I-                   Les accords de 2006 et les problèmes rencontrés

Il y a près de deux ans l’ARC et FONCIA ont signé un accord pour tenter de résoudre certains problèmes importants rencontrés par les adhérents de l’ARC.

Après un bon début il nous est apparu que ces accords n’étaient pas toujours intégralement respectés, ce qui explique que l’ARC « ait vivement réagi », comme nous l’avons expliqué dans notre abus numéro 1174.

Une réunion « au sommet », longuement préparée, a donc eu lieu entre l’ARC et FONCIA.

Celle-ci a permis à l’ARC de faire le point sur tous les problèmes rencontrés par nos adhérents et d’obtenir non seulement de la part du groupe FONCIA les mesures correctives appropriées mais également de nouveaux engagements venant compléter les premiers.

Voici le détail de ces accords.

II-                Points résolus et accords

Nous allons faire le point sur les problèmes rencontrés et les nouveaux engagements de FONCIA ainsi que les engagements renforcés.

Premier point : Le contrat d’archivage ARCHIVECO.

Comme on le sait, nous sommes hostiles au transfert, par le syndic de la responsabilité de la tenue des archives vers des sociétés extérieures, transfert assorti d’un contrat au nom et au frais du syndicat.

 Nous avions donc longuement expliqué à FONCIA que nous étions contre la signature (aux frais des copropriétaires) du contrat d’archivage négocié par FONCIA et proposé au vote des assemblées.

Nous avions ainsi très tôt fait connaître à FONCIA notre opposition, non seulement au principe, mais au détail du contrat ARCHIVECO.

L’accord entre ARC et FONCIA était donc clair :

-          l’ARC pouvait recommander à ses adhérents de ne pas accepter le contrat d’archivage FONCIA ;

-          de son côté, FONCIA, évidemment, était libre de proposer ce contrat, mais « loyalement ».

Or, ce ne fut pas du tout le cas dans la réalité, les gestionnaires et responsables des cabinets de FONCIA tentant de faire accepter les contrats d’archivage aux copropriétés en faisant valoir de façon trompeuse que si l’assemblée générale acceptait ce contrat, FONCIA renoncerait « en contrepartie » à tous les frais de transmission de dossiers au successeur. Ceci était, en effet, une tromperie puisque les accords ARC/FONCIA prévoyaient déjà l’abandon de ces frais, sans aucune contrepartie.

Ainsi de nombreuses copropriétés acceptèrent-elles ce contrat dans ces conditions faussées, d’où nos protestations.

Deuxième point : La CNEM (Compagnie Nationale d’Expertise et de Mesurage) et le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)

La CNEM est la filiale de FONCIA  qui réalise les diagnostics immobiliers.

Là aussi les choses étaient claires dès le départ :

-          l’ARC pense, en effet, qu’il n’est pas souhaitable que des syndics fassent appel à leurs filiales ;

-          l’ARC pense que, si un syndic le fait, il doit obligatoirement le faire en respectant intégralement les règles de la concurrence ;

-          FONCIA avait accepté de respecter ce principe.

Or, là encore, cet accord n’a pas été respecté entièrement et récemment nous avons relevé des cas où des cabinets FONCIA avaient imposé des diagnostics CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) effectués par la CNEM (Compagnie Nationale d’Expertise et de Mesurages) sans mise en concurrence et alors même que l’ARC avait négocié des prix bien moins élevés.

Troisième point : ASSURIMO

ASSURIMO est une autre filiale de FONCIA : il s’agit d’un courtier qui met les compagnies d’assurances en concurrence.

FONCIA estime que - dans ce cas - le principe de la mise en concurrence est d’emblée respecté. Or, pour nous, ce n’est évidemment pas le cas, puisque ASSURIMO n’est qu’un courtier et non pas l’assureur lui-même. Dès lors c’est donc ASSURIMO, courtier, qui doit être mis en concurrence avec d’autres courtiers.

FONCIA a fini par admettre que c’était le cas et qu’il fallait aussi que son courtier puisse être mis en concurrence.

