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La copropriété en difficulté
Point sur : - le phénomène
I - RAPPEL SUCCINCT DE CE QUI EST UNE COPROPRIETE EN DIFFICULTE ET DE SA DYNAMIQUE II - CERTAINES ILLUSIONS SUR LES INTERVENTIONS NECESSAIRES DANS LES COPROPRIETES III - CONSTAT SUR LES "OUTILS" QUI FONT IV - PROPOSITIONS DE L'ARC CONCERNANT LES OUTILS A METTRE EN PLACE D'URGENCE
- Cela fait douze ans que l'ARC ne cesse d'intervenir et d'agir pour sensibiliser les pouvoirs publics au fait que le phénomène de la copropriété en difficulté : · se développe ; - Depuis douze ans, progressivement, les uns et les autres - Ministres, haut-fonctionnaires, responsables régionaux, départementaux, municipaux, élus locaux et nationaux - ont fini par prendre la véritable mesure de ce problème. - Après une période où chacun refusait d'intervenir ("C'est du domaine privé ; nous ne pouvons NI ne voulons intervenir"), est en effet venu la période où les mêmes ont fini par admettre qu'il fallait intervenir. - En 1997, le Ministère du Logement titrait même dans une revue interne à l'administration (DIAGONALE) : "Copropriété en difficulté ; le devoir d'ingérence". - Après la loi Habitat de 1994 instituant la "Copropriété en difficulté" est venue la loi de Novembre 1996 (Loi Pacte de relance par la Ville) qui a mis en place les "Plans de Sauvegarde"), puis la loi SRU - qui, elle aussi, s'est penchée sur le problème. - Apparemment tout est désormais clair et les pouvoirs publics seraient en "ordre de marche" pour traiter ces problèmes difficiles. - Apparemment ! Car la réalité est différente et le traitement des copropriétés en difficulté s'avère sur le terrain très insuffisant : · le nombre de copropriétés concernées par une intervention reste très faible ; Voilà pourquoi nous avons décidé, à l'ARC, d'organiser le 20 Novembre un Colloque National sur ces problèmes avec l'idée non pas de discuter sur le problème mais de mettre en évidence : · les moyens qui fonctionnent quand on les met en place ; TOUS ceux qui agissent dans les copropriétés en difficulté seront appelés à faire part de leur diagnostic de la situation et à expliquer COMMENT et à quelles conditions éventuelles, en ce qui les concerne, ils peuvent contribuer à agir efficacement contre ce fléau. Pour bien préparer ce Colloque l'ARC a souhaité donner son point de vue sur le phénomène, expliquer ce qui, à son avis, fonctionne bien et va dans le bon sens, expliquer aussi ce qui ne VA PAS et doit être sans délais : · amélioré ou réformé ; Cette contribution rapide permettra, pensons-nous, de mieux préparer les débats et mieux aider à trouver des solutions opératoires.
a) L'entretien général laisse à désirer bien que les charges augmentent. · Dégradation "physique", fuite des copropriétaires occupants, augmentation des dettes vis à vis des fournisseurs pouvant aller vers la suppression de certains services. Tel est le tableau général. Les "causes" expliquant ces situations peuvent être multiples : · immeubles mal situés ; Une fois que la copropriété dépasse un certain seuil de problèmes, elle rentre dans un "cercle vicieux", une spirale infernale d'où il est pratiquement impossible de sortir : · les impayés augmentent ; Voilà donc les situations que l'on rencontre et qu'il faut "redresser". II - CERTAINES ILLUSIONS SUR LES INTERVENTIONS NECESSAIRES DANS LES COPROPRIETES
- Certains ont pensé que seul l'administrateur judiciaire pouvait intervenir dans cet univers désorganisé et quasi hors la loi. - Or aujourd'hui, chacun sait qu'il n'en est rien : · face aux "impayés" l'administrateur judiciaire est autant démuni qu'un syndic normal : il n'a NI des moyens particuliers NI ne peut mobiliser l'appareil judiciaire ; il fait comme les autres : prend un avocat plus ou moins bon, plus ou moins cher, attend les jugements et reste impuissant face à l'inefficacité des voies d'exécution, l'administrateur qui ferait peur est un mytho. - Par ailleurs face aux multiples problèmes de la copropriété : · problème de trésorerie ;
- Une autre thérapie part du principe qu'il faut prendre en charge la copropriété ou du moins une partie des logements en faisant appel à un organisme public ou social :
Ce remède a ses vertus mais ne doit être utilisé qu'exceptionnellement car il coûte très cher et ne s'attaque pas vraiment au problème qui est : comment redresser LA COPROPRIETE. D'un point de vue social et urbain cette méthode a même un caractère suicidaire puisqu'elle supprime dans les quartiers la mixité sociale de statuts et conforte souvent une DEVALORISATION au lieu de la combattre. A SARCELLES, comme à CERGY, comme à ARGENTEUIL ou CLICHY il faut de vraies copropriétés à côté des vrais HLM.
