Recommandation n° 13 bis relative au conseil
syndical
LES
CAS PARTICULIERS
La
présente recommandation fait
suite à la recommandation
n° 13 relative au conseil
syndical et s'attache
plus particulièrement aux
cas particuliers que constituent
les dispositions spécifiques
prévues pour les syndicats
secondaires, la procédure
d'alerte, les « copropriétés
en difficulté », les
unions de syndicats, les résidences-services
et les syndicats coopératifs.
I–
Existence d'un ou plusieurs
syndicats secondaires
Considérant
que l’article
27 de la loi du 10 juillet
1965 dispose notamment : «
il (le syndicat secondaire)
est représenté au conseil
syndical du syndicat principal
s’il en existe un. »
que l’article
22 du décret du 17 mars 1967
prévoit : « Pour
assurer la représentation
prévue au dernier alinéa de
l’article 27 de la loi du
10 juillet 1965, il est
tenu compte, en cas de constitution
d’un ou plusieurs syndicats
secondaires, des dispositions
de l’article 24 ci-après pour
fixer le nombre des membres
du conseil syndical principal.
Chaque syndicat secondaire
dispose de plein droit d’un siège au moins à ce conseil. »
que selon l’article
24 du décret : « Lorsqu’il
existe un ou plusieurs syndicats
secondaires, la représentation
au conseil syndical du syndicat
principal attribué à un syndicat
secondaire est proportionnelle
à l’importance du ou des lots
qui constituent ce syndicat
secondaire par rapport à celle
de l’ensemble des lots qui
composent le syndicat principal.
Le
ou les copropriétaires du
ou des lots qui ne sont pas
constitués en syndicat secondaire
disposent ensemble, s’il y
a lieu, des autres sièges
au conseil syndical du syndicat
principal.
En
l’absence de stipulation particulière
du règlement de copropriété
du syndicat principal, les
copropriétaires désignent
leurs représentants au conseil
syndical de ce syndicat au
cours d’une assemblée générale
soit du syndicat secondaire,
dans le cas prévu à l’alinéa
1er du présent article, soit
du syndicat principal dans
le cas prévu à l’alinéa précédent. »
La Commission constate :
-
le caractère impératif de
l’article 27 de la loi posant
le principe de la représentation
du syndicat secondaire au
conseil syndical du syndicat
principal ainsi que la proportion
fixée par l’article 24 du
décret à l’effet d’assurer
cette représentation ;
-
l’affirmation selon laquelle
chaque syndicat secondaire
dispose, de plein droit, d’au
moins un siège au conseil
syndical du syndicat principal ;
-
la possibilité de prévoir
par des stipulations particulières
du règlement de copropriété
du syndicat principal, les
modalités selon lesquelles
les copropriétaires du ou
des syndicats secondaires
désignent leurs représentants
au conseil syndical du syndicat
principal ;
En
conséquence, la Commission recommande :
1°
- Quant à la composition du
conseil syndical du syndicat
principal :
de tenir compte,
spécialement quant au nombre
de ses membres, des dispositions
fixant impérativement les
modalités de représentation
du ou des syndicats secondaires
au sein du conseil syndical du
syndicat principal ;
2°
- Quant à la désignation des
copropriétaires appelés à
représenter le ou les syndicats
secondaires au sein du conseil
syndical du syndicat principal :
de
veiller à ce que cette désignation
soit faite de manière à prévenir
les conflits d’intérêts entre
le syndicat principal et le
ou les syndicats secondaires,
et à ce qu'un même copropriétaire
ne représente pas plusieurs
syndicats secondaires ;
3°
- Quant aux liens à
établir entre le conseil syndical
du syndicat principal et le
ou les conseils syndicaux
du ou des syndicats secondaires :
d’organiser, autant
que faire se peut, une relation
entre ces différents conseils.
Spécialement, il peut être
envisagé de tenir des réunions
communes de l’ensemble de
ces conseils syndicaux ou,
si l’on préfère, entre leurs
présidents, ou en constituant
des commissions de travail
spécialisées pour assurer
une coordination au cas où
des problèmes se poseraient
de façon identique entre les
différents syndicats, l’une
de ces possibilités n’excluant
pas les autres ;
de
transmettre copie des
procès verbaux du conseil
syndical du syndicat principal
par le président de ce
conseil syndical aux syndic(s)
et président(s) du ou des
conseils syndicaux du ou des
syndicats secondaires, à charge
pour le président d’en informer
le conseil syndical du syndicat
secondaire ;
II - La procédure d’alerte
Considérant
que l'article 29-1-A
de la loi du 10 juillet 1965
dispose : “Lorsqu’à la
clôture des comptes, les impayés
atteignent 25% des sommes
exigibles en vertu des articles
14-1 et 14-2, le syndic en
informe le conseil syndical
et saisit sur requête le président
du tribunal de grande instance
d’une demande de désignation
d’un mandataire ad hoc.
