Des adhérents nous signalent que le plus grand syndic de France, le cabinet LAMY,  n’a toujours pas pris connaissance de la loi Boutin et qu’il  refuse toujours d’appliquer les nouvelles dispositions  concernant les honoraires sur travaux.

I.                   Les nouvelles règles de fixation des honoraires des syndics en matière de travaux, posées par la loi Boutin

La loi de mobilisation pour le logement qui modifie l’article 18-1 A  de la loi du 10 juillet 1965 pose pour principe que :

Ø      seuls les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24,25,26,26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic

Ø       ces honoraires doivent être votés lors de la même assemblée que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

Depuis le 25 mars 2009 :

Ø      les syndics ne peuvent donc plus prélever d’honoraires pour les travaux inclus dans le budget prévisionnel (qui couvre seulement les dépenses courantes de la copropriété) et doivent faire voter leurs honoraires sur travaux par l’assemblée générale au cours de laquelle ces travaux sont adoptés ; cela  à la même majorité que ces travaux.

Les dispositions prévues dans les contrats sont donc nulles et non opposables.

II.                 La  parade des syndics

Ou comment faire d’une pierre deux coups !

Plusieurs de nos adhérents nous informent que si leur syndic, le cabinet LAMY, a effectivement fait figurer le vote de ses honoraires à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à adopter les travaux, ils ont eu la surprise de constater qu’il avait eu l’idée d’inclure dans la même question le vote de ses honoraires.

« L’assemblée générale après avoir pris connaissance des devis joints à la convocation décide de procéder aux travaux de réfection des entrées et des cages d’escalier ………….pour un montant de 6.544,70 € par escalier ; prend acte que les honoraires de syndic s’élèvent à 2,5% du montant TTC des travaux, conformément aux conditions prévues dans le contrat. »

Pratique judicieuse pour éviter toute négociation mais parfaitement illicite.

III.              La confirmation de l’abus

En effet, par courrier du 7 août 2009, Le Secrétaire d’Etat  chargé du logement et de l’urbanisme, en réponse au courrier du Président de l’ARC, Monsieur Champavier, attirant l’attention du ministère sur le détournement de ces nouvelles dispositions par certains syndics, confirme :

Ø      que le syndic qui perçoit  des honoraires spécifiques sur le seul fondement d’une clause générale de son contrat stipulant un pourcentage déterminé ou minimal d’honoraires spécifiques  dépossède l’assemblée générale des prérogatives que lui reconnaît la loi en la matière ;

Ø      que  2 deux votes distincts doivent intervenir lors de la même assemblée :

§         le premier sur les travaux à réaliser

§         le second sur le principe, le mode de calcul et le quantum des honoraires spécifiés pour les travaux concernés

Ø      que cette disposition est d’application immédiate (applicable dès le 25 mars 2009).

IV.             La nécessaire vigilance des copropriétaires

Pierre qui roule n’amasse pas mousse !

Cette pratique étant illicite, les conseillers syndicaux devront s’assurer en vérifiant les comptes que leur syndic n’a pas prélevés d’honoraires, pour des travaux qui n’ont pas fait l’objet d’une autorisation spécifique (résolution distincte de la question portant sur les travaux) de l’assemblée générale.

Les copropriétaires lors de assemblée générale appelée à se prononcer sur ces travaux, devront refuser  de se prononcer sur une résolution englobant à la fois les travaux et à la fois  les honoraires pour travaux de leur syndic.

N’hésitez pas à lui demander de scinder ces 2 points en 2 résolutions, ce qui vous permettra de négocier ces honoraires spécifiques comme la loi le prévoit.

Si votre syndic refuse, alors, attirez son attention sur la note en réponse à l’ARC du Secrétaire d’Etat chargé du Logement et de l’Urbanisme et faites lui savoir qu’il ne sera pas en droit de percevoir des honoraires sur ces travaux  et que vous y veillerez .

N’oubliez pas de mentionner ce point dans le procès verbal de votre assemblée générale.

Et de nous tenir informés….

V.               VOICI LE TEXTE EXACT DE LA LETTRE DU MINISTERE

 

Liberté • Egalité • Fraternité RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

reçu LE 13 AOUT 2009

Le secrétaire d'État chargé du Logement et de l'Urbanisme

La Défense, le      0 7 AOUT   2009

Monsieur le président,

Monsieur le ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer a pris connaissance avec attention de votre courrier du 21 avril 2009 par lequel vous faites part de ce que certains syndics contourneraient les dispositions du nouvel article 18-1 A de la loi de 1965 concernant la fixation des honoraires spécifiques pour travaux.

L'article 18-1 A nouveau de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créé par l'article 17 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions, prévoit désormais que « seu/s tes travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

Par conséquent, un syndic ne peut percevoir d'honoraires spécifiques que pour les travaux mentionnés à l'article 14-2, et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 de la loi de 1965. Les travaux courants relevant du budget prévisionnel ne peuvent donc donner lieu à la perception d'honoraires spécifiques, la rémunération du syndic pour de tels travaux est incluse dans les honoraires forfaitaires de gestion courante.

De plus, les honoraires spécifiques pour travaux sont désormais votés au cas par cas par l'assemblée générale, après chaque décision de réaliser des travaux et aux mêmes conditions de majorité. L'assemblée générale dispose donc d'un pouvoir de négociation et de décision concernant les honoraires spécifiques, pour tenir compte notamment de la nature et de l'importance des travaux, des diligences à accomplir, du contenu de la mission donnée au syndic dans le cadre des travaux votés,....

Dans ces conditions, le syndic ne peut plus percevoir d'honoraires spécifiques sur le seul fondement d'une clause générale de son contrat stipulant un pourcentage déterminé ou minimal d'honoraires spécifiques sans déposséder l'assemblée générale des prérogatives que lui reconnaît la loi en la matière.

En pratique, deux votes distincts de la même assemblée générale sont nécessaires, le premier concernant les travaux à réaliser, et le second concernant le principe, le mode de calcul et le quantum des honoraires spécifiques pour les travaux concernés.

La loi de 2009 ne prévoit ni texte d'application nécessaire, ni date d'entrée en vigueur différée pour la mise en œuvre de l'article 18-1 A nouveau de la loi de 1965. Cette disposition est donc d'application immédiate à compter de la date de promulgation de la loi du 25 mars 2009.

De plus, aux termes de l'article 43 de la loi de 1965, l'article 18-1 A est d'ordre public. Il ne saurait donc y être dérogé par contrat.

Si malgré tout un syndic persistait à appliquer une clause générale de son contrat prévoyant un pourcentage déterminé ou minimal pour percevoir des honoraires spécifiques pour travaux, il appartiendrait aux copropriétaires membres du syndicat concerné d'engager une action en justice pour faire constater, sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fond, l'impossibilité pour le syndic de percevoir des honoraires spécifiques sur le fondement d'une telle clause, ainsi que le caractère abusif de ladite clause.

Je vous prie de croire, Monsieur le président, à l'assurance de mes salutations respectueuses.

 

                                                                          La sous-directrice de la Législation de

                                                                                 Organismes constructeurs ».

 

Merci au Ministère, on ne peut pas faire plus clair.