Le PARTICULIER IMMOBILIER vient de consacrer un long article (numéro de décembre 2007) aux « nouveaux contrats d’ascenseurs ».

Le PARTICULIER reprend un certain nombre d’observations et surtout de mises en gardes exprimées par l’ARC depuis trois ans (voir notre guide « Ascenseurs : comment éviter le pire ? ») ou nous développons longuement les problèmes liés au contrat.

Voici quelques extraits très intéressants de l’article du PARTICULIER IMMOBILIER.

À noter : l’article fait état du contrat-type de l’ARC, qui est naturellement toujours disponible pour les adhérents collectifs de l’ARC.

 

Ø      Votre contrat d’entretien est-il conforme à la réglementation ?

Ø      Ses clauses vous sont-elles favorables ?

Ø      C’est le moment de renégocier, voire de changer d’ascensoriste.

La mise en sécurité des ascenseurs va coûter fort cher aux copropriétaires. Mais combien d'entre eux savent ce que va leur coûter, au fil des années, le contrat d'entretien que leur syndic a (parfois signé sans même les consulter ?).

I-               Pourquoi faut-il faire attention aux nouveaux contrats ?

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[le PARTICULIER explique d’abord pourquoi il faut être vigilant sur les nouveaux contrats]

Bruno Dhont, directeur de l'ARC,constate ainsi que « Les nouveaux contrats-types (dits « étendus ») sont très défavorables aux copropriétaires, notam­ment en raison des clauses introduisant les notions de vétusté et d'obsolescence, qui l'ont vidé de sa substance. » Un point de vue qui n'est pas éloigné de celui de Stéphane DorÉ, directeur général du bureau d'études spécialisé A2C :

« La portée du contrat à clause étendue est sérieusement limitée puisque, sauf rénovation spécifique, les pièces constitutives de l'ascenseur ne sont garanties a minima que pendant les dix, vingt ou trente premières années de leur instal­lation, en fonction du type de pièces concerné, suivant le. référentiel Afnor. Il est donc inutile de souscrire des contrats étendus "standard" dès l'instant où ces vingt ou trente premières années sont écoulées. Ou bien, si vous tenez au contrat étendu, négociez avec l'ascensoriste pour proro­ger ces durées », conseille-t-il.

(…)

Autre raison incitant à la vigilance : les bureaux d'études et les syndics profession­nels que nous avons interrogés constatent depuis deux ou trois ans une détérioration de la qualité de maintenance : « Aujourd'hui, on dénombre jusqu'à 150 appareils par technicien, alors que la raison commanderait de ne pas dépasser 80 », regrettent-ils. « Rien d'éton­nant, remarque Stéphane DorÉ, la moitié des effectifs des ascensoristes est aujourd'hui affec­tée aux travaux de rénovation et une partie de l'encadrement est passé dans les bureaux d'études... réduisant les équipes d'entretien à la portion congrue. »

II- Les contrats-types, ce qu’il faut en penser ?

Le propriétaire de l'ascenseur passe un contrat d'entretien écrit avec une entreprise dont le personnel chargé de l'entretien doit avoir reçu une formation appropriée suivant la réglementation en vigueur...

Tous les ascensoristes ont un contrat-type à proposer à leurs clients, soit, pour les plus grands, qu'ils l'aient élaboré eux-mêmes ou, pour les autres, qu'ils se reposent ENSEUR rière pays.

te, plomb, DPE, PPR) sera obligatoire à la location.

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er à cer sur le référentiel Afnor. Des contrats-types pas toujours favorables aux copropriétaires. Bruno Dhont observe ainsi que chacun a sa propre recette pour limiter l'étendue de ses obligations :

« L'un va glisser dans son contrat une clause écartant théoriquement la vétusté (voir ce mot), mais y introduire des délais visant à exclure du contrat les pièces ayant dépassé un certain âge. L'autre va "garantir la disponibilité des pièces durant vingt ans", impliquant qu'au-delà, les pièces seront frappées d'obsolescence (voir ce mot) et donc à la charge du client. La plupart vont plafonner les pénalités à 5 % du montant annuel du contrat et ne les appliquer qu'à par­tir de plusieurs défaillances consécutives, les ''privant ainsi de leur caractère dissuasif... ».

