• L’ANIL vient de réaliser une étude dont le but est de tenter de comprendre, à la lumière des situations étrangères, pourquoi il y a en France des copropriétés en difficulté. Selon l’ANIL, en effet, les autres pays occidentaux avancés ne seraient pas concernés par ce phénomène.

• L’ARC n’est cependant pas vraiment d’accord avec les conclusions de cette étude. C’est pourquoi nous avons réagi à ce diagnostic et proposé une lecture assez différente du phénomène. 

• Espérons que de la confrontation pourront jaillir les solutions si nécessaires pour traiter ce problème grandissant.

Vous pouvez trouver l’étude de l’ANIL sur le site de l’ANIL à l’adresse suivante : http://www.anil.org/servlet/anil.document.DocVoir?id_appli=4&id_categ=114&id_scateg=0&id=8033&inter=1

-          Voici notre « réponse » adressée par le Directeur de l’ARC au Directeur de l’ANIL :

ANIL

Monsieur VORMS

2, boulevard Saint Martin

75010 PARIS

 

                                                                                              Paris, le 6 Janvier 2006

Cher Monsieur,

 

C’est avec beaucoup d’intérêt que j’ai lu l’étude de l’ANIL sur les copropriétés en difficulté et les enseignements que pouvaient nous apporter les exemples étrangers.

Cet exercice - qui nous fait sortir de chez nous - est toujours très oxygénant voire roboratif.

Je me permets de réagir sans attendre pour vous faire part de mes réactions : je pense, en effet - en vous priant d’excuser ma sincérité - que si vous n’êtes pas passé très loin de la vérité, vous êtes néanmoins passé à côté et avez, de ce fait, sous-estimé voire ignoré quelques spécificités très françaises qui permettent de comprendre le phénomène français de la copropriété en difficulté.

J’ai bien compris que vous estimiez que les « opérateurs » et acteurs pouvaient avoir une vision déformée du problème.

Je vais, néanmoins, en quelques pages vous donner notre analyse en vous demandant de ne pas prendre en mauvaise part notre propos.

 

 

I-                   Résumé de la thèse de l’ANIL

 

L’ANIL conclut que la copropriété en difficulté est un phénomène français pour deux raisons majeures :

 

1)     Les locataires « pauvres » sont, en France, logés dans la copropriété en difficulté, parc « social de fait ».

2)     Les copropriétés qui accueillent les locataires pauvres sont, de surcroît, des copropriétés mixtes (propriétaires occupants/propriétaires bailleurs) donc très fragiles, ceci d’autant plus que les propriétaires occupants sont également souvent très modestes.

 

Nous allons voir que si cette photographie n’est pas fausse, non seulement elle n’explique pas la situation mais elle ne fournit pas les bonnes clefs pour ouvrir la porte.

 

II-                Un « non-dit » : le logement des immigrés

 

Avant d’évoquer les trois spécificités françaises qui expliquent, selon nous, l’ampleur du phénomène, nous voudrions noter LE point aveugle de cette étude.

Il est en effet particulièrement étonnant (ceci, aussi, est une spécificité bien française) qu’à aucun moment le problème de « l’immigration » ne soit évoqué ni celui de la place importante des « immigrés » dans les copropriétés en difficulté.

On parle de « pauvres », jamais d’immigrés.

Certes, les immigrés sont souvent « pauvres », mais ce sont d’abord des immigrés qui peuvent avoir une relation au logement qui entraîne des difficultés en matière d’entretien patrimonial. Prenons trois exemples :

 

a)     Les Haïtiens se font souvent construire une maison au pays ; il est certain que leur relation « patrimoniale » à leur logement en France en est radicalement modifiée (ils peuvent être autant détaché de ce logement qu’un locataire de passage) ; dès lors ils ne voient pas pourquoi payer des charges...

b)     Les Turcs sont habitués, chez eux, à un niveau de charges très bas dû au fait qu’en Turquie les commerces du rez-de-chaussée appartiennent à la « copropriété » et que les loyers servent à payer les charges ; ceci explique que les « Turcs » sont souvent « horrifiés » par le niveau des charges en France et refusent de les payer.

c)     Au Vietnam, dans les copropriétés, l’entretien des parties communes n’est pas à la charge de la « copropriété » et à Hanoi le niveau institutionnel des charges par logement est de l’ordre de 7 euros par mois ; là encore on comprend pourquoi on peut avoir des décalages avec la France, etc, etc.

