Nos amis Belges sont comme nous : ils ont beaucoup de soucis avec leurs syndics (leurs syndics qui sont aussi les nôtres ; beaucoup de Belges nous écrivent d’ailleurs en nous demandant de bien vouloir garder « nos » syndics en France, en parlant en particulier de FONCIA qui a déjà racheté plusieurs gros cabinets belges).

Bref, les Belges ont des soucis ; voilà pourquoi ils tentent de traiter leurs problèmes en utilisant la voie législative. Plusieurs projets de lois sont soit déjà déposés, soit en préparation.

L’un de ces projets, qui nous a été adressé par des membres de l’équivalent de l’ARC belge, le CNIC (Centre National d’Information pour Copropriétaires), est assez original. Il prévoit en particulier ceci :

a)     Pour pouvoir exercer, les syndics devront obligatoirement être formés et agréés par un « institut de la copropriété » où les organisations de syndics et les organisations de copropriétaires siégeront « à parité ».

[Nous avouons que ce dispositif, très intéressant dans son principe, nous paraît peu adapté à la FRANCE, certaines associations de propriétaires étant très proches des professionnels, ce qui rendrait la parité illusoire].

b)     L’agrément obtenu par les syndics pourra être retiré par un juge d’instance (dit : « juge de paix ») en cas de non-respect - par le syndic - de la loi ou des engagements pris.

[À noter que c’est déjà le cas en Hollande ; mais là aussi on voit mal le système transposable chez nous].

c)      Les syndics ne pourront pas exercer de « métiers » différents du leur (exemple courtier d’assurance) dans la mesure où cela les exposerait à des conflits d’intérêts.

[Nous sommes satisfaits de voir qu’il n’y a pas qu’à l’ARC que nous estimons qu’il faut empêcher le mélange des genres et des intérêts].

d)     Au-dessus de cinq lots, il faudrait obligatoirement recourir un syndic professionnel ou, du moins, à un syndic diplômé par l’Institut.

[Là, nous ne sommes pas d’accord du tout ; comme quoi TINTIN peut parfois dire n’importe quoi ; mais l’idée a du être glissée par les Dupond-Dupont].

e)     Enfin, l’institut de la copropriété jouera aussi le rôle d’une commission de médiation pour traiter les litiges avec les syndics.

[Très bien, la médiation ; mais on sait que pour que cela fonctionne il faut aller VITE, ce qui suppose de gros moyens ; à défaut, la voie judiciaire est encore préférable].

Pour ceux qu’intéresse le tourisme juridique, nous donnons ci-dessous le projet de loi en invitant le lecteur à lire particulièrement les MOTIVATIONS de ce projet.

[Nous avons mis en gras quelques passages très intéressants].

 

SENAT DE BELGIQUE

SESSION DE 2008-2009

3 DÉCEMBRE 2008

Proposition de loi portant création de l'Institut des copropriétaires et syn­dics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic

(Déposée par M. André Van NIeuwkerke)

 

DÉVELOPPEMENTS

La présente proposition de loi cherche à optimiser la gestion de la copropriété par le biais de trois actions :

—    l'Institut informe les copropriétaires;

—    l'Institut organise la formation du syndic;

— l'Institut intervient comme  médiateur entre copropriétaires et syndics,

 

Au vu de l'augmentation du nombre de personnes vivant en appartement, l'on peut affirmer que la copropriété ne cesse de gagner en importance. En 1975,  l'on a dénombré 16 000 ventes d'appartements. En 2000, ce nombre est passé à 30 000 et en 2006 à près de 34 000. D'après l'enquête sur le revenu et les conditions de vie 2004 (statistics on Income and Living Conditions – SILDC), la Belgique compte 4,5 millions de logements, dont 1 180 832 apparte­ments. On peut en déduire que 3,5 millions de personnes vivent en appartement, soit environ un tiers de la population. Alors que la copropriété gagne en importance, l'on constate en même temps que la réglementation actuelle s'avère insuffisante. L'expérience montre que les pratiques abusives sont trop fréquentes. Elles s'expliquent, d'une part, par le fait que la profession de syndic n'a pas été clairement définie, ce qui crée un risque de confusion avec d'autres professions. Cette confusion ne sert pas les intérêts de la profession et plonge les copropriétaires dans l'incertitude,

D'autre part, ces pratiques abusives sont liées à la manière dont la profession est exercée et au non-respect de la déontologie.

