Notre dossier du mois de janvier 2009 est destiné à vous inciter à ouvrir l’œil et, au besoin, à vous engager à mener l’enquête sur deux sujets en apparence différents mais, en fait, assez proches.

• Découvrez ces deux thèmes.
• Le cas échéant, menez l’enquête dans votre copropriété.

 

 

 

I-                   Des syndics qui quittent EDF et GDF sans le dire à leurs copropriétaires

 

Attention :

Il apparaît que de nombreux syndics professionnels ont résilié les contrats d’électricité des parties communes ou équipements communs des copropriétés qu’ils gèrent (contrats passés avec EDF) et les contrats gaz des chaufferies collectives (contrats passés avec GDF) pour signer des contrats avec des opérateurs dits « alternatifs », mais ceci sans obtenir l’accord des assemblées générales et même - souvent - sans prévenir les conseils syndicaux.

 

II-                Mais quelles mouches les a piqués ?

 

Oui, pourquoi les syndics se livrent-ils à ces « transferts » de contrats sans demander leur avis aux copropriétaires ?

Pour plusieurs raisons :

1)     La première est que les fournisseurs proposent certains avantages au bénéfice des seuls syndics, mais ceci uniquement si le syndic transfère TOUS ses contrats chez ce fournisseur ; or les syndics savent bien que s’ils demandent leur avis aux copropriétaires, les trois-quarts refuseront par prudence (en effet, quitter aujourd’hui EDF et GDF qui pratiquent des tarifs réglementés, c’est renoncer  pour l’avenir aux tarifs réglementés).

2)     Les avantages que les syndics retirent du transfert sont de différents ordres :

-          groupage des factures ;

-          facilité de paiement permettant aux syndics de placer plus longtemps l’argent des copropriétés ;

-          voire commissions.

On notera qu’un des principaux fournisseurs alternatifs en matière d’électricité n’est autre que… GDF et qu’un des principaux fournisseurs alternatifs en matière de gaz n’est autre que… EDF !

 

III-              Gare aux futurs « retours de bâton »

 

Quelles incidences ?

Votre syndic vous dira : « N’ayez crainte, j’ai négocié des prix plus faibles que les tarifs réglementés. Alors il n’y a aucun problème pour vous » ! Sachez qu’il n’a rien négocié, évidemment car, aujourd’hui, TOUS les opérateurs « alternatifs » consentent des prix MOINS chers que les prix réglementés, (ceci pour un, deux ou trois ans) afin - précisément - d’attirer le client.

Sachez surtout que le tarif obtenu est temporaire (contrat de un, deux ou trois ans).

Or - à la fin du contrat signé et dans la mesure où votre copropriété ne pourra PAS revenir au tarif réglementé - vous risquerez de subir des augmentations importantes car votre syndic sera la plupart du temps dans l’incapacité de négocier les prix (il ne négocie, en général, déjà pas les prix du fioul aujourd’hui, comment négocieraient-ils les prix de l’électricité ou du gaz demain avec un opérateur de stature nationale ?).

 

IV-            Un problème plus préoccupant encore : celui des gros syndics

 

Il semble, en effet, que certains gros syndics pensent, en négociant le prix du gaz, garder « captifs » les syndicats de copropriétaires en utilisant l’argument suivant : « Moi, je suis capable de négocier un bon tarif pour mes copropriétés car je pèse très lourd ; en allant chez un petit ou moyen syndic vous serez obligés de payer le prix de l’électricité ou de gaz qu’on vous imposera. Conséquence ; restez chez moi, les kWh y sont moins chers ».

Il faut évidemment agir pour échapper à ce « piège », comme nous avons déjà commencé à le faire à l’ARC (nous reviendrons dans quelques semaines sur ces problèmes).

 

V-               Enquêtez vite

 

En attendant, il faut que les copropriétaires sachent où ils en sont et quels sont vraiment leurs fournisseurs d’électricité et de gaz. Pour cela il faut procéder ainsi :

1)     il faut demander à votre syndic la copie d’une facture gaz et électricité ;

2)     si l’opérateur historique a changé, demandez au syndic une copie de la convention qu’il a signée avec le nouvel opérateur et une copie du contrat qui lie l’opérateur ET votre syndicat de copropriété.

Puis répondez aux questions suivantes :

 

QUESTIONNAIRE
Electricité : quel est votre nouveau fournisseur : -          depuis quelle date ? -          durée du contrat ; -          conditions tarifaires.
Gaz : quel est votre nouveau fournisseur : -          depuis quelle date ? -          durée du contrat ; -          conditions tarifaires.
Disposez-vous vraiment d’un contrat signé au nom du syndicat des copropriétaires ou y a-t-il seulement un contrat global liant votre syndic (en son nom) pour TOUS ses immeubles ?
Le syndic a-t-il fait voter le changement du (des) contrat (s) en assemblée générale.

 

Si vous êtes adhérent à l’ARC, merci de nous adresser les résultats de vos investigations.

Si vous n’êtes pas encore adhérent à l’ARC… vous savez ce qu’il vous reste à faire.

 

 

 

I-                   Le syndic-assureur ou comment faire de l’argent facilement

 

Un moyen ou un gros syndic aujourd’hui peuvent gérer entre 3.000 et 30.000 copropriétés allant de 90.000 lots principaux à 1.000.000.

• Si l’on considère que la prime moyenne d’une assurance - copropriété revient à environ 50 euros par lot principal et par an - cela fait des montants de prime allant de 4.500.000 euros à 50.000.000 € par cabinet.