En
l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois, à compter de la clôture des comptes,
le président du tribunal de grande
instance
peut être saisi en référé
d'une même demande par des copropriétaires
représentant ensemble au moins
15% des voix du syndicat ...”
que selon l’article
29-1-B de la même loi :
“... Dans un délai de trois
mois renouvelable une fois
par décision du président
du tribunal de grande instance,
le mandataire ad hoc
adresse au président du tribunal
de grande instance un rapport
présentant l’analyse de la
situation financière du syndicat
des copropriétaires et de
l’état de l’immeuble, les
préconisations faites pour
rétablir l’équilibre financier
du syndicat et, le cas échéant,
assurer la sécurité de l’immeuble,
ainsi que le résultat des
actions de médiation ou de
négociation qu’il aura éventuellement
menées avec les parties en
cause.
Le
greffe du tribunal de grande
instance adresse ce rapport
au syndic, au conseil syndical,
au maire de la commune où
est implanté l’immeuble, le
cas échéant au président de
l’organe délibérant de l’établissement
public de coopération intercommunale
compétent en matière d’habitat,
ainsi qu’au représentant de
l’ Etat dans le département.
Le
syndic inscrit à l’ordre du
jour de la prochaine assemblée
générale les projets de résolution
nécessaires à la mise
en oeuvre de ce rapport.”
que
selon l'article 61-2 du même
décret : «
Ne sont pas considérées comme
impayées, pour l'application
du premier alinéa de l'article
29-1-A de la loi du 10 juillet
1965, les sommes devenues
exigibles dans le mois précédant
la date de clôture de l'exercice. »
que d'après l'article 61-4
du même décret : « Pour l'information
du conseil syndical mentionnée
au premier alinéa de l'article
29-1-A de la loi du 10 juillet
1965, le syndic adresse sans
délai à chacun de ses membres
l'état des impayés avant répartition
à la date de la clôture de
l'exercice comptable. »
que l'article 61-7 dispose
: « La requête ou
l'assignation qui tend à la
désignation d'un mandataire
ad hoc est accompagnée des
pièces de nature à justifier
la demande.
Avant
de statuer, le président du
tribunal de grande instance
peut entendre tout membre
du conseil syndical. »
que selon l'article 61-10 : « Le président du tribunal
de grande instance peut autoriser
le mandataire ad hoc, à la
demande de celui-ci et à ses
frais, à se faire assister
de tout technicien pour l'accomplissement
de sa mission, sur une question
particulière. »
La Commission recommande :
1°-
Au syndic
lorsque le seuil de 25% d’impayés est atteint au sens
de l'article 61-2 du décret,
d’en informer immédiatement
le président et chacun des
membres du conseil syndical,
par dérogation aux dispositions
de l'article 26 du décret
prévoyant la communication
au président du conseil syndical ;
d'inviter
alors le président du conseil
syndical à réunir rapidement
ce conseil aux fins d'examiner
la situation ;
lors de
cette réunion, d'indiquer
aux membres du conseil syndical
les pièces qui accompagneront
la requête ;
de joindre
à la requête la liste des
membres du conseil syndical ;
après
le dépôt du rapport du mandataire
ad hoc,
s'il en a été désigné un,
d’élaborer,
en concertation avec le conseil
syndical, les projets de résolution
nécessaires à la mise en œuvre
de ce rapport ;
2° - Au président du conseil
syndical
de réunir
rapidement le conseil syndical
dès lors qu'il est informé
par le syndic que le seuil
de 25% d'impayés au sens de
l'article 61-2 du décret
est atteint ;
de communiquer
à chacun des membres du conseil
le rapport du mandataire ad
hoc dès réception
;
3° - Au conseil syndical
à défaut
pour le syndic de l'avoir
fait, d'informer rapidement
les copropriétaires que le
seuil d'impayés est atteint,
en raison de l'intérêt qui
s'attache à cette information
;
d'examiner
avec les copropriétaires l'opportunité
de la saisine en référé par