En voici quelques exemples :

— absence de contrat écrit entre le syndic et les copropriétaires, énumérant les droits et obligations de chacun;

— absence d'affichage de la désignation du syndic;

— absence de transparence sur les limites de la fonction;

— non-respect des procédures relatives aux assem­blées générales, des délais de convocation, des formalités de procurations, des règles de majorité et de quorum, des procédures relatives à l'établissement de procès-verbaux ;

— non-exécution des décisions de l'assemblée générale;

— perception par certains syndics de commissions auprès d'entrepreneurs et de fournisseurs;

— absence de transparence sur le rôle, les tâches et la rémunération du syndic;

— mauvaise communication: les copropriétaires ne se connaissent pas et ne connaissent pas davantage le syndic;

— refus éventuel de tenir compte des réclamations des copropriétaires;

— absence de réponse adéquate apportée aux réclamations.

Le législateur admet l'existence du problème et a annoncé à plusieurs reprises son intention d'évaluer la loi sur la copropriété du 30 juin 1994. Cependant, cette évaluation n'a toujours pas eu lieu.

La proposition de loi vise dès lors à arrêter les modalités indispensables à l'optimisation de la gestion de la copropriété en créant un Institut représentant copropriétaires et syndics et en reconnaissant la profession de syndic.

Chapitre II - L'Institut des copropriétaires et des syndics — objectifs

L'Institut est composé de façon paritaire. Cette composition garantit la réalisation des objectifs de l'Institut. La constitution de la commission de forma­tion et de la commission de médiation s'inscrit dans ce même cadre :

— la commission de formation joue un rôle dans la reconnaissance dû la profession;

— la commission de médiation intervient dans la gestion de la copropriété.

Chapitre III — La qualité de syndic

L'Institut cherche à harmoniser la profession de syndic en réunissant les différentes catégories de personnes qui exercent actuellement cette profession à l'intérieur d'un même groupe soumis à la même formation, aux mêmes règles et à la même déontolo­gie. Cette harmonisation profitera à l'impartialité, à la transparence et à la qualité de la profession.

La profession de syndic est organisée par l'Institut et seuls les syndics reconnus par l'Institut peuvent exercer cette profession. Les copropriétaires et le public sauront qu'un syndic est reconnu parce qu'il dispose d'un numéro d'immatriculation.

Une exception sera faîte pour les syndics interve­nant dans des immeubles ne totalisant pas plus de six lots distincts. Us pourront intervenir en qualité de syndic sans être soumis aux dispositions de la présente loi. Bien entendu, ces copropriétaires pourront choisir de faire appel à un syndic professionnel, sans que cela soit une obligation.

La reconnaissance est subordonnée au respect de différentes conditions, essentielles pour garantir le professionnalisme du syndic, notamment la formation et le respect de la déontologie.

En même temps, la profession bénéficie ainsi d'une protection, ce qui constitue une garantie pour la copropriété, mais également pour le syndic lui-même.

Les différentes pratiques abusives montrent que la profession a également besoin d'être clairement délimitée.

 

En effet, l'absence d'une quelconque confusion d'intérêts dans le chef du candidat syndic constitue un critère supplémentaire qui s'avère d'une importance capitale pour accorder la qualité de syndic. C'est là une condition essentielle pour garantir le professionna­lisme du syndic et c'est l'une des conditions pour garantir l'indépendance du syndic, qui doit veiller à ce que la copropriété soit gérée de façon correcte et transparente.

