ARC ACTUALITE / 27 01 04 / ©

Accession très sociale et mise en copropriété des HLM : l’ARC adresse une note à Gilles DE ROBIEN

Gilles DE ROBIEN, Ministre du Logement, prépare une loi sur l’accession sociale à la copropriété via la vente des logements HLM. Cette loi devrait :

• permettre aux HLM de disposer le plus de trésorerie pour construire des logements ;
• favoriser un meilleur ancrage des locataires.

Sans rentrer dans le débat de fonds de ce dispositif (est-il vraiment utile de vendre deux logements HLM pour en construire un alors qu’on manque de logement sociaux.. ?), nous pensons que cette mise en copropriété - si elle se fait - doit se faire dans les meilleures conditions possibles pour tous, afin que cette mise en copropriété ne soit pas le départ d’une nouvelle catastrophe sociale et ne devienne une machine à produire des " copropriétés en difficulté ".

Le ministre ayant prévu de présenter son projet de loi à la société civile (dont l’ARC) le 4 février, nous avons donc rédigé une courte note adressée au ministre où nous passons en revue quelques unes des principales ERREURS à éviter, selon nous, et quelques un des principaux problèmes à régler AVANT la mise en copropriété.

Serons-nous entendu ? Nous espérons naturellement. En attendant, voici la note adressée au ministre :

Introduction

L’ARC et les associations membres de l’UNARC (Union Nationale des ARC régionales) sont mobilisées depuis de nombreuses années pour favoriser le redressement des copropriétés en difficulté et le traitement précoce des copropriétés fragiles.

Sans rentrer dans le débat de fond sur l’accession très sociale à la copropriété et la vente des logements HLM, nous voudrions faire connaître aux pouvoirs publics quelles sont, à notre avis, les conditions à réunir ou à mettre en place pour éviter que cette nouvelle vague d’accession sociale ne se transforme en échec pour les accédants, les Villes et l’État.

Nous allons décrire les principaux facteurs fragilisants et les solutions préalables à prévoir qui découlent de cette analyse.

Notre expérience montre que différents facteurs " fragilisants " peuvent faire basculer les copropriétés dans des difficultés qui entraînent un cercle de dégradation irréversible. Nous pouvons dégager au moins cinq facteurs qu’il est possible de maîtriser :

1 - Charges trop fortes

• Dès que le niveau des charges est de l’ordre de 20 % supérieur à la moyenne les risques de " fragilisation " deviennent importants.

• Il faut donc tout faire pour éviter des charges communes lourdes ; or souvent, les copropriétés sociales ont des équipements collectifs générateurs de charges : chauffage et eau chaude collective ; ascenseur ; absence de comptage individuel de l’eau froide, etc.

• Il faut, pour garantir un niveau de charges faible :

1. au moins sortir l’eau froide des charges communes en individualisant les contrats de fourniture d’eau ;
2. éventuellement favoriser la production individuelle d’eau chaude ;
3. enfin garantir une maîtrise des charges de chauffage collectif, avant mise en copropriété

Se pose, d’ailleurs à cet égard, le problème du maintien de ces bâtiments dans " les réseaux de chaleur ", au moins ceux connus pour induire des coûts élevés de charges de chauffage.

2 - Complexité juridique et financière

• On a noté que les copropriétés étant enfermées dans un cadre juridico-financier complexe (exemple : copropriétés situées dans une A.S.L, voire plusieurs A.S.L. comme à CERGY) étaient fortement fragilisées, car cette complexité juridique et financière non seulement empêchait la maîtrise de la situation par les copropriétaires, mais induisait des surcoûts.

• Il faudra donc empêcher les ventes de bâtiments qui resteraient solidaires d’un ensemble immobilier plus grand et complexe (voir plus loin).

3 - Absence de " fonds travaux "

• Les copropriétés sociales sont également fragilisées par l’absence de " fonds travaux ". Quand vient l’heure des gros travaux, en effet, sont difficiles, voire impossible, à faire voter en l’absence d’un tel fonds.

• Nous proposons donc d’instituer la mise en place de fonds obligatoires assortis d’un produit d’épargne avantageux.

4 - Gestionnaires non spécialisés

• Les copropriétés fragiles et sociales requièrent la présence de gestionnaires mieux formés et plus disponibles que les gestionnaires des copropriétés normales.

• Or le problème vient souvent précisément du fait que la gestion de ces copropriétés est confiée - au contraire - à des gestionnaires :

• moins formés ;
• moins payés ;
• moins disponibles.

• Il est donc absolument indispensable de mettre en place un dispositif permettant :

1. de révéler des gestionnaires spécialisés ;
2. de les rémunérer convenablement.

5 - Manque de formation des copropriétaires

• Les copropriétaires des copropriétés sociales ont plus que les autres beaucoup de mal à comprendre tous les mécanismes de la copropriété et à assumer leur rôle de contrôle au sein du conseil syndical.

• La mise en copropriété d’immeuble HLM ne peut pas se faire sans risque en l’absence d’un véritable apprentissage de la copropriété qui aille très au-delà de la simple information.

Le rapide rappel des facteurs fragilisants permet de mettre en évidence les moyens nécessaires à mettre en œuvre pour garantir des mises en copropriété réussies d’immeubles HLM.

1 - Assurer préalablement à la vente un niveau faible de charges collectives

• Cet impératif passe par trois types d’actions préalables à la mise en vente, actions qui devraient être prévues dans la loi.

1. Individualisation des charges :

• nous demandons à ce que préalablement à la mise en vente, TOUS les bâtiments bénéficient d’un dispositif complet d’individualisation des contrats d’eau par logement ;

• au cas où il y aurait chauffage collectif avec eau chaude sanitaire collective, nous demandons à ce que la production d’eau chaude soit individualisée.