des copropriétaires représentant
ensemble 15% des voix du syndicat
des copropriétaires et de
rechercher les pièces à joindre
à l'assignation ;
d’assister,
pour chacun de ses membres,
à la réunion destinée
à examiner la situation afin
de préparer efficacement une
éventuelle audition par le
président du tribunal de grande
instance ;
d’assister
si nécessaire le mandataire
ad hoc dans les actions de
médiation et de négociation
qu’il envisagera de mener ;
de solliciter,
le cas échéant, une réunion
avec le syndic pour la mise
en œuvre du rapport du mandataire
ad hoc ;
III - Les « copropriétés en difficulté »
Considérant
que l’article
29-1 de la loi du 10 juillet
1965 dispose : « …
Le président du tribunal de
grande instance charge l’administrateur
provisoire de prendre les
mesures nécessaires au rétablissement
du fonctionnement normal de
la copropriété. A cette fin,
il lui confie tous les pouvoirs
du syndic dont le mandat cesse
de plein droit sans indemnité
et tout ou partie des pouvoirs
de l’assemblée générale des
copropriétaires, à l’exception
de ceux prévus aux a et b
de l’article 26, et du conseil
syndical. Le conseil syndical
et l’assemblée générale, convoqués
et présidés par l’administrateur
provisoire, continuent à exercer
ceux des autres pouvoirs qui
ne seraient pas compris dans
la mission de l’administrateur
provisoire. »
que, l’article
62-2 du décret du 17 mars
1967 prévoit : « …
Lorsque la demande [tendant
à la désignation d’un administrateur
provisoire du syndicat] émane
du syndic, le président du
tribunal de grande instance
est saisi par la voie d'une
requête accompagnée des pièces
de nature à justifier de la
demande après consultation
du conseil syndical. »
que selon l’article
62-4 du décret : « A
l’effet de charger l’administrateur
provisoire de prendre les
mesures nécessaires au rétablissement
du fonctionnement normal de
la copropriété, et notamment
de définir les pouvoirs dont
l’exercice est confié à celui-ci,
le président du tribunal de
grande instance peut ordonner
toutes les mesures d’instruction
légalement admissibles. Il
peut entendre le président
du conseil syndical. »
que l’article
62-7 du décret dispose : « Lorsque
l’administrateur provisoire
est investi par le président
du tribunal de grande instance
de tout ou partie des pouvoirs
de l’assemblée générale, il
doit avant de prendre à ce
titre les décisions qui lui
paraissent nécessaires à l’accomplissement
de sa mission, sauf urgence,
recueillir l’avis du conseil
syndical. »
que d’après l’article
62-11 du décret : « Il
[l'administrateur provisoire] dépose son rapport au secrétariat-greffe de la juridiction qui en adresse
une copie au procureur de
la
République
et au syndic désigné et au président du conseil syndical, lorsqu'il en a été désigné un, ou à défaut, à chacun de
ses membres.
Dans
l’hypothèse où il rédige un
pré-rapport,
dans les conditions prévues
à l’article 62-13, le secrétariat-greffe
de la juridiction adresse
une copie de ce pré-rapport
au procureur de la république
et au président du conseil
syndical. »
La Commission rappelle :
1°
- A l’administrateur provisoire
:
qu’investi par
le président du tribunal de
grande instance de tout ou
partie des pouvoirs de l’assemblée
générale et du conseil syndical,
il est obligé, sauf situation
d’urgence, de recueillir l’avis
du conseil syndical avant
de prendre les décisions qui
lui paraissent nécessaires
à l’accomplissement de sa
mission ;
qu’il est tenu
d’adresser son pré-rapport
et son rapport au secrétariat-greffe
de la juridiction compétente
;
2°
- Au conseil syndical :
qu’il est obligatoirement
consulté quand le syndic saisit
le président du tribunal de
grande instance d’une requête
aux fins de désignation d’un
administrateur provisoire ;
que tout ou partie
de ses pouvoirs peuvent être
confiés à l’administrateur
provisoire par le président
du tribunal de grande instance.