 

Dans l'esprit de la présente proposition de loi, le syndic intervient en tant que syndic professionnel, dans le cadre d'une profession reconnue. Il ne peut donc plus cumuler l'exercice de cette profession reconnue avec une autre profession, comme celle d'avocat, de géomètre ou de comptable. Il ne peut plus cumuler l'activité de syndic avec celle de promoteur immobilier, auteur de projet ou courtier. En effet, plus aucune confusion d'intérêts ne peut être possible pour un syndic : les exemples énumérés ci-dessus n'ont pas un caractère exhaustif II n'est pas non plus admis de cumuler la qualité de syndic avec celle de coproprié­taire.

Les personnes qui ne satisfont pas à ces conditions cumulatives ne peuvent pas (plus) exercer la profes­sion de syndic.

Une instance indépendante, à savoir la justice de paix, pourra retirer la reconnaissance si ces conditions ne sont pas respectées. En effet, il ne suffit pas d'énumérer les conditions de reconnaissance. Le non-respect de celles-ci doit être sanctionné, aussi bien au bénéfice du syndic de bonne foi qu'au profit des copropriétaires.

Chapitre V — La responsabilité du syndic

La présente proposition de loi entend principale­ment faire reconnaître et protéger la profession de Syndic, ainsi que mettre un terme aux pratiques abusives qui existent depuis longtemps en la matière.

Dans cette optique, il ne faut donc rien changer aux missions ni à la responsabilité du syndic.

Chapitre VI — La formation de syndic

II n'existe actuellement aucune formation pour les personnes qui souhaitent travailler en tant que syndic. Si certaines écoles supérieures s'intéressent à cette fonction dans le cadre de la formation en immobilier, il ne semble exister aucune formation spécifique de syndic. H s'agit pourtant d'une nécessité, si l'on souhaite professionnaliser le métier. Dans le même temps, il est indispensable de consacrer à la déonto­logie et à la pratique l'attention qu'elles méritent.

La commission de formation de l'Institut élabore la déontologie et organise la pratique en tenant compte d'aspects tels que la gestion administrative, financière et technique, mais aussi des indispensables principes de bonne gestion.

Elle veillera à ce que cette formation soit reconnue, ce qui impliquera nécessairement une collaboration avec l'enseignement supérieur régulier. Le diplôme sera reconnu par le Roi.

Les syndics qui travaillent dé|à en cette qualité ont la possibilité de passer un test d'aptitude sans suivre la formation, ce qui leur permettra également de porter le titre de syndic agrée.

Chapitre VII — La déontologie et les règlements

La déontologie et le contrôle du respect de celle-ci sont un volet essentiel de la loi proposée. Aussi un contrôle administratif est-il prévu, par le biais de la direction générale Médiation et Contrôle du SPF Économie.

Chapitre VIII — Le fonctionnement de l'Institut

Afin que tant les syndics que les copropriétaires puissent assumer leurs responsabilités dans la gestion de la copropriété, le conseil de l'Institut est composé de façon paritaire. La présidence est exercée par un président indépendant qui possède une expérience de ta médiation, comme un juge de paix par exemple.

Les deux autres organes sont, eux aussi, étroitement liés à la pratique :

— la commission de formation se composera de membres du conseil de l'Institut, mais elle aura également recours a l'expérience de professeurs familiarisés avec le travail du syndic et la déontologie;

—    la commission de médiation se composera de membres du conseil de l'Institut, mais elle aura également recours a l'expérience de spécialistes en médiation.

L'expérience pratique de ces personnes extérieures favorisera également l'objectivité et l'indépendance du fonctionnement de ces commissions. La présente proposition de loi entend remédier aux nombreux dysfonctionnements qui existent actuellement et pour lesquels aucune solution satisfaisante n'est prévue. Elle instaure à cet effet une procédure rapide et accessible qui permet aux copropriétaires de formuler leurs demandes d'informations et leurs plaintes con­cernant la gestion de la copropriété.

Les problèmes entre syndics lors de la reprise de la mission peuvent également être soumis à la commis­sion de médiation. Les règlements amiables prononcés par celle-ci pourront faire office de fil conducteur en vue de l'élaboration d'une sorte de jurisprudence constituée des avis relatifs à la gestion de la copropriété. La loi proposée part du principe de la médiation, eu égard au fait que les diverses parties sont encore souvent présentes ensemble dans l'im­meuble.

* *  * 

PROPOSITION DE LOI

Chapitre I^er  — Disposition générale

Article I^er

La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution, à l'exception des articles 14 et 20, qui règlent une matière visée à l'article 77 de la Constitution.

Chapitre II — L'Institut des copropriétaires et syndics

Article 2

II est créé un Institut des copropriétaires et syndics, ci-après dénommé « l'Institut », composé paritairement de représentants des syndics et de représentants des copropriétaires.

Le siège de l'Institut se situe dans la Région de Bruxelles-Capitale,

L'institut se compose :

— du conseil de l'Institut;

— de la commission de formation.

— de la commission de médiation.

Article 3

L'Institut a pour objet d'optimiser la gestion de la copropriété en organisant la profession de syndic et en octroyant un agrément à la profession.

L'Institut organise les syndics avec les garanties requises en matière de compétence, d'indépendance ci de probité professionnelle et veille à la protection des copropriétaires.

Chapitre III — La qualité de syndic

Article 4

La qualité de syndic, à titre principal ou accessoire, est réservée aux syndics agrées par l'Institut, qui sont inscrits au tableau des praticiens professionnels de l'Institut.

Dés l'instant où une copropriété compte au moins six lots distincts et appartenant à plusieurs propriétai­res, l'intervention d'un syndic professionnel est obli­gatoire et elle relève de l'application de la présente législation.

Le syndic agit en s'identifiant par son titre de «syndic agréé» et par son numéro d'inscription à l'Institut.

Article 5 La qualité de syndic est attribuée :

1° aux personnes qui ont suivi la formation de syndic avec fruit ;

2° aux personnes qui s'engagent dans une déclara­tion écrite à respecter la déontologie.

Les syndics qui travaillent déjà en cette qualité peuvent obtenir le titre à condition de passer un test d'aptitude.

Article 6

Le syndic s'abstient de tout acte pouvant engendrer une confusion d'intérêts. Il n'exerce pas d'activité qui soit incompatible avec la dignité ou l'indépendance de sa fonction. Dans l'exercice de sa fonction, le syndic agit en toute indépendance intellectuelle. Les person­nes qui ne satisfont pas à ces conditions cumulatives ne peuvent pas exercer la profession de syndic.

Article 7

Chaque syndic sollicite son agrément auprès de l'Institut. L'agrément est retiré par l'Institut à la demande du juge de paix, conformément à l'article 18 de la présente loi.

 

Article 8

La mission du syndic est définie conformément à l'article 577-8, §4, du Code civil.

Chapitre V — La responsabilité du syndic

Article 9

La responsabilité du syndic est définie conformé­ment à l'article 577-8, § 5, du Code civil.

 

Chapitre VI — La formation de syndic

Article 10

La commission de formation de l'Institut élabore la formation de base qui se compose d'une partie théorique et d'une partie pratique spécifiquement axées sur l'exercice de la profession. Une formation continue est prévue sous la forme de modules de spécialisation proposés de manière ponctuelle.

 

La commission de formation est chargée de l'organisation du test d'aptitude visé à l'article 5, dernier alinéa, pour les syndics qui travaillent dé|à en cette qualité. La commission de formation élabore le programme à suivre en collaboration avec l'enseigne­ment supérieur.

Chapitre VII — La déontologie et les règlements

Article 11

Le Roi arrête, sur la proposition ou après avis de l'Institut, les règlements qui sont nécessaires au fonctionnement de l'Institut et à la réalisation de ses objectifs définis par la présente loi, notamment un règlement d'ordre intérieur.

