Nous continuons notre examen du décret du 20 avril 2010 qui a modifié le décret du 17 mars 1967.

 

Nous avons déjà consacré :

1. un article aux 15 modifications principales concernant le fonctionnement de la copropriété (voir Actualités du 28/04/10 )
2. un article aux précisions introduites par le décret sur la « procédure d’alerte » : « Les modifications apportées au décret du 17/03/67 »

Nous consacrons aujourd’hui un article sur les précisions introduites par le décret sur le fonctionnement des services des « résidences – services ».  

 

I.                   Rappel de la loi ENL (Engagement National pour le Logement) de 2006 :

Avant de voir ce qu’apporte le décret, revenons sur la loi elle-même.

1. Le principe des copropriétés avec « services »

La loi "ENL" du 13 juillet 2006 avait créé pour la première fois dans la loi du 10 juillet 1965 des dispositions spécifiques concernant les "résidences-services" : il y est notamment indiqué que le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers ». (article 41-1) de la loi du 10 juillet 1965)

Á noter : la loi ne faisait ainsi que constater et légaliser une situation déjà existante mais qui – curieusement – n’avait pas encore été explicitement introduite  dans les textes.

2. La co-gestion introduite dans la loi 

Cette loi avait par ailleurs institué une disposition révolutionnaire : la possibilité, pour l’Assemblée générale soit de confier la gestion des services à un tiers (prestataire) soit de confier cette gestion – et c’est l’immense nouveauté – au conseil syndical lui-même. C’était l’introduction de la co-gestion dans la loi.

Très précisément, dans les copropriétés de "résidence-services", l'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical "les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques"». (art 41-2)

3. La « convention de service » et la consultation  préalable du conseil syndical.

 Si l’assemblée préfère passer par un prestataire, une convention doit être établie avec un tiers.  Dans ce cas le projet de convention doit être soumis obligatoirement au conseil syndical. Voici le texte :

«  Lorsqu’il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil sydncial  donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu’elle est confiée à un tiers.  Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l’assemblée générale ». (article 41-2)

Le décret (voir plus loin) précise ce que doit comprendre cette convention.

4. La suppression possible de services déficitaires

Enfin la loi avait introduit une autre disposition très attendue : la possibilité, en cas de déficit financier chronique d’un service, d’en demander la suspension ou suppression au juge. En effet certaines résidences-services courraient à la faillite en raison de situations très déficitaires concernant certains services (exemple : restauration), d’où l’importance de cette disposition :

« Si l'équilibre financier d'un ou de services mentionnés est gravement compromis et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services ». (article  41-5 )

II.                 Les apports du décret du 20 avril  2010

Le décret du 20 avril 2010  a précisé certaines dispositions concernant ces différents points. Passons les en revue. [À noter : les numéros d’articles sont les numéros des nouveaux articles introduits dans le décret du 17 mars 1967].

1. Cas où la gestion des services est assurée par le conseil syndical.

Dans ce cas le décret prévoit qu’il faut tenir une comptabilité auxiliaire.

« Art. 39-4.-Lorsque le syndicat des copropriétaires procure lui-même le ou les services, il tient une comptabilité auxiliaire conformément au décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et aux mesures prises pour son application ».

2. Cas où la gestion des services est confiée à un tiers.

Le décret précise les obligations des sociétés prestataires de services. Si l’assemblée a confié la gestion des services à un tiers, le décret donne le détail de ce que doit contenir la convention spéciale obligatoire, y compris pour permettre le contrôle de son exécution par le conseil syndical [rappelons que le conseil syndical doit obligatoirement donner son AVIS sur cette convention avant sa signature ; les syