I.                   L’éco-prêt : une bonne mesure dont profitent très peu les copropriétaires

On parle beaucoup de l’éco-prêt à taux zéro et on a raison, puisqu’il s’agit là d’une mesure d’aide particulièrement intéressante.

Ce qu’on dit moins c’est que - en copropriété - ce prêt avantageux est très peu mobilisé (moins de un pour cent des prêts, 99 % concernant les maisons individuelles) ceci - en partie - parce qu’il est peu adapté aux spécificités de la copropriété.

C’est la raison pour laquelle l’ARC tente - dans le cadre de son action menée comme co-animateur du Chantier Copropriété du Grenelle Plan Bâtiment - d’obtenir la mise en place d’un éco-prêt collectif à taux zéro adapté à la copropriété.

Voyons pourquoi et voyons les propositions concrètes que le « Chantier Copropriété », co-animé par l’ARC, fait à ce sujet.

● Pourquoi un éco-prêt à taux zéro qui soit « collectif » ?

On le sait, pour obtenir un éco-prêt actuellement il faut faire un bouquet de travaux (deux ou trois) ceci dans un délai de deux ans. Or, en copropriété il est, le plus souvent, très difficile, voire irréaliste, de mettre en oeuvre ces « bouquets » en un temps si court. Il faut donc adapter les règles de l’éco-prêt à la réalité et à la temporalité de la copropriété.

Par ailleurs l’éco-prêt individuel n’est pas accordé à tout le monde et en particulier, aux copropriétaires les plus « fragiles ». D’où l’intérêt d’un prêt collectif qui puisse permettre de surmonter cette difficulté (on verra comment).

On note également que les banquiers sont souvent réticents à faire des prêts de 3 000 ou 4 000 euros par personne et que certains banquiers vont même jusqu’à refuser de prêter des sommes si faibles. D’où, là encore, l’intérêt d’un prêt collectif.

À cela s’ajoute le fait que si nous disposions d’un éco-prêt collectif, ceci constituerait un puissant levier à la décision collective.

Voilà pourquoi les membres du « Chantier copropriété » souhaitent la mise en place d’un éco-prêt collectif dont les conditions soient adaptées à la Copropriété et qui puisse d’une part aider à la décision en matière de travaux énergétiques et d’autre part permettre le financement de ces travaux par tous les ménages.

1.    Mécanisme proposé

L’éco-prêt collectif (c’est-à-dire contracté par le syndicat des copropriétaires au profit, uniquement, de copropriétaires qui le souhaitent) :

a)     serait fixé à un niveau maximum de 30 000 € par logement en fonction d’un plan pluriannuel de travaux voté par l’assemblée générale et comprenant au moins trois mesures de travaux d’économies d’énergie ou un objectif en terme de performance énergétique ;

b)     ne concernerait que les logements d’habitation principale ;

c)     serait débloqué par tranche (maximum trois).

Des pénalités (application d’intérêts) seraient prévues au cas où le plan voté ne serait pas respecté.

2.    Cumul éventuel entre éco-prêt collectif et éco-prêt individuel

Les membres du « Chantier » ont souhaité que - dans les immeubles avec chauffage individuel - les copropriétaires puisent bénéficier à la fois de l’éco-prêt individuel et de l’éco-prêt collectif.

Il faut donc rapidement travailler sur l’articulation entre un éco-prêt individuel pour les travaux sur parties privatives et un éco-prêt collectif pour les travaux décidés par l’assemblée générale.

3.    Les garanties nécessaires

L’un des intérêts du prêt collectif est qu’il permet de financer la quote-part des ménages les plus fragiles.

Il faut néanmoins éviter qu’il ne se traduise par un appel à la « solidarité de palier » en cas de défaillance de certains (solidarité des voisins).

Il faut donc prévoir un système de garantie adapté et peu coûteux :

a)     pour les copropriétés dont le niveau moyen d’impayés avant travaux est faible (exemple : inférieur à 5 %), une garantie de l’ordre de 0,20 % du prêt peut être envisagée (versée à la banque) ;

b)     pour les autres copropriétés, il faudrait mettre en place un système comparable à la GRL :

-          cotisation un peu plus forte (exemple : 0,30 %);

-          contractualisation avec un organisme capable d’effectuer le recouvrement et pouvant mobiliser les aides (exemple : UESL comme pour la G.R.L.  Garantie des Risques Locatifs).

4.    Coûts annexes

Dernier point. Il est important que les prêts à taux zéro ne coûtent pas en fait 2 ou 3 %... Important, en conséquence, que les syndics ne facturent pas des honoraires sur des prêts, ce qui est assez courant (2 % voire 2,5 % facilement…).

Il est donc nécessaire que ce point soit réglé, soit par un engagement des fédérations professionnelles (engagement qui, malheureusement, n’« engagera » qu’elles) soit par un texte réglementaire accompagnant la mise en place du prêt collectif.

À noter que les syndics - qui peuvent négocier des honoraires sur travaux - n’ont pas intérêt à facturer des frais sur un prêt à taux zéro qui doit précisément permettre de faciliter le vote des travaux. 

Conclusion

-          Il faut donc mettre absolument en place un éco-prêt collectif.

-          Il serait souhaitable :

1.      que son principe soit intégré dans la loi des finances rectificative pour 2010 ;

2.      que le « Chantier Copropriété » soit associé à la rédaction des décrets d’application.

-          Ceci permettrait à la fois d’aller vite tout en se donnant le temps de prendre en compte TOUS les aspects de ce nouveau et indispensable dispositif.