I-
Présentation du problème
- Un syndic répond à
un questionnaire de notaire : « Monsieur X devra 200 euros de charges et 300 euros d’honoraires de
syndic au titre des frais de mutation ».
- Le propriétaire concerné
refuse de payer cette dernière somme, la trouvant excessive,
non justifiée et même « illégale ».
- Le syndic fait opposition
au versement du prix de vente.
- Le copropriétaire
saisit le Tribunal d’Instance.
- Le syndic explique
au juge que cette somme est prévue dans le contrat de syndic
voté par l’assemblée générale.
- Le juge d’instance
donne raison au syndic.
- Le copropriétaire
saisit donc la
Cour de Cassation (en dessous de 4 000
euros, il n’y a pas de possibilité d’appel ; il faut donc
saisir directement la Cour de Cassation).
- La Cour de Cassation casse le jugement du Tribunal d’Instance
et répond (le 11 octobre 2005, pourvoir n° 04 -14178 ) :
« Les frais de mutation ne sont pas dus,
car le contrat de syndic concerne le syndicat des copropriétaires
et non les copropriétaires pris individuellement ».
II-
Les arguments
1-
Les arguments du syndic
- Ce qui est intéressant
dans l’arrêt du 11 octobre 2005 de la Cour de Cassation est d’une
part l’argumentation du syndic, d’autre part la réponse de la Cour de Cassation.
- L’argumentation du
syndic est celle que nous entendons tous les jours. Nous la
citons textuellement :
« Que selon
l’assemblée générale en date du 16 janvier 2001, le syndicat des
copropriétaires a renouvelé le mandat confié au cabinet Z syndic
de l’immeuble ; que lors de cette assemblée générale le contrat
signé avec le syndic de l’immeuble a été renouvelé ; que
dans ce contrat, la mission de gestion courante du syndic est
détaillée ainsi que sa mission concernant des prestations particulières ;
que suite au descriptif de sa mission concernant les prestations
particulières, les honoraires pour prestations particulières
sont détaillés ; que figurent à la liste de ces honoraires
les frais relatifs aux formalités nécessitées par le changement
de copropriétaire ; que si ce contrat de syndic a été effectivement
signé avec le syndicat des copropriétaires et non avec chaque
copropriétaire particulier, il n’en demeure pas moins que l’assemblée
générale des copropriétaires a validé ce contrat ; qu’ainsi,
conformément aux dispositions de l’article 29 du décret du 17
mars 1967, les conditions de la rémunération du syndic sont fixées
par l’assemblée générale ; que tel a été le cas de l’assemblée
générale du 16 janvier 2001 ; que cette assemblée générale
n’a pas été contestée ni par Monsieur X ni par aucun autre copropriétaire ;
que les décisions adoptées par cette assemblée sont donc applicables
de plein droit et opposables à l’ensemble des copropriétaires
y compris à Monsieur X ; que les honoraires de mutation réclamés
par le cabinet Z sont donc opposables à Monsieur X qui est tenue
de les régler ».
- Tout y passe, comme
on le voit, c’est-à-dire l’ensemble des arguments que nous entendons
tous les jours et que reprennent certains tribunaux : « L’assemblée générale a voté le contrat
incluant des honoraires privatifs ; l’assemblée générale
n’a pas été annulée ; le contrat est donc opposable à tous
les copropriétaires ».
·
Or, tout ceci est rigoureusement inexact.
2-
La réponse de la Cour de cassation
- La réponse de la Cour est, en effet, cinglante :
« Vu l’article
1165 du Code civil ; attendu que pour débouter Monsieur X
de sa demande en restitution d’une certaine somme mise à sa charge
par le syndic au titre des frais de mutation de son lot, le jugement
(du Tribunal d’Instance) a retenu que ces frais ont été prévus
au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat
du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires
non contestée, qu’en statuant ainsi, alors que les décisions
d’assemblées générales ne régissent pas les rapports entre chaque
copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le Tribunal
d’Instance a violé le texte susvisé ».
- Or que dit l’article
1165 ? Ceci :
« Les conventions
n’ont effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne
nuisent point au tiers ».
- Les copropriétaires
pris individuellement n’étant pas partie contractante au contrat,
celui-ci ne peut leur être opposé. Donc, le syndic ne peut pas
appeler des honoraires privatifs de mutation aux copropriétaires
qui ne le souhaitent pas.
III-
Alors, faut-il faire payer le syndicat des copropriétaires ?
- Tout cela, nous le
savions déjà, la
Cour de Cassation n’ayant fait que redire le
11 octobre 2005 ce qu’elle ne cesse de dire depuis des années.
Les syndics aussi le savent. Mais leur réponse, en générale,
suffit à faire taire les récalcitrants.