Le Roi fixe la déontologie après avis du Conseil supérieur des Indépendants et des Petites et Moyennes Entreprises et du Conseil de la consommation. Il fixe le délai dans lequel l'avis doit être rendu. Une fois ce délai expiré, l'avis n'est plus requis.

Le non-respect de la déontologie est considéré comme une pratique commerciale déloyale au sens des articles 94/3 et 94/5 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce cl. sur l'information et la protection du consommateur.

Chapitre VIII — Le fonctionnement de l'Institut

Article 12

Le conseil de l'Institut assure le fonctionnement de l'Institut conformément à la présente loi et aux règlements. Il a toute compétence en matière de gestion et de décision.

Le conseil se compose :

 

1° pour moitié, de représentants des syndics. Ceux-ci sont désignés au terme d'élections auxquelles participent toutes les personnes inscrites au tableau de l'Institut ;

2 ° pour moitié, de représentants d'associations de copropriétaires et de représentants d'organisations de défense des consommateurs, désignés par le Roi.

Le Roi nomme le président de l'Institut parmi des candidats indépendants disposant d'une expérience en matière de médiation.

Article 13

La commission de formation se compose pour moitié de membres du conseil et pour moitié de spécialistes en matière de formations concernant l'exercice de fa profession et la déontologie.

Article 14

L'Institut organise un système de médiation indé­pendant et extrajudiciaire pour les plaintes opposant les copropriétaires et les syndics. La commission de médiation est présidée par le président de l'Institut et se compose, pour deux tiers, de membres du conseil sur la base d'une répartition égale entre syndics et copropriétaires et, pour un tiers, de spécialistes en matière de médiation et de déontologie.

La commission de médiation a pour mission :

 

1° d'examiner toutes les plaintes des copropriétaires relatives aux activités d'un syndic agréé ;

2° d'intervenir comme médiateur entre le copro­priétaire, et le syndic agréé en vue de parvenir à un règlement à l'amiable des litiges contractuels ou extracontractuels ;

3° d'intervenir comme médiateur entre des syndics en cas de plaintes lors de la reprise de la mission.

La plainte doit préciser l'identité du plaignant et celle du syndic qui en fait l'objet et doit exposer les faits qui la motivent. La commission de médiation se prononce sur la recevabilité de la plainte et formule un avis à l'issue de la médiation. Cet avis est communiqué aux intéressés par la commission de médiation.

 

Article 15

La liste des syndics agréés est arrêtée au 31 décem­bre de chaque année et publiée au Moniteur belge par les soins de l'Institut pour le 31 mars de l'année suivante.

 

L'Institut publie cette liste officielle des syndics agréés sur son site web.

Article 16

Les syndics agréés versent une cotisation annuelle dont le montant est fixé par le Roi sur proposition ou après avis du conseil de l'Institut.

Article 17

L'Institut publie un rapport annuel relatif à ses activités.

Chapitre IX — Sanctions

 

Article 18

Le juge de paix peut retirer l'agrément visé à l'article 4 si le syndic contrevient :

1° aux dispositions des articles 5, 6, S et 9;

2° à la déontologie visée à l'article 11.

Article 19

Quiconque s'attribue indûment en public le titre de syndic agréé ou exerce la profession sans agrément, en violation de l'article 4, alinéa 2, sera puni d'une amende de 500 euros à 25 000 euros.

 

Chapitre X – modification du Code judiciaire

 

Article 21

 

Le conseil de l’Institut est constitué pour la première fois après l’élection des représentants des syndics visés à l’article 12. Ces élections sont organisées dans le six mois suivant l’entrée en vigueur de la présente loi, par les soins du ministre qui a les indépendants dans ses attributions.

 

Le Roi détermine les modalités de ces élections.

 

6 novembre 2008.