ARC ACTUALITE / 21 04 04 / ©

La satisfaction d’une vieille demande de l’ARC :

le paiement provisionnel du super-privilège

des copropriétés

Position du problème

Depuis très longtemps nous constatons avec tous ceux qui s’occupent activement des problèmes de copropriété que - en cas de vente judiciaire d’un logement pour impayés de charges importants - la durée nécessaire aux syndicats de copropriété pour obtenir leur argent est anormalement longue (jusqu’à quatre ans !).

Nous avons donc agi dans deux directions :

1. nous sommes intervenus auprès de la Chancellerie pour qu’elle mette en place une réforme de la procédure d’ordre (distribution de l’argent entre les créanciers après la vente), réforme demandée par d’autres organisations ;
2. nous sommes intervenus auprès de l’Ordre des avocats pour que celui-ci accepte que les copropriétés puissent obtenir le règlement provisionnel de leur super-privilège.

En ce qui concerne la première demande, la Chancellerie n’a pas encore mis au point de projet de réforme, ce que nous regrettons. Par contre, la conférence des barreaux d’Île de France (autrement dit l’Ordre des avocats sur l’Île de France) vient de donner suite à notre demande et de modifier en conséquence le cahier des charges-type des ventes judiciaires, ce qui va se traduire, pour les copropriétés par un paiement beaucoup plus rapide d’une grosse partie des sommes qui leur sont dues.

Voyons cela.

1. L’ordre des avocats et les ventes judiciaires 

En, Île de France, il existe un cahier des charges des ventes judiciaires établi par l’Ordre des avocats.

Ce cahier des charges prévoit que les sommes payées par l’adjudicataire sont versées non pas à la Caisse des Dépôts et Consignation mais sur le compte de l’Ordre des avocats (CARPA).

C’est la raison pour laquelle nous étions intervenus auprès de l’ordre pour obtenir que le même cahier des charges-type prévoit que la copropriété qui dispose d’un privilège spécial au moins sur les impayés de l’année en cours plus les deux années précédentes puisse obtenir le paiement provisionnel de ces sommes sans avoir à fournir de caution bancaire (caution qui coûte cher).

 

Notre raisonnement était simple : étant donné l’existence du super-privilège et le fait qu’une copropriété ne pouvait être mise en faillite, l’ordre ne prenait aucun risque à accorder un paiement provisionnel partiel. Grâce à notre solution la copropriété pouvait être payée d’une part importante de sa créance (parfois 100 %) au bout de quelques mois.

2. Un accueil favorable des barreaux d’Ile de France

Les barreaux d’Île de France ont rapidement accepté la légitimité de notre demande et ont donc travaillé à une modification du cahier des charges.

A noter d’ailleurs, que la longueur de la procédure d’ordre est un problème aussi pour les avocats des copropriétés, en but à " l’énervement " de leurs clients.

Précisons également que les barreaux du Val d’Oise et de Paris ont été tout particulièrement à l’écoute de nos demandes et nous ont reçu spécialement sur ce sujet, ce dont nous les remercions à nouveau.

3. Un nouvel article du cahier des charges

La conclusion : les barreaux d’Île de France ont modifié le cahier des charges-type et mis au point un nouvel article qui permettra désormais, pour les ventes prononcées à partir du 31 mars 2004 d’obtenir le paiement provisionnel du " super-privilège " institué en 1994 au profit de copropriété.

Voici le texte de l’article nouveau :

" Article 12-2 : Paiement provisionnel du syndicat des copropriétaires

Passé le délai de six mois après l’adjudication définitive, le syndicat des copropriétaires pourra par l’intermédiaire de son avocat, demander au Bâtonnier, dans la limite des fonds séquestrés, le paiement à titre provisionnel de sa créance garantie par l’article 2103-1° bis alinéa 2 du Code civil.

A l’appui de sa demande, il devra fournir :

• un état hypothécaire sur publication du jugement d’adjudication ou à défaut un état hypothécaire de moins de trois mois ;

• le justification de la notification de la demande de règlement provisionnel par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à chacun des créanciers inscrits et la partie saisie prévoyant un délai de quinze jour pour s’opposer au règlement par le séquestre (note de l’ARC : le séquestre est celui qui détient l’argent, en l’occurrence l’Ordre des avocats) à laquelle seront joints :

• la copie de la notification prévue à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 adressée par le poursuivant au syndicat de copropriété ;
• la copie de l’opposition notifiée par le syndic ;
• le relevé individuel des charges identifiant les sommes dues au titre de l’article 2103-1° bis alinéa 2 du Code civil pour chacun des lots vendus ;

• un engagement :

1. de mettre en œuvre la procédure de distribution du prix d’adjudication, faute par l’une des parties désignées à l’article 750 du Code de procédure civile (ancien), d’y avoir procédé dans les trois mois de la publication du jugement d’adjudication ;
2. de produire en faisant état de son paiement provisionnel ;

• un engagement de donner quittance et mainlevée de l’opposition et de toute inscription éventuelle visant les mêmes créances ;

• la justification d’un compte de dépôt individualisé au nom du syndicat des copropriétaires ;

• les extraits de procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années concernées.

Le séquestre ne pourra faire droit à la demande qu’à l’expiration d’un délai de quinze jours de la dernière des notifications.

Au cas de contestation par une partie intéressée à la distribution du prix d’adjudication, il est d’ores et déjà donné compétence au Juge des référés du Tribunal de Grande Instance ayant prononcé l’adjudication pour statuer sur l’attribution provisionnelle des fonds au créancier bénéficiaire des dispositions du présent article ou la restitution de l’indu dans le cas où ce créancier aurait manifestement été réglé à tort.

L’attribution définitive de la somme réglée par le séquestre n’interviendra que dans le cadre des procédures prévues par la loi.

Dans le cas où un créancier serait tenu à restitution de tout ou partie de la somme reçue à titre provisionnel, celle-ci serait productive d’un intérêt au taux légal à compter du règlement opéré par le séquestre ".

Conclusion :

Cet article semble très compliqué pour des profanes. En fait les conditions énumérées sont assez simples à satisfaire.

Ainsi et sans que cela ne coûte d’argent à personne ni ne nécessite de longues et problématiques réformes de la procédure, un problème très préoccupant est-il en passe d’être résolu et les copropriétés - souvent en difficulté de ce fait - n’auront plus à attendre des années le paiement des charges qui leur sont dues.