I - Une loi sur les syndics ?
Face
à la grogne constante des copropriétaires, à
la mobilisation croissante des adhérents de
l’ARC et au développement de certaines affaires
(« Urbania »), les pouvoirs publics
commencent à penser qu’il faut réagir et agir.
Voilà
pourquoi un texte qui vise à mieux « encadrer »
les syndics est en préparation et sera rapidement
présenté au
Conseil des Ministres.
Comme
nous l’avions déjà indiqué, nous avons nous-mêmes
été consultés par le Cabinet de Mme Alliot-Marie
et avons fait part de nos demandes concernant
les syndics.
Sur
nos 22 propositions (voir
abus n° 2269)
concernant l’amélioration de la copropriété,
8 concernent les syndics.
Espérons
que certaines seront reprises par le Gouvernement.
Nous
les rappelons ci-dessous.
Avant
cela, ci-joint un article du Moniteur sur ce
sujet.
II - L’article du Moniteur :
Le ministère de la Justice prépare un projet
de loi sur les syndics
Le ministère de la Justice prépare actuellement un projet de loi sur
les syndics et administrateurs de biens, visant
à mieux protéger les copropriétaires, qui devrait
être présenté au Parlement avant la fin juin,
a-t-on appris vendredi de sources concordantes.
"Nous
travaillons effectivement à l'élaboration d'un
projet de loi afin d'améliorer le fonctionnement
des syndics, une profession qui concerne la
vie quotidienne de millions de Français",
a confirmé à l'AFP Arthur Dreyfuss, porte-parole
adjoint du ministère de la
Justice, sans plus de détails.
"On travaille au sein du ministère, et également
avec les professionnels", a ajouté ce porte-parole.
Ce projet de loi pourrait être dès la semaine
prochaine sur le bureau du Premier ministre
François Fillon,
selon des sources professionnelles.
En préparation depuis plusieurs mois, l'élaboration
de ce texte, visant à mieux protéger les consommateurs
et les copropriétaires, a été accélérée par
les révélations sur Urbania, l'un des principaux administrateurs de biens en France, d'après
ces mêmes sources.
Le parquet de Paris a ouvert mi-janvier une enquête
préliminaire après une plainte pour abus de
confiance
de la Société Générale mettant en cause Urbania.
En décembre 2009, la banque avait porté plainte contre
l'administrateur pour demander le remboursement
de prêts consentis via une technique financière
appelée "compte reflet" et contestée
par les associations de copropriétaires.
Celle-ci permet
aux syndics d'obtenir des prêts des banques
en contrepartie du placement des fonds des copropriétaires
par les syndics dans leurs établissements.
"Il faut réformer d'urgence
le système comme nous le demandons depuis des
années", a réclamé début mai l'Association des responsables de copropriété (ARC), dénonçant un "détournement
impressionnant de
fonds" par Urbania.
III - Rappel des propositions
de l’ARC concernant les syndics.
- Prévoir que le premier mandat d’un syndic ne pourra
pas dépasser une année.
L’objectif
est d’éviter la multiplication des mandats de
trois ans et leurs effets pervers (copropriétés
« captives » ;
absence de possibilité de mise en concurrence
en cas de difficulté, etc.).
- Première assemblée générale d’une nouvelle copropriété :
imposer que le syndic de « promotion » informe les copropriétaires par LRAR deux mois
avant la date d’envoi des convocations.
L’objectif
est de permettre aux copropriétaires de compléter
l’ordre du jour (et, en particulier, d’adresser
un contrat de syndic « concurrent »).
- Contrats de syndic : publier un décret de
normalisation des contrats en lieu et place
de « l’arrêté des prix » signé par
le Secrétariat d’Etat à la
Consommation et qui est particulièrement
décevant, au moins pour les raisons suivantes :
-
absence
de définition des tâches de gestion courante ;
-
absence
de définition des tâches de gestion particulière ;
-
absence
de définition des frais de tirage, etc.
- Interdire aux syndics de faire travailler dans
leurs copropriétés des filiales ou entreprises
dans lesquels les syndics ont des intérêts.
-
Il
s’agit d’empêcher un mandataire d’être aussi
un prestataire…
-
A
noter que, contrairement à ce que peuvent dire
les syndics, l’appel à des filiales :
o
n’induit
pas d’économie d’échelle (ou alors de façon
temporaire, voire de façon illusoire - exemple : prime d’assurance moins
élevée mais couverture plus faible ;
o
peut
induire par contre rapidement une dégradation
des prestations et des surcoûts annexes, ceci
sans réaction du syndic mandataire, et pour
cause…
- Modifier les règles de la garantie financière.
-
En
particulier, il n’est pas normal que la garantie
soit plafonnée aux montants des fonds déclarés par le syndic (montant forcément
inférieur à la réalité…).
- Obliger un cabinet de syndic dont l’actionnariat
change substantiellement à convoquer dans
un certain délai une assemblée générale à
ses frais pour obtenir (ou non) la confirmation
de son mandat.
-
Les
copropriétaires choisissent un syndic « intuitu personae »
et ne peuvent être vendus comme des meubles
attachés au cabinet, d’où notre proposition.
- Permettre l’élection d’un syndic en cas de « vacance »
du syndic, sans avoir à passer par le juge
et l’administration
provisoire.
-
Il
suffit de généraliser ce que la loi permet déjà
si le règlement de copropriété le prévoit :
la possibilité pour le président du conseil
syndical et à défaut, le copropriétaire le plus
diligent de convoquer une assemblée générale,
en cas d’absence de syndic pour élire un nouveau
syndic.
- Créer un Ordre des syndics avec des règles strictes.
-
Cet
Ordre devra pouvoir :
o
être
saisi par des organisations représentatives
de syndics mais aussi de copropriétaires ;
o
intervenir
auprès des syndics ;
o
sanctionner
les infractions ;
o
en
faire la publicité.