- Autre solution : se contenter de débloquer de l'argent pour aider les familles à payer les travaux. Hélas, chacun sait que cette thérapie est inefficace et que faute d'avoir remis en ordre la copropriété on ne peut, la plupart du temps, même pas à faire voter les travaux. D'ailleurs lorsque les travaux sont votés " aux forceps" sans assainissement préalable le résultat est souvent désastreux. 4 - La thérapie par les procédures d'insalubrité - Autre illusion, selon-nous : l'utilisation des procédures d'insalubrité pour traiter le problème. Là encore on risque : · soit de ne rien faire avancer ; En fait, aucune méthode n'est en soit la bonne méthode. Il faut UN objectif (le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété) et DES outils adaptés qui doivent être utilisés en même temps. Avant de les évoquer, montrons en quelques mots les manques constatés dans ce domaine. III - CONSTAT SUR LES "OUTILS" QUI FONT
1 - Quels sont les moyens mis à la disposition des administrateurs judiciaires ? Aucun, si ce n'est la possibilité d'obtenir la scission de la copropriété, d'ailleurs en partie irréaliste puisque aucune procédure préalable d'assainissement financier des syndicats d'origine n'existe (à noter que depuis le vote de la loi SRU cet outil ne semble même pas voir été envisagé en Ile de France). De toute façon cet "outil" demeurera marginal. 2 - Quelles sont les réponses apportées aux copropriétés qui expliquent que leur problème n° 1 est le financement des procédures judiciaires ? 3 - Comment la Justice aide t-elle concrètement au redressement des copropriétés reconnues judiciairement ou administrativement en difficulté ? 4 - Comment pense t-on aider les syndics qui sont prêts à gérer ces copropriétés et sur qui repose une partie du travail de redressement ? 5 - En quoi les délais anormalement larges des procédures d'ordre - qui peuvent durer quatre ans même quand on ne cesse d'intervenir pour les accélérer - peuvent ils aider au redressement des finances d'une copropriété ? 6 - Pourquoi a t-on refusé d'envisager - comme l'ARC le demandait - un abandon partiel des créances des syndicats de copropriété reconnus en difficulté, sous contrôle judiciaire ? 7 - Pourquoi laisse t-on aux "voisins" le soin d'assumer les dettes des copropriétaires reconnus comme étant surendettés ? 8 - Qu'attend on pour mettre en place de vrais outils de portage provisoire des lots saisis judiciairement, outils qui permettent d'échapper non seulement à la préemption rampante mais aussi à une HLMisation inopportune dès lors que l'objectif est le rétablissement de la copropriété ? 9 - Quand va t-on enfin mettre en place des outils non pas de renégociation des prêts mais de transformation des prêts chers en prêt NORMAUX pour les familles reconnues en difficulté ? 10 - Quand va t-on mettre en place des outils simples de financement des travaux d'urgence ? 11 - Quand va t-on mettre en place des outils simples de préfinancement des subventions ? 12 - Comment les Mairies vont-elles pouvoir aider rapidement des copropriétés qui le souhaitent à faire faire un véritable diagnostic de gestion ? 13 - Quelle aide a t-on prévu pour soutenir l'effort considérable des conseils syndicaux qui sont les véritables pompiers de la copropriété en difficulté et ont à faire face aux situations et aux problèmes les plus compliqués ? 