I-
Observatoire de la CNAB : l’ARC ouvre la brèche
Alors
que nous montrons depuis quatre ans combien les chiffres
de l’Observatoire de la CNAB (Confédération Nationale
des Administrations de Biens) sont « suspects » sans recevoir beaucoup
d’échos (sauf de la part du journal LE PARTICULIER),
voici enfin que nos mises en garde et questions gênantes
commencent à être reprises par des journalistes qui
en ont assez d’être pris pour de simples « passe
plats ».
Vous
pouvez lire :
-
pour
les gens pressés, le résumé de nos critiques de l’abus
numéro 1643.
-
pour
les autres, notre analyse plus complète dans l’abus
numéro 1632.
II-
Trois questions au professeur MOUILLART
Pourquoi
personne n’ose s’en prendre ouvertement à l’Observatoire
de la CNAB, alors qu’en coulisse les
critiques sont nombreuses ?
Pour
une raison toute bête : parce que l’Observatoire
des charges de la CNAB est, en fait, réalisé par
Michel MOUILLART, professeur à l’Université de Nanterre
(Paris X) et que personne n’a envie de mettre en cause
cet éminent professeur.
Alors,
nous avons décidé de nous adresser directement à Michel
MOUILLART, et de lui poser seulement TROIS
questions.
Voici
la lettre que nous lui avons écrite (NB :
nous avons rédigé à peu près le même courrier l’an passé
à Serge IVARS, Président de la
CNAB, qui n’a pas trouvé le temps de
nous répondre).
III-
La lettre au professeur MOUILLART
Monsieur Michel MOUILLART
"Professeur de Sciences économiques
Université de NANTERRE
200, avenue de la
République
92001 Nanterre cedex
Paris, le 17 Décembre 2008
Monsieur le Professeur,
Une fois de plus la CNAB publie les chiffres de
son Observatoire et une fois de plus nous sommes - nous
et des observateurs de plus en plus nombreux - bien
obligés de constater que ces chiffres sont à la fois
éloignés de la réalité et, pour une part, fantaisistes.
Prenons trois exemples.
- Le montant
des charges au mètre carré habitable
Le montant des charges de votre Observatoire
est très faible, ce que remarquent beaucoup de syndics
et de copropriétaires quand ils les comparent à leurs
charges ; ce qui attestent les chiffres de l’Observatoire
de l’Association APOGÉE.
D’où cela vient-il ? En grande partie,
à notre avis du fait que les syndics vous fournissent
des valeurs fausses, et confondent mètres carrés habitables
et mètres carrés de SHON.
Comment le savons-nous ? Tout simplement
parce que nous avons demandé à quinze syndics pris au
hasard, de nous donner les mètres carrés habitables
de leurs copropriétés et qu’ils nous ont avoué en être
incapables (aucun document de gestion ne permet d’obtenir
ce chiffre).
Vous répondrez que ce « biais » n’est pas gênant puisque
s’il fausse les résultats il les fausse de façon proportionnelle.
Or, vous savez forcément que ce n’est
pas exact pour une raison toute simple : le rapport
mètre carré habitable/SHON n’est pas constant et peut
être très différent d’un immeuble à un autre.
Nous avons l’an passé demandé à Monsieur
IVARS de faire un contrôle sur dix immeubles de votre
« échantillon » pour vérifier ce point
CAPITAL.
Nous n’avons obtenu aucune réponse, comme c’est toujours
le cas avec la CNAB peu respectueuse de la
représentativité réelle de ses contradicteurs.
Nous osons espérer que vous-même accepterez
honnêtement de satisfaire à ce contrôle,
de la façon suivante :
a)
nous partirons
du listing de vos « immeubles
échantillons », qui nous donne le nombre de
mètres carrés totaux 2007 indiqué dans votre rapport
2008 ;
b) nous choisirons
nous-mêmes dix immeubles et vérifierons que la surface
habitable annoncée est ou non la bonne.
- Deuxième
exemple
Vous annoncez une baisse des charges en
2007 sur « Saint-Denis »
de 7,2 %.
