L’ARC, actuellement se bat sur plusieurs fronts :

-          d’abord et en permanence sur le front des améliorations énergétiques des copropriétés (voir dossier du mois de décembre 2009) ;

-          ensuite sur celui du compte séparé obligatoire SANS dérogation ;

-          ensuite sur celui de la normalisation des contrats de syndic et de la transparence des honoraires ;

-          ensuite sur celui des travaux de mise en conformité des ascenseurs ;

-          ensuite sur celui de la fibre optique et de la mutualisation.

À quoi s’ajoute toute une série d’autres actions (copropriétés en difficulté ; justice accessible pour les copropriétaires au Tribunal d’Instance ; réforme de la garantie des syndics ; contrôle des syndics via un ordre ; rétablissement de la possibilité de compléter l’ordre du jour sur certains points, etc, etc.).

Tout ça, fait déjà beaucoup. Mais reste insuffisant.

Il est, en effet, un autre combat que nous menons depuis longtemps, mais qui requiert une nouvelle et décisive mobilisation : celui qui concerne les filiales de syndic, ces sociétés qui poussent comme des champignons et qui actuellement « pourrissent » littéralement  le monde de la copropriété.

Nous allons nous attaquer à ce problème à travers des exemples très concrets, des abus énormes, la mise en évidence des conséquences désastreuses qu’entraîne cette situation.

Auparavant rappelons que l’une de nos propositions « législatives » actuelles concerne précisément ce problème.

Revenons sur celle-ci pour montrer à quel point il pourrait être facile d’intervenir vite et efficacement si on voulait.

I-                    Notre proposition d’article de loi

Insérer dans la loi du 10 juillet 1965 un article 18-4 ainsi rédigé :

« Le syndic – même avec l’accord de l’assemblée générale – ne pourra signer aucun contrat ou marché pour le compte d’un syndicat de copropriété dont il est mandataire avec une personne ou une société avec laquelle il serait lié :

-          par des liens de parenté ;

-          par des liens de nature capitalistique.

Un décret en Conseil d’État fixera la nature et l’étendu de ces liens.

Les clauses d’un contrat signé en méconnaissance des dispositions visées par le présent article sont inopposables au syndicat des copropriétaires concerné. »

II-                  La justification de cette proposition d'article de loi

Certains grands pays (Allemagne, États-Unis par exemple) luttent depuis des années contre les conflits d’intérêts et le mélange des genres au sein des professions immobilières. La France, de son côté, laisse faire.

Cela explique qu’aujourd’hui un syndic peut être aussi bien (directement ou indirectement) courtier d’assurances, banquier, expert en ascenseurs, vendeur de systèmes de vidéosurveillance, diagnostiqueur immobilier, entrepreneur de travaux, propriétaire d’entreprise de nettoyage, etc., et qu’il puisse faire « travailler » toutes ses sociétés dans les copropriétés qu’il gère.

Le seul garde-fou (mis en place par le décret de 1967) concerne l’obligation faite au syndic d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale de contracter avec une de ses sociétés. Néanmoins, faute de sanction attachée au non-respect de cette disposition, ce texte est peu respecté.

Par ailleurs, de nombreux syndics ont mis au point des dispositifs qui font que les assemblées générales sont mises devant le fait accompli (exemple : le syndic précise dans son contrat qu’il pourra être amené à faire travailler des filiales).

En conséquence, de plus en plus de syndics font travailler « LEURS » sociétés dans « LEURS » copropriétés.

Qui peut prétendre :

a)     que cela est normal et sain ?

b)     que cela favorise la véritable concurrence ?

c)     que les copropriétés y trouvent leur compte dans la durée ?

d)     qu’il n’y a pas forcément très rapidement conflits d’intérêts (on se doute avec quel acharnement le courtier-syndic, rémunéré au pourcentage des primes d’assurance, va se battre pour éviter les augmentations non justifiées de primes…) ?

Pour rétablir un climat de confiance indispensable entre syndics et copropriétaires, il est donc nécessaire d’éviter aux syndics la tentation d’utiliser les copropriétés qu’ils gèrent comme des clients captifs pour leurs autres sociétés, donc d’empêcher les syndics – qui sont mandataires des syndicats de copropriété – de contracter avec des sociétés avec qui ils sont liés, ce qui ne peut qu’entraîner à terme des conflits d’intérêts au détriment des copropriétés et créer de redoutables confusions.

Naturellement le « groupe » auquel appartient le syndic pourra faire travailler ailleurs ses filiales, en satisfaisant aux règles de la concurrence.

La solution que nous préconisons est simple :

a)     il faut d’abord rendre illicite le fait, pour un syndic, de faire travailler dans une de ses copropriétés toute filiale ou société avec laquelle il est lié d’une façon ou d’une autre ;

b)     il faut ensuite prévoir que les clauses d’un contrat passé (malgré tout) entre de telles sociétés et un syndic pour le compte d’une copropriété qu’il gère seront inopposables aux copropriétés concernées, en clair, que le syndic devra faire son affaire de ce contrat, y compris de ses dispositions financières, ce qui sera de nature à dissuader toute velléité de contournement de la disposition.