ; plus précisément :

·              Des forfaits administratifs coûteux intégrant des dépenses courantes en plus des frais de photocopies et de timbres (48 %).

·              Des honoraires supplémentaires par lot en cas de tenue d’un compte bancaire séparé (63 %).

·              Des honoraires de prise en charge de la copropriété (52 %).

7. On constate aussi une montée en régime préoccupante d’abus nouveaux : les syndics - obligés de supprimer des honoraires particuliers pour les intégrer en honoraires de base - ont ainsi créé de nouveaux honoraires supplémentaires injustifiés et abusifs. En voici une liste non exhaustive :

·              Multiplication des forfaits souvent non optionnels : services 24 h/24 ; Internet ; scanérisation des archives, vote électronique.

·              Gestion des urgences en journée.

·              Travaux préparatoires à une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable en assemblée générale.

·              Représentation du syndicat aux assemblées générales en journée d’une structure particulière type ASL.

·              Gestion du compte acquéreur/ou du compte vendeur.

·              Indication et attestation de TVA à 5,5 %.

·              Gestion des câblages.

·              Vacations consécutives aux novations édictées par des dispositions réglementaires ou législatives nouvelles.

·              Propositions à l’assemblée générale de plans d’actions pour la réduction des charges de la copropriété.

8. Le maintien d’une liste importante d’honoraires particuliers confirme que l’avis du CNC n’a pas apporté d’amélioration visible ni sensible à ce volet des contrats, alors que là était pourtant l’objectif numéro un de l’AVIS du CNC.

9. Les contrats TYPE FNAIM-UNIS sont un bon garde-fou, mais :

• sont très insuffisamment utilisés (maximum : 62 % des adhérents à la FNAIM) ;
• commencent déjà à être modifiés par « petites touches » (30 % des contrats FNAIM sont concernés).

10. Dernier constat : même s’il était respecté à 100 %, l’avis du CNC serait impuissant à juguler les mauvaises pratiques tarifaires des syndics, car l’avis reste :

• muet sur certains points (archives…) ;
• ambigu sur certains autres (assemblées générales annuelles…);
• incomplet (répartiteurs de chaleur…) ;
• imprécis en matière de règles concernant les honoraires supplémentaires.

Par ailleurs le problème des tarifs « privatifs » a été totalement évacué.

ARC - Octobre 2009.