14 - Où sont les subventions et aides massives nécessaires à l'individualisation des contrats d'eau, condition indispensable au redressement financier des copropriétés ? 15 - Quels sont les moyens concrets mis à la disposition des copropriétés pour traquer l'insalubrité locative ? 16 - Quels sont les réponses actuelles apportées à l'indispensable mise en place d'un dispositif d'intervention privative ? On le voit, les outils manquent, même s'il est vrai que certains - parfois péniblement ou partiellement - se mettent en place suite, le plus souvent, aux effets tenaces de quelques-uns uns. (ex : l'ouverture du FSL aux impayés de charges). Aujourd'hui le constat est le suivant : - ici et là des outils efficaces ont été mis en place grâce au volontarisme des uns et des autres (Villes ou Conseil Régional en Ile de France), mais ces outils "prototypes" restent souvent des prototypes ; exemple : les subventions pour frais de procédures, par ailleurs ces outils encore jugés "expérimentaux" trop souvent limités (ex : aux seuls plans de sauvegarde, avec des conditions). - le redressement des copropriétés n'est possible que si plusieurs outils convergents sont utilisés simultanément ; on s'aperçoit trop souvent qu'au mieux se mettent en œuvre deux ou trois dispositifs qui - dès lors et bien qu'efficaces en eux-mêmes - perdent en efficacité ou en pertinence faute de synergies. Il faut donc : 1 - passer, pour les outils nécessaires, du stade de prototype à celui de la série ; 2 - utiliser TOUS les outils nécessaires sur chaque site pour mettre en œuvre des processus approfondis et durables de redressement. 3 - mettre en place une véritable action préventive. Nous allons essayer de revenir sur ces outils en quelques mots, sachant que le Colloque du 20 Novembre devrait permettre une présentation approfondie de certains d'entre eux.
1 - Elaboration d'un cahier des charges concernant l'audit de gestion et mise en place d'un financement systématique de ces audits pour les copropriétés reconnues en difficulté. Chacun sait, désormais, que l'audit de gestion d'une copropriété en difficulté est indispensable ; cet audit doit porter : · sur les charges ; Il est donc nécessaire : · de définir un cadre normalisé pour ces audits (N.B : l'ARC, qui a déjà élaboré un tel cahier des charges pour son compte, est prêt sans attendre à participer à un tel travail) ; - Nous proposons que les copropriétés reconnues en difficulté administrativement ou judiciairement bénéficient d'une subvention à 100% pour réaliser ces audits dès lors qu'un protocole est signé entre la copropriété et le ou les financeurs : Etat, Ville, Département, Région, ANAH. - Nous proposons que la reconnaissance du statut de copropriété en difficulté soit confiée au Préfet, sur proposition des Maires. 2 - Mise en place d'une aide juridictionnelle pour les copropriétés en OPAH, Plan de Sauvegarde ou déclarées judiciairement "en difficulté". - La copropriété en difficulté c'est d'abord un paradoxe : · un besoin d'engager des procédures judiciaires lourdes ; - Il faut donc sortir de cette impasse, ce qui passe par le financement des procédures, comme cela s'est déjà fait ici et là avec succès.
