L’ARC n’a pas fait que de se féliciter - elle, ses adhérents et toutes les associations membres de l’UNARC - de la belle victoire concernant la publication prochaine d’un arrêté concernant les contrats de syndic (voir abus numéro 2038).

Elle a aussi écrit à Hervé NOVELLI pour le remercier d’abord, pour lui faire savoir, ensuite, ce qu’il serait souhaitable que son arrêté inclue.

Nous espérons que le ministre aura à coeur d’aller au bout de sa démarche.

 

« Monsieur Hervé NOVELLI

Secrétaire d’État chargé de

l’industrie et de

la consommation

139, rue de Bercy

 75012 Paris

 

                                                                                              Paris, le 27 Octobre 2009

 

Monsieur le Ministre,

 

Je tiens très solennellement - et ceci au nom du Conseil d’Administration de l’ARC et des douze mille copropriétés adhérentes à notre association - à vous exprimer nos remerciements :

-          remerciements pour avoir - suite à notre dernière enquête sur les contrats de syndic et à notre lettre du 13 octobre dernier - admis que les chiffres de la DGCCRF sur les contrats de syndic n’étaient pas vraiment représentatifs de la réalité ;

-          remerciements pour avoir pris la mesure du décalage entre les intentions louables des chambres professionnelles et la réalité ;

-          remerciements pour avoir compris que l’« autorégulation » d’une profession si disparate et si exposée à la concurrence était impossible.

Vous allez être mis en cause par une profession qui va - une fois de plus - tenter de masquer les dérapages nombreux d’une frange minoritaire (mais non marginale)  de ses membres derrière le travail et l’honneur des salariés qui y œuvrent.

Nous sommes sûrs que vous saurez faire la part des choses et serons là pour mettre en évidence votre lucidité et votre courage .

La promesse faite aux organisations de consommateurs de rédiger un arrêté normalisant les contrats, nous satisfait, vous le savez, et avec nous des centaines de milliers de copropriétaires lassés de la situation, car seul un arrêté pourra jouer le rôle « régulateur » que tous les copropriétaires attendent avec impatience.

Nous souhaitons d’ailleurs profiter de ce courrier de remerciements pour vous faire connaître une fois encore notre analyse concernant l’avis du CNC du 27 septembre 2007 dont chacun - côté copropriétaires et consommateurs, naturellement - s’accorde à penser qu’il est insuffisant pour régler de façon définitive le problème des contrats.

Nous vous rappelons en effet - ce que tous les membres du collège consommateurs du CNC confirmeront - que l’avis du CNC était un compromis et que les négociations n’ont pu aller tout à fait à leur terme, ce qui explique que l’avis du CNC publié le 27 septembre 2007 présentait TROIS défauts d’origine :

o       des points NON négociés (par refus des syndics) ;

o       des ambiguïtés ;

o       des oublis (involontaires).

Revenons sur ces problèmes.

1. Points volontairement écartés suite à un refus de négociation des syndics

-          Plusieurs points importants ont été « écartés » par les syndics qui ont refusé de négocier à leur sujet ; ainsi celui de la gestion des archives : alors que la loi prévoit que les professionnels doivent gérer les archives, ceux-ci ont purement et simplement refusé d’intégrer la gestion des archives dans la gestion courante.

-          Autres types de problèmes : alors qu’il aurait fallu introduire des dispositions permettant d’empêcher les dérives d’honoraires supplémentaires (exemple : des forfaits de plus en plus nombreux et injustifiés), le CNC n’a pu obliger les parties à prévoir dans l’avis des dispositions claires à ce sujet, là encore entérinant le refus des professionnels de négocier sur ces points pourtant essentiels.

La conséquence est qu’aujourd’hui non seulement des abus refleurissent en matière de gestion des archives mais surtout que les honoraires particuliers pèsent très souvent au moins aussi lourds qu’avant 2007.

À cela s’ajoute le fait que le problème des honoraires privatifs a été totalement écarté, ceci alors même que les tâches correspondantes s’apparentent à des « monopoles obligatoires » (exemple : établissement de l’« état daté »).

2. Points restés ambigus

-          Là encore, l’avis du CNC présente des défauts « originels ». Ne prenons qu’un exemple : celui de la tenue de l’assemblée générale annuelle. Chacun sait que - pour respecter les objectifs du CNC, à savoir transparence et prévisibilité des honoraires - il fallait que le syndic intègre dans son forfait de base un forfait de tenue d’assemblée générale, y compris aux heures non ouvrables lorsque cela était la pratique de la copropriété concernée.

Pour arriver à un accord efficace il aurait fallu que les syndics acceptent d’inclure dans l’avis une clause prévoyant d’intégrer dans le forfait de base le coût de la « tenue de l’assemblée générale annuelle aux heures habituelles de la copropriété ». C’est ce que demandaient les consommateurs dans le respect de l’esprit de l’avis du CNC.

-          La rédaction définitive fut, malheureusement : « Tenue de l’assemblée générale selon les heures prévues dans le contrat », ce qui ne signifie pas grand-chose et autorise tous les contournements.

-          Ainsi, dans la réalité les syndics imposent TOUJOURS dans le forfait de base la SEULE tenue « aux heures ouvrables » et imposent de ce fait une facturation EN PLUS, en cas de tenue aux heures non ouvrables (ce qui est le cas neuf fois sur dix).

Conséquence : RIEN n’a changé à ce sujet et l’avis du CNC - sur ce point capital - n’a servi à RIEN. Il faut donc que l’arrêté traite clairement de ce problème et supprime toute ambiguïté et la possibilité de facturer EN PLUS la tenue de l’assemblée générale.

3. Points « oubliés » 

-          Pour montrer que l’avis du CNC est perfectible, donnons là aussi simplement l’exemple d’un des points qui ont été « oubliés » dans les négociations.

-          Lorsque les négociateurs ont, après de longues discussions, introduit une clause concernant la gestion des compteurs d’eau, ils ont tout simplement oublié de parler des « répartiteurs de chaleur ».

-          Or voilà deux ans que l’avis du CNC est en vigueur et que cet oubli (comme d’autres) n’a pas été corrigé, ce que l’arrêté devra faire.

Nous pouvons donc en quels mots résumer la situation concernant le texte de l’AVIS du CNC :

a)     sur divers points importants, les professionnels ont refusé de négocier, ce qu’il faut corriger ;

b)    sur d’autres points, les formules retenues sont ambiguës, ce qui permet à certains professionnels de contourner l’esprit de l’avis du CNC, situation qu’il faut aussi corriger ;

c)     enfin, sur d’autres points, les parties ont tout simplement « oublié » de négocier, ce que l’arrêté devra également corriger.

Voilà pourquoi il faut que l’arrêté ne se contente pas de reprendre l’avis du CNC et  :

1.      fixe la liste précise et exhaustive des tâches de gestion courante en intégrant celles non prises en compte par l’avis ;

2.      fixe des règles précises concernant la possibilité de facturer en plus des honoraires particuliers et des frais ;

3.      règle par ailleurs le problème des honoraires privatifs.

Nous sommes évidemment ouverts à toutes propositions de rencontre - en concertation avec les autres organisations d’usagers - avec vos services pour approfondir ces points et répondre à leurs questions.

Nous vous remercions de la suite que vous donnerez à ce courrier et, vous remerciant une fois encore de votre action, vous prions de croire, Monsieur le Ministre, à l’assurance de notre haute considération.

 

 

                                                                                              Pour le Conseil d’Administration

                                                                                              Fernand CHAMPAVIER

                                                                                              Le Président »