I.                   Syndics professionnels et syndics bénévoles

Dans un entretien accordé à BATI-ACTU, le Président de l’UNIS a donné trois raisons pour inciter les copropriétaires à choisir un syndic professionnel de préférence à un syndic non professionnel.

La première de ces raisons était : « Les syndics professionnels, eux, connaissent la réglementation en matière de sécurité ».

« Ouaf ! ouaf ! ouaf ! » disons-nous et entendons-nous dire les lecteurs que vous êtes.

Car le problème avec de nombreux syndics professionnels est précisément que, trop souvent, ils connaissent si mal la réglementation qu’ils finissent par s’en remettre à des professionnels indélicats qui leur vendent n’importe quoi à n’importe quel prix (voir l’abus récent mettant en scène RIF N° 2062 - côté indélicat professionnel - et GID - côté syndic ignorant et / ou complice, numéro 2075).

II.                 Le cas du syndic DHUIT PHB : une double ignorance et un abus

Le cas qui nous a été rapporté et dont nous avons vérifié les moindres détails est particulièrement éclairant sur cette fameuse « compétence » des syndics en matière de réglementation.

Par ailleurs il va nous permettre de faire d’une pierre deux coups et de dénoncer un abus tarifaire.

1. Les syndics et le D.U.E.R.

-          Tout le monde sait que les syndics professionnels se sont déclarés incapables de réaliser le D.U.E.R. concernant le personnel d’immeuble (y compris des simples femmes de ménage) et ont décidé de faire appel à des sociétés coûteuses et pas plus compétentes que ça pour faire des D.U.E.R.

-          Heureusement nous avons réussi à faire introduire dans l’avis du CNC (Conseil National de la Consommation) une disposition selon laquelle le syndic devait procéder à la mise en place du D.U.E.R. et à sa mise à jour, ce qui a permis de limiter les abus (200 euros pour une simple signature annuelle devant un elliptique « R.A.S »).

-          Voilà pourquoi un de nos adhérents géré par ce cabinet a été à la fois surpris et indigné de voir dans les comptes 2008-2009 la ligne suivante : « D.U.E.R. : 400 € », sans plus d’explication.

-          Il s’étrangle, puis contacte le syndic. Il fait valoir :

o       que ce travail est prévu dans les tâches de gestion courante de l’avis du CNC ;

o       que ce travail est même prévu dans le contrat de son syndic, qui reprend sur ce point l’avis du CNC ;

o       que ce travail se réduit chaque année à une simple signature (la copropriété employant seulement une femme de ménage).

-          Le syndic l’envoie « sur les roses ».

2. Derrière l’abus, incompétence et inconscience

-          Nous demandons alors à l’adhérent de se procurer le document pour mieux comprendre.

-          Et là - premier étonnement - nous nous apercevons qu’il s’agit DU premier D.U.E.R. sur cette copropriété alors que le syndic est en poste depuis de nombreuses années. Cet excellent professionnel était tout simplement passé à côté du fait :

a)     que le D.U.E.R. était obligatoire, dernière limite, en 2003 (ça ne fait QUE six ans ; mais pour cet ami de la réglementation, ça n’est rien) ;

b)     que le défaut de DUER pouvait entraîner non seulement une amende pénale pour le syndicat des copropriétaires mais aussi un problème très grave en cas d’accident du travail engageant la responsabilité civile et pénale.

-          Deuxième étonnement : nous nous apercevons que ce DUER - qui a coûté 400 € (ce qui est proprement honteux d’autant qu’il n’y a eu ni autorisation de l’assemblée générale ni mise en concurrence) - a juste permis de repérer trois problèmes :

1.      l’échelle du dernier étage n’est pas munie d’un crochet ;

2.      le salarié qui sort les poubelles (gardienne employée à 30 %) doit mettre des gants (ce qu’elle fait, d’ailleurs…) ;

3.      les fenêtres de la cage d’escaliers ne sont pas pourvues d’un garde-corps.

Sachant que le premier point ne concerne pas le DUER (la salariée n’est pas censée grimper sur le toit), que le deuxième point est heureusement déjà traité par la salariée elle-même, reste un seul point qui n’est pas mineur, mais qui est LE GRAND classique de 50 % des petites copropriétés anciennes qui disposent d’une cage d’escaliers avec fenêtres.

Ainsi, on s’aperçoit que ce syndic a du - au mépris de son contrat et de l’avis du CNC  - faire payer à la copropriété un « spécialiste » pour lui apprendre cette évidence : pas de nettoyage des vitres sans garde corps. Le syndic ne connaît NI la législation NI son métier.

Résumons :

-          un syndic incompétent qui ne sait pas qu’il fallait faire le DUER au plus tard en 2003 sous peine d’amende ;

-          un syndic dangereux qui ne sait pas qu’il faut éviter de faire nettoyer les vitres des fenêtres de cage d’escaliers à une femme de ménage, dès lors qu’il n’y a pas de garde-corps ;

-          un syndic indélicat qui répercute illégalement et abusivement une facture de 400 € pour un DUER (qui en valait de tout façon 200 € au maximum) et qui prouve simplement que ce syndic est un danger public.