- Nous proposons que des aides soient débloquées, au titre de mesures d'urgence, sous le contrôle des commissions "plan de sauvegarde" ou comité de pilotage des OPAH. - Par ailleurs les honoraires des administrateurs provisoires des copropriétés reconnues en difficulté sur la base de l'article 29-1 de la loi du 10 Juillet 1965 devraient être pris en charge - ce qui permettra un meilleur contrôle - ainsi que les frais de procédures judiciaires engagées sous leur autorité. 3 - Instruction accélérée des procédures judiciaires et déblocage provisionnel des sommes dues au titre du superprivilège. Les procédures en recouvrement de charges des copropriétés situées en plan de sauvegarde ou OPAH doivent bénéficier d'un régime de traitement accéléré. Même chose pour les procédures d'ordre. 4 - Prise en charge automatique des personnes reconnues surendettées. Dans sa grande générosité l'Etat reconnaît le surendettement de certaines personnes, met en place des plans qui s'imposent aux créanciers, DONT les copropriétés qui sont des créanciers "malgré elles". On ne peut plus accepter - pour des raisons de justice sociale mais aussi du simple BON SENS - le maintien de cette situation où les "pauvres" assument les dettes des plus pauvres par décision d'Etat. Nous proposons ceci : a) dès lors qu'une commission Banque de France ou un magistrat aura suspendu ou alléger le paiement des charges d'une personne reconnue surendettée, cette décision doit être assortie d'un financement correspondant, permettant de désintéresser la copropriété ; b) un mécanisme de rachat des prêts à taux trop élevé et de substitution des prêts initiaux par des prêts meilleurs marché doit être institué et appliqué aux personnes reconnues surendettées. 5 - Aide à l'individualisation des contrats d'eau dans les copropriétés en difficulté. - L'individualisation des contrats d'eau dans les copropriétés en difficulté devrait être automatique, car c'est le seul moyen : · d'assainir les finances du syndicat en retirant un des postes de charges les plus lourds ; - Il faudrait que, dans les plans de sauvegarde, l'individualisation soit un préalable, ce qui implique : · d'associer le service public ; N.B : les Agences de l'eau pourraient être les financeurs principaux de telles opérations. 6 - Aide aux syndics. - Même un bon syndic ne peut pas correctement gérer une copropriété en difficulté s'il ne dispose pas du temps - donc des honoraires - nécessaire à cela. - Est-il normal que les personnels de l'Education Nationale qui interviennent dans les ZEP touchent des salaires supérieurs à ceux de leurs collègues qui travaillent en zone normale et que les syndics qui acceptent de gérer les situations les plus difficiles le fassent sans honoraire supplémentaire ? - Nous demandons donc que - à l'image de ce que le Conseil Régional d'Ile de France a mis en place à notre instigation - des aides spécifiques soient accordés aux syndics qui acceptent un cahier des charges spécifique. - Ce cahier des charges a deux vertus : · il permet un travail en partenariat avec les syndics ; 7 - Financement des travaux d'urgence par des subventions attribués aux syndicats des copropriétaires. - Question : comment financer 200.000 Francs de travaux dans une copropriété où ne rentre que 50% des charges ? - Que ceux qui sont capables de faire du plus avec du moins répondent… - Nous, nous ne connaissons qu'une seule réponse : il faut que le SYNDICAT (et non les copropriétaires) puisse toucher des subventions pour travaux. - Là encore ce doit être possible puisque la Région Ile de France a ouvert la voie à cette solution, aussi simple que "l'œuf de Christophe Colomb". 8 - Pour de véritables outils de "portage provisoire" sans effet pervers. Redisons-le pour la millième fois (mais par la dernière) : - les logements saisis judiciairement doivent être "maîtrisés" ; Il faut donc FAVORISER les opérations de portage provisoire mis en place en CONCERTATION avec les copropriétés et les communes. · d'un banquier normal dont les prêts sont gagés sur le bien ; Pour donner une idée des sommes en jeu, un prêt de 5.000.000 Francs permettant l'acquisition de trente logements au départ qui peuvent devenir 100 ou plus en 10 ans (en fonction de la revente au bout de trois ans), requiert un fonds de garantie de 500.000 Francs… 9 - Une aide efficace et durable aux conseils syndicaux. Aider les conseils syndicaux c'est bien sûr les aider à se former, voire les