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ARC: Les Actions 27 04 04 © Réforme de la loi HOGUET (loi sur les administrateurs de biens) : l’ARC fait neuf propositions Depuis plusieurs années la Gouvernement annonce une réforme de la loi HOGUET qui concerne aussi bien les agents immobiliers que les syndics. Il y a deux ans, Monsieur WORMS, Directeur de l’ANIL (Agence Nationale de l’Information sur le Logement) avant été chargé d’une première étude sur ce problème et avait rédigé un premier rapport , une deuxième étude devait suivre sur les syndics mais, suite au changement du Gouvernement, ou en resta là. Le Gouvernement de Jean Pierre RAFFARIN préféra une autre méthode et demanda au Ministère de la Justice de créée une commission. L’ARC a donc demandé à être auditionner par cette commission, le Directeur des Affaires Civiles et du Sceau a aimablement répondu au Président Champavier que la commission ne fonctionnait pas par " audition " et nous a invité à adresser nos propositions, ce que nous avons fait. Vous trouverez ci-dessous :
Monsieur le Directeur, Nous vous remercions de votre réponse du 31 mars denier à notre courrier du 26 décembre 2003 demandant à être auditionnés par la commission chargée de proposer des modifications à la loi du 2 janvier 1970 réglementant en particulier la profession de syndic de copropriété. Nous avons noté que la commission ne procédait pas par audition et que nous étions invités à communiquer par écrit nos analyses et propositions. Nous vous prions donc de bien vouloir trouver ci-joint un mémoire concernant neuf propositions. Naturellement certaines de ces propositions nécessitent des explications et des échanges. C’est pourquoi nous répondrons volontiers aux questions que vous-même ou la commission voudrait bien nous poser. Dans cette attente et vous remerciant d’avoir bien voulu donner suite à notre demande, nous vous prions de recevoir, , Monsieur le Directeur, l’assurance de nos sentiments les plus respectueux. Fernand CHAMPAVIER Le Président. P.J : neuf propositions de l’ARC
NEUF PROPOSITIONS
1 Montant de la garantie financière La garantie, actuellement, est acquise uniquement pour les sommes déclarées par le syndic. Or très souvent les responsables de cabinets de syndic qui ont des difficultés oublient de déclarer les montants exacts des sommes détenues, ceci pour éviter d’avoir à payer des primes sur ces sommes. C’est la raison pour laquelle en cas de faillite les copropriétés sont très souvent lésées. La loi doit prévoir que la garantie couvre toutes les sommes recueillies par le syndic. C’est le garant qui doit faire les contrôles qui s’imposent et mettre en place des dispositif appropriés et non les copropriétés qui doivent partir de déclarations inexactes. 2 Information des copropriétaires en cas de retrait de garantie L’information des copropriétés en cas de retrait est très imparfaite (certains syndicats ne sont pas informés) et les garants se retranchent souvent derrière le fait que les syndics n’ont pas fourni la liste à jour des mandats. Conséquence : n’étant pas informées, des copropriétés continuent à verser de l’argent au syndic sans savoir qu’il n’y a plus de garantie. La loi devrait donc prévoir que la garantie continue à jouer dès lors que l’information du retrait de garantie n’a pas été adressée dans les formes prévues (la jurisprudence va d’ailleurs dans ce sens).
3 Accès à la profession La réglementation actuellement ne distingue pas les syndics des gérants, alors que ce n’est pas du tout le même métier. Il devrait y avoir selon nous trois fonctions répertoriées :
La fonction de syndic de copropriété ne devrait pouvoir être assurée que par des personnes qui :
4 Précisions concernant la nature du mandat de syndic et les règles à appliquer en cas de modification importante de l’actionnariat Les syndics sont des mandataires choisis sur la base de " l’intuitu personae ". Or cette situation est largement contournée actuellement par la prise de participation majoritaire dans un cabinet par un autre syndic ou personne physique ou morale. La prise de participation ne changeant pas la nature de la personne morale, celle-ci n’est pas qualifiée de substitution. Or il y a bien substitution. La loi HOGUET pourrait donc introduire une disposition prévoyant qu’en cas de changement d’actionnaire principal, il doit y avoir remise en jeu du mandat avant la transaction.
