ARC ACTUALITE / 12 01 05 / ©

24ème recommandation de la Commission Relative à la Copropriété :

Précisions

concernant les relations entre le vendeur (et l’acquéreur, donc) et le syndicat des copropriétaires

 

Comme promis voici nos explications et commentaires concernant la 24ème recommandation de la Commission RC. Rappelons que l’ARC fait partie de cette commission qui compte douze membres et siège au Ministère de la Justice.

Nous redonnons en fin d’article le texte de la recommandation.

I. Les objectifs de la 24ème recommandation

Premièrement le nouvel article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit une répartition très précises des charges de copropriété (charges courantes et charges liées aux travaux) entre vendeur et acquéreur.

Cette répartition s’impose au syndic qui doit la respecter, ce qui n’empêche pas le vendeur et l’acheteur d’avoir entre eux un accord sur des bases différentes de ce que prévoit l’article 6-2.

En premier lieu la recommandation n°24 vient donc rappeler à quel moment précis un acheteur est considéré par le syndic comme copropriétaire et est donc redevable à ce titre des charges exigibles.

En second lieu, la 24ème recommandation vient donner des précisions concernant l’application du nouveau régime aux ventes conclues avant et après le 1er septembre 2004, date de prise d’effet de l’article 6-2.

En troisième lieu, la 24ème recommandation, invite les professionnels de la vente et plus particulièrement les personnes qui établissent les avant contrats à attirer l’attention des parties (vendeur et acheteur) :

  • sur les charges que les uns et les autres devront acquitter sur la base de l’article 6-2 ;

  • dans le cas où des compteurs individuels servent à répartir l’eau ou le chauffage, sur l’importance qu’il y a à procéder aux relevés pour éviter les mauvaises surprises.

II. Commentaires et explications

1 - A quel moment un acquéreur acquiert-il la qualité de copropriétaire vis-à-vis du syndicat ?

La question n’est pas théorique.

Si vous vendez un bien le 30 décembre, devrez-vous payer la provision du 1er trimestre ?

Si vous achetez un bien, à partir de quand le syndic peut-il vous réclamer des charges ?

La Commission rappelle la règle édictée par l’article 6 du décret : tant qu’un syndic n’a pas reçu la NOTIFICATION de la vente, le vendeur reste copropriétaire vis-à-vis du syndicat et l’acquéreur n’est PAS considéré comme copropriétaire par le syndicat.

Conséquence :

Si la vente a lieu le 30 décembre et que le notaire notifie la vente le 6 janvier, le syndic appellera donc la provision du 1er trimestre sur le compte du vendeur.

Naturellement, dans l’acte de vente vous pouvez avoir prévu que l’acquéreur devra prendre en charge le 1er trimestre. Il devra donc vous REMBOURSER à vous vendeur, puisque le syndicat et le syndic sont étrangers à cet accord.

De façon pratique si vous vendez ou achetez un bien demandez au notaire de notifier la vente le jour même au syndic ou, si vous êtes pressés, vous pouvez vous-même le faire comme le précise l’article 6. Il suffit d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception avec une attestation du notaire.

  1. Application effective du nouveau régime

    2.

    Si vous avez bien suivi le point 1), vous aurez donc compris que si une vente a eu lieu le 25 août 2004 et qu’elle a été notifiée le 5 septembre, le syndic était obligé d’appliquer le nouveau régime applicable au 1er septembre 2004, bien que la vente soit antérieure à cette date.

  2. Conseils de prudence aux professionnels et aux " parties " (vendeur- acquéreur)

    3.

Le nouveau régime va créer des surprises pour ceux qui n’y prennent gare ; voici deux exemples :

  1. Dans les copropriétés où il y a des appels de fonds semestriels, le vendeur qui vend en début de semestre va devoir payer SIX mois de charges. Il vaut donc mieux dans ce cas qu’il prenne un accord avec son acquéreur …

  2. S’il y a des compteurs d’eau (froide, chaude) ou de chauffage et que le relevé n’a pas eu lieu avant la vente, le vendeur risque de se retrouver avec une facture phénoménale car c’est LUI qui devra la payer le jour où le relevé sera fait.

On le voit il faut bien évaluer - dans un sens comme dans l’autre (en défaveur parfois du vendeur comme en défaveur, parfois l’acquéreur) - les surprises à venir et profiter de l’avant-contrat pour régler ces problèmes, sachant que le syndic, de son côté, appellera les charges sur le nouveau copropriétaire (après notification) sans se poser aucune question.

 

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