ARC ,Les Actions 10 03 04 ©

La loi sur la faillite civile entre en application :

toujours aucune réponse du Ministre de la Ville sur les problèmes des charges de copropriété des personnes bénéficiant du dispositif.

L’ARC repose donc les mêmes questions

Voilà trois ans que nous sollicitons du Gouvernement de bien vouloir prendre en compte deux demandes toutes simples :

1. les charges de copropriété non payées ne doivent pas être considérées comme des " dettes " (la copropriété ne fait pas métier de prêteur ; elle n’en tire aucun bénéfice…) ;
2. au cas où une commission ou un juge décident que des " impayés de charges " de copropriété peuvent rentrer dans un plan de surendettement (voire, désormais, de faillite), il serait normal et logique que ces impayés soient pris en charge par le Fonds de Solidarité Logement, au lieu de l’être par les voisins.

Deux demandes de bon sens qui demeurent, malheureusement, sans réponse. Ce qui fait que, aujourd’hui, les charges impayées irrécouvrables - même après vente du logement des personnes " surendettées " - restent à la charge des autres copropriétaires et ceci alors même qu’une partie de ces charges est due à de décisions administratives ou judiciaires (suspension des procédures, voire suspension des saisies).

Nous profitons donc de la sortie des décrets concernant la faillite civile pour réinterroger Monsieur BORLOO sur ces demandes.

Nous lui adressons d’ailleurs un dossier dramatique concernant une copropriété qui démontre les conséquences très négatives de l’absence de réponse à nos questions.

Voici :

• la lettre à Monsieur BORLOO ;
• le dossier ;

Monsieur le Ministre,

Les décrets d’application concernant " la faillite civile " sont parus et nous sommes toujours en attente de votre part d’une réponse concernant les questions suivantes :

1. est-il normal que les charges dues à un syndicat de copropriété (chauffage, eau, services divers) soient considérées comme des " dettes " ;
2. est-il normal que des copropriétaires, souvent en difficulté, aient à prendre en charge les créances irrécouvrables de copropriétaires bénéficiant d’un dispositif d’effacement partiel ou total de leurs dettes ?
3. comment est-il possible d’obliger les voisins d’un copropriétaire surendetté à payer ses charges irrécouvrables alors même qu’il existe un Fonds de Solidarité Logement qui DEVRAIT le faire ?

Nous nous permettons, en effet, de vous rappeler que - même lorsque le logement d’une personne surendettée est vendu - les dispositifs mis en place empêchent les syndicats de copropriété de récupérer la totalité de leurs créances. En effet les délais très longs accordés par les commissions ou les juges, les moratoires, les suspensions de poursuites ou de saisie font que des personnes surendettées peuvent devoir dix années de charges alors que le privilège spécial dont disposent les copropriétés ne porte que sur deux ans.

Il est singulier de vouloir résoudre le problème de certaines familles au détriment d’autres familles, ceci sans utiliser les dispositifs de solidarité publique qui existent et qui sont financés par l’impôt.

Pour démontrer les conséquences dramatiques de l’actuel silence opposé à nos questions, nous vous adressons un petit dossier concernant le cas d’une copropriété en " Plan de sauvegarde " et dont le redressement est compromis du fait de l’absence de réponses adaptées aux problèmes posés plus haut.

Nous espérons, Monsieur le Ministre, que vous voudrez bien répondre à nos questions et préoccupations. Nous saisissons de nouveau la Presse spécialisée et les parlementaires concernés de ce problème aigu.

Nous vous remercions par avance de bien vouloir apporter des réponses à ce problème et vous prions de recevoir Monsieur le Ministre, l’assurance de notre haute considération.

Fernand CHAMPAVIER

Le Président.

P.J : "

Monsieur le Président,

Une fois de plus notre association est confrontée au problème (et paradoxe) que représente le " traitement " des cas de surendettement dans les copropriétés elles-mêmes en grande difficulté.