- « C’est bien joli, cette histoire, disent-ils,
mais il faut tout de même bien que quelqu’un paye les frais
de mutations. Si ça n’est pas le copropriétaire, alors, ce sera
le syndicat, ce qui est injuste puisqu’il n’est pas normal que
les autres copropriétaires payent à la place de celui qui vend ».
Cela paraît le bon sens même et en est pourtant fort éloigné.
Voyons cela.
1-
Des frais manifestement excessifs
- Si les syndics s’étaient
contentés d’honoraires raisonnables, nous n’en parlerions pas
et ne ferions pas de « juridisme ».
Mais le vrai problème, depuis deux ans, vient du fait
que ces honoraires augmentent de façon trop excessive.
- Un notaire qui - une
fois de plus - se voyait opposer un refus catégorique de la
part d’un de nos adhérents sollicité d’accepter de payer ces
honoraires s’est écrié : « Et
encore, ne vous plaignez pas trop ; à vous « il »
ne prend que 550 euros ; la semaine dernière j’ai fait
une vente avec une demande du syndic pour 800 euros ».
Rappelons aux étourdis que 800 euros ne sont pas 800 francs
mais frise les 6.000 francs…
- À cela s’ajoutent
désormais les frais prélevés (eux aussi illégalement) sur les
vendeurs pour frais de mutation ( ?) et autre « création de fichiers » : entre 150 et 300 euros !
Trop, c’est trop.
- Ainsi, en l’espace
de trois ou quatre ans ces honoraires ont-ils triplé voire quadrupler.
- Et tout cela pour
répondre au « questionnaire »
du notaire dont la partie « obligatoire » (l’état
daté) devrait être remplie sans difficulté par n’importe quel
syndic dans le cadre de ses honoraires de base.
2-
Retour sur le « questionnaire » du notaire
- Le « questionnaire » du notaire adressé
au syndic en cas de vente comprend en effet deux parties :
1)
Une
partie qui s’appelle « état
daté » et permet de savoir ce que le vendeur DOIT au
syndicat des copropriétaires (ou ce que le syndicat lui doit)
et ce que l’acheteur devra payer.
Pour un syndic normal cet état daté est simple à remplir ;
il lui suffit de prendre le relevé de compte du copropriétaire
d’un côté et de l’autre de prendre la fiche que tout syndic tient
pour chaque copropriété et qui concerne les « appels »
de fonds à venir tels qu’ils ont été votés par la dernière assemblée
générale ou la précédente.
Ce travail - prévu par la loi - rentre évidemment dans
la « gestion courante »
d’un syndic. C’est d’ailleurs ce que rappelle dans un dossier
tout récent concernant le contrat de syndic établi en novembre
2005 l’Institut National de la Consommation. Citons :
« Les frais de mutation. Les machines exécutent très bien certaines
des tâches accomplies à l’occasion d’une mutation : questionnaire
au notaire, fichier, opposition… Il s’agit de frais d’administration
courante qui ne devraient pas être réclamés au vendeur ».
2)
Le
reste du questionnaire est, pour le syndic, FACULTATIF (insistons
sur ce terme) et concerne des questions que le notaire pose au
syndic d’une part pour « sécuriser la vente », d’autre part
pour mieux informer l’acquéreur.
C’est par facilité que le notaire pose ces questions
au syndic ; il pourrait fort bien les poser au vendeur lui-même.
D’ailleurs un syndic (bénévole ou non) qui ne veut pas répondre
à ces questions est parfaitement dans son droit, comme nous l’avons
rappelé à plusieurs reprises.
Ajoutons qu’une
partie des questions posées n’a aucun intérêt (quel acheteur a
besoin de savoir le numéro du contrat de l’assurance de l’immeuble
et le nom de l’assureur ?), comme nous l’avons montré dans
un article qui concerne ces problèmes et que vous pouvez consulter
sur ce site .
Enfin et comme nous l’avons aussi montré dans cet article,
si le carnet d’entretien était bien conçu et bien tenu,
il permettrait au notaire d’obtenir TOUTES les réponses à ses
questions sans avoir à passer par les syndics.
3-
Conséquence
- Une fois que l’on
a bien dissocié les problèmes, on s’aperçoit de ceci :
-
indépendamment
du fait que la facturation de l’état daté au vendeur est illégale,
comme le rappelle la
Cour de Cassation, l’établissement de cet « état
daté » n’a pas à être facturé par le syndic en plus au
syndicat des copropriétaires et rentre dans ses tâches de gestion
courante ;
-
le
reste du questionnaire du notaire non seulement n’a pas forcément
à être rempli par le syndic, mais surtout concerne des renseignements
qui devraient être disponibles simplement dans les carnets d’entretien..
- Voilà pourquoi nous
n’avons aucune hésitation à suivre la Cour de Cassation dans son nouvel arrêt et
à continuer notre action pour faire disparaître cette « taxe » supplémentaire liée à
la vente.
