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Le fonds travaux obligatoire

en copropriété :

nouvelle contribution de l’ARC

(juin 2004)

I - La position de l’ARC

Rappelons d’abord en deux mots nos analyses et propositions à ce sujet.

1. Nous pensons qu’il est indispensable, pour favoriser des travaux en douceur dans les copropriétés et éviter un refus de travaux, donc un manque d’entretien qui finit par coûter cher à tous (dévalorisation de l’imeuble mais aussi hausses des charges) que les copropriétés soient obligées de constituer un fonds travaux alimenté en permanence (exemple Québécois : la loi impose une contribution annuelle égale au minimum à 5 % du budget des charges).
2. Nous demandons donc que la loi institue une obligation sur ce point (elle ne prévoit aujourd’hui qu’une obligation de délibérer sur le problème) et qu’un produit d’épargne spécifique et attractif soit mis en place.

II - Les réactions à nos propositions

Nos propositions sont des propositions de bon sens et tous ceux qui connaissent la copropriété sont d’accord pour dire que la situation actuelle (aucune obligation de provisionner les gros travaux) est dangereuse.

Et pourtant nos propositions recueillent en général beaucoup de résistance.

1. Du côté de certains copropriétaires " aisés ", la réaction est souvent : " On n’a pas besoin de la copropriété pour nous apprendre à épargner ".
2. Dans les copropriétés " normales ", la réaction est souvent "  Les charges sont suffisamment élevées comme ça ".
3. Enfin, dans de nombreux cas nous entendons ces propos : " Vous avez raison mais avec un fonds travaux, les syndics vont faire encore plus de dégâts : travaux nombreux ; utilisation détournée des sommes, etc. ".

Ces réactions sont compréhensibles, mais il faut comprendre aussi qu’on ne peut en rester là et qu’il faut :

• soit montrer qu’elles ne sont pas adaptées aux enjeux importants sous-tendus par les problèmes de travaux ;
• soit trouver des " parades " ou des moyens de contourner les difficultés soulevées.

Avant de voir cela de près, donnons les résultats d’une enquête que nous venons de réaliser sur un certain nombre de copropriétés adhérentes et qui sont très éclairants.

III - Qui dispose d’un " fonds travaux " à ce jour ?

• Nous avons enquêté sur 300 copropriétés de toutes tailles et situées un peu partout en France.

• Les résultats sont les suivants :

1. 72 % des copropriétés en gestion directe ont institué un fonds de travaux contre 7 % gérées par un syndic professionnel !
2. la taille de la copropriété semble indifférente, sauf pour les copropriétés de moins de 5 lots où il y a rarement un fonds travaux.
3. La sociologie de la copropriété, par contre, n’est pas indifférente :

► dans les copropriétés autogérées ce sont plutôt les copropriétés " aisées " qui ont des fonds travaux ;

► par contre dans les copropriétés gérées par un professionnel, ce sont plutôt les copropriétés " modestes " voire sociales qui disposent d’un tel fonds.

• Les enseignements de cette enquête qui n’est pas scientifique (l’échantillon n’a pas été construit ) sont les suivantes :

1. les copropriétaires qui ont un syndic professionnel sont méfiants ;

    

2. seules parmi ces copropriétés, celles où une partie de la population est fragile ont compris l’intérêt pour tous du " fonds travaux " (ce fonds est en général créé à l’initiative de copropriétaires plus aisés qui craignent d’être victimes, le moment venu, de leurs voisins plus modestes, tentés de refuser les travaux) ;
3. par contre dans les copropriétés " autogérées "  où il y a le plus de copropriétaires aisés ou à l’aise, le fonds travaux est bien ancré et considéré comme un bon instrument de gestion, personne ne venant dire qu’il n’a pas besoin de la copropriété pour épargner.

Comment interpréter ces résultats ? Nous pensons que c’est clair :

1. le frein le plus puissant à l’instauration d’un fonds travaux est la présence d’un syndic professionnel (peur de lui donner encore plus d’argent) ;
2. même dans ce cas, néanmoins, certains ont compris que le fonds était indispensable dans les copropriétés fragiles pour éviter, à terme, la dégradation ;
3. enfin contrairement à ce qu’on peut penser, ceux qui auraient le plus de facilité à épargner par eux-mêmes sont ceux qui promotionnent le plus le " fonds travaux ".

Curieux, non ?

