Avec la période des assemblées générales, le problème du « quitus » revient sur le devant de la scène.

Un de nos « vieux » adhérents qui a, depuis longtemps, compris que le « quitus » - non prévu par la loi de 1965 :

-          était inutile pour les bons syndics ;

-          était dangereux pour les copropriétaires,

a tenté d’en persuader son président du conseil syndical. Celui-ci - qui a pourtant l’air proche des intérêts des copropriétaires - lui a répondu une longue lettre où il reprend quelques uns des arguments distillés par certains syndics pour arracher le quitus aux copropriétaires.

Nous reproduirons :

-          la lettre de ce président ;

-          la réponse que nous faisons à notre adhérent pour qu’il la transmette à son président.

I.                   Voici la lettre du président du conseil syndical 

 

Concerne : Votre courrier du 19 Février 2010

Je vous remercie pour les mots aimables que vous avez formulés à mon égard en qualité de Président du Conseil Syndical de notre copropriété.

Cependant, je ne peux accepter que l'on dise que je fasse le jeu du Syndic contre les intérêts des copropriétaires, comme vous semblez le suggérer. Vous remarquerez que je ne vous ai demandé les raisons de votre refus systématique de donner Quitus au Syndic qu'après le vote de l'Assemblée sur ce sujet, pensant que vous aviez un grief particulier que nous aurions pu régler en présence du Syndic. Vous pouviez mettre en garde l'assistance sur les dangers d'un vote positif avant ce vote. Je laisse la parole à qui la demande assez largement. J'estime en effet que, ne nous réunissant qu'une fois par an, chacun a le droit de s'exprimer sur les questions de l'ordre du jour comme il l'entend.

Le Conseil Syndical a de tous temps accompagné et apporté son aide aux Syndics successifs dans leur gestion de nos immeubles, partant du principe qu'étant sur place, nous pouvions augmenter leur efficacité pour le bien de la copropriété sans pour autant retirer leur totale responsabilité. Pour ma part; j'ai toujours préfère travailler en faisant confiance à mes collaborateurs ou interlocuteurs quels qu'ils soient. C'est tellement plus agréable que de voir le mal et la suspicion partout. Plus de quinze ans cumulés de Président de cette copropriété, dont je suis conseiller depuis l'origine, ne m'ont jamais fait regretter cette manière de gérer les responsabilités que l'on me confiait.

Sans connaître sûrement tous les règlements et lois concernant la copropriété, je vous remercie de m'avoir rappelé ceux concernant le Quitus.

Je résumerai ce que vous rappelez sur le sujet et qui se trouve page 78 du Particulier « Spécial copropriété » N° lOllb - 2007 :

«Le Quitus donné au Syndic n'est pas simplement la ratification de sa gestion financière de la copropriété, mais de l'ensemble des actes effectués au cours de son mandat (y compris ceux qui excèdent ses pouvoirs) dont les copropriétaires ont eu connaissance. Il libère de toute responsabilité vis-à-vis de la copropriété car il couvre ses éventuelles fautes de gestions. Il est dès lors impossible de le poursuivre en justice, sauf pour des faits qu'il aurait volontairement dissimulés, ce qui est difficile à démontrer ».

Il est dit qu'en demandant le Quitus nous ne nous engageons que sur ce dont les copropriétaires ont eu connaissance et les avocats vous diront qu'il est toujours possible d'amener devant la justice un Syndic sur des manquements aux règles qu'un Syndicat de copropriétaires ne pouvait connaître.

Je respecte votre interprétation et votre vote. Je n'ai pas la même vision. Vous citez page 4 de votre courrier Maître …. rapportant les travaux de l'UNARC.

Je citerai alors une phrase de ce même Maître ……., reprise à la page 15 du N° 258 bis de la revue Le Particulier Immo : «Refuser son Quitus au Syndic, c'est considérer que le Conseil Syndical est lui-même incompétent, car incapable de relever les erreurs ou carences du Syndic ».

Dans le même article, on peut lire « Un copropriétaire peut toujours refuser le Quitus sur tel ou tel point, mais il faut pouvoir le justifier. On peut par exemple approuver les comptes, mais émettre des réserves en refusant de donner Quitus sur la qualité de certains travaux réalisés par exemple. Mais pas sur l'ensemble, sinon autant changer de Syndic».

J'ai évoqué cette phrase lors de l'Assemblée Générale, mais bien évidemment il n'y a aucune obligation à voter l'unanimité le Quitus. Nous avons encore cette liberté dans les Assemblées Générales d'exprimer son point de vue et de voter comme on l'entend.

Je ne préconiserai jamais, sauf manquement grave de sa part, de changer de Syndic, considérant qu'il vaut mieux travailler dans la continuité et améliorer des rapports au fur et à mesure des rencontres dans une confiance mutuelle. Partir dans une aventure à l'issue incertaine avec un nouveau Syndic représente toujours un risque.

Comme tout copropriétaire, vous pourrez joindre à la prochaine convocation de la prochaine Assemblée Générale  votre point de vue sur cette question par un courriel: recommandé au Syndic dans les délais prescrits.

Très cordialement ».

II.                 La réponse de l’ARC

« Cher Monsieur,

Votre interlocuteur se berce de mots. En voici un exemple. Je prends la phrase de votre président de conseil syndical :

« Il est dit qu’en demandant le quitus nous ne nous engageons que sur ce dont les copropriétaires ont eu connaissance et les avocats vous diront qu’il est toujours possible d’amener devant la justice un syndic sur des manquements aux règles qu’un syndicat de copropriétaires ne pouvait connaître ».

Précisément, que veut dire : « Dont ils ont eu connaissance » ? La réponse est non pas ce que le syndic leur a DIT ou écrit, mais ce dont « ils devraient avoir connaissance s’ils avaient TOUT contrôlé », ce qui est impossible.

Prenons un exemple réel :

-          un syndic a  - durant cinq ans - commis des erreurs en matière d’établissement de paie ;

-          le conseil syndical a contrôlé les paies tous les ans, sans rien voir ;

-          l’assemblée générale a voté tous les ans le quitus.

Arrive un contrôleur de l’ARC qui découvre l’erreur.

Le syndicat des copropriétaires demande au syndic le remboursement de ses erreurs. Le syndic répond : « vous m’avez voté mon quitus ».

Le conseil syndical réplique : « vous ne nous avez pas signalé vos erreurs ; nous allons en justice ».

Le syndicat des copropriétaires a été débouté, le juge ayant fait valoir que le syndic n’avait rien dissimulé et que l’examen des pièces aurait permis de relever l’erreur.

Cette histoire vraie montre que votre interlocuteur est mal informé.

En ce qui concerne les propos de Maître …… - que nous connaissons bien à l’ARC et que nous apprécions - sont étonnants.

Comment peut-on dire : « Refuser son quitus aujourd’hui c’est considérer que le conseil syndical lui-même est incompétent, car incapable de relever les erreurs et carences du syndic » ?

Il faut, au contraire, affirmer qu’il est bien normal qu’un conseil syndical non professionnel ne soit pas forcément à même de relever TOUTES les erreurs d‘un syndic, erreurs qui peuvent être tout aussi bien de nature techniques, réglementaires, comptables, juridiques et j’en passe…

Or c’est précisément parce qu’un conseil syndical ne peut contrôler TOUS ces points que voter le quitus est d’une totale imprudence.

J’espère avoir répondu à vos questions et vous prie de recevoir, cher Monsieur, l’assurance de mes salutations distinguées.

Bruno DHONT

Le Directeur ».