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Le traitement des copropriétés " fragiles "

Comme nous l’avons, à de nombreuses reprises écrit, on ne traitera efficacement le problème des copropriétés en difficulté que si l’on a la possibilité d’agir dans ces copropriétés de façon précoce, au début du processus de dégradation.

Mais comment agir précocement ?

  • Si un noyau de copropriétaires veut agir il se heurte souvent à la passivité ou à l’incompétence du syndic et reste impuissant ; la seule solution, souvent  est de changer de syndic ; mais cela ne fait qu’aggraver la situation.

  • Si le Maire veut intervenir, il n’a pas de légitimité.

  • Si une association comme l’ARC veut agir, elle n’a pas non plus de possibilité, etc.

La conséquence est que tout le monde sait que la situation commence à aller mal mais que personne ne peut rien faire.

Le seul moyen actuel possible - faire nommer un administrateur judiciaire - est non seulement inadapté (il s’agit d’un moyen trop lourd) mais s’avère souvent un remède pire que le mal (honoraires élevés ; administrateur souvent lointain ; absence de moyens propres à l’administration judiciaire, etc).

Voilà pourquoi, depuis deux ans, nous avons adressé aux pouvoirs publics des propositions concrètes pour obtenir que le juge puisse - dès que les problèmes d’une copropriété sont identifiés et sur demande des copropriétaires ou du Maire ou d’une association, etc - faire nommer simplement un expert qui va élaborer un " diagnostic " de la situation.

  • Ainsi, plutôt que de nommer un administrateur, le juge désignera une personne qui sera sensée expliquer ce qui se passe dans la copropriété : d’où viennent les problèmes, qui est responsable et comment traiter ces problèmes avant qu’ils ne deviennent insolubles.

  • Cette idée a fait son chemin et a fini par séduire de plus en plus de responsables et d’élus.

  • Comme toujours, cependant, se posent de nombreuses questions pratiques :

    • à quel moment va-t-on déclencher la demande ?

    • quels sont les critères de déclenchement ;

    • qui va pouvoir faire la demande ?

    • qui va faire les diagnostics ?

    • quelle sera la mission précise de l’expert, etc.

  • Nous avons essayé de répondre à ces questions pratiques et avons élaboré les propositions qui suivent que nous avons soumises aux élus et responsables concernés. Espérons que cela fera avancer un peu plus vite encore cette idée qui n’est plus très loin de devenir réalité.

      A- Critères pour détecter les pré-difficultés

  1. Critères objectifs

  1. Niveau des impayés de charges supérieur ou égal à 20 % du budget prévisionnel.

  2. Assemblée générale non réunie depuis plus de dix huit mois.

  3. Arrêté d’insalubrité, de péril ou de sécurité non levé au bout de six mois.

  4. Dettes de plus de trois mois vis-à-vis des fournisseurs supérieures à plus de 15 % du budget.

  5. Cas de saturnisme.

    II. Critères mouvants et en partie subjectifs

  1. Interventions anormalement élevées des forces de l’ordre.

  2. Nombre de demandes de logement émanant de l’immeuble trop important.

      B - Personnes saisissantes

  1. Toute personne intéressée dès lors que deux critères objectifs seront réunis.

  2. Le Maire ou le Procureur dès lors que des points les concernant pourront être mis en avant.

      C - Autorités saisies

  1. Président du Tribunal d’Instance

    • Par voie de requête par toute personne intéressée et 10 % des copropriétaires en nombre.

      II. Procureur de la République

      • Par le Maire.

      D- Missions de l’observateur

      • Celui-ci devra répondre à des questions précises.

        1. Impayés de charges

        • Qui ne paye pas ses charges et pourquoi ?

        • Les méthodes mises en place par le syndic sont-elles :

        • suffisantes, si non pourquoi ?

        • efficaces, sinon pourquoi ?

        • Que faire précisément pour résorber les impayés ?

        2. Niveau des charges

        • Les charges sont-elles correctes, sinon pourquoi ? (analyse poste par poste).

        • Que faire précisément, poste par poste, pour alléger les charges ?

        3. Gestion financière et analyse des dettes et créances.

        • La situation financière est-elle saine ou repose t-elle sur des pratiques dangereuses :

        • fonds de réserve trop lourd ?

        • dettes vis-à-vis des fournisseurs ?

        • fonds travaux non utilisé ? etc.

        • Comment assainir la situation ?

        4. Administration

        • Y’a-t-il absence d’assemblée générale ?

        • Sur quels points la loi de 1965 n’est-elle pas appliquée ?

        • Le syndic en place est-il apte à résoudre les problèmes de la copropriété ? Sinon pourquoi ?

        5. Problèmes " physiques " graves

        • Y’ a-t-il un ou des arrêtés d’insalubrité ou de péril non traité ?

        • Y’a-t-il un arrêté " sécurité " non traité ?

        • Y’ a-t-il danger lié à la présence de plomb ?

        6. Problèmes sociaux ou chroniques

        • Quels sont les problèmes sociaux ou chroniques qui pèsent sur la copropriété :

    1. copropriétaires en surendettements reconnus ?

    2. successions vacantes ?

    3. squatters ?

    4. sur-occupations de certains logements, etc ?

      E - Personnes pouvant assurer la mission d’observateur

  • Outre les administrateurs judiciaires, les observateurs pourront être des praticiens de la copropriété.

  • Ces personnes devront satisfaire à une double condition.

    1. Avoir dix ans d’expérience dans le domaine de la copropriété :

    • au sein d’un cabinet de gestion ;

    • au sein d’un bureau d’études ;

    • au sein d’une association-conseil ;

    • au sein d’une structure autre (ADIL…).

      2. Avoir suivi une formation complémentaire assurée par un organisme disposant d’un numéro d’agrément portant sûr :

      • la médiation ;

      • l’analyse des impayés ;

      • l’analyse des procédures de recouvrement de charges ;

      • la comptabilité des copropriétés ;

      • les charges et la maîtrise des charges.

      F- Préconisations de l’observateur

      • L’observateur devra faire des recommandations et préconisations précises concernant :

        • La gestion.

        • Les charges.

        • Les comptes.

        • Le traitement des problèmes sociaux.

      • Ses moyens (exemple) :

        • Demande de mise sous administration 29-1.

        • Demande d’abandon partiel de créances (à mettre en place).

        • Saisine directe de la DNID.

        • Saisine du FSL….. etc.

       

      G- Mesures périphériques à mettre en place

        • Enfin pour faciliter la mission du diagnostiqueur, il est nécessaire, pensons-nous, que des améliorations soient apportées à certaines procédures. En voici une liste non exhaustive :

      1. Mise en place d’une " procédure collective " adaptée à la copropriété.

      2. Mise en place d’un juge de la " copropriété en difficulté ".

      3. Bénéfice du FSL pour tous les ménages reconnus comme surendettés.

      4. Institution des fonds travaux obligatoires abondés chaque année d’un montant égal à 5 % minimum du budget prévisionnel (exemple Québécois très efficace).

      5. Accélération des procédures d’ordre ou paiement prévisionnel du super privilège.

      6. Possibilité d’inclure dans le cahier des charges des ventes judiciaires la prise en charge des arriérés (cf : arrêt Cour de Cassation).

      7. Octroie de l’aide juridictionnelle à toutes les copropriétés reconnues en difficulté.

       

 

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