Revenons maintenant, sur certaines objections.

IV - Le problème de la SUR-charge ou charge supplémentaire

On nous dit : " les charges sont déjà très élevées ; le fonds travaux va augmenter les charges et donc les difficultés des copropriétaires ".

Or, en interrogeant nos adhérents sur ce point nous avons constaté ceci :

►les charges courantes des immeubles où il y a un fonds travaux sont - pour des immeubles comparables - plus faibles que sur les immeubles où il n’y a pas de fonds travaux ;

►en fait cela veut dire que le taux d’effort global est le même dans les deux cas, sauf que, lorsqu’il y a " fonds travaux " il y a un phénomène de compression des charges.

Pour nous cela signifie que la création d’un fonds travaux (donc effectivement en principe d’une sur-charge ou charge supplémentaire) force à mieux gérer les charges pour maintenir le taux d’effort.

La conclusion serait que les copropriétés qui ont un fonds travaux :

• non seulement disposent à terme d’une épargne ;
• mais ont DU - pour cela - améliorer encore plus la gestion des charges courantes.

Cela veut dire qu’il n’y a pas sur-charge, mais amélioration de la gestion.

V - Éviter le sur-coût de garantie et proposer un produit attractif

Quand les copropriétaires nous disent qu’ils craignent la création d’un fonds travaux avec un syndic professionnel, cela ne renvoie pas forcément à la crainte que le syndic utilise cet argent à d’autres fins. Cela renvoie au fait que les syndics prennent souvent cet argent (fréquemment 1 % des sommes !).

Il faut donc traiter ce problème et d’autres problèmes liés à la très faible rentabilité de cette épargne.

Selon nous pour faire en sorte que les " placements " des copropriétés soient facilités, il faut trois conditions :

1. d’abord il faut éviter que les syndics ne demandent des frais pour la " gestion " des placements. Ces frais peuvent s’élever actuellement à 1 %, la moitié étant justifiée (par les syndics) par la hausse de la prime de garantie concernant les sommes détenues ;
2. ensuite il faut faire en sorte que la fiscalité concernant cette épargne soit nulle ou très faible ;
3. enfin il faut un taux attractif.

Cela signifie qu’il faut un dispositif négocié (y compris avec les caisses de garantie) qui permette :

• d’éviter toute " ponction " injustifiée de la part du syndic ;
• d’obtenir une rémunération finale correcte.

En fait nous demandons que soit institué au profit des copropriété un dispositif comparable à ce qui existe en matière d’épargne immobilière privative ou en matière d’épargne retraite : la mise au point d’un produit d’épargne collective protégé et attractif.

A ces conditions verront le jour des " fonds travaux " heureux et vertueux qui non seulement permettront de prévenir le manque d’entretien des copropriétés et faciliteront les décisions de travaux mais entraîneront, comme on l’a vu, des économies de charges.

VI - Quelles réponses aux autres inquiétudes ?

Ce qui précède permet d’éliminer les principaux arguments contre le fonds travaux.

L’argument principal qui reste réside donc dans la crainte que le " fonds travaux " n’incite le syndic :

• soit à faire trop de travaux ;
• soit à utiliser ces sommes à autre chose .

C’est donc ce dernier point qu’il faut régler.

Là encore nos adhérents ont depuis longtemps trouvé la réponse : les fonds travaux sont déposés sur un compte rémunéré ; les fonds correspondants ne peuvent en aucun cas être utilisés par le syndic ni pour payer des travaux non décidés, ni surtout pour payer d’autres dépenses et, par exemple, compenser des impayés de charges.

Il suffit d’ailleurs que cela soit précisé dans la résolution pour que le syndic ne puisse - sauf à engager lourdement sa responsabilité - agir autrement.

CONCLUSION

On le constate, les objections opposées à la création des fonds travaux ne résistent pas à une enquête approfondie ou à la recherche de solutions adaptées.

La frilosité des pouvoirs publics saisis de ces problèmes n’en est donc que davantage regrettable. En effet aujourd’hui il convient d’agir :

• contre le manque d’entretien des copropriétés ;
• contre les difficultés réelles d’un nombre grandissant de ménages à faire face aux gros travaux.

Seul le fonds travaux peut répondre à ces deux problèmes, à condition que les dispositions évoquées dans cette note soient prises. Alors qu’attend-t-on ?

ARC - MAI 2004