ARC, Acualité / 02 02 05 / ©

Décret d’application de l’article 18

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Nous vous avions annoncé une présentation et un commentaire du décret du 23 décembre 2004 concernant l’injonction de travaux dans les copropriétés au cas où un équipement présente des DANGERS.

Le présent article remplit cette promesse.

• Jusqu’à présent un Maire ne pouvait intervenir dans une copropriété que s’il y avait des problèmes d’insalubrité ou de péril (péril concernant non pas les occupants mais les passants - exemple : chute de souche de cheminée sur la voie publique).

• En cas de problème concernant le chauffage, l’ascenseur, le réseau électrique, etc, le Maire ne pouvait pas intervenir (pas plus que le Préfet, d’ailleurs).

• L’article 18 de la loi dit BORLOO a donc effectivement rempli un vide. A priori cela semble une excellente disposition. En fait, ce n’est qu’un outil et comme tout outil il peut permettre de résoudre des situations, mais il peut aussi - mal utilisé - créer des problèmes et même BLESSER.

• Beaucoup pensent que quand une copropriété est incapable de faire face à ses obligations d’entretien, il suffit d’une bonne injonction administrative de travaux pour que tout rentre dans l’ordre. Le syndic apeuré pense t-on, va demander des devis, convoquer l’assemblée générale et obtenir un vote favorable en utilisant le " bouton " administratif. Ceux qui ont cette vision pense que la situation est due essentiellement à quelques " marchands de sommeil " sur la tête de qu’il faut taper fort pour qu’ils se décident à voter des travaux.

• Malheureusement la réalité n’est pas si simple. Le plus souvent si la situation en est arrivée là ce n’est pas forcément un problème de " mauvaise volonté " :

1. soit le syndic a laissé s’installer un montant d’impayés de charges très important qui explique que le déficit de trésorerie empêche de faire tous travaux (y compris quand ils ont été votés) ;
2. soit les équipements sont si vétustes que leur remise en état coûterait une fortune incompatible avec la solvabilité des copropriétaires.

• Dans ces deux cas l’injonction du Maire risque non seulement de n’avoir que peu d’effets, mais même d’aggraver les problèmes. Pourquoi ?

• Prenons un exemple réel : le syndic, sur injonction du Maire, fait voter 40.000 Euros de travaux. Il n’obtient que 30.000 Euros. Il ne peut donc commander les travaux, n’étant pas sûr de pouvoir les payer. Résultat : les bons payeurs auront une fois de plus payé leurs appels et les travaux ne seront pas faits !

• Certes, on dira : il suffira de poursuivre les mauvais payeurs. Mais quand la copropriété est déjà en difficulté et dispose d’une trésorerie qui ne lui permet déjà pas de faire face aux dépenses courantes, cela reste quasi-illusoire.

• Il y aurait bien une solution, mais les Maires, malheureusement soit y sont peu favorables, soit n’ont pas les moyens financiers nécessaires pour la mettre en œuvre.

• Pourtant, dans de nombreux cas, ce serait le seul moyen efficace.

• Il s’agit du dispositif dit de " travaux d’office ". Dans ce dispositif, la Ville paye l’entreprise, donc avance l’argent et récupère ensuite sa mise - comme en matière d’impôt - par le biais du percepteur.

• La solution est bonne pour tous :

• les travaux sont faits ;
• les gens de bonne foi qui paye et leur quote-part n’ont pas à subir une absence de travaux bien qu’ils aient acquittés leur quote-part ;
• les récalcitrants auront affaire aux percepteurs.

• Malheureusement, pour une partie, ce dispositif efficace peut faire perdre aux copropriétaires le bénéfice de subventions auxquelles ils auraient droit. Il nous semble cependant qu’il devrait être possible de trouver des solutions qui permettent de résoudre ce problème. C’est ce que nous allons tenter de négocier dans les mois qui viennent avec l’administration et les collectivités territoriales.

• On a vu que le dispositif " travaux d’office " pouvait être un bon moyen pour contourner le blocage parfois irrémédiable pesant sur certaines copropriétés.

• On peut aussi imaginer que dans des situations moins bloquées, la nouvelle loi et son décret puissent être utilisés pour faire faire des travaux, en particulier là où l’inertie du syndic crée de réelles difficultés.

• Nous vous conseillons dans ce cas là d’écrire une belle lettre recommandée avec accusé de réception au Maire de votre Commune ; de lui signaler les problèmes ; de l’informer que ces problèmes risques d’engendrer des difficultés graves se répercutant sur la santé ou l’intégrité physique des occupants  ; de l’informer qu’il existe un dispositif législatif et réglementaire qui lui donne un pouvoir d’intervention ; au besoin de lui photocopier la loi et le décret ; enfin de l’informer avec toute l’amabilité requise, qu’en cas de carence de sa part (refus d’utiliser ce texte) il engage sa responsabilité dans la mesure où il aura été mis au courant par vos soins par lettre recommandée avec accusé de réception.

• A priori, un tel discours, s’il est appuyé naturellement sur des faits précis, ne saurait laisser votre Maire indifférent et inactif. Il interviendra alors soit directement auprès du syndic soit, si rien ne bouge, auprès du juge. Mais là encore (et en disant cela, nous nous adressons aux Maires ou aux services de la Mairie) on se rappellera que l’injonction, pour être efficace et n’avoir pas un effet contraire à celui attendu, doit être effectuée avec prudence et discernement pour ne pas pénaliser les copropriétaires de bonne foi, voire n’être utilisée que dans le cadre de dispositif des " travaux d’office " décrit plus haut.

 

Conclusion

On le voit, ce dispositif " miracle " doit être manié avec beaucoup délicatesse et même, dans certains cas, être proscrit.

Nous vous remercions de bien vouloir faire remonter toutes vos expériences en ce domaine très nouveau.