Sont concernés les pouvoirs
décrits aux parties II et
III de la recommandation n°
13 ;
qu’il continue
d’exercer ceux de ses pouvoirs
qui ne sont pas confiés à
l’administrateur provisoire,
avec cependant une réserve
importante : il est convoqué
et présidé par l’administrateur
provisoire ;
3°
- Au président du conseil
syndical :
que le président
du tribunal de grande instance,
saisi aux fins de la désignation
d’un administrateur provisoire
du syndicat, peut entendre
le président du conseil syndical,
préalablement à sa prise de
décision ;
que l’administrateur
provisoire est de droit et
à titre exclusif président
du conseil syndical ;
que le secrétariat-greffe
de la juridiction compétente
doit lui adresser le pré-rapport et le rapport de l’administrateur provisoire ;
En
conséquence, la
Commission
recommande :
1°
- A l’administrateur provisoire,
sauf dans le cas où il a reçu
tous les pouvoirs du conseil
syndical :
de se préoccuper
de l’existence d’un conseil
syndical dès sa désignation
afin de travailler de concert
avec lui et de recueillir
l'avis du conseil syndical
lorsqu'il est obligatoire
;
de recueillir
l’avis du conseil syndical
dans le cas prévu à
l’article 62-7 du décret et
pour ceux des pouvoirs qu'il
a conservés ;
de convoquer le
conseil syndical aux fins
de donner son avis sur les
suites à donner à la remise
de son pré-rapport
;
d'assurer la désignation
des membres du conseil syndical
lorsque leur mandat vient
à expiration ;
2°
- Au conseil syndical :
de veiller que
sa consultation par le syndic
aux fins d’obtenir la désignation
d’un administrateur provisoire,
soit consignée par écrit pour
qu’elle soit remise au président
du tribunal de grande instance
saisi ;
de veiller à ce
que l'administrateur provisoire
le convoque aux fins de donner
son avis sur les suites à
donner à la remise de son
pré-rapport
;
3°
- Au président du conseil
syndical :
de solliciter
son audition par le président
du tribunal de grande instance
pour exposer ses observations
sur la situation du syndicat
et sur l’état de l’immeuble,
ainsi que les démarches qu’il
a effectuées ;
de
préparer son audition par
le président du tribunal de
grande instance, préalablement
à la prise de décision de
celui-ci, si possible avec
tous les membres du conseil
syndical ;
de réclamer, s’il
ne les a pas reçus, le pré-rapport
et le rapport déposés par
l’administrateur provisoire
au secrétariat-greffe de la
juridiction compétente;
de demander à
l’administrateur provisoire
de convoquer le conseil syndical
aux fins de donner son avis
sur les suites à donner à
la remise de son pré-rapport
;
IV – Les unions de syndicats
Considérant
que le dernier
alinéa de l’article 29 de
la loi du 10 juillet 1965
dispose : « Il
est institué un conseil de
l’union chargé d’assister
le président et de contrôler
sa gestion. Ce conseil est
composé d’un représentant
désigné par chaque membre
de l’union. »
que selon l’article
63 du décret du 17 mars 1967
: « Lorsqu'un syndicat
de copropriétaires est membre
d'une union de syndicats,
le syndic soumet, préalablement
pour avis à l'assemblée générale
des copropriétaires du syndicat
concerné ou, le cas échéant,
au conseil syndical, les questions
portées à l'ordre du jour
de l'assemblée générale de
l'union ».
que d’après
l’article 63-1 du décret :
« Le conseil de l’union
donne son avis au président
ou à l’assemblée générale
de l’union sur toutes les
questions la concernant pour
lesquelles il est consulté
ou dont il se saisit lui-même.
Il
peut prendre connaissance
et copie, à sa demande, de
toutes pièces ou documents,
correspondances ou registres
se rapportant à la gestion
du président et, d’une manière
générale, à l’administration
de l’union, au bureau du président
ou au lieu arrêté en accord
avec lui. Il peut déléguer
cette mission à un ou plusieurs
de ses membres. »
que l’article
63-2 du décret dispose : « Le
mandat des membres du conseil
de l’union ne peut excéder
trois ans renouvelables. Il
ne donne pas lieu à rémunération. »
que selon l’article
63-3 du décret : « Lorsqu’un
syndicat de copropriétaire
est membre d’une union de
syndicats, son représentant
au conseil de l’union est
désigné parmi les copropriétaires,
les associés dans le cas prévu
par le premier alinéa
de l’article 23 de la loi
du 10 Juillet 1965, les accédants
ou les acquéreurs à terme,
leurs conjoints, les partenaires
liés à eux par un pacte civil
de solidarité et leurs
représentants légaux.
Il
est désigné à la majorité
de l’article 24 de la loi
du 10 juillet 1965.
Lorsqu’une
personne morale est désignée
en qualité de représentant
d’un membre du conseil de
l’union, elle y est représentée
par son représentant légal
ou statutaire, ou, à défaut,
par un fondé de pouvoir spécialement
habilité à cet effet. »
que d’après l’article 63-4 du décret : « Des membres
suppléants peuvent être désignés
dans les mêmes conditions
que les membres titulaires
du conseil de l’union. En
cas de cessation définitive
des fonctions du membre titulaire,
son suppléant siège au conseil
de l’union jusqu’à la date
d’expiration du mandat du
membre titulaire qu’il remplace.