 

Au-delà de ces aspects dus au parcours résidentiels particuliers des immigrés ou de spécifiés culturelles, ce « refoulement » concernant le fait que les copropriétés en difficulté font office d’immeuble d’accueil des populations immigrées empêche de repérer et de poser de vrais problèmes, très divers ; exemple :

-          les sans-papiers (s’il y a des « marchands de sommeil », c’est aussi qu’il y a des sans papiers)

-          l’économie parallèle ;

-          le fait que la valeur d’usage prévaut sur la valeur patrimoniale ;

-          l’accession en indivision (familles africaines, sri-lankaises achetant à plusieurs) ;

-          le communautarisme (certains immeubles deviennent turcs ou chinois ou sri-lankais par appropriation volontaire) ;

-          les oppositions inter-éthiques ;

-          le néo-colonialisme (dans certaines copropriétés, on a une opposition pathogène entre syndic plus conseil syndical « blanc » d’un côté et la majorité des autres copropriétaires de l’autre), etc.

 

L’occultation de cette réalité est préoccupante car elle empêche de poser les problèmes et de trouver les vraies solutions ; en particulier, il faudrait engager un ÉNORME effort de formation - information adaptée à ces populations et concernant le fonctionnement de la Copropriété.

Ceci dit, au-delà de ce problème, il existe au moins TROIS spécificités françaises qui n’ont pas été mises en lumière dans l’étude de l’ANIL et expliquent pourtant en grande partie le phénomène, selon nous.

 

III-              L’absence de provisions pour gros travaux

 

La France est un des rares pays à n’avoir pas introduit l’obligation de constitution d’un fonds travaux.

Que ce soit le Québec, la Belgique, mais aussi l’Autriche ou l’Allemagne, chacun de ces pays impose la constitution de fonds travaux attachés au lot (et non à la personne).

Ces provisions pour gros travaux sont un des BOUCLIERS essentiels protégeant de la « dégradation » et des dérives observées en France. Il faut savoir qu’au Québec les personnes âgées bénéficient même d’un crédit d’impôt (au titre de l’aide au maintien à domicile) sur les sommes « épargnées » dans le cadre du fonds travaux… Ce qui montre l’importance attachée à ce dispositif.

 Depuis trois ans nous sommes les SEULS en France, à plaider pour l’introduction de ce fonds obligatoire. Pourquoi les seuls ? Parce que l’UNPI est évidemment contre cette idée d’obliger les bailleurs à épargner dans le cadre de la copropriété. Alors, comme la France des « petits propriétaires investisseurs » ne veut pas, chacun se tait et le problème reste tabou. Il est dommage que l’étude de l’ANIL ne pointe pas cette différence essentielle avec les autres pays « civilisés ».

IV-            L’absence de garantie des impayés de charges de copropriété

 

La France est aussi le seul pays où les syndicats soient aussi démunis contre les gros impayés. Car tant que nous ne disposerons pas d’une véritable, totale et rapide garantie, de nombreuses copropriétés connaîtront TOUJOURS de graves problèmes financiers.

Dans les autres pays, en cas de vente judiciaire du bien, l’acquéreur est solidaire des dettes et le problème financier est vite réglé.

 

En France :

 

a)     Il a fallu attendre 1994 pour obtenir un maigre compromis avec les prêteurs de deniers(banques) en matière de priorité.

b)     L’incroyable et injustifiée lenteur des procédures d’ordre empêche les syndicats de toucher leur argent avant trois ou quatre ans après le jugement, ce qui les mets à genoux !

c)     Pire : la réforme des hypothèques en cours va nous faire revenir à la situation de départ, sans que personne ne bronche, ce qui veut bien dire que ce problème « français » est totalement sous-estimé.

 

 

V-               L’absence ou la faiblesse de l’individualisation des charges

 

Tout le monde sait qu’un des points de basculement des copropriétés en difficulté réside dans le niveau élevé des charges, au premier rang desquelles on repère l’EAU froide et chaude.

Les autres pays ont souvent résolu le problème en ayant des charges individualisées (même au Vietnam aujourd’hui, dans les copropriétés, chaque logement a un contrat propre et direct avec le distributeur).

Or, en France, l’individualisation des contrats d’eau en habitat collectif reste - malgré l’article 93 de la loi SRU - quasi IMPOSSIBLE en raison de la résistance inadmissible des compagnies de distribution d’eau, et alors même que :

 

a)     tous les opérateurs insistent sur ce problème ;

b)     toutes les expériences de redressement réussies l’ont été en raison de l’individualisation.

 

Résumons. Le phénomène des copropriétés en difficulté à trois sources bien  « françaises », selon nous :

 

-                      l’absence de fonds travaux obligatoire ;

-                      l’absence d’un dispositif efficace concernant la garantie de paiement intégral des charges lorsque les personnes sont insolvables ;

-                      la quasi absence de l’individualisation des charges et surtout des charges d’eau.

