Pour 2011, le travail ne va pas manquer pour améliorer la situation dans les copropriétés.

Voici une liste non exhaustive des grands Chantiers de la Copropriété, légèrement commentée avec renvoi à des dossiers quand cela est nécessaire.

Tout le monde en est bien conscient : il faut une loi sur les syndics.

Deux possibilités :

1. Une vraie loi qui va au fond des problèmes et propose des solutions efficaces.

2. Une loi « cosmétique » c’est-à-dire proposant - sur chacun de ces problèmes - des mesurettes acceptées par les syndics.

Rappelons que les problèmes sont au moins au nombre de SIX et concernent :

-          la transparence financière (compte séparé) ;

-          les contrats de syndics ;

-          le contrôle des syndics et les sanctions en cas de non-respect des lois et règles déontologiques ;

-          la concurrence entre syndics,

-          la garantie des fonds détenus ;

-          les conflits d’intérêts.

 

 

Le compte séparé - en principe obligatoire - est dans la réalité une « exception » (15 % à peine des copropriétés en disposent).

Or, l’absence de compte séparé s‘avère de plus en plus préjudiciable aux copropriétés :

-          opacité financière ;

-          gestion des syndics tournée vers la production d’un maximum d’intérêts financiers, ce qui entraîne des charges supplémentaires pour les copropriétaires ;

-          complexification en cas de changement de syndic ;

-          quasi-impossibilité de faire jouer la garantie des fonds mandants en cas de faillite,

-          etc.

Les syndics obtenant facilement la dispense à l’ouverture de compte séparé en pratiquant des tarifs dissuasifs en cas de compte séparé, il est donc indispensable d’empêcher toute dispense, ce que nous demandons à la loi de préciser. Une pétition nationale est en cours de signature pour sensibiliser les Pouvoirs publics à ce problème.

 

 

Plusieurs décrets sont attendus :

• Un décret sur l’audit énergétique en copropriété ;

• Un décret sur le DPE collectif (Diagnostic de Performance Energétique) en copropriété.

• Un décret sur le CPE (Contrat de Performance Energétique).

• Un décret sur les « travaux d’intérêts collectifs » faits sur parties privatives.

Ces décrets doivent être « négociés » avec l’Administration pour être bien adaptés à la Copropriété.

C’est à quoi nous avons commencé de nous attacher, les premières négociations s‘annonçant, d’ailleurs, plutôt rudes et complexes.

 

Deux objectifs :

 1.      Reformer l’arrêté NOVELLI en attendant un décret.

Nous renvoyons à nos propositions concrètes à ce sujet, propositions qui ont été adressées à Fréderic Lefèvre, secrétaire d’Etat à la consommation.

2.      Obtenir la taxation des actes obligatoires assurés par les syndics : mise  en demeure en cas d’impayés, « état daté » en cas de vente par exemple.

 

 

Nous allons continuer - jusqu’à satisfaction - à demander la signature d’un décret prolongeant de deux ans et demi les échéances des tranches 2 et 3 des travaux de mise en conformité des ascenseurs.

Rappelons que la loi a déjà été changée pour cela (par la loi du 25 mars 2009) et qu’il suffit d’un simple décret de confirmation.

 

Chacun sait que les copropriétés souffrent d’un manque de programmation de gros travaux (programmation technique et financière).

Cela vient en partie au fait que les copropriétés sont - dans les faits - dissuadées de créer des fonds travaux :

-          la fiscalité n’est pas adaptée ;

-          aucun encouragement n’existe (type Plan d’Epargne) ;

-          les fonds - quand ils existent - sont attachés à la personne et non au lot ;

-          et pour finir, les syndics prélèvent des honoraires sur les placements, ce qui achève de décourager les meilleures volontés.

Voici pourquoi il faut s’attaquer de façon radicale à ce problème crucial pour l’avenir des copropriétés et de leur bonne gestion et mettre en place des dispositions fiscales et réglementaires favorisant la constitution de « fonds gros travaux » en copropriété.

Le CPE (Contrat de Performance Energétique) en Copropriété avec chauffage collectif est prévu par la loi Grenelle 2.

Rappelons qu’il s’agit de contrat pour lequel une société s’engage à faire des travaux (sur l’installation et le bâti) et garantit - à la suite de ces travaux - des résultats en terme énergétique.

Il s’agit cependant de montage très complexe tant au niveau juridique que technique.

Il faut donc les expérimenté et savoir concrètement et comment les mettre en place au profit des copropriétés et non des grands groupes (DALKIA, BOUYGUE, COFELY, GDF-SUEZ, EDF et ses filiales, etc.).

L’ARC est engagée dans une expérimentation sur ce sujet difficile mais si important en terme de maîtrise de l’énergie.

 

Le carnet d’entretien actuel ne sert - de l’avis de tous - à rien.

Il faut donc réformer le décret sur le carnet d’entretien pour lui permettre de devenir un véritable outil de gestion des copropriétés.

 

La norme concernant la présence du plomb dans l’eau était de 50 microgrammes jusqu’en 2003 ; elle est passé à 25 microgrammes à cette époque - ce qui est très suffisant - et devra passer à 10 microgrammes en 2013, ce qui est - de l’avis même de l’Académie de Médecine - tout à fait inutile et excessif.

Pour empêcher que les plombiers et autres professionnels ne fondent sur les copropriétés pour supprimer (à prix d’or) les canalisations en plomb, nous allons continuer notre action visant à l’assouplissement de cette disposition.

La Cogestion c’est une place précise accorde au conseil syndical dans la gestion des copropriétés.

Système intermédiaire entre la gestion des copropriétés par des professionnels et la gestion par des bénévoles, la cogestion est une troisième voie nécessaire à un meilleur fonctionnement des copropriétés là où le conseil syndical veut s’impliquer légalement.