I.                   Retour en arrière

Il y a quelques mois nous signalions déjà l’arrêt du Tribunal de Grande Instance (TGI)  de Grenoble concernant les contrats de syndic et qui allait totalement dans le sens de ce que les organisations de copropriétaires et de consommateurs font valoir depuis des mois et des années.

Il s’agissait d’un premier jugement obtenu par l’UFC-Que-Choisir de l’Isère dont un des responsables est avocat et avait décidé de soumettre un certain nombre de contrats à l’appréciation du TGI de Grenoble ( voir 1524). Fin du premier acte.

II.                 Nouvel arrêt : les « frais et honoraires » prévisibles doivent être inclus dans le forfait de base

Un nouvel arrêt du TGI de Grenoble concernant un autre contrat de syndic vient de « tomber » début novembre (2 novembre) et revient sur la notion de tâches de gestion courante et de frais inclus dans le forfait de base.

Les juges, comme l’ARC, retiennent l’idée que les tâches ou frais « prévisibles » doivent être intégrées dans les honoraires de base : ainsi les frais d’assemblée générale hors heures ouvrables sont-ils « prévisibles » (donc doivent être inclus dans le forfait de base) ; ainsi les frais administratifs forfaitaires - eux aussi prévisibles - ne peuvent-ils être facturés en plus, etc.

Notre analyse selon laquelle les nouveaux forfaits (Internet, 24h/24, etc.) étant prévisibles ne peuvent être facturés en plus, est donc validée une nouvelle fois.

III.              L’analyse de « l’Institut National de la Consommation »

Voici l’article écrit à ce sujet par l’hebdomadaire de l’INC et qui résume bien la situation. Nous communiquons, le texte intégral du jugement.

« Un jugement du TGI de Grenoble s'interroge sur les tâches qui relèvent de la gestion courante d’une copropriété par un syndic.

 

Le tribunal de grande instance de Grenoble condamne une entreprise pour soixante clauses litigieuses présentes dans ses contrats. Les juges distinguent notamment les «prestations prévisibles» des «prestations non prévisibles».

 

Ce n’est «qu’un» jugement de première instance, mais il est important car il questionne à nouveau la distinction à faire entre ce qui relève d’une tâche de gestion courante d’une copropriété par un syndic, et ce qui relève d’un travail particulier – qui peut donc être facturé en plus du forfait annuel. Où se situe la frontière ?

Le jugement du TGI de Grenoble

Le 2 novembre, les juges du tribunal de grande instance (TGI) de Grenoble ont demandé, dans un délai de quatre mois, la suppression de soixante clauses déclarées abusives ou illicites dans les contrats de la société Boyer Torrollion Immobilier. L’entreprise est condamnée à verser 40 000 euros à l’association UFC-Que choisir de l’Isère «en réparation du préjudice collectif».

Le contexte politique est une caisse de résonance pour ce jugement : d’ici à la fin mars, le gouvernement entend prendre un arrêté fixant une liste de tâches devant être incluses dans la rémunération forfaitaire des syndics, et non dans les prestations particulières.

Boyer Torrollion Immobilier gère cent dix immeubles en Isère et est membre de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Cette dernière affirme respecter l’avis du Conseil national de la consommation (CNC) de septembre 2007 et sa liste – indicative – de tâches rémunérées au forfait. Or, les juges épinglent quelques clauses des contrats en s’appuyant sur l’avis du CNC. «Je mets en conformité mes contrats», assure aujourd’hui le patron de l’entreprise, Jean-Marc Torrollion, par ailleurs président de la Fnaim Rhône-Alpes.

Mais le TGI de Grenoble va plus loin que l’avis du CNC et propose une définition de la notion de gestion courante : «Le critère pertinent devant être retenu correspond à l’ensemble des actes accomplis par le syndic à l’occasion d’un fonctionnement a minima de la copropriété (prestations certaines) ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l’objet d’une tarification forfaitaire (prestations prévisibles).» A l’aune de sa définition, le tribunal étudie ensuite les clauses dénoncées par l’UFC-Que choisir de l’Isère. Dans les «prestations prévisibles», les juges rangent par exemple la remise du dossier par le syndic à son successeur, les frais administratifs hors affranchissement, ou encore la tenue d’une assemblée générale (AG) en dehors des heures ouvrables. En revanche, selon le tribunal, la tenue d’une AG supplémentaire, la présence du syndic aux expertises, les déplacements et les constats relèvent des «prestations non prévisibles», pouvant donc être facturées en plus. «Cette définition des missions d’un syndic est intéressante», reconnaît Jean-Marc Torrollion.

Clauses abusives plus classiques

Enfin, plus classiquement, le tribunal met hors jeu d’autres clauses en s’appuyant notamment sur la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, qui fixent le statut des copropriétés, et sur le code civil. Par exemple, les juges estiment abusive la clause qui permet au syndic de prédéterminer dans le contrat le montant des honoraires pour des travaux hors budget votés en AG (ravalement…).

«Pour le tribunal, le barème ne peut pas être préétabli car l’AG serait privée de sa faculté de négocier le montant», décrypte le patron de Boyer Torrollion Immobilier ».

IV.             Le jugement

Et voici maintenant le jugement dans Son intégralité : ici