Certains problèmes relevés sur une copropriété du département, classée par le Préfet en " plan de sauvegarde " ( Le Chêne Pointu à Clichy sous Bois) vont nous permettre d’illustrer notre propos, par lequel nous poursuivons un double objectif :

• vous alerter sur les effets pervers de certaines décisions de la Commission ;
• nous permettre de reposer - au-delà de ces exemples - le problème de l’absence de réponse vraiment adaptée au paradoxe mis en évidence, alors que des solutions simples préconisées par notre association existent, comme par exemple la prise en charge systématique par le FSL des dettes de charges, dès lors qu’un PLAN est accordé, le FSL faisant lui-même son affaire de la récupération de ces sommes auprès des débiteurs.

Nous vous souhaitons bonne réception de la note jointe et restons à votre disposition pour toute rencontre que vous souhaiteriez à ce sujet.

Recevez, Monsieur le Président, l’assurance de nos salutations distinguées.

Fernand CHAMPAVIER

Le Président.

Copie : M.Le Maire de Clichy sous Bois

M.Le Président du Conseil général

M.Le Ministre du Logement

M.Le Ministre de la Ville

INTRODUCTION

Cela fait des années que nous tentons - en vain - d’alerter les pouvoirs publics sur une faille énorme dans le traitement des difficultés familiales.

En effet en raison, du fait que les impayés de charges de copropriété sont considérés comme des dettes ordinaires, on constate que " les plans " dont bénéficient les personnes reconnues en surendettement concernent aussi les charges de copropriété, ce qui - par un mécanisme que nous allons expliquer :

• a pour conséquence d’augmenter les charges impayées des personnes concernées ;
• a pour conséquence d’aggraver les difficultés des copropriétés qu’elles occupent ;
• contribue donc un peu plus à la dégradation des copropriétés dites " en difficulté ".
• peut aussi contribuer à faire basculer certaines autres familles dans le surendettement.

I - Traiter le problème des surendettés sans le faire au détriment des voisins et des copropriétés

• Il est naturellement capital de traiter le problème des personnes surendettées. Néanmoins nous pensons qu’il n’est Ni normal Ni efficace que ce traitement se traduise par :

• un transfert de charges sur les voisins le plus souvent eux AUSSI très modestes ;
• une aggravation de la situation des copropriétés ;
• un maintien dans les lieux des débiteurs chroniques qui peut avoir deux effets :

• un effet de " révolte " des autres copropriétaires face à des facilités accordées par l’État;
• un effet de contagion.

• Bien sûr nous comprenons que l’État, dans sa logique, fasse tout pour favoriser le maintien dans les lieux des familles.
• Nous pensons néanmoins qu’au minimum l’Etat devrait être cohérent et prendre en charge financièrement le coût de ce maintien, ce qui serait simple à assurer par le biais du F.S.L.

• Nous pensons aussi que, dans les copropriétés en difficulté classées en " Plan de sauvegarde " les commissions Banque de France devraient également prendre en compte le fait qu’il est PLUS important pour le sauvetage des familles, de toutes les familles de favoriser d’abord le redressement des copropriétés.

II - Les " plans " contre les copropriétés

Que prévoient les plans ?

• Souvent les plans - qui interrompent des saisies immobilières en cours (saisie coûteuses engagées à la suite de procès eux-mêmes coûteux) - prévoient le dispositif suivant :

• un paiement très faible au titre de l’arriéré ;
• le paiement des charges en cours ;
• la demande de mise en vente aimable du logement.

• Naturellement, la plupart du temps les charges en cours ne sont pas payées (ou très partiellement) et les " mises en vente " amiable se font à un prix élevés ce qui fait que le logement n’est jamais vendu.

• Au terme du " plan " on a donc :

• une dette qui a augmenté ;
• l’obligation pour la copropriété de reprendre un jugement.

• Souvent d’ailleurs on assiste à un deuxième plan ou à la prolongation du délai de mise en vente amiable.

• Outre le fait que cela aggrave le déficit de trésorerie de la copropriété il faut savoir que cette perte de temps crée un préjudice définitif à la copropriété puisque que - au final et lorsque le logement sera vendu (neuf fois sur dix judiciairement) - la copropriété ne pourra recouvrer que les deux dernières années de charges (au titre de son superprivilège), le reste étant transformé en créances irrécouvrables.

