L’ARC ne v pas manquer de causes à défendre pendant cette année 2011.

Parvenir à l’amélioration de l’arrêté du 19 mars 2010, dit arrêté NOVELLI, fait partie des DIX grands chantiers de la Copropriété mis en œuvre par notre association [ actualité 05.01.11 : 2011 les dix grands chantiers de la copropriété].

I. Les problèmes tarifaires  les plus fréquemment constatés

Il résulte des analyses faites par l’ARC et, plus précisément, de notre dernière enquête, que les problèmes tarifaires les plus fréquemment repérés sont les suivants :

-          tenue de l’assemblée générale facturée en plus ;

-          tenue des archives dites « non utiles » facturée en plus ;

-          multiplication des forfaits spécifiques hors forfait de base ;

-          multiplication des prestations particulières, dont une partie devrait rentrer dans les tâches de gestion courante ;

-          tarifs arbitraires et très élevés pour les actes obligatoires (lettre RAR, état daté, etc.) ;

-          prix abusifs des photocopies (incluant la « main d’œuvre », selon les syndics).

Ces problèmes, bien connus depuis des années, ont des origines identifiées qui sont les suivantes :

1. Il n’y a toujours aucune définition de la notion de « gestion courante », ce qui autorise des facturations complémentaires nombreuses.

2. La liste indicative des tâches de gestion courante de l’arrêté du 19 mars 2010 présente des lacunes importantes.

3. L’arrêté n’interdit pas les « forfaits » complémentaires au forfait de base.

4. Le périmètre des prestations supplémentaires facturables en plus du forfait de base n’est  pas défini.

5. Aucune définition de ce que recouvrent les frais de tirage n’est donnée par l’arrêté.

6. Enfin, les syndics sont libres de facturer au prix qu’ils veulent les actes obligatoires qu’ils sont seuls à pouvoir assurer (exemple : mise en demeure ; état daté).

Il suffit donc de traiter ces SIX points et 90 % des problèmes disparaitront.

C’est ce que nous proposons.

 

II. Voici les six points à améliorer précisément dans l’arrêté du 19 mars 2010

1. Il faudrait que l’arrêté précise la notion de « gestion courante ».

Il est indispensable que l’arrêté donne enfin une définition précise de ce que sont les tâches qui doivent rentrer dans la gestion courante.

Il suffit pour cela de reprendre l’excellente définition du Tribunal de Grande Instance de Grenoble, à savoir :

« Le critère pertinent devant être retenu (par le Tribunal) pour définir la notion de « gestion courante » correspond à l’ensemble des actes accomplis par le syndic à l’occasion d’un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l’objet d’une tarification forfaitaire (prestations prévisibles) ».

Grâce à cette définition, tous les actes concourant au fonctionnement a minima de la copropriété et toutes les tâches prévisibles rentreront dans le forfait de base : ainsi, par exemple, comme il est « prévisible » qu’un certain nombre de copropriétaires n’acquitteront pas leurs charges à temps, la relance simple doit donc être intégrée dans les actes de gestion de base.

2. Il faudrait allonger, par ailleurs, la liste minimale indicative des tâches de gestion courante et la préciser.

Il est nécessaire, en effet, que l’arrêté complète la liste actuelle et la corrige pour éviter des sur-facturations  ; en particulier :

a)     introduire une disposition selon laquelle « La tenue de l’assemblée générale sera incluse dans le forfait de base - quels que soient les horaires - à concurrence de ... heures » ;

b)     supprimer la distinction entre « archives utiles » et « archives non-utiles », contraire aux dispositions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 modifié ;

c)     préciser que la reprise de la gestion - comme celle de la comptabilité - est intégrée dans le forfait de base.

3. Il faudrait que l’arrêté interdise explicitement la perception de tout « forfait » en dehors du forfait de base.

Si un syndic veut intégrer dans ses prestations, des services (exemple : accès Internet), il DEVRAIT inclure le prix forfaitaire de ce service dans ses honoraires de base OU faire voter à part ce service.

En ce qui concerne les « forfaits administratifs » complémentaires il convient de les interdire (comme le précise de Tribunal de Grande Instance de Grenoble), les syndics devant les intégrer dans le forfait de base.

4. Il faudrait que l’arrêté donne des précisions sur les prestations particulières facturables en plus.

L’arrêté  doit préciser ce qui peut être facturé en plus sur justification.

Exemple :

o       suivi de procédures judiciaires ;

o       suivi d’expertises.

Cette liste doit être limitative.

5. Il faudrait que l’arrêté définisse ce que sont les frais de tirage et sur quelle base les syndics peuvent les facturer.

Il n’est, en effet, pas admissible que la photocopie soit facturée en moyenne 0,30 cts d’euros, soit dix fois son prix de revient.

Il est nécessaire pour cela :

o       que l’arrêté intègre les photocopies courantes dans le forfait de base ;

o       qu’il prévoit un prix taxé pour le reste (exemple : 0,05 euro).

6. Il faudrait, enfin, que l’arrêté définisse une liste d’actes obligatoires taxables.

On doit pouvoir rapidement en finir avec des tarifs arbitraires voire fantaisistes pour des actes obligatoires que seul le syndic peut effectuer,  à savoir :

o       lettre RAR de mise en demeure en cas d’impayés de charges ;

o       état daté en cas de vente ;

o       transmission d’un dossier à l’avocat, etc.

Pour cela c’est simple : il suffit d’appliquer les articles L 410-2 du code du commerce et L 113-1 du code de la consommation qui prévoient de « taxer » ce genre d’actes.

Nous demandons donc qu’une liste soit établie dans l’arrêté et qu’un tarif soit défini par décret complémentaire (comme pour les frais d’huissier ou de notaire).

 

*

Voici ci-dessous, copie de la lettre de Fernand Champavier, Président de l’ARC, à Frédéric Lefèvre, Secrétaire d’Etat chargé du commerce et de la consommation :

 

 

« Monsieur Frédéric LEFEBVRE - Ministre

Ministère de l’Economie

139, rue de Bercy

Télédoc 144

75572 PARIS CEDEX 12

Paris, le 30 Décembre 2010

Monsieur le Ministre,

 

Comme viennent de le montrer deux nouvelles études faites par des organisations représentatives (l’ARC et la CLCV) sur les contrats de syndic, il apparaît que l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 n’a pas permis de supprimer les abus tarifaires massifs constatés depuis de nombreuses années en ce domaine.

Nous l’avions prévu (tout comme la CGL et l’UFC-Que-Choisir qui s’étaient opposés à la publication de cet arrêté en l’état) tant cet arrêté présente d’insuffisances.

Nous pensons - comme de nombreux observateurs - que seul un décret d’application de la loi de 1965 permettrait de régler de façon définitive les problèmes relevés, ceci en se référant aux jugements très importants et très motivés du Tribunal de Grande Instance de Grenoble des 2 et 7 novembre 2009.

En attendant, nous proposons que vous puissiez accepter d’améliorer le texte de l’arrêté dans le sens préconisé par les principales associations représentatives du secteur.

Nous joignons à ce courrier un document de propositions et sommes à votre disposition et à celle de vos services pour répondre à toutes vos questions à ce sujet.

Nous informons les autres organisations de cette initiative et, dans l’attente de votre réponse dont nous vous remercions par avance, vous prions de croire, Monsieur le Ministre, en l’expression de notre haute considération.         

Fernand CHAMPAVIER 

Le Président.

P.J : 2

-  Améliorer l’arrêté Novelli en attendant un vrai décret : les six propositions de l’ARC.

-  Nouvelle enquête de l’ARC sur les contrats de syndic ».