Or, sur ces trois points, ce sont TROIS débats nationaux et de fond qu’il faudrait engager d’urgence pour trouver des solutions. Le rapport de l’ANIL aurait pu ouvrir ces brèches.

 

VI-            Le rapport propriétaires occupants/propriétaires bailleurs : une conséquence, souvent ; pas une cause

 

Au-delà de ces trois points, nous voudrions apporter quelques précisions.

Tous ceux, en effet, qui connaissent la vie des copropriétés en difficulté (hors les immeubles très vétustes) pourront vous dire ceci :

 

1-     Au départ il y a une majorité de propriétaires occupants.

2-     Viennent les impayés non traités ; ces impayés ont souvent pour cause le poids excessif des charges. 

3-     Ces impayés entraînent :

 

-                     une nouvelle hausse des charges (avance de solidarité) ;

-                     une baisse de l’entretien.

4-     Se met en place, ensuite, un processus de « fuite » des plus solvables des propriétaires occupants (dont certains peuvent simplement mettre en location).

5-     Cette « fuite » va accélérer le phénomène : impayés - charges élevées -entretien mal fait, qui lui-même va accélérer à son tour la « fuite », c’est ce qu’on appelle un cercle vicieux.

6-     Ensuite, on se retrouve avec plus de locataires que de propriétaires occupants, mais ceci est la conséquence, non la cause.

 

VII-          Les gros travaux et la logique de dégradation : précisions

 

Autre erreur. Contrairement à ce que beaucoup croient le problème ne vient pas de l’impossibilité de voter des travaux dans les copropriétés en difficulté. Paradoxalement, nous dirons que c’est même souvent le contraire et que c’est le vote des travaux qui entraîne souvent un basculement. Pourquoi ?

 Voici un cas de figure fréquemment observé.

 

a)     Une copropriété fait face à 30 % d’impayés de charges que le syndic est incapable d’enrayer (rappelons que ces impayés sont la conjonction de deux facteurs : charges élevées plus carence du syndic).

b)     À un moment donné, elle vote des gros travaux, ceci sans aucun problème : 70 % des copropriétaires acquittent leur quote-part, 30 % ne le font pas.

c)     Le syndic « profite » de cette situation :

 

-                     pour ne pas faire les travaux ;

-                     pour utiliser l’argent recueilli à combler les trous de trésorerie.

 

d)     Dès lors, ceux qui ont payé les travaux sont « ulcérés » et participent au mouvement de « fuite » décrit plus haut.

 

Conclusion ; ce n’est pas le vote des travaux qui est difficile, mais le financement ET les moyens de recouvrement. On en revient donc aux trois sources de blocage « françaises » : charges trop lourdes, absence de fonds travaux et de garantie immobilière efficace.

 

VIII-       Les « contradictions » de l’ANIL

 

D’un côté, l’ANIL dit (voir étude de l’ANIL sur le sujet) que le ROBIEN ne créera pas de copropriétés en difficulté (alors qu’on a moitié d’investisseurs - moitié de propriétaires occupants à la limite de la solvabilité) ; de l’autre l’ANIL dit que c’est la mixité propriétaires occupants/propriétaires bailleurs dans les copropriétés accueillant des ménages modestes qui crée les copropriétés en difficulté.

 

En fait, selon nous le ROBIEN est bien pathogène, non pas parce qu’il y a mixité de statuts mais parce que - faute d’un fonds travaux obligatoire - dans dix ou douze ans la copropriété ne pourra PAS faire face aux travaux et se retrouvera confronté à une première spire de la spirale de dégradation.

 

Conclusion

 

Même si on comprend que l’ANIL ait volontairement éviter de consulter les « opérateurs », suspectés selon elle d’avoir en partie « inventé » ou « enjolivé » l’objet « copropriété en difficulté », on le regrette.

 

Car la conséquence est, à notre avis, d’une part que l’on passe à côté de vraies spécificités françaises, d’autre part que les solutions proposées sont irréalistes (revenir sur la liberté de location, par exemple, ou faire en sorte que les SCPI se transforment en machine à loger les pauvres qui, rappelons-le, sont des immigrés à 70 %...).

Encore une fois, si les vraies spécificités françaises avaient été identifiées, de VRAIS débats auraient pu être lancés pour trouver de VRAIES solutions.

Je souhaite qu’à la lumière de ces précisions, vous acceptiez de rouvrir le débat et vous prie de recevoir, cher Monsieur, l’assurance de mes salutations distinguées.

 

                                                                                              Bruno DHONT

                                                                                              Le Directeur.