Le très sérieux magazine « Le REVENU » de janvier 2007 vient de consacrer un article aux syndics bénévoles.

En quatre pages bien serrées, le REVENU confirme ce que nous disons :

 

1-     Il y a de plus en plus de syndics bénévoles.

2-     Les syndics bénévoles sont de véritables vecteurs d’économies de charges mais aussi de qualité.

3-     Avec l’aide d’une association comme l’ARC, n’importe qui (ou presque) peut être syndic bénévole.

 

Voici de larges extraits de cet article qui consacre une large place à l’ARC et à ses adhérents :

 

« COPROPRIETE : DEVENEZ VOTRE PROPRE SYNDIC

 

1- De plus en plus de résidences sont gérées par des bénévoles. Et pour cause, c’est un excellent moyen de faire des économies…

 

 

La hausse régulière des charges vous irrite ? Faîtes-vous élire au conseil syndical, puis, prenez-en la présidence. Très vite, vous risquez de vous heurter à l’inertie de votre syndic. La solution ? L’autogestion. De plus en plus de copropriétés se passent de syndic professionnel, alors pourquoi pas la vôtre ?  Selon l’Association des Responsables de Copropriété (ARC), 15%  des résidences auraient à leur tête un bénévole. Et toutes ne sont pas de petites « copros ». Près de 50% de ces immeubles comportent plus de 20 logements. L’autogestion présente bien des avantages, comme le prouvent les nombreux témoignages que nous avons recueillis, tant à Paris que dans les régions.

« L’immeuble est plus agréable à habiter. Les copropriétaires se parlent davantage et la participation aux assemblées générales croît fortement ». (…)

2- Des immeubles mieux entretenus et plus rentables

 

Surtout, en gérant la copropriété de manière plus efficace et réactive, le syndic bénévole donne de la valeur à son immeuble.

 

(…)

Les investisseurs y trouvent doublement leur compte, car les loyers dans un bâtiment bien entretenu sont aussi plus élevés. « Chez nous, pour un 100 mètres carrés, vous devez compter 1800 € par mois alors que, dans le quartier, on tourne plutôt autour de 1200 à 1300 € », affirme Philippe Mauviot, syndic bénévole à Versailles et adhérent à l’ARC depuis 1999.

3- Une belle économie sur les honoraires du syndic

Au quotidien, ce sont les économies des charges courantes qui sont les plus visibles. Elles atteignent, en moyenne, 25% ! Mais certaines copropriétés font bien mieux. Philippe Lebreton affirme avoir réduit le budget de sa copropriété de 82,5% ! Un cas qui est loin d’être isolé. Dans les petites copropriétés, les honoraires du syndic représentent souvent plus de la moitié de la facture.

Une fois ce dernier évincé, il ne reste plus grand-chose à payer. Les administrateurs de biens reconnaissent que, dans les résidences de moins de 10 lots, ils ne sont pas compétitifs. « En dessous de 4000 € d’honoraires fixes par an, nous ne pouvons pas vivre », justifie l’un d’eux. Du coup, s’il n’y a que quelques lots, la charge, pour chacun, devient insupportable. Surtout en ajoutant les frais annexes, de photocopie, de relance pour impayés ou de déclaration de sinistres, qui alourdissent parfois la note de 65% !

Si vous avez un peu de temps (au moins une heure par semaine), le sens de la diplomatie et un caractère bien trempé, n’hésitez pas ! La gestion d’un immeuble est tout à fait accessible à des non-professionnels. Même s’il est préférable de disposer d’un bagage juridique ou financier, ce n’est pas indispensable. Vous pouvez vous appuyer sur les compétences d’autres copropriétaires. Rares sont les résidences où il n’y a ni avocat ni ingénieur ni comptable !

L’ARC (…) édite des lettres d’information bien faites et fort utiles. Elle dispose aussi d’experts que vous pouvez interroger par téléphone moyennant une cotisation réduite (autour de 130 € par an, le plus souvent). Cette dernière est proportionnelle au nombre de lots dans l’immeuble. Mais l’important est d’être soutenu par ses voisins. (…)

La procédure est assez simple. Si le syndic a commis une faute, il peut être révoqué à tout moment en assemblée générale, à la majorité absolue prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.  Si ce n’est pas le cas, vous devez attendre que son mandat arrive  échéance. Notre conseil : vérifiez comment est rédigé l’ordre du jour.

