Aujourd’hui, mercredi 2 décembre 2009 la CNAB-UNIS va publier les chiffres 2008 de son Observatoire des charges.

Cela fait plusieurs années que nous montrons que les chiffres de cet observatoire posent plus de problèmes qu’ils n’en résolvent et mettons en doute ses résultats.

Cette année, après avoir commencé à mettre en place notre propre Observatoire des charges, nous sommes déjà en mesure d’annoncer des chiffres très différents de ceux de la CNAB-UNIS et de prouver - par ailleurs - que ce sont nos chiffres qui correspondent à la réalité.

Nous avons réalisé un dossier d’une vingtaine de pages concernant les résultats sur Paris. Nous le diffuserons la semaine prochaine après avoir pris connaissance des chiffres 2008 de la CNAB-UNIS.

En attendant voici un résumé très rapide de ce dossier en deux pages (chiffres ARC 2008 - CNAB 2007) qui devrait vous faire patienter.

Les charges de copropriété en 2008 sur Paris.
L’Observatoire de l’ARC
(résumé) 

 

1.    Nouvel Observatoire

Intriguées par la faiblesse des valeurs délivrées par la CNAB en matière de charges, l’ARC et l’UNARC ont décidé - en avril 2009 - de mettre en place leur propre Observatoire des charges.

Fin novembre les premiers chiffres - ceux concernant Paris - sont déjà disponibles. Ces chiffres sont particulièrement intéressants.

2.    Des différences très importantes

Le premier enseignement que l’on peut retirer de notre étude est que les valeurs CNAB sur Paris en 2007 (nous attendons les chiffres 2008) sont, en effet, très en dessous des valeurs constatées par l’ARC sur 2008. Qu’on en juge.

 

3.    Qui a raison ? Qui a tort ?

Tout le problème est là. Pour le savoir nous avons tenté de vérifier les chiffres concernant le chauffage et l’eau chaude (combustible) et ceux concernant les honoraires de syndics.

A.     Chauffage : la CNAB annonce 4,7 € du m² et l’ARC 11,3 €.

Or, en prenant les valeurs de l’ADEME, de l’ANAH, de l’INSEE et d’APOGÉE nous obtenons des chiffres qui vont de 10,6 € du m² à 11,7 €.

► Ceci prouve que la valeur de l’ARC est la plus fiable.

B.    Honoraires de syndic : la valeur CNAB donne un coût annuel pour les honoraires de base de 85 € pour un logement de 50 m² et de 110 € TTC par an pour un 65 m² ; la valeur ARC, de son côté, donne un coût de 175 € pour un logement de 50 m² et de 227 € TTC pour un 65 m². Or estime que la moyenne nationale se situerait à 150 € par lot principal.

► Compte tenu du surcoût parisien (de 20 à 30 % au-dessus des coûts de la province) le chiffre ARC parait donc - là aussi - être le bon chiffre.

4.    D’où viennent les différences entre les chiffres CNAB et ARC ?

Evidemment, nous ne le savons pas. Ce que nous savons, cependant, c’est que lorsque nous recevons des chiffres qui émanent des syndics, nous constatons que nous devons faire beaucoup de contrôles et beaucoup de corrections :

-          le nombre de mètres carrés habitables est presque toujours surévalué ;

-          les surfaces chauffées sont parfois inexactes ;

-          les affectations de charges peuvent être non conformes (non-respect du plan comptable) ;

-          des comptes communs d’eau froide ou d’eau chaude peuvent être sous-évalués, etc.

En fait, il faut corriger les chiffres avant de pouvoir commencer le travail.

Ceci dit, le plus gros problème semble venir du fait que la CNAB confond « mètres carrés développés » et « mètres carrés habitables », comme nous le disons depuis quatre ans sans être démenti.

Voir ci-jointe notre étude compléte.

5.    Les augmentations 2007/2008

L’augmentation des charges constatée par l’ARC entre 2007 et 2008 serait - sur Paris - de 3,9 %, cachant de fortes disparités :

-          chauffage :                                                                     + 11,9 %

-          charges générales (hors équipements) :                   +   2,5 %

dont :

o       frais de syndic :                                                 +  4,6 %

o       assurance :                                                        +  5,5 %

6.    Quelques enseignements

A.     Les charges de chauffage et d’eau chaude sont beaucoup plus importantes qu’on ne le croit en général, ce que l’ARC dit depuis longtemps. Il faut donc agir et vite et aider les copropriétés à davantage se mobiliser pour maîtriser ces charges.

B.    Mais d’autres charges doivent nous alerter et nous mobiliser :

-          honoraires de syndic :                           4,4 € du m² (286 € pour un 65 m²)

-          eau froide :                                             4,1 € du m² (267 € pour un 65 m²)

[chiffre important compte tenu du prix de l’eau relativement faible à Paris]

-          ascenseurs :                                           2,8 € du m² (182 € pour un 65 m²)

-          assurance :                                             2,3 € du m² (149,5 € pour un 65 m²)

C.    Entre un immeuble avec gardien et un immeuble sans gardien, la différence de charges serait de l’ordre de 10 %.

D.    Entre un immeuble géré par un syndic bénévole et un immeuble géré par un syndic professionnel, la différence atteindrait 40 % pour les charges générales.*

 

ARC - décembre 2009.