La préparation de notre Colloque sur l’Europe (au fait vous pouvez déjà vous inscrire pour ce grand rendez-vous qui aura lieu au Sénat) nous rend encore plus sensible à tout ce qui se passe ailleurs que chez nous.

Voici un article « emprunté » au bulletin de nos amis de l’ASCQ (Association des Syndicats de Copropriété du Québec) qui rend compte de ce qui se passe dans un autre état Canadien - anglophone celui-ci - l’ONTARIO.

Cet article nous livre un témoignage d’auto-gestion ou AUTO-GERANCE anglophone et transatlantique.

Curieusement, comme vous allez le voir, nous ne sommes que faiblement dépaysés.

Attachez vos ceintures, nous partons pour l’ONTARIO.

 

 

« 1. Manque de gérants qualifiés

Ce n’est un secret pour personne qu’il y a un sérieux manque de gérants professionnels en Ontario. Vous n’avez qu’à lire les grands titres de la section « Condominium » (note de l’ARC : condominium = copropriété) du Toronto Star. Les gérants professionnels se demandent qui s’occupera du nombre croissant de nouvelles copropriétés et de celles qui vieillissent ? Il y a des nouvelles copropriétés où le promoteur a transféré la gérance aux copropriétaires en les laissant à eux-mêmes pour trouver une gérance ou une aide quelconque. Pour plusieurs, l’auto gestion s’avère la seule option possible.

 

2. Une conversion : de locataire à propriétaire

En 1991, les propriétaires investisseurs de l’immeuble où nous habitons, ont décidé de vendre dans notre immeuble.

Mon conjoint et moi avons décidé d’acheter notre logement.

Nous savions hériter d’un immeuble nécessitant de nouvelles fenêtres, portes, toit, clôtures et tout ce que vous pouvez nommer. Cependant nous n’avions aucune idée que nous héritions d’un fonds de prévoyance pauvre, très pauvre, qui ne pourrait permettre de faire face à toutes ces dépenses.

 

3. Où est l’argent ?

Nous ne pouvions croire nos yeux lorsque nous avons examiné les états financiers de cette copropriété. Comment était-ce possible dans une copropriété gérée par des professionnels depuis le jour de sa construction et de son enregistrement ?

Considérant que les ressources financières étaient très limitées, il était évident pour tous les copropriétaires que nous n’avions d’autre choix que d’adopter l’autogestion.

 

4. Les professionnels, c’est nous

Moi et deux autres personnes fûmes élues au Conseil d’administration. Nous avons appris très rapidement que l’autogestion était un engagement à temps plein.

On doit trouver suffisamment de volontaires consciencieux qui sont prêts à s’y investir. On attend qu’ils fournissent des services continus sans espoir de compensation, sauf si les statuts (déclarations) le permettent.

Les administrateurs doivent attaquer un programme chargé et seront responsables du respect des mêmes normes légales qu’un gérant professionnel de copropriété.

 

5. En Ontario, c’est comme cela

Comme exemple, ils doivent prendre les dispositions pour faire les différents devis d’entretien, traiter toute la correspondance écrite et verbale, tenir les dossiers correctement, recueillir les charges communes, émettre les lettres de retard et entreprendre les recours si nécessaire, préparer les états financiers, négocier avec les compagnies d’assurances pour assurer la copropriété, préparer les budgets, les certificats d’état de la situation, faire respecter les règlements, la déclaration de copropriété, etc, etc.

Il y a de nombreuses questions concernant un Condominium corporation (copropriété), peu importe que vous ayez trois (3) ou trois cents (300) unités. Peu importe le type de gérance, mais elle aura cependant un effet direct sur l’apparence et l’entretien de l’immeuble, la valeur de revente des copropriétés, une qualité de vie pour les résidents et une stabilité financière pour le Condominium.

 

6. La clef, c’est la formation et l’information

Pour accomplir ces tâches, il est impératif que les administrateurs connaissent bien la copropriété. Il y a des publications associatives et d’autres volumes pour les aider à se gérer soi-même.

Il est important pour les administrateurs de suivre les sessions de formation offertes par les experts de façon à leur permettre d’être à la page dans les questions concernant la copropriété.

 

7. Auto-gestion : un choix

Le premier avantage de l’auto-gestion, à cause du travail des bénévoles, est son faible coût. L’auto-gestion est plus commune dans des copropriétés de soixante-quinze (75) unités ou moins.

Le désavantage majeur de l’auto-gestion est le manque de continuité lorsqu’il y a rotation des volontaires. Souvent, les volontaires perdent intérêt ou déménagent. Alors, le Condominium est confronté à une situation ou il n’y a plus personne avec l’expérience ou les connaissances utiles pour continuer l’organisation déjà en place.

S’occuper des chicanes (note : conflits) entre copropriétaires ou des infractions commises peut aussi devenir désagréable pour les volontaires. Vous vous devez d’être ferme, mais équitable pour être un bon gérant de copropriété.

 

8. Etes-vous à la hauteur de la tâche ?

Tout Condominium déterminé à s’auto gérer peut s’acclimater tranquillement avec cette idée. Une assemblée des copropriétaires pour discuter de cette possibilité (auto gérance) est un départ.

La gestion d’une copropriété touche tous les copropriétaires, pas seulement quelques-uns. Insistez pour que tous les copropriétaires assistent.

Peut-être le conseil ne voudra assumer qu’une partie des responsabilités de la gestion et voudra avoir un gérant pour accomplir l’autre partie, à un coût moindre.

Certains gérants professionnels peuvent offrir des services abordables à des copropriétés plus petites. Des services comme la comptabilité, service téléphonique, correspondance ou des références sur l’entretien de l’immeuble. En permettant à un gérant de partager quelques-unes des tâches, on permettrait aux administrateurs d’acquérir une certaine expérience pour éventuellement gérer leur propre immeuble.

Notre Condominium est auto géré avec succès depuis quinze (15) ans. Mes co-administrateurs et moi-même continuons de travailler très, très fort pour se maintenir à flot. Quelques fois, nous sentons que nos efforts ne sont pas appréciés, cependant, avec le recul, nous réalisons la différence pour notre communauté. Nous réalisons que notre participation et notre dévouement valaient la peine ».

 

Nos syndics bénévoles se seront reconnus. Les mêmes causes produisent ici ou là les mêmes effets :

 

-          des professionnels approximatifs incitent les copropriétaires à se mettre en auto-gestion ;

-          la qualité de gestion est vite au rendez-vous ;

-          les économies aussi ;

-          les travaux qui ne se faisaient pas se font.

 

Se pratique aussi un système mixte, que nous appelons - à l’ARC - co-gestion et que nous pensons qu’il serait judicieux de rendre possible en France ( voir dossier du mois d’avril).

Au fait, avez-vous lu notre dernière édition du guide : « Gérer soi-même sa copropriété ou son ASL ? ».