Le
conseil de l’union n’est plus
régulièrement constitué si
plus d’un quart des sièges
devient vacant pour quelque
cause que ce soit. »
La Commission rappelle :
que la
présente recommandation ne
concerne que les unions visées
à l'article 29 de la loi et
non pas les associations de
propriétaires, quelles qu'elles
soient (association syndicale
libre, association foncière
urbaine libre...) ;
que
dans cette organisation visée
à l'article 29 de la loi du
10 juillet 1965 coexistent
deux sortes de conseils, celui
de chaque syndicat des copropriétaires
compris dans cette organisation,
et celui de l’union constituée
conformément aux articles
28 et 29 de la loi du 10 juillet
1965 ;
1°
- Au conseil syndical de chaque
syndicat :
que
le représentant d’un syndicat
des copropriétaires au conseil
de l’union est élu à la majorité
de l’article 24 et choisi
parmi les personnes mentionnées
à l'article 63-3 du décret
;
que lorsqu'un
syndicat des copropriétaires
est membre d'une union de
syndicats, le syndic est tenu
de soumettre, préalablement
pour avis à l'assemblée générale
des copropriétaires du syndicat
concerné ou, le cas échéant,
en fonction de l'urgence ou
si elles relèvent de la gestion
courante, au conseil syndical,
les questions portées à l'ordre
du jour de l'assemblée générale
de l'union ;
2°
- Au conseil de l’union :
que
les missions confiées au conseil
de l’union et les moyens pour
les remplir sont identiques
à ceux du conseil syndical
décrits à l’article 21 de
la loi du 10 juillet 1965
et à l’article 26 du décret
du 17 mars 1967 ;
que les dispositions
relatives à la durée du mandat
des membres du conseil de
l’union et à l’absence
de leur rémunération sont
identiques à celles du conseil
syndical décrites aux articles
22 et 27 du décret du 17 mars
1967 ;
3°
-Au président du conseil de
l'union :
que le président
du conseil de l'union n'a
pas les prérogatives du président
du conseil syndical en matière
de convocation de l'assemblée
générale, de transmission
des archives et de modalités
d'information du conseil de
l'union ;
qu’il lui appartient
de convoquer le conseil ;
En
conséquence, la Commission recommande
1° - Au président du conseil de l’union :
de transmettre
l’ordre du jour de l’assemblée
générale aux syndics des syndicats
membres de l’union ;
2°
- Au conseil syndical :
d’émettre un avis
écrit, quand il est saisi
par le syndic à défaut de
l’assemblée générale des copropriétaires,
sur les questions portées
à l’ordre du jour de l’assemblée
générale de l’union ;
3°
- Plus généralement :
De
se reporter, sauf dispositions
contraires, à l’ensemble des
recommandations émises dans
la recommandation n° 13 en
ce qui concerne la constitution,
les missions et le fonctionnement
du conseil syndical, applicables
au conseil de l’union ;
V – Les « résidences services »
Considérant
que,
selon l’article 41-2 de la
loi du 10 juillet 1965 : « Le
syndicat des copropriétaires
de "résidence-services",
mis en place dans les conditions
prévues à l'article 41-1,
ne peut déroger à l'obligation
d'instituer un conseil syndical.
L'assemblée générale peut
déléguer au conseil syndical,
à la majorité absolue des
voix du syndicat des copropriétaires,
les décisions relatives à
la gestion courante de services
spécifiques.
Lorsqu'il
ne reçoit pas de délégation
à cet effet, le conseil syndical
donne obligatoirement son
avis sur le projet de convention
en vue de la fourniture de
services spécifiques lorsqu'elle
est confiée à un tiers. Dans
ce cas, il surveille la bonne
exécution de la convention
dont il présente un bilan
chaque année à l'assemblée
générale ».
que selon l'article 41-5 de la même loi : «
Si l'équilibre financier d'un
ou de services mentionnés
à l'article 41-1 est gravement
compromis et après que l'assemblée
générale s'est prononcée,
le juge statuant comme en
matière de référé, saisi par
des copropriétaires représentant
15 % au moins des voix du
syndicat, peut décider soit
la suspension, soit la suppression
de ce ou de ces services. »
que d’après l’article
39-2 du décret du 17 mars
1967 : « La convention
prévue à l'article 41-1 de
la loi du 10 juillet 1965
précise notamment la durée
pour laquelle elle est conclue,
les conditions de son renouvellement
et de sa dénonciation, les
modalités de surveillance
par le conseil syndical de
son exécution, l'objet et
les conditions financières
de la fourniture du ou des
services, les conditions matérielles
et financières d'occupation
des locaux. »
que
l’article 39-3 du même décret
dispose : « Le bilan
mentionné au second alinéa
de l'article 41-2 de la loi
du 10 juillet 1965 porte sur
les conditions financières
d'exécution de la convention,
ainsi que sur la qualité du
ou des services dispensés
au titre de cette convention.