1. Maîtrise des charges :

• pour le chauffage, pas de mise en vente sans mise en place de travaux lourds d’économie d'énergie préalables ; au cas où l’immeuble serait raccordé à un réseau de chauffage urbain, nous en demandons le retrait dès lors qu’il apparaîtrait que la solution " chauffage urbain " s’avère plus cher - toutes charges prises en compte - qu’une solution " immeuble " ;

1. Suppression des charges " hors copropriété "

• enfin, il est essentiel d’éviter que les copropriétés soient maintenues dans des ensembles plus vastes entraînant des charges non contrôlables ; on voit de nombreuses copropriétés, membres contraints d’Association Syndicales qui " gèrent " des espaces verts ou boisés, des dalles publiques, des parkings sous terrains, du personnel, etc. Il est indispensable d’éviter cette situation très pathogène comme on le voit aujourd’hui dans des Villes aussi différentes que CERGY, ARGENTEUIL, EVRY, SARCELLES, mais aussi PARIS, etc.

2 - Empêcher toute complexité juridique et financière et favoriser l’autonomie

 

1. Ne créer que des copropriétés simples :

• l’expérience prouve que dès que les copropriétaires ne peuvent pas maîtriser intellectuellement et financièrement la gestion de leur immeuble, se créent des problèmes qui induisent des dynamiques de dégradation ;

• par ailleurs " complexité juridique " et " dérive financière " vont souvent ensemble ;

• conséquence : il faut favoriser la création de copropriété SIMPLE, non dépendante d’un autre ensemble ou intégrée dans un tel ensemble. Ces copropriétés doivent pouvoir :

◙ se gérer elles-mêmes en totalité ;

◙ être maîtres de l’utilisation de leur sol.

1. Favoriser l’autonomie résidentielle 

• le terme " résidentialisation " est employé pour désigner le fait qu’il y a bien séparation avec l’espace " public " ; un immeuble étant plus facile à gérer s’il n’est pas complètement ouvert sur l’extérieur. De fait aucune mise en copropriété ne devrait être faite sans travaux préalables de résidentialisation.

3 - Mettre en place des fonds travaux obligatoires bien rémunérés 

• Pour éviter des problèmes à échéance de dix ans, il faut instituer un système de fonds de travaux obligatoires attachés au lot. Nous renvoyons à nos propositions sur ce point et nous contentons de décliner cette proposition :

• fonds de travaux obligatoire : celui-ci pourrait être abondé chaque année par une contribution égale à 5 % des charges ;

• attaché au lot : en cas de vente, le fonds reste " attaché au lot " ; le vendeur inclut donc ce fonds dans le prix de vente et l’acheteur n’a pas à reconstituer le fonds ;

• bien rémunéré : il faudrait un produit d’épargne spécifique ; à défaut cette épargne volontaire fait perdre de l’argent aux copropriétaires.

• A noter : une solution plus simple qu’une réforme législative serait de prévoir ces fonds dans TOUS les règlements de copropriété des immeubles mis en vente ; mais en l’absence d’un produit d’épargne avantageux cette disposition serait injuste.

4 - S’assurer de la présence de gestionnaires compétents et disponibles

• Cette disposition est essentielle et requiert un travail préalable entre les ministères, les associations de copropriétaires, le mouvement HLM et les chambres syndicales de syndics.

• Pour éviter qu’une copropriété ne dérive, il faut des gestionnaires attentifs, réactifs, présents, vigilants, compétents, disponibles et DONC bien rémunérés.

• Il est donc indispensable d’une part de mettre en place une " spécialisation " permettant à ces gestionnaires de se former puis d’être identifiés et ensuite des financements, car on voit mal comment des copropriétés sociales pourraient financer seules des " spécialistes ".

• A noter : ce " chantier " est d’autant plus urgent à mettre en place qu’il conditionne aussi le traitement réussi des copropriétés en difficulté. L’ARC est prête à participer dès demain à tout groupe de travail que les ministères voudraient bien mettre en place pour résoudre ce problème majeur.

5 - Formation des copropriétaires et des conseillers syndicaux

• Il est toujours de bon ton de parler de " formation " et tout le monde est d’accord sur le principe.

• Dans la réalité il ne se passe cependant à peu près rien et cette " formation " se limite le plus souvent à l’édition de quelques brochures (naturellement traduites en deux ou trois langues) que naturellement personne ne lit si ce n’est les rédacteurs et traducteurs.

• La formation des copropriétaires et conseils syndicaux passe par des conventions passées avec des associations de copropriétaires (comme l’ARC) à qui seraient donnés des moyens pour assurer une vraie formation permettant aux copropriétaires d’être des acteurs vigilants, parfois critiques mais actifs.

• Par ailleurs il ne faut pas oublier qu’une partie des copropriétaires concernés sont des ménages issus de l’immigration, ce qui implique des moyens et méthodes spécifiques (et surtout par la traduction indigeste de brochures soporifiques...)

• Enfin il faut savoir que la " formation " passe aussi par la formation A la Copropriété des intervenants sociaux (conseillères en économie sociale et familiale, assistantes sociales) qui, aujourd’hui, sont étrangers à l’univers de la copropriété et ne peuvent, de ce fait, pas participer à la nécessaire formation des copropriétaires.

On le voit ; l’accession sociale à la copropriété par la vente des immeubles HLM requiert certaines précautions qui nécessitent de mettre en place des dispositifs adaptés.

Ne pas le faire et faire le pari que cela " marchera " sans prendre ces précautions et sans mettre en place ces moyens serait, à notre point de vue, irresponsable.

Nous restons à la disposition des ministères pour rechercher, avec eux, la meilleure façon de mettre en place les préconisations qui précèdent.

ARC - JANVIER 2004