aider à obtenir l'assistance d'associations aussi efficaces que l'ARC ; mais cela reste très insuffisant. Les conseils syndicaux - qui sont les piliers de toute opération de redressement - ont besoin d'une assistance permanente qui - pendant deux ou trois ans - les soutienne dans leurs actions quotidiennes : · contrôle et assistance du syndic ; Seuls des agents d'insertion tels que l'ARC a pu en mettre en place avec le concours des Villes concernées (comme CLICHY SOUS BOIS, CERGY, GARGES, SARCELLES) peuvent, selon nous, remplir cette fonction. Deux agents peuvent s'occuper de six cent logements, cela représente un coût de 300.000 Francs soit encore… 500 Francs par logement, sans parler du fait que le dispositif "emploi-jeune" peut être utilisé. 10 - Le préfinancement des subventions. Au pays de Sapeur Camembert il n'est pas tout à fait étonnant que ce problème n'ait pas été résolu. "Etant donné cent personnes qui sont jugés suffisamment démunies pour être sensées toucher 80% de 85.000 Francs chacune, comment faire pour payer 95% des travaux à une entreprise (qui n'a pas prévu dans ses statuts de se substituer à la générosité publique), sachant que les 80% de subvention ne seront payés qu'APRES règlement des factures !" Pratiquement aucune réponse n'étant apportée à ce problème de quadrature du cercle, la solution est laissée à l'appréciation des jongleurs professionnels que sont les syndics dont on ne s'étonnera pas que - de temps à autre - ils se prennent une quille en bois des Iles sur nez (le leur et celui de la copropriété). Que le préfinancement des subventions passant par le mandataire légal des syndicats de copropriétaires (les syndics) soit encore un problème, permet de mesurer à lui seul l'inadaptation des outils de redressement nécessaire au traitement des copropriétés en difficulté… 11 - Une "police" des bailleurs indélicats. Pas de redressement des copropriétés sans service d'hygiène disponible pour contrôler les logements locatifs. Alors, qu'attend-on, au-delà des discours…. Voilà, en quelques mots des suggestions pratiques et concrètes pour une VRAIE "boîte à outil" qui pourrait se mettre en place rapidement.
Nous pouvons citer trois types d'actions : a) Mise en place localement à l'initiative des Villes d'actions de formations à l'intention des copropriétaires. b) Mise en place "d'observatoire des copropriétés" qui permet, localement, de repérer les tendances à partir de quatre ou cinq indicateurs. Ces "observatoires" peuvent être des dispositifs très simples et donner en très peu de temps les informations utiles pour agir. c) Mise en place - avec les grands fournisseurs - d'un observatoire des copropriétés fragiles (défaillances) déclenchant un pré-diagnostic pouvant orienter vers un diagnostic.
- L'idée est simple : aujourd'hui on attend beaucoup trop longtemps pour intervenir sur une copropriété en difficulté. - Conséquence : lorsque l'on intervient, le problème est quasi insoluble : dettes de charges trop importantes ; dettes "fournisseurs" impossibles à résorber (ou encore : les métastases ont envahi le corps…) 2 - Constat - Dès qu'une copropriété commence à aller mal, cela se traduit par des retards de paiements aux "services publics" (eau, électricité, gaz, chauffage urbain). - En repérant les premières défaillances on peut ainsi : - identifier les cas de fragilité ; 3 - Du repérage au pré-diagnostic - Le repérage aujourd'hui semble inutile car personne ne sait quoi faire après. - Nous proposons donc que le repérage soit suivi d'un pré-diagnostic RAPIDE. - Ce pré-diagnostic permet une première approche opérationnelle : - soit les défaillances sont dues à des causes occasionnelles ; 4 - Proposition de mise en place expérimentale d'un "observatoire" - Nous proposons au SEDIF le projet suivant : a) repérage des cas de fragilité (retard de paiement significatif des syndicats de copropriété) ; cela peut ne concerner - au début - qu'une partie du territoire ; 5 - Le service public partenaire - En mettant en œuvre cette expérimentation il s'agit de prouver qu'un fournisseur peut déclencher un processus de traitement préventif plutôt que de laisser passivement augmenter la dette ou de n'utiliser que des dispositifs répressifs. - En agissant ainsi le service public : - agit sur la créance ; 6 - Mise en œuvre - Ce projet peut se mettre en œuvre TRES rapidement et TRES progressivement (on peut commencer par 300 situations mais aussi par 30.…). * |