III - Des dettes colossales vis-à-vis de la copropriété

• Nous allons prendre l’exemple d’une copropriété classée Plan de sauvegarde (L……………….) et considérer 4 cas de surendettement.

• Les quatre cas que nous allons examiner représentent un montant de dettes cumulées de 85.000 € (quatre vingt cinq mille) soit, en bon francs, près de 600000 francs

• Comme on le voit, ce montant est considérable.

• Or, il faut insister sur le fait que les plans accordés par la commission, les suspensions de saisies ou les conversions de saisie immobilière en vente amiable (qui ne se réalise pas…) ont deux effets :

1. la dette ne cesse d’augmenter ;
2. la partie des charges que la copropriété est susceptible de récupérer (limitée en fait au superprivilège – soit les deux dernières années de charges) ne fait que croître, relativement.

IV - DESCRIPTION DES CAS

1 - Compte G……….. (31.851 € de dettes de charges) :

• Ce copropriétaire a bénéficié d’un plan de surendettement en 2001. Le " plan " n’a fait qu’empêcher la vente judiciaire (alors que la copropriété avait obtenu un jugement à grand frais).
• Aujourd’hui la copropriété doit relancer une action judiciaire pour les dettes nées depuis 2000. Sans doute les G…….. vont-ils ressaisir la commission…
• Espérons donc que celle-ci pensera AUSSI à la copropriété.

2 - Compte L………… (14.416 €) :

• Le plan accordé est le suivant : (plan du 25 novembre 2002) :

• quatre mois à 0 € ;
• 10 mois à 76 €.
• Plus : procéder à la vente du bien pendant la durée du plan.

• Naturellement le bien ne sera pas vendu (ce qui est fort compréhensible) car la mise à prix sera trop forte. A noter que la demande éventuelle du juge d’avoir à présenter tous les trois mois des mandats assortis d’une baisse du prix n’a, dans les faits, strictement aucune efficacité dans la pratique; on a même vu des promesses de vente de complaisance ).
• Naturellement aussi la famille ne réglera pas ses charges courantes bien qu’elle doive le faire.
• Conséquence : au bout du " plan " la dette sera montée à 18 ou 19.000 euros ; quatorze mois complémentaires auront été perdus dans tous les sens du terme (perte de temps ; perte d’argent).

• Rappelons (au risque de lasser) que, pendant ce temps-là :

1. le copropriétaire bénéficie des services de la copropriété ;
2. ses voisins sont obligés de compenser les impayés ;
3. la copropriété continue de se dégrader faute de trésorerie.

3- P…………… (22.360 €) :

• Cet aimable citoyen qui a fait de la prison pour avoir battu sa femme est en train d’établir un dossier de surendettement.
• Espérons que la commission saura, là aussi, penser également un peu à la copropriété et aux autres copropriétaires.
• Nous sommes cependant plutôt sceptiques.

4 - Compte K………. S…….. (dette : 14.787 €) :

• Une première saisie immobilière a échoué en 2000 suite à un plan de surendettement.
• Un nouveau plan a été établi en 2003 :

• 15 € sur 24 mois ;
• 95 € sur 36 mois.

• la vente amiable n’a pas été préconisée (de toute façon cela n’aurait servi à rien).
• Naturellement les charges courantes ne seront pas payées.
• Que sera la dette au bout du plan ?

Voilà donc quatre cas parmi beaucoup d’autres.

Peut-être feront-ils comprendre combien la stratégie de " maintien dans les lieux " à tout prix (pour la copropriété) est dangereuse.

Pour nous il faut procéder autrement :

1. pénaliser davantage les prêteurs de deniers qui gagnent bien leur vie à faire des prêts à des familles souvent insolvables dès le départ ;
2. permettre aux familles de payer (enfin) leurs charges de copropriété ;
3. si elles ne le peuvent pas, le FSL doit venir au secours (de ces familles, DONC de la copropriété) ;
4. Si le FSL ne le peut pas, il faut :

• laisser la copropriété arrêter l’hémorragie par la saisie immobilière;
• reloger la famille.

Nous demandons uniquement, encore une fois, aux pouvoirs publics d’être cohérents et de ne pas imposer aux copropriétés en difficulté ce qu’on n’impose pas aux bailleurs sociaux. "

 

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