Il
est signé par le président
du conseil syndical et notifié
par le syndic conformément
aux prescriptions du
4° du II de l'article 11.
En
cas de difficulté d'exécution
de la convention, le conseil
syndical informe sans délai
le syndic qui prend les mesures
appropriées »
que
d'après l'article 39-6 :
« Pour l'application
de l'article 41-5 [suppression
judiciaire de services] de
la loi du 10 juillet 1965, l'instance est diligentée
contre le syndicat des copropriétaires
et, le cas échéant, contre
le tiers qui fournit le ou
les services. Le juge peut
entendre le président du conseil
syndical. »
que selon l'article 39-7 : «
La décision prise en application
de l'article 41-5 de la loi
du 10 juillet 1965 est portée
à la connaissance des copropriétaires
qui n'étaient pas partie à
l'instance, à l'initiative
du syndic, dans le mois de
son prononcé, soit par
remise contre émargement,
soit par lettre recommandée
avec demande d'avis de réception. »
que l'article 11 du décret dispose : « Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre
du jour :
I.
- Pour la validité de la décision
:
5°
Le projet de convention, ou
la convention, mentionné à
l'article 39 outre les projets
mentionnés au 4° ci-dessus
;
12° - Le projet de convention et l'avis du conseil
syndical mentionnés au second
alinéa de l'article 41-2 de
la loi du 10 juillet 1965
ou la teneur de la délégation
prévue à la deuxième phrase
du premier alinéa de ce même
article.
II.
- Pour l'information des copropriétaires
:
3° L'avis rendu par le conseil syndical
lorsque sa consultation est
obligatoire, en application
du deuxième alinéa de l'article
21 de la loi du 10 juillet
1965.
4°
le compte-rendu de l'exécution
de la mission du conseil syndical
prévu au deuxième alinéa de
l'article 22 du présent décret
et le bilan établi par le
conseil syndical en application
du second alinéa de l'article
41-2 de la loi du 10 juillet
1965.
que selon l'article 19-2 du décret : « La mise en concurrence pour les marchés de travaux
et les contrats autres que
le contrat de syndic, prévue
par le deuxième alinéa de
l'article 21 de la loi du
10 juillet 1965, lorsque l'assemblée
générale n'en a pas fixé les
conditions, résulte de la
demande d'une pluralité de
devis ou de l'établissement
d'un devis descriptif soumis
à l'évaluation de plusieurs
entreprises. »
que
selon l'article 26 du décret
:
« Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment
la comptabilité du syndicat,
la répartition des dépenses,
les conditions dans lesquelles
sont passés et exécutés les
marchés et tous autres contrats,
ainsi que l'élaboration du
budget prévisionnel dont il
suit l'exécution.
Il
peut recevoir d'autres missions
ou délégations de l'assemblée
générale dans les conditions
prévues à l'article 25
a de la loi du 10 juillet
1965 et à l'article 21 du
présent décret.
Un
ou plusieurs membres du conseil
syndical, habilités à cet
effet par ce dernier, peuvent
prendre connaissance et copie,
au bureau du syndic, ou au
lieu arrêté en accord avec
lui, des diverses catégories
de documents mentionnés au
troisième alinéa de l'article
21 de la loi du 10 juillet
1965.
Lorsqu'une
communication doit être faite
au conseil syndical, elle
est valablement faite à la
personne de son président,
lorsqu'il en a été désigné
un, ou, à défaut, à chacun
de ses membres. Lorsque la
communication est demandée
par le conseil syndical, elle
est faite à chacun de ses
membres.