Quatrième point : Travaux de traitement des peintures au plomb (immeubles antérieurs à 1949).

FONCIA a affirmé à ses copropriétés que les travaux d’éradication des peintures au plomb devaient être faits en urgence dans le mois suivant le diagnostic des peintures au plomb, si la concentration était supérieure à 1mg/m².

Le groupe FONCIA a donc fait voter des résolutions autorisant les cabinets (de façon anticipée) à procéder aux travaux nécessaire et à appeler les fonds auprès des copropriétaires (sans assemblée générale et sans mise en concurrence…).

Or, le délai d’un mois ne s’applique pas dans ce cas et FONCIA s’est lourdement trompÉ, ce qui a justifié des protestations très fortes de la part de l’ARC.

 

Cinquième point : Résolutions « gigognes ».

Les résolutions « gigognes » sont des résolutions dans lesquelles - sous un même vote - sont prévus plusieurs points (qui peuvent être très différents). Ces résolutions sont non seulement illégales mais particulièrement « incorrectes ».

FONCIA s’était engagée à supprimer toutes les résolutions gigognes.

Or, l’ARC s’est aperçue que, là encore, l’accord n’avait pas été respecté intégralement.

Sixième point : Le remboursement du fonds de roulement.

Le fonds de roulement - qui permettait autrefois de payer les dépenses du trimestre à venir - doit être remboursé aux copropriétaires (ceci depuis 2002 !) puisque les charges sont maintenant payables par avance.

Il y a deux exceptions possibles pour détenir encore des fonds :

-          lorsque le règlement de copropriété prévoit une « avance de trésorerie » ;

-          lorsque l’assemblée a décidé (à la double majorité de l’article 26) de créer cette avance.

Or, il est apparu que certains cabinets FONCIA avait transformé le fonds de roulement en avance de trésorerie en faisant voter cette transformation à la majorité simple de l’article 24 et non à la majorité 26.

Septième point : Les frais d’ouverture de compte nouveaux copropriétaires

FONCIA imputait (encore récemment) des frais d’ouverture de dossiers aux acquéreurs, ce qui est totalement illégal, comme nous ne cessons de le dire.

Huitième point : Remboursement, sur demande, du « livret du copropriétaire »

FONCIA adresse à chaque nouveau copropriétaire un « livret du copropriétaire » qui leur est facturé 83 euros.

Nous avons demandé à FONCIA (voir plus bas) de mettre fin à cette pratique. FONCIA a refusé, mais a accepté de le rembourser à ceux qui lui en feront la demande. N’HÉSITEZ PAS.

III-              Points non encore résolus

• L’accès à une copie intégrale de la feuille de présence (avec adresses de tous les copropriétaires).

FONCIA continue à ne pas vouloir adresser la copie de la feuille de présence intégrale (avec les adresses) aux copropriétaires qui en faisaient la demande. 

Or, après la Cour de Cassation, la Commission Relative à la Copropriété a émis une Recommandation qui prévoit que le syndic doit bien fournir la feuille de présence intégrale.

L’ARC a donc demandé à FONCIA de respecter non seulement la loi, mais la jurisprudence ET enfin la Recommandation de la Commission Relative à la Copropriété.

• Fourniture automatique d’un « Livret du copropriétaire » aux nouveaux copropriétaires

FONCIA a par ailleurs décidé d’adresser systématiquement aux acquéreurs un « livret du copropriétaire » facturé 83 €.

Face aux réactions de l’ARC, FONCIA a - non pas accepté de renoncer au principe, ce qui est dommage - mais accepté de rembourser cette somme (83 €) à ceux qui retourneraient à FONCIA le livret, ce que nous vous incitons à faire si vous êtes concernés.

 

On le voit, nos discussions n’ont pas été vaines et les négociations ont permis d’obtenir des résultats importants.

Nous vous invitons maintenant à vérifier que ces accords seront bien et intégralement respectés et ce dans les meilleurs délais et surtout à nous faire part - si vous êtes adhérents - de tout problème.