I.                   Après l’ARC, l’UFC-Que-Choisir

Voilà des années que nous révélons les problèmes que posent aux copropriétaires certains syndics de promotion, très proches - trop proches - de certains promoteurs.

Nous y avons encore récemment consacré un abus (voir abus numéro 1989) et rappelons que sur la « zone adhérents » nous avons consacré un dossier spécial pour expliquer aux acquéreurs de logements neufs comment agir efficacement face à certains comportements : (rubrique : « Comment faire ? Comment ça marche », sous-rubrique : « Les nouvelles copropriétés ».

-          contrats de syndic abusifs (faute de mise en concurrence) et désormais souvent de trois ans ;

-          budget surévalué ;

-          assureur « maison » imposé par le syndic ;

-          malfaçons non traitées ;

-          contrats de longue durée passés avec des prestataires avant la première assemblée :

-          cadeaux fait au promoteur ou à certains acquéreurs (millièmes de certains appartements sous-évalués : (exemple : appartement avec grande terrasse).

Etc ; etc. 

Nous sommes donc heureux de voir que ce problème vient de faire l’objet d’un long article dans la revue « Que Choisir » de l’UFC-Que-Choisir (mois de novembre) où l’on retrouve toutes les anomalies relevées par l’ARC. On y retrouve d’ailleurs aussi le directeur de l’ARC qui a été plusieurs fois cités.

II.                 Extraits de l’article de l’UFC-Que-Choisir

Promoteurs et syndics

Petite « cuisine » et dépendance

Vous êtes copropriétaire dans une résidence flambant neuve ? Pour ne pas découvrir plus tard des malfaçons ou des contrats d'entretien mal négociés, assurez-vous que vous n'êtes pas tombé dans le piège du «syndic de promotion», c'est-à-dire du gestionnaire de biens à la botte du promoteur. Si c'est le cas, essayez de vous en défaire !

« Après examen des ouvrages, Monsieur H, représentant le syndic CAP GESTION, prononce la réception des travaux sans réserve ».

La petite phrase va coûter cher aux futurs propriétaires d'un ensemble d'im­meubles et de pavillons. Les Balcons de Muret, situés à une quinzaine de kilomètres de Toulouse. La formule figure en fin du procès-verbal de ré­ception des travaux de juin 2000. Le PV est co­signé par le promoteur et le syndic pour tout ce qui concerne les parties communes et les exté­rieurs. Ce document est censé lister les désor­dres éventuels, les travaux à entreprendre et les délais pour les effectuer. Mais, ce que ne savent pas les futurs acquéreurs, c'est que le syndic, mis en place par le promoteur IFB, a totalement « oublié » de dénoncer d'importantes malfaçons...

C'est notamment le cas de l'isolation des combles (10 cm au maximum au lieu des 20-25 cm néces­saires) ou du mur antibruit dressé pour isoler la résidence de la voie de chemin de fer toute pro­che. Construit avec les gravats du chantier, le mur n'est absolument pas aux normes et beau­coup trop bas. Quand les occupants découvrent la réalité, il est déjà bien tard.

I. Des malfaçons non signalées

Face à l’absence de réserves mentionnées dans le procès-verbal, la copropriété va réaliser les travaux de mise aux normes à ses frais : 12 000 € pour refaire l’isolation et 30 000 € pour la reconstruction d’un véritable mur acoustique.

La mésaventure arrivée aux copropriétaires des Balcons de Muret est loin de représenter un cas isolé. Rappelons qu'en cas de vente d'un im­meuble neuf, la loi prévoit la nomination par le promoteur d'un syndic provisoire, dès la vente du premier lot. Cela afin de permettre la repré­sentation et la défense des intérêts de la copro­priété. Problème : aucune preuve d'indépendance entre le promoteur et le syndic n'est exigée. Quoi de plus tentant que de trouver un syndic ami, voire de créer sa propre filiale de syndic, pour fermer les yeux sur d'éventuelles malfaçons lors de la livraison des parties communes ? L'opéra­tion est d'autant plus facile que, lorsque la co­propriété commence à exister, il n'y a pas en­core de conseil syndical.

Le syndic, généralement seul maître à bord, aura ensuite beau jeu de fixer la date et l'ordre du jour de la prochaine assem­blée générale. Et, comme par hasard, de ne pas se mettre en concurrence en proposant un autre contrat de syndic.

«C'est là que le piège se referme, nombre de syn­dics sans aucune concurrence se font nommer pour trois ans, alors que les copropriétaires ne devraient accepter qu'un an. Et pendant cette du­rée, des garanties fondamentales (notamment la garantie de parfait achèvement des travaux et la garantie biennale de bon fonctionnement) vont tomber, ce qui désarmera encore un peu plus les copropriétaires contre la découverte d'éventuelles malfaçons, dénonce Bruno Dhont, Directeur de l'Association des Responsables de Copropriétés (Arc). Sans compter que beaucoup de promo­teurs en profitent pour caser des contrats de maintenance de longue durée avec leurs filiales ».

« On ne peut pas parler de système, peut-être que quelques petits promoteurs marginaux utilisent ces procédés», objecte Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). Certes, on trouve maintes opérations où le syndic est indépendant du promoteur et où le contrat de réception s'accompagne de réser­ves. N'empêche. Notre enquête a révélé que, dans plusieurs affaires, les noms qui reviennent n'ont rien à voir avec de «petits promoteurs mar­ginaux». Ainsi, dans tous les cas, les nouveaux acquéreurs ont tout intérêt à se montrer extrê­mement vigilants dès la livraison de leur loge­ment.