5 Syndic : liste des tâches obligatoires devant rentrer dans le contrat de base La loi doit prévoir que le contrat du mandant doit inclure une série de tâches minimum donnant lieu à une facturation forfaitaire. Ce serait le seul moyen d’éviter la situation actuelle confuse où une grande partie des tâches du syndic sont des tâches " particulières " donnant lieu à des facturations supplémentaires. A noter que le décret d’application de l’article 79 de la loi Urbaine et Habitat va - pour les ascenseurs - instaurer un véritable régime de contrat minimum forfaitaire. Ce qui est vrai pour la maintenance des ascenseurs devrait l’être par la gestion des immeubles. Nous proposons en annexe à cette note la liste des tâches obligatoires devant faire l’objet d’une proposition de forfait d’honoraires.
6 Mise en jeu de l’assurance de responsabilité civile des syndics Il est selon notre association singulier qu’en cas de faute non contestable du syndic l’assurance responsabilité civile professionnelle ne puisse pas jouer amiablement. Que dirait-on s’il fallait faire un procès à son voisin en cas de dégât des eaux… La loi devrait donc prévoir explicitement que les contrats d’assurance souscrits par les syndics doivent prévoir une possibilité de déclaration de sinistre par le syndic avec - dans ce cas - obligation de déclenchement d’une expertise amiable par la compagnie, éventuellement contradictoire.
7 Sanction concernant le non-respect des dispositions de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 Le décret du 17 mars 1967 ne prévoyant aucune sanction en cas de non respect des dispositions de l’article 39, il serait souhaitable que la loi HOGUET puisse en prévoir ou du moins assimiler ce non-respect à une perception d’honoraires non prévue dans le mandat, entraînant une sanction pénale.
8 Syndic : incompatibilité entre certaines fonctions L’article 39 du décret de 1967 prévoit qu’il doit y avoir accord explicite de l’assemblée générale pour que le syndic contracte avec certaines entreprises avec qui il est lié, lui ou un membre de sa famille. Cela n’est pas tout à fait suffisant. Il peut y avoir, en effet, conflit d’intérêt entre certaines fonctions. Il conviendrait donc d’introduire certaines incompatibilités :
9 Limitation de l’utilisation des mandats locatifs en copropriété, dans certaines circonstances Pour éviter tout mélange des genres collusion ou abus de pouvoir, les mandats de gérance qui attribue un pouvoir permanent au gestionnaire y compris de représentation à l’assemblée générale des copropriétaires devrait inclure la clause obligatoire suivante : " La clause d’un mandat de gérance faisant état d’un pouvoir permanent de représentation en assemblée générale est nulle de plein droit dès lors que le syndic de la copropriété et le gérant répondent aux critères de relations réciproques définis par l’article 39 du décret du 17 mars 1967 ".
* Annexe (voir point 5)
1 Le syndic assure la conservation, la tenue, le stockage des archives, incluant la tenue et la mise à jour de la liste des copropriétaires.
2 Assemblée générale annuelle ordinaire
Les réunions correspondantes se feront, au choix des copropriétaires, pendant les heures ouvrables ou hors des heures ouvrables. Les honoraires de base fixés par le syndic devront tenir compte de ce choix et ne devront pas entraîner de facturation supplémentaire.
3 Tenue de la comptabilité du syndicat et des comptes individuels des copropriétaires
4 Ouverture et tenue du compte séparé du syndicat
5 Gestion du personnel
6 Travaux
7 Sinistres
8 Carnet d’entretien
9 Recouvrement des charges
10 Gestion des parties communes
11 Relations avec le conseil syndical
12 Prise en charge d’une copropriété
13 Transmission des archives (y compris les plans) de la copropriété, des fonds disponibles et des comptes.
14 Le syndic répond aux questions du notaire prévues par l’article 5 et suivants du décret du 17 mars 1967 et l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.
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