L'ordre
du jour de l'assemblée générale
est établi en concertation
avec le conseil syndical. »
La Commission rappelle :
que le conseil
syndical, obligatoirement
constitué, est régi par les
dispositions générales de
la loi du 10 juillet 1965
et du décret du 17 mars 1967
sous réserve des dispositions spécifiques précitées ;
que
la différence avec le régime
de droit commun du conseil
syndical, réside dans le fait
que l’assemblée générale peut
lui déléguer, à la majorité
absolue des voix du syndicat
des copropriétaires, les décisions
relatives à la gestion courante
des services spécifiques,
tels que restauration, surveillance,
aide ou loisirs ;
que si aucune
délégation ne lui a été donnée,
le conseil syndical doit obligatoirement
donner son avis sur le projet
de convention en vue de la
fourniture des services spécifiques
confiée à un tiers ;
En
conséquence, la
Commission
recommande :
1°
- Au syndic :
de rappeler à
l’assemblée générale des « résidences-services »
que l’élection d’un conseil
syndical est obligatoire
;
a) dans l'hypothèse où le
conseil syndical n'a pas reçu
la délégation prévue à l'article
41-2 de la loi :
de consulter le
conseil syndical sur le projet
de convention concernant la
fourniture de services spécifiques
confiée à un tiers ;
de
notifier, avec l'ordre du
jour, l'avis écrit du
conseil syndical sur le projet
de convention et son bilan
prévus à l'article 41-2 de
la loi et à l'article
39-3 du décret, ainsi que le compte-rendu de l'exécution de sa mission
élaboré par le conseil syndical
;
de faciliter la
mission du conseil syndical
en ce qui concerne la surveillance
de l'exécution des services
par le syndicat lui-même ;
b) dans l'hypothèse ou le
conseil syndical a reçu la
délégation prévue à l'article
41-2 de la loi :
d'exécuter les
décisions prise par le conseil
syndical en vertu de cette
délégation, et, en cas de
difficulté, de prendre les
mesures adéquates à l’égard
du tiers prestataire ;
2
°- Au président du conseil
syndical
de préparer avec
les membres du conseil syndical
son audition par le juge lorsque
celui-ci la requiert en application
de l'article 39-6 du décret
;
lorsqu' il y a
délégation, d'organiser des
réunions pour la prise de
décision ;
3°
- Au conseil syndical :
de n'accepter sa délégation
que s'il s'estime compétent
pour la mener à bien ;
a) dans l'hypothèse où il
n'a pas reçu la délégation
prévue à l'article 41-2 de
la loi :
de donner au syndic
son avis écrit sur le projet
de convention en vue de la
fourniture des services spécifiques
confiée à un tiers ;
de surveiller
l’exécution de la ou des conventions,
conformément aux modalités
prévues dans la convention,
et de signaler immédiatement
au syndic les difficultés
d'exécution ;
de présenter un
bilan écrit chaque année
sur l'exécution de la
convention, à l’assemblée
générale annuelle, ce bilan
étant
notifié à tous les copropriétaires,
selon les modalités de l'article
11 du décret ;
b)
dans l'hypothèse ou il a reçu
la délégation prévue à l'article
41-2 de la loi :
de respecter le contenu
de sa délégation ;
que ses décisions, sauf stipulation contraire
du règlement
de copropriété, soient prises à la majorité simple ;
de rédiger les décisions
sur un procès-verbal signé
par les membres présents du
conseil
syndical ;
de transmettre
au syndic sa décision pour
exécution ;
VI
- Les syndicats
coopératifs
Considérant
que l'article
14 de la loi du 10 juillet
1965 dispose : « ...Le
syndicat peut revêtir la forme
d'un syndicat coopératif régi
par les dispositions de la
présente loi. Le règlement
de copropriété doit expressément
prévoir cette modalité de
gestion... »
que selon
l'article 17-1 de la même
loi : « Dans le cas
où l'administration de la
copropriété est confiée à
un syndicat coopératif, la
constitution d'un conseil
syndical est obligatoire et
le syndic est élu par les
membres de ce conseil et choisi
parmi ceux-ci. Il exerce de
plein droit les fonctions
de président du conseil syndical.
En outre, le conseil syndical
peut élire, dans les mêmes
conditions, un vice-président
qui supplée le syndic en cas
d'empêchement de celui-ci.
Le
président et le vice- président
sont l'un et l'autre révocables
dans les mêmes conditions.
L'assemblée
générale désigne une ou plusieurs
personnes physiques ou morales
qui peuvent être des copropriétaires
ou des personnes extérieures
qualifiées pour assurer le
contrôle des comptes du syndicat.
L'adoption
ou l'abandon de la forme coopérative
du syndicat est décidée à
la majorité de l'article 25
et le cas échéant de l'article
25-1. »
que d'après l'article
40 du décret du 17 mars 1967
: « Outre les dispositions
de la loi du 10 juillet 1965,
le syndicat des copropriétaires
de forme coopérative, prévu
aux articles 14 et 17-1 de
cette loi est régi par les
dispositions de la présente
section et celles non contraires
du présent décret. »
que l'article
41 du même décret précise
: « Dans un syndicat
de forme coopérative, les
actes et documents établis
au nom du syndicat doivent
préciser sa forme coopérative.