• Etant donné que les honoraires de courtage sont de 20 % du montant des primes (en fait ils peuvent aller jusqu’à 25 %), cela donne des honoraires spécifiques allant de 900.000 euros à 10.000.000 d’euros.

• De quoi exciter l’appétit insatiable de nos chers syndics (et encore, nous ne parlons pas des assurances dommage-ouvrages ni des assurances « locatives » placées par le syndic-gérant).

Et voilà pourquoi les LOISELET, FONCIA, LAMY, URBANIA, mais aussi les GIEP et de plus en plus de moyens et de gros syndics se lancent actuellement dans le « courtage d’assurance ».

• Car une fois qu’on gère des copropriétés il n’est pas très difficile de leur placer des « assurances » surtout quand on leur certifie qu’on a les « meilleurs tarifs » (« Pensez ; je n’ai pas de frais de commercialisation et en plus je négocie en gros »).

 

II-                Une réalité parfois très décevante

 

• Mais est-il vraiment sûr que ces syndics-assureurs sont vraiment concurrentiels ? Non seulement ce n’est pas sûr, mais une première enquête auprès de nos adhérents nous laisse entrevoir une situation beaucoup moins rose et des constats plutôt négatifs, en particulier :

1.    des primes souvent non concurrentielles ;

2.    des augmentations de primes non forcément contrôlées et parfois injustifiées ;

3.    des déclarations de sinistres parfois non faites, même au-delà des franchises ;

4.    des couvertures insuffisantes ;

5.    des honoraires de syndic non pris en charge, forcément, par l’assureur, ceci malgré l’affirmation du contraire…

 

III-              Et vous ?

 

• Il est important, si votre syndic est un « syndic-assureur » (lui-même courtier ou disposant d’une filiale) que vous puissiez savoir exactement de quoi il retourne et que vous puissiez faire le tour de la question.

• Pour cela il faut, certes, vérifier que le niveau initial de la prime est correct (c’est le minimum) mais il faut surtout vérifier que « l’arbre ne cache pas la forêt », autrement dit que derrière l’éventuel prix d’appel initial ne se cache pas des très mauvaises surprises.

• Pour cela nous vous proposons de répondre aux questions suivantes. 

L’enquête sera parfois longue. Nous vous souhaitons néanmoins d’aller jusqu’au bout. Cette « randonnée » est non seulement en général très instructive mais aussi très rentable.

 

IV-            Questions à vous poser sur vos syndics assureurs et leurs contrats d’assurance

 

Les questions à vous poser.	Explications.
Montant initial de votre prime d’assurance « négociée » par votre syndic-courtier ou sa filiale d’assurance.	Le prix initial peut être en apparence très intéressant. On va voir qu’il faut parfois se méfier.
Date d’effet initial du contrat.	Important pour reconstituer l’histoire de votre contrat.
Prix de l’ancienne assurance (coût annuel et année concernée).	Important, évidement,  pour comparer avec la nouvelle assurance.
- Niveau des franchises de l’ancien contrat. - Niveau des franchises du nouveau contrat.	Nous nous sommes aperçus que la prime pouvait être moins forte chez les « syndics-assureurs », mais les franchises PLUS fortes. Il faut donc absolument  vérifier ce point.
Évolution annuelle du montant de la prime depuis sa prise d’effet initiale (ou du moins sur les trois dernières années)..	Recherche indispensable et qui réserve des surprises, car les augmentations peuvent être très supérieures à l’inflation. Il s’agit d’un « classique » ; la première année le prix ( dit «  prix d’appel ») est faible, mais il augmente ensuite très vite.
Avez-vous subi des sinistres sur les trois dernières années ?	Pas facile de le savoir. Reprenez l’état des dépenses ou interrogez votre syndic.
Si oui :
-          Tous les sinistres ont-ils été déclarés ?	Voir les relevés de dépense. Nos adhérents nous signalent que ce n’est pas toujours le cas.
-          Montant des honoraires du syndic.	Très important. Certains syndics prennent jusqu’à 10 % de l’indemnité versée.
-          Montant des indemnités totales reçues.	Il faut répondre à cette question pour savoir si vous êtes correctement indemnisé (en effet si l’assureur vous donne 5.000 euros pour 10.000 euros de travaux, l’intérêt de l’assurance se révélera très limité).
Les honoraires de syndic sont-ils BIEN remboursés par l’assurance ?	Attention à ce point ! Les assurances prenant en charge les honoraires de syndic au titre des « pertes indirectes » il est essentiel de vérifier que votre « syndic-assureur » ne joue pas sur les deux tableaux…
Avez-vous des problèmes concernant cette assurance ou les conditions d’indemnisation (montants, délais, gestion des sinistres, etc.).	Il est important de répondre à cette question.
Connaissez-vous votre « sinistralité » (nombre de sinistres annuels et coûts) ?      Si non, avez- vous demandé   celle-ci à votre syndic ?	Il est important de bien savoir quel est le rapport sinistre/prime (sinistres réellement indemnisés).   Parfois le courtier parle d’une forte sinistralité pour justifier des hausses de primes, mais en analysant le problème on s’aperçoit qu’il a inclu des sinistres non indemnisés.

 

Une fois que vous aurez répondu à toutes ces questions, vous aurez sans doute - comme beaucoup de nos adhérents - découvert que tout n’est pas toujours si parfait dans le monde a priori parfait du « syndic-assureur ».

Il faudra agir en conséquence et faire comme la plupart de nos adhérents (revenir vers un VRAI courtier d’assurance).

En attendant vous pouvez toujours, là encore, nous adresser le résultat de vos investigations…