I.
Introduction
Beaucoup
de nos adhérents et de non adhérents nous ont écrit pour nous
remercier d’avoir mis en ligne l’arrêt du 2 novembre 2009 du
Tribunal de Grande Instance de Grenoble qui s’est prononcé sur
le contrat-type FNAIM (voir abus numéro 2094) tout en nous disant en substance ceci :
« Cet arrêt est compliqué et en partie illisible par des profanes. Ne pouvez-vous
pas en retirer l’essentiel pour nous aider vis-à-vis de nos
syndics ? ».
Vous
nous connaissez ? Toujours prêt à rendre dervice. Nous
avons décidé d’extraire les principaux points de cet arrêt pour
permettre à TOUS de mieux en comprendre l’importance.
On
verra d’ailleurs que les juges - sur certains points - reprochent
à l’avis du Conseil National de la
Consommation (CNC) de ne pas être suffisamment
cohérent ou précis.
Ceci
est très intéressant car c’est exactement ce que nous disons
depuis des mois et exactement ce que nous demandons au ministre
de prendre en considération.
Rappelons
ici que les points litigieux de l’avis du CNC sont précisément
ceux que les syndics ont réussi - contre l’avis des organisations
de consommateurs et de l’ARC - à imposer à l’Administration.
II.
Nous allons
examiner ici un premier problème
« Les syndics
peuvent-ils - comme c’est le cas dans le contrat type FNAIM
- prélever des honoraires supplémentaires en cas « d’actions en justice » et pour « remise des dossiers à l’huissier ou à l’avocat en cas
d’impayés de charges ».
On
va le voir, le Tribunal de Grande Instance répond très clairement
ceci :
- Le lancement des procédures judiciaires
est un acte de gestion courante.
- Par contre le « suivi » et la gestion d’une procédure peuvent être facturés
en plus.
- Dès lors est « abusive »
(dit le TGI) la perception d’honoraires pour le lancement d’une procédure.
- Par voie de conséquence
est également « abusive » la facturation
d’honoraires de syndic, la remise des dossiers à un avocat
ou un huissier, cet acte étant assimilable au « lancement » d’une
procédure.
Voici maintenant le Tribunal de Grande
Instance dans le texte (accrochez-vous quand même un peu).
« Le
tribunal estime :
- « Qu’eu égard aux multiples possibilités
de contentieux auxquels une copropriété est susceptible d’être
confrontée (copropriétaires défaillants, entrepreneurs, propriétés
voisines…), il apparaît que le lancement
par le syndic des procédures judiciaires, lorsqu’il s’agit
de l’accomplissement d’actes simples, par exemple la transmission
du dossier à un avocat ou un huissier, est un acte suffisamment
prévisible, notamment quant à son faible coût, pour être intégré
à la tarification forfaitaire ».
- « Que le projet d’arrêté transmis par la DGCCRF le 7 mars 2006
prévoyait d’ailleurs d’inclure dans la gestion courante « la remise du dossier à l’avocat ou à un
huissier ». Qu’en revanche, il n’apparaît pas possible
de mesurer la quantité de travail requise par le syndic pour
le suivi et la gestion éventuelle des procédures contentieuses
soumises à l’aléa du nombre et de leur nature, de sorte que
le syndic est fondé à ne pas intégrer cette prestation dans
sa rémunération forfaitaire ».
- « Que la clause litigieuse du contrat type
FNAIM [Note :
rémunération pour « actions en justice »]apparaît beaucoup trop générale sans distinction
de ce qui relève du lancement des procédures et de leur suivi ».
- « Que (par ailleurs), la clause distingue
« actions en justice »
et « remise du
dossier à l’huissier ou à l’avocat » mais prévoit
dans les deux cas une rémunération supplémentaire. Qu’au vu
de ces éléments, il y a lieu de déclarer abusive la clause
en ce qu’elle prévoit une rémunération supplémentaire du syndic
sans distinction entre le lancement et
le suivi de procédures ».
- « Que l’autre clause litigieuse (concernant
la remise du dossier à l’huissier ou à l’avocat) apparaît
(également) abusive en ce qu’elle prévoit une rémunération
supplémentaire pour la remise du dossier à l’avocat ou à l’huissier ».
À noter : comme on le constate le juge renvoie même à
un projet d’arrêté de la
DGCCRF qui allait plus loin que l’avis du CNC.
Ce
qui prouve combien l’« avis » du CNC est insuffisant.
Prochain épisode : « Rémunérations concernant les déclarations de
sinistres ».