Parmi les autres modèles de contrat évoqués, on trouve celui de la CNAB la seule fédération d'admi­nistrateurs de biens ayant pris l'initiative de modérer les appétits des ascensoristes. Mais aussi, le contrat-type de l'ARC (le plus favo­rable aux copropriétaires) et celui de la FSCC (Fédération des syndicats coopératifs de copro­priété), tandis que des enseignes commercia­les, comme Foncia et Loiselet & Daigremont, proposent des avenants visant à supprimer les clauses trop défavorables aux copropriétai­res et/ou à en introduire de plus équitables.

 Sachant que ces contrats ou avenants ont été élaborés par des bureaux d'études.

« Ainsi, le plus souvent, le contrat de l'ascensoriste est utilisé, mais certaines clauses sont biffées, les conditions particulières "maison" - introduites en annexe - prévalant sur les dispositions standard des contrats », soulignent Bruno Dhont et Stéphane DorÉ.

(…)

III-                 Le carnet d'entretien (à ne pas confondre avec le carnet d'entretien de l'immeuble) : exigez un carnet « papier »

 

Les visites, opérations et interventions effectuées en exécution du contrat d'entretien font l'objet de comptes rendus dans un carnet d'entretien tenu à jour. Le carnet d'entretien, lisible et compréhensible, peut être établi sous une forme électronique ou sur un support papier ou les deux.

Papier ou électronique, faut-il privilégier l'un plutôt que l'autre ? Dans bon nombre d'or­ganismes HLM, le carnet papier est imposé, notamment parce qu'il oblige le technicien à se rendre dans le local machine, plutôt que de se contenter (parfois) d'apposer un avis de passage ou de valider un code-barre. L'ARC abonde dans ce sens : « II faut donner la pré­férence au carnet papier conservé en machine­rie ou dans un autre local désigné par le client. Pour chaque visite ou dépannage, exiger men­tion de la date, heure arrivée et départ, nom du technicien, opérations précises (pas de : « néces­saire/ait »), cause de la panne, nature de l'in­tervention, pièces changées... » Et refuser la clause de certains ascensoristes qui, même s'ils acceptent la double version papier/électroni­que, font prévaloir, en cas de discordance, la version électronique que l'ARC juge trop facile à modifier après coup.

(…)

IV-                   Pénalités : attention aux fausses pénalités

 

Le contrat d'entretien inclut obligatoire­ment les pénalités encourues en cas d'inexé­cution ou de mauvaise exécution des obliga­tions contractuelles ainsi que des modalités de règlement des litiges.

Les pénalités peuvent venir sanctionner les délais (voir ce mot) non respectés, le taux excessif de pannes ou d'immobilisation de l'appareil ou l'absence de remise de l'un des documents obligatoires (voir cette entrée). Si un gardien ou une personne responsable est présente dans l'immeuble, on pourra exiger que les techniciens présentent un « bon d'at­tachement » au moment de leurs visites.

Cer­tains dispositifs, « boîtes noires » ou « mou­chards », peuvent aussi être utilisés (Datalift). Afin d'assurer un contrôle systématique de la mission de l'ascensoriste, certains bureaux d'études (Ceci, Exxeco) proposent une visite bi-annuelle de l'installation visant à contrô­ler ? la qualité de maintenance. Coût : de 200 à 300 euros par an.