En aucun cas, le syndic et
le vice- président, s'il existe,
ne peuvent conserver ces fonctions
après l'expiration de leur
mandat de membre du conseil
syndical. »
que selon l'article
42 : « Les dispositions
de l'article 27 sont applicables
au syndic. Celui-ci peut,
en outre, sous sa responsabilité,
confier l'exécution de certaines
tâches à une union coopérative
ou à d'autres prestataires
extérieurs. »
qu'aux termes
de l'article 27 précité :
« Les fonctions de
président et de membre
du conseil syndical ne donnent
pas lieu à rémunération. Le
conseil syndical peut, pour
l'exécution de sa mission,
prendre conseil auprès de
toute personne de son choix.
Il peut aussi, sur une question
particulière, demander un
avis technique à tout professionnel
de la spécialité.
Les
dépenses nécessitées par l'exécution
de la mission du conseil syndical
constituent des dépenses courantes
d'administration. Elles sont
supportées par le syndicat
et réglées par le syndic. »
que d'après l'article 42-1 du décret : « L'assemblée générale désigne,
à la majorité de l'article
24 de la loi du 10 juillet
1965, le ou les copropriétaires
chargés de contrôler les comptes
du syndicat, à moins qu'elle
ne préfère confier cette mission
à un expert-comptable ou à
un commissaire aux comptes.
Le ou les copropriétaires désignés, l'expert-comptable
ou le commissaire aux comptes
rendent compte chaque année
à l'assemblée générale de
l'exécution de leur mission.
Le mandat du ou des copropriétaires désignés
pour contrôler les comptes
du syndicat ne peut excéder
trois ans renouvelables. Il
ne donne pas lieu à rémunération.
Le ou les copropriétaires
désignés ne peuvent être le
conjoint, les descendants,
ascendants ou préposés du
syndic ou d'un des membres
du conseil syndical ou être
liés à eux par un pacte civil
de solidarité.
Rappelle
:
que le syndicat
de forme coopérative est régi
par les dispositions générales
de la loi du 10 juillet 1965
et du décret du 17 mars 1967
sous réserve des dispositions
spécifiques précitées ;
que
le syndicat est coopératif
par sa forme, en raison
de l'élection par le conseil
syndical du syndic qui est
obligatoirement élu et choisi
parmi les membres du conseil
syndical, lesquels sont désignés
conformément aux articles
21 et 25 de la loi du 10 juillet
1965 ;
que la dernière
phrase de l’alinéa 6 de l’article
21 de la loi du 10 juillet
1965 permet aux personnes
mentionnées à la première
phrase de ce même alinéa d’être
membres du conseil syndical ;
Constate
:
que la constitution d'un conseil syndical au sein des syndicats
coopératifs est impérative
et qu'il ne peut y être dérogé
;
que le mandat de syndic prend fin avec la perte de la
fonction de membre du conseil
syndical ;
que le conseil syndical ne peut se substituer au syndic ;
Recommande
:
en cas de transformation du syndicat des copropriétaires
en syndicat de forme coopérative,
de s’interroger préalablement
sur l'opportunité de recomposer
le conseil syndical en raison
de sa mission et du nouveau
mode de gestion, et, dans
l’affirmative, de porter à
l’ordre du jour de l’assemblée
générale qui décide la transformation,
la révocation du conseil syndical
et la désignation d’un nouveau
conseil ;
à
l’inverse, en cas de transformation
du syndicat de forme coopérative
en syndicat de droit commun,
de veiller à ce que les membres
du conseil qui seraient frappés
des incompatibilités prévues
à la première phrase de l’alinéa
6 de l’article 21 de la loi
du 10 juillet 1965 soient
remplacés ;
que l'assemblée générale veille à ce que soit déterminée la
majorité nécessaire
à l'élection ou à la révocation
du syndic ou du vice-président
;
que le conseil syndical se réunisse immédiatement après
l'assemblée générale adoptant
la forme coopérative,
afin d'élire le syndic ainsi
qu'un vice-président, pour
éviter toute discontinuité
dans la représentation du
syndicat ;
au conseil syndical, pour l'accomplissement de sa mission
d'avis et de conseil, de faire
appel si nécessaire à un technicien
;
que le conseil syndical ne délègue pas un de ses membres pour
remplacer le syndic.