Ce chiffre n’a aucun sens et ne peut venir
que de ceci :
- L’échantillon de Saint-Denis est certainement constitué
principalement des immeubles d’UN syndic (nous pensons à SABIMMO, gérée par Madame DUBRAC,
Vice-présidente de la
CNAB).
- les chiffres 2007 sont « en baisse » par rapport à 2006
pour des raisons strictement comptables (exemple : charges de fin d’année non comptabilisées) ;
- la baisse est réelle, mais est due à un phénomène
spécifique statistiquement non pertinent ;
ainsi nous-mêmes intervenons sur un gros immeuble
géré par ce syndic, où nous avons réussi à faire
baisser les contrats d’environ 40.000 € ; une autre raison pourrait être que certains
immeubles sont passés en système dit d’« individualisation des contrats d’eau ».
Là encore nous vous demandons de pouvoir
étudier la cause
de ce chiffre évidemment non représentatif et donc de
vérifier OU NON qu’il s’agit d’un résultat statistique pertinent, sachant qu’à
notre avis il s’agit d’un résultat « biaisé ».
- Troisième
exemple
Nous constatons que - pour la France entière - le niveau
des honoraires de syndic s’établit à 1,9 € par mètre
carré habitable et que le niveau des honoraires supplémentaires
(compte 622 de la nomenclature comptable) s’établit
à 0,2 €, soit
10,5 % des honoraires de base.
Ce chiffre est - pour tous les observateurs
- très en dessous de ce qui se constate partout chaque
jour. Rappelons que ces honoraires intègrent :
-
les honoraires travaux ;
-
les honoraires d’assemblée générale ;
-
tous les autres honoraires particuliers communs ;
-
l’ensemble des honoraires imputables à titre privatif
(du contentieux à l’état daté).
Depuis 1996 - les pouvoirs publics, la Commission des Clauses
Abusives, les associations, les différents acteurs de
la copropriété - s’accordent à dire que ces frais sont
d’année en année plus importants du fait d’un phénomène de transfert
volontaire des honoraires de base vers les honoraires
supplémentaires.
Fin 2007, de nouveau, le Conseil National
de la
Consommation, saisi par le Ministère
de l’Economie de l’inflation concernant le niveau important
de ces honoraires supplémentaires s’est une fois de
plus penché sur le phénomène pour tenter de l’enrayer.
Dans ces conditions, comment peut-on raisonnablement
admettre que ces honoraires supplémentaires ne
représentent QUE 10,5 % des honoraires de base.
À
noter que même en Ile de France ces honoraires supplémentaires
- et alors qu’à peu près toutes les assemblées générales
se passent en heures non ouvrables - ne représentent
QUE 19 % des honoraires de base et qu’ils descendent à 5,2 % en Rhône Alpes !
Là encore, nous souhaitons pouvoir vérifier
sur dix immeubles qu’il n’y a pas une distorsion entre
les chiffres qui vous ont été donnés et la réalité,
sachant que diverses hypothèses peuvent être formulées,
entre autres :
a)
mauvaise imputation
comptable de la part des syndics (donc mauvaise utilisation
du compte 622) ;
b) absence de
prise en compte de certains honoraires (exemple :
honoraires imputés à titre privatif).
Vous
avez deux attitudes possibles :
-
l’attitude scientifique : « Oui, je vais vous laisser étudier ces trois
problèmes et soit mettre en évidence des « biais »
majeurs, soit obtenir confirmation des chiffres publiés » ;
-
l’attitude politique voire « polémique » : « Cette suspicion est intolérable ; je
suis professeurd’Université et refuse de donner suite
à ces demandes et de me prêter à ces contrôles ».
Nous espérons vivement que vous pourrez
adopter l’attitude « scientifique ».
Nous vous en remercions par avance et
vous prions de recevoir, Monsieur le Professeur, l’assurance
de nos salutations distinguées.
Fernand CHAMPAVIER
Bruno DHONT
Le Président
Le Directeur ».
