1. Monsieur IVARS confirme l’illégalité de certains honoraires

La CNAB vient d’élire un nouveau président, Monsieur Serge IVARS. Ce dernier a été interviewé par le journal JurisHebdo sur les évolutions législatives nécessaires selon lui, en matière de copropriété.

Or, la première réforme à entreprendre, selon Serge IVARS, serait de modifier la loi pour permettre aux syndics de facturer en toute légalité des honoraires qu’ils facturent déjà, mais de façon illégale.

L’intervention du nouveau Président de la CNAB est particulièrement intéressante puisqu’elle confirme ce que dit l’ARC depuis des mois : à savoir d’une part que les syndics prélèvent souvent illégalement des honoraires, (en particulier dans le cadre des mutations) d’autre part sont préoccupés essentiellement par la préservation de leurs honoraires.

Nous allons citer intégralement les propos de Monsieur IVARS. Nous verrons qu’il y a une petite erreur, mais que cela ne change rien au fond du problème.

2. Citations :

" Serge IVARS, le nouveau président de la Confédération Nationale des Administrateurs de Bien, souhaite que soient reconnus et juridiquement encadrés les services que rendent les syndics aux copropriétaires. La loi de 1965 ne reconnaît comme mission au syndic que d’être le représentant légal de la collectivité. Elle lui interdit de rendre des services à un copropriétaire. Son interlocuteur est le syndicat de copropriété et il doit être mandaté par ce dernier pour agir.

" Or dans la vie de tous les jours, le syndic va bien au-delà des missions qui lui sont attribuées par la loi. Il exécute des tâches pour le compte des copropriétaires eux-mêmes " constate Serge IVARS. Ces missions sont diverses : gestion des sinistres privatifs et assistance dans les relations avec les assureurs (en cas de dégâts des eaux, d’incendie…).

Un exemple concret très fréquent : lors de la vente d’un appartement, le propriétaire demande au syndic d’arrêter la position de son compte et de la transmettre au notaire. Cette mission n’entre pas, en principe, dans les fonctions du syndic. Celui-ci ne peut en conséquence se faire rétribuer. Or dans la réalité, il s’exécute et pour éviter que la collectivité n’en supporte le coût, il demande des honoraires.

Aussi la CNAB demande au législateur d’une part de reconnaître un lien de droit direct entre le syndic et les copropriétaires et d’autre part d’autoriser les syndics à percevoir des honoraires pour l’exécution de ces services ". Fin de citation.

 

3. Modifier la loi pour permettre aux syndics d’être (enfin) dans la légalité…

Comme vous avez pu le constater, il y a une petite erreur : évidemment l’arrêté des comptes d’un copropriétaire qui vend un lot, entre bien dans les obligations de base d’un syndic, comme le prévoit explicitement le 1^er alinéa de l’article 5 du décret du 17 mars 1967.

L’intérêt de cette citation est néanmoins très important :

• Monsieur IVARS reconnaît que les syndics n’ont pas le droit de facturer certains honoraires.
• Il précise bien qu’ils le font, en toute conscience.
• Et pour bien prouver qu’aujourd’hui les syndics sont hors la loi, il demande donc une évolution /adaptation de la loi.

Ou de façon plus imagée :

• Les syndics n’ont pas le droit de rouler à 140 kilomètres-heure.
• " Mais nous sommes pressés ", disent-ils, " ce qui explique que nous ne respections pas la limitation de vitesse ".
• Ce n’est pas grave : il suffit de remonter la limitation de vitesse.

IV.Au-delà de l’illégalité, retomberait-on dans la légalité ?

Monsieur IVARS va sans doute répondre : " En facturant les copropriétaires pris individuellement, nous évitons de facturer la copropriété. Notre pratique est donc illégal, mais plis juste.

Ceci est inexact, pour deux raisons :

a. D’abord ce que nous reprochons à ces honoraires " privatifs " c’est leur coût abusif : aujourd’hui les syndics demandent plus de 300 euros en tout (à l’acheteur et au vendeur) pour répondre au questionnaire du vendeur.

b. Par ailleurs, nous contestons le principe d’honoraires supplémentaires pour cette prestation, le syndic devant arrêter les comptes dans le cadre de sa fonction de base de " comptable " de la copropriété.

Conclusion

Ces honoraires sont donc non seulement illégaux - ce qu’un président de chambre professionnelle de syndics reconnaît pour la première fois (merci, Monsieur IVARS) - mais aussi abusifs et non légitimes.