 

4- Obtenir les archives de l’immeuble n’est pas facile

Cet ordre du jour doit comporter deux questions séparées : la première, relative à la révocation du syndic, la seconde, à la nomination du syndic bénévole. Un vote séparé permet d’éviter toute discontinuité dans les fonctions. « Le président du conseil syndical doit demander à être secrétaire de séance avant de passer au vote de renouvellement ».Ainsi, même si le syndic quitte l’assemblée avant le deuxième vote, le secrétaire peut poursuivre la réunion et procéder à l’élection, ce qui évite de passer sous administration judiciaire. L’ancien syndic doit ensuite vous remettre les archives techniques de la copropriété (plans, historique des travaux,…) dans un délai maximal de trois mois. S’il refuse –comme c’est souvent le cas- n’hésitez pas à faire constater la situation par huissier et, si cela ne suffit pas, allez en justice.

 

5- Moins d’impayés et de retards de paiements

Premier dossier chaud traité par la plupart des bénévoles : les impayés. Neuf fois sur dix, les grincheux qui boudaient le syndic s’acquittent de leurs arriérés, car ils n’ont plus de motif d’insatisfactions.

Les retards de paiements se font également plus rares car les copropriétaires comprennent que leur chèque sert exclusivement à payer l’entretien de leur immeuble au meilleur prix. Et si jamais ils ont « oubliés » un règlement,  le simple fait de croiser régulièrement le syndic bénévole dans l’ascenseur sert de « piqûre de rappel ».

Dans un second temps, vous interviendrez sur les charges courantes en renégociant peu à peu tous les contrats (approvisionnement en combustible, entretien de la chaudière, des espaces verts …).

 

6- TEMOIGNAGE

M. Philippe Mauviot,

Syndic bénévole depuis 1999 et adhérent à l’ARC.

 

« Après une bataille acharnée, nous avons obtenu 120 000 € de dédommagement »

 

Dans cette copropriété, tout le monde est de corvée. A commencer par Philippe Mauviot, syndic bénévole depuis sept ans. La porte d’entrée att de l’aile ? Il court chez Castorama pour la réparer. Le contrat avec l’ascensoriste flambe ? Il se renseigne auprès de l’ARC (Association des Responsables de Copropriété) sur l’évolution des tarifs puis recontacte l’entreprise et négocie un rabais. Des tâches harassantes mais payantes. Le budget de fonctionnement de la copropriété est contenu entre 16 000 et 18 000 € par an, soit environ 150€ de charges par mois pour un 100 mètres carrés. Mieux encore, grâce à l’énergie dépensée par cet ancien pilote de chasse, la copropriété a gagné un procès pour malfaçons contre l’architecte et le promoteur constructeur de l’immeuble. Et a touché un dédommagement de 120 000€ ! Une fois déduits les frais de justice (32 000€) et le coût des principaux travaux de réfection (45 000€), il restera 43 000€ à se répartir entre copropriétaires ou à utiliser pour réparer d’autres malfaçons. Une jolie somme qui justifie à seule le mal que se donne ce père de trois enfants.

 

7- Plus de 6500 euros économisés sur le chauffage

 

Pour réduire le poste de chauffage de plus en plus lourd, faites installer des systèmes de régulation et mettez en concurrence les sociétés d’approvisionnement.

Mais le poste qui dégage les plus fortes économies, ce sont les travaux. « Les syndics affirment détenir des prix de gros, mais ce n’est pas toujours vrai », prétend André Philippe, syndic bénévole d’un immeuble de 15 appartements et vice-président de l’ARC (…). Il est vrai que les syndics professionnels n’ont aucun intérêt à tirer les prix vers le bas, dans la mesure où leur rémunération est proportionnelle au montant des devis. « Ils facturent leurs services entre 2 et 2,5% du coût des travaux, constate t-il. Mais le prélèvement peut grimper jusqu’à 5,5% s’ils sont maîtres-d’œuvre. »

 

8- Seul un bénévole peut passer des heures sur une procédure

 

De son côté, Philippe Mauviot a obtenu 120 000€ de dédommagement des tribunaux pour diverses malfaçons de construction. « J’ai travaillé des dizaines d’heures pour constituer un dossier solide et assurer le suivi de la procédure », explique-t-il. Un syndic professionnel n’aurait jamais mis autant d’énergie dans une seule procédure ».

 

Alors, et vous ? rappelez-vous, si vous souhaitez devenir syndic bénévole :

 

1)     que l’ARC a réalisé un guide complet « Gérer soi-même sa copropriété » ;

2)     que la cotisation annuelle de l’ARC est en effet modique ;

3)     qu’elle ouvre droit non seulement à une assistance permanente, mais surtout à une couverture en responsabilité civile professionnelle qui permet de couvrir les conséquences des erreurs de gestion.