II. Des experts d’assurance liés au syndic

Autre lieu (le Var, une résidence de standing face à la mer), autre promoteur (Pierre et Vacan­ces), mais des désagréments encore plus graves pour les copropriétaires. Et là encore, il est dif­ficile de parler de «petit promoteur marginal»! Est-ce pour réaliser des économies ou finir plus vite les travaux (la saison touristique démarre bientôt) ? Toujours est-il que le promoteur décide de ne pas installer de système de drainage des eaux de ruissellement... contre l'avis de l'entre­prise locale, qui explique pourtant l'importance de ce système lorsque l'on construit sur une col­line dans le Midi. Les conséquences ne se font pas attendre : remontée d'eau, infiltration, fissu­res... «Sogire, le syndic filiale de Pierre et Vacan­ces, également gérant-locatif, était au courant de cette malfaçon depuis le début mais, pendant des années, il a occulté cette anomalie évidente qui retrouve à la charge des copropriétaires», ex­plique un membre du conseil syndical. Pour la copropriété, l'affaire se résume déjà en milliers d'euros engloutis et en travaux devenus très complexes par la nécessité de creuser sous des logements déjà construits.

Certains groupes ne se contentent plus de « pla­cer» seulement leur syndic. Ils disposent égale­ment d’experts maison ou d'assureurs qui se­ront a même de proposer (faut-il dire « imposer» ?) leurs services via le syndic. De cette façon, en cas de désordre, les copropriétaires pourront toujours prévenir le syndic... Pas la peine pour ce dernier d'adopter la stratégie de l'escargot en retardant le plus possible l'expertise, il suffira de piocher parmi les experts maison pour conclure à l'absence de défaut.

C'est le cas d'une résidence haut de gamme gé­rée par le syndic Foncia. Livrée au cours des années 2000, les logements semblent ne présen­ter aucune malfaçon pendant un an. Mais, après de fortes pluies, des garages se retrouvent inon­dés d'environ 5 cm d'eau. Quelques mois plus tard, nouvelles pluies diluviennes et, cette fois, l'eau atteint la partie mécanique de la cage de l'ascenseur. Un expert est mandaté par le syn­dic. Sa conclusion : aucune malfaçon n'est im­putable au constructeur, il s'agit seulement d'un problème «lié à la nature » ! L'assureur (qui ap­partient au même groupe que le syndic et le promoteur) refuse de mettre en œuvre la garan­tie dommage ouvrage. Les copropriétaires dé­cident alors de s’occuper eux-mêmes des travaux.

L’entreprise choisie confirme que la pente du tuyau d’évacuation des eaux est insuffisante pour permettre d’évacuation des eaux de ruissellement. Depuis la réfection du réseau d'évacuation, les inondations ont cessé. Mais ce sont les copropriétaires qui ont dû régler l'inté­gralité de la facture de réfection de la pente et des opérations de nettoyage.

III. Petits cadeaux entre amis

D'autres risques menacent les copropriétaires dont le syndic n'est pas indépendant du promo­teur (y compris lorsque ce dernier n'est pas le constructeur initial mais a repris la gestion locative). Ainsi, le syndic peut « tenter d'entériner les choix que le promoteur aura faits en matière de gestion, même s'ils ne sont pas dans l'intérêt des copropriétaires, voire fermer les yeux sur de vé­ritables petits cadeaux que celui-ci va se faire», détaille Bruno Dhont.

(…)

Un dossier auprès de la DDCCRF en Rhône-Al­pes (Direction départementale de la concurren­ce, de la consommation et de la répression des fraudes) a également été déposé par une res­ponsable du conseil syndical d'un immeuble géré par Foncia dans la région. En contrôlant les comptes, la copropriétaire a relevé nombre d'anomalies. Par exemple, les appartements si­tués en rez-de-chaussée ne payent pas leur part de tantièmes des charges d'ascenseur pour ac­céder au parking...

Malgré les rappels au syn­dic, la situation n'est pas régularisée. Est-il utile de préciser que le promoteur a conservé plu­sieurs appartements situés au rez-de-chaussée ? De même, il n'existe apparemment pas de contrat concernant les parkings pour le syndic, donc pas de charges précises. Situation signalée à Foncia.

Absence de réponse de l'intéressé, mais découverte intéressante : le promoteur pos­sédait 22 emplacements de parking ! «Les avan­tages ou cadeaux peuvent prendre d'autres for­mes. Ainsi, au moment de la mise en copropriété, la loge du gardien reste une partie privative ap­partenant au promoteur. Ce dernier la louera au prix fort à la copropriété ou lui demandera de la racheter. Il n'est pas rare non plus de voir des frais de fin de chantier (électricité, eau, par exemple) transférés sur le budget de la copropriété», dé­nonce Bruno Dhont.

Conclusion, soyez vigilants et ne payez pas à la place du promoteur !

Elisa OUDIN

Que Choisir ».

 

Et rappelez-vous :

-          abus numéro 1989 ;

-          dossier spécial pour les « adhérents collectifs » dans notre « zone adhérents » (rubrique : « Comment faire ? Comment ça marche ? », sous-rubrique : « Les nouvelles copropriétés ».