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Comme nous le disons déjà
dans notre article intitulé Le
nouveau Président de la CNAB serait-il adhérent à
l’ARC ? ",
Ainsi, le nouveau Président
de la CNAB admet-il enfin dans le FIGARO du 26 novembre 2005 la
baisse continue depuis quinze ans de la qualité de gestion
des syndics (Monsieur IVARS parle de " dégradation "),
admettant même explicitement le bien-fondé des reproches
fait par les copropriétaires et leur association préférée :
" Pendant une
quinzaine d’années, les syndics se sont
bornés à adapter leurs prestations à des honoraires
insuffisants, ce qui a entraîné une dégradation
de la qualité de leurs prestations et les reproches
que l’on a pu connaître ".
Notons en passant que la CNAB
a assigné l’ARC il y a maintenant près de deux ans
pour dénigrement systématique de la profession de
syndic. Grand merci, donc, à Monsieur IVARS pour ce témoignage
à décharge qui va forcément beaucoup intéresser
le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris.
Mais là où les
propos de Monsieur IVARS dérapent un peu, c’est quand il
affirme que la médiocrité de gestion des syndics serait
dû à la faiblesse de leurs honoraires. Voyons cela.
I. Les honoraires de syndic ont-ils baissé ?
Très séries de
raisons au moins prouve le contraire.
1. L’analyse des charges de copropriété.
- Prenez n’importe quelle comptabilité
de copropriété (grand livre comptable) puis additionnez
tous les honoraires perçus par un syndic il y a quinze
ans et tous les honoraires perçus par ce même syndic
aujourd’hui. Que constatez-vous ? Au minimum un doublement
et bien souvent un triplement des honoraires dit de base (en cas
de travaux). Mesdames et Messieurs les syndics ne sont pas d’accord
avec nos chiffres ? Alors nous leur proposons ceci :
nous venons chez eux, nous choisissons au hasard dix copropriétés
et nous comptons. Nous attendons les imitations.
2. La preuve par l’absurde
- Depuis le 1er septembre 2004,
TOUS les syndics sont obligés de joindre à la convocation
un état récapitulatif de TOUS les honoraires prélevés
sur la trésorerie des copropriétés. Or AUCUN
syndic (ou presque) n’a satisfait à cette obligation et
ceux qui l’ont fait (sur demande du conseil syndical) ont révélé
des honoraires supplémentaires justifiant toutes nos critiques.
Pensez-vous vraiment, Monsieur IVARS, que les syndics auraient
caché avec une telle constance le montant réel global
de leurs honoraires si ceux-ci étaient si maigrelets ?
Troisième raison :
- Les bénéfices des grands groupes
de syndics sont en évolution constantes ; ceux-ci
rachètent d’ailleurs tous les jours des cabinets bien-portants
à des prix inouïs ; les fonds de pensions investissent
dans les grands groupes de syndics (exemple : le groupe
SERGIC ; le groupe VILLA…). Cela serait-il le cas si les
honoraires étaient si misérables ? Nous prendrait-on
pour des benêts ?
II. Les vraies causes de la dégradation
du service
Nous en sommes désolés,
mais constatons que, la vraie cause de la dégradation du
service c’est le trop gros appétit des syndics et de leurs
nouveaux actionnaires.
La seule question qui préoccupe
un syndic aujourd’hui c’est : " Combien va rapporter
chaque lot ? ". Et pour arriver à faire "
produire " un maximum d’euros à chaque lot, il
n’y a que deux séries de recettes :
- augmenter en permanence les honoraires supplémentaires
(voir plus haut) ;
- augmenter en permanence le nombre de lots
gérés par chaque gestionnaire.
Interrogez le moindre gestionnaire ;
il vous parlera de la " productivité "
qu’on lui impose : 50 à 60 copropriétés
par gestionnaire ; 50 à 60 heures par semaine.
Un turn-over incroyable ;
des démissions en cascade ; un travail fait en permanence
dans la précipitation…
Voilà les vrais ingrédients
de la " dégradation " (dégradation
du service, mais non des résultats financiers).
Conclusion :
- Un " moyen " syndic
disait il y a quinze jours au Président de l’ARC, Fernand
CHAMPAVIER. Mais qu’est-ce qu’ils ont ? Je vous assure :
je gagne très bien ma vie. Qu’est-ce qu’ils veulent ?
racheter deux cabinets par semaine au lieu d’un seul ?
- On vous laisse lui répondre.
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