Le journal les « ECHOS » se pose la question : « Syndic professionnel ou syndic bénévole ? ». Il est intéressant de noter que - désormais - l’arbitrage entre les deux formules est bien fait, alors qu’il y a encore deux ans le syndic bénévole était considéré comme un syndic de deuxième catégorie.

Voyons les arguments des ECHOS qui ne peuvent qu’emporter notre adhésion…

« Syndic de copropriété : une affaire de professionnel ou de bénévole ?

 

« Les syndics professionnels n'ont pas toujours bonne presse auprès des usagers. Aussi le bénévolat représente une alternative qui a le vent en poupe.

 

« Etre son propre syndic : quand les tarifs des professionnels sont régulièrement dénoncés pour leur opacité et leur coût prohibitif, la question se pose. Surtout pour les petites copropriétés qui ont souvent des difficultés à trouver un professionnel pour un coût raisonnable. « Les syndics professionnels considèrent les copropriétés de 2 à 20 lots non rentables financièrement, explique l'Association des responsables de copropriété (Arc). C'est la raison pour laquelle ils appliquent généralement des tarifs forfaitaires importants, de l'ordre de 3.000 à 5.000 euros. » Le coût apparaît d'autant plus exorbitant que la prestation n'est pas toujours d'un niveau exceptionnel. Loin s'en faut.

I. Les honoraires en question

« À l'image des chauffeurs de taxi ou des agents immobiliers, les syndics n'ont pas bonne presse auprès des usagers. Les raisons tiennent essentiellement à la gestion pas toujours très compétente et aux tarifs. « Notre syndic se trompait dans les affectations et je passais un temps fou à contrôler les comptes, explique Danielle Jager, copropriétaire et aujourd'hui syndic bénévole d'une copropriété de 48 lots à Maisons-Alfort dans le Val-de-Marne.Il se permettait, en outre, de changer de fournisseur sans en aviser l'assemblée des copropriétaires. » Cette obligation existe pourtant lorsqu'il s'agit d'un changement de fournisseur d'énergie (article 24 de la loi de 1965). Et les exemples sont légion. Les tarifs des syndics sont une autre source de mécontentement des usagers. Certains n'y vont effectivement pas de main morte.

Pour qui veut s'offrir les services d'un syndic, la première des précautions est donc d'éplucher le contrat. Depuis l'arrêté du 2 décembre 1986, les honoraires des syndics sont libres. Ils doivent cependant distinguer les honoraires de gestion courante de ceux qui concernent les prestations particulières. Or c'est souvent sur les prestations particulières que le bât blesse.

« Des enquêtes menées par différentes associations n'ont cessé de dénoncer, depuis des années, les dérives de certains professionnels en matière d'honoraires de gestion, ceux touchant aux prestations particulières ayant eu une fâcheuse tendance à grossir. Pour éviter une pratique très fréquente qui consistait à sortir de la gestion courante, un nombre croissant de tâches prises en charge par les syndics, le Conseil national de la consommation (CNC) avait d'ailleurs rendu, en septembre 2007, un avis fixant une liste des tâches de gestion courante à inclure dans les honoraires forfaitaires. Parmi ces tâches non soumises à facturation complémentaire, la préparation et la tenue de l'assemblée générale annuelle, l'établissement du compte de gestion, du budget prévisionnel, les appels de provisions sur budget, la vérification et le paiement des factures, la remise, le cas échéant, des archives au syndic successeur, la tenue d'un compte séparé, d'un carnet d'entretien, la négociation et la passation des marchés des prestataires, la gestion des travaux d'entretien et de maintenance, la déclaration des sinistres…

« Reste que les syndics ont bien peu suivi cet avis et que le bilan est très mitigé. C'est la raison pour laquelle le secrétaire d'État au Commerce, Hervé Novelli, s'est prononcé, tout récemment, pour la publication d'ici à la fin du premier semestre 2010, d'un arrêté encadrant les rémunérations des syndics d'immeubles collectifs. Une victoire pour les associations de consommateurs et les copropriétaires qui réclamaient une définition claire des prestations que doit accomplir au minimum un syndic au titre de la gestion courante. Si l'arrêté devrait reprendre l'avis rendu par le CNC, nul doute que les discussions sur le texte final risquent d'être très animées. « Les syndics vont essayer de normaliser a minima les prestations qui entrent dans le forfait annuel », redoute Bruno Dhont, le directeur général de l'Arc. Les réactions sont, d'ores et déjà, très vives. La Fnaim se considère comme trahie par Hervé Novelli, estimant que cette « marque de défiance et de suspicion est insupportable pour les milliers de professionnels qui pratiquent au quotidien le métier de syndic de copropriété et qui avaient démontré leur attachement à plus de transparence ». En attendant un texte officiel, les copropriétaires ont tout intérêt à se conformer à ce que recommande l'avis du CNC. « Les syndics professionnels sont souvent mal perçus, mais 88 % des copropriétés conservent leur syndic », constate un adhérent de l'Unis.

II. L'aventure du bénévolat

« Reste ceux qui osent se soustraire au syndic professionnel. « C'est presque aussi facile pour une grosse copropriété que pour une petite », affirme Bruno Dhont. Une alternative qui a le vent en poupe. À cela plusieurs raisons. « La désignation d'un syndic bénévole est une source importante d'économie et d'amélioration de la gestion, » poursuit Bruno Dhont.

 

« Sur trois ans, j'ai fait économiser 40.000 euros à ma copropriété », explique Danielle Jager adhérente de l’ARC. C'est à la suite de la démission de son syndic dont la gestion était régulièrement contestée que cette copropriétaire retraitée, alors présidente du conseil syndical, s'est proposée comme syndic bénévole. L'argument économique ne doit cependant pas être la seule motivation car, même en syndic bénévole, il existe des frais incompressibles : frais de fonctionnement de la copropriété, convocation aux assemblées, recouvrement des impayés, indemnisation éventuelle du syndic bénévole…

 

En outre, le syndic bénévole n'étant pas forcément un spécialiste au plan juridique et comptable, peut-être devra-t-il faire appel à des professionnels dans certains cas (expert-comptable, architecte, avocat…). Il ne pourra pas non plus faire l'impasse en matière d'équipement informatique (ordinateur, logiciels de gestion…) et se faire aider, si nécessaire, par une association de copropriétaires. Autant d'éléments qui ont un coût. Quoi qu'il en soit, « si les notions sont vite acquises, on ne s'invente pas syndic bénévole du jour au lendemain, précise Bruno Dhont. Mieux vaut avoir transpiré comme membre du conseil syndical, c'est même un passage obligé ». Et si la nouvelle comptabilité des copropriétés constituait un handicap pour qui n'avait pas de formation comptable, aujourd'hui, l'obstacle est levé grâce à des logiciels spécifiques [dont le logiciel SIMPLY SYNDIC mis au point par l’ARC pour, ceux qui n’ont pas de connaissance en la matière…]. Un travail qui prend du temps et qui permet à de nombreux retraités de rester actifs, parmi lesquels de plus en plus de femmes. Et si les syndics professionnels estiment que les bénévoles font prendre des risques à la copropriété, il faudra d'autres arguments pour convaincre, « d'autant que beaucoup de copropriétés ont été victimes des syndics professionnels et non par des syndics bénévoles »,conclut Bruno Dhont.

C.  S., Les Echos ».

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