Alors que nombre d'ascensoristes limitent à 5 % du montant annuel du contrat le plafond des pénalités encourues, la Cnab conseille de retenir un taux maximal de pénalité de 15 % et Exxeco d'aller jusqu'à 25 %, l'ARC se canton­nant à 20 % et Ceci osant 30 % à 60 % selon la technologie. Mais est-ce un point fondamen­tal, pour les copropriétaires ? Comme le sou­ligne Pierre Bentolila, directeur de la division service de l'ascensoriste AFL : « Quelle que soit leur importance, ce ne sont pas les pénalités qui obligeront un ascensoriste à bien travailler. » À méditer…

(…)

V-                        Vétusté : refuser absolument la « vétusté » automatique

État de ce qui est dégradé par le seul effet de l'âge, indépendamment de l'usage qui en a été  fait. Cette dégradation se traduit par la perte des performances initiales ou des propriétés basiques telles que l’isolement, la conductivité, la porosité, le délitage, etc.

La clause de vétusté est un point particuliè­rement sensible du contrat, car elle exonère l'ascensoriste de son obligation de prendre en charge le remplacement d'un élément défec­tueux. Le référentiel propose deux méthodes pour l'appliquer :

1)  l'ascensoriste ne peut l'invoquer avant trente ans pour les organes mécaniques, notamment les moteurs, vingt ans pour les éléments élec­tromécaniques et dix ans pour les composants électroniques ;

2)  le contrat définit un certain nombre de cri­tères particuliers, notamment des durées plus longues.

Certains ascensoristes acceptent cette seconde solution. « Chez AFL, nous ne sommes pas opposés au fait de majorer de cinq ans les durées de dix et vingt ans », avance Pierre Bentolila. In Numeri note que bien des gestionnai­res consultés ignorent sur quoi est fondée la notion de vétusté prévue dans le contrat qu'ils ont signé. Un constat d'autant plus inquiétant que la notion de vétusté est une grave pomme de discorde avec les ascensoristes.

L'ARC y voit même le problème essentiel des années à venir. Écartée dans le décret puis dans l'arrêté, la notion de vétusté a été réintroduite par la commission Afnor, malgré la résistance de l'ARC et de l'USH. Cette dernière, jugeant que d'autres critères que l'âge sont à prendre en compte, a d'ailleurs évacué la clause de vétusté de ses contrats, remplacée par une politique de rénovation et de modernisation des appa­reils, Exxeco a fait de même, mais ses contrats « garantie totale », conclus pour dix ans, ne visent que des appareils installés ou rénovés après 2000.

Selon l'ARC, la vétusté ne peut exister sur un élément actif (en mouvement) : si la pièce est hors d'usage, c'est qu'elle est atteinte par l'usure, non par la vétusté. Deux notions pres­que impossibles, en pratique, à distinguer.

L'exclusion de la clause de vétusté semble plus acceptable pour les ascensoristes si le contrat antérieur était complet. Foncia a habilement négocié cette exclusion si le cumul « durée du contrat complet » / « durée du contrat étendu » est d'au moins huit ans. Sinon, le contrat de l'ARC renvoie au dispositif prévu à l'état des lieux d'entrée (voir ce mot) et celui de Foncia propose le recours à l'arbitrage : les parties s'efforcent de choisir un expert qui se pronon­cera sur la vétusté de la pièce concernée.

Enfin, si clause de vétusté il y a, elle doit s'ap­pliquer à partir de la date de pose de la pièce concernée et non à partir de la date d'installa­tion de l'ascenseur, d'où l'importance de l'état des lieux contradictoire avant le début du contrat, afin que soient clairement établies les dates d'installation des pièces importantes.

(…)

VI-                   La hausse des prix n’est pas inéluctable…

Un contrat minimal pour un immeuble de six étages serait facturé, en moyenne, entre 1 200 et 1 900 euros (TTC) par an par les PME, de 1 500 à 2 300 euros pour les grands ascensoristes (étude IN NUMERI, à la demande du ministère du logement).

[Note de l’ARC : dans l’article du PARTICULIER une erreur a été commise à ce sujet par inversion entre « PME » et « grands ascensoristes ». Ayant été destinataires de l’étude du ministère, nous avons corrigé nous-mêmes cette bien regrettable erreur]

Le surcoût du contrat étendu par rapport au contrat minimal serait de l’ordre de 20 % à 30 %, en moyenne. L’étude de IN NUMERI souligne encore que « le coût des contrats étendus HLM est inférieur à celui de contrat minima des immeubles privés, ce qui traduit toute la difficulté des particuliers à négocier leurs contrats d’entretien avec les ascensoristes ».

Quant à la mise en conformité avec la réglementation, elle aurait engendré, en moyenne, une hausse de 13 % pour les contrats minimaux et de 11 % pour les contrats étendus.

Les seules baisses ont porté sur les contrats étendus contenant une prestation maintenant incluse dans le contrat minimal tel le service 24 heures/24.

Et l’ARC de remarquer que lorsque le conseil sydncial a été associé à la négociation, dans 80 % des cas il y a eu absence de majoration, voire baisse (contre 15 % seulement sans association du conseil syndical). En cas d’augmentation : elle oscille entre 5 % et 25 %, avec une moyenne de 13 %.

Selon les ascensoristes, les hausses seraient liées, soit à des services supplémentaires, soit à des rattrapages. Les baisses résulteraient de mises en concurrence, d’une diminution des prestations, voire de l’acceptation par le client de conditions de paiement plus favorables.

Ainsi OTIS consent-il une remise de 3 % si le client opte pour el prélèvement automatique. La conclusion d’IN NUMERI : « La hausse des tarifs des contrats au moment de leur mise en conformité ne semble pas inéluctable. La mise en concurrence permet de l’éviter ou de la limiter dans de nombreux cas ».

Ce que confirme tant un groupe aussi important que FONCIA, qui est parvenu à revoir à la baisse le prix de certains contrats et à limiter les hausses à 150 euros, qu’un syndic indépendant comme le Cabinet LELIÈVRE, gérant 8 000 lots à Paris et qui a « converti » plusieurs dizaines de contrats complets en contrats étendus, sans la moindre augmentation ».

 

Conclusion

Voici donc, passées en revue, les principaux problèmes posés par les nouveaux contrats.

Encore une fois, si vous voulez aller plus loin et négocier de bonnes clauses, vous pouvez vous procurer le guide : « Ascenseurs : comment éviter le pire ? » qui consacre trois parties et 20 chapitres aux nouveaux contrats, à savoir :

Troisième partie

Les nouvelles obligations en matière de contrat d’entretien

Chapitre 6 :      Les textes

Chapitre 7 :      La nouvelle donne en quelques mots 100

Chapitre 8 :      Les nouvelles obligations pesant sur les ascensoristes

Chapitre 9 :      Opérations minimum et pièces minimum à changer

Chapitre 10 :    L’obligation de signer un nouveau contrat : quels délais ?

Quatrième partie

La renégociation du nouveau contrat : mode d’emploi

Chapitre 11 :     Les deux questions à vous poser avant de négocier un nouveau contrat

Chapitre 12 :     La suppression légale du contrat complet : quelles solutions pour éviter les problèmes ?

Chapitre 13 :    Contrat de base ou contrat « étendu » ?

Chapitre 14 :    Les clauses obligatoires des contrats : attention au détail

Chapitre 15 :     Les clauses facultatives indispensables à introduire dans son contrat ou à corriger

Chapitre 16 :      L’état des lieux d’entrée

Chapitre 17 :    Le « plan d’entretien »

Cinquième partie

Comment contrôler l’ascensoriste et le respect du contrat ?

Chapitre 18 :    La complexité du contrôle en copropriété

Chapitre 19 :     Empêcher les simples « passages » en lieu et place de visites d’entretien

Chapitre 20 :     Obliger l’ascensoriste à remplir complètement en temps réel un carnet d’entretien papier

Chapitre 21 :     Vérifier le « remplissage » du carnet d’entretien et le faire savoir à l’ascensoriste

Chapitre 22 :     Accéder gratuitement au système de traçabilité de l’ascenseur

Chapitre 23 :     Vérifier par des moyens simples que l’ascenseur est correctement entretenu

Chapitre 24 :     Vérifier que les obligations en matière d’entretien sont bien respectés

Chapitre 25 :     Eventuellement mettre en place son propre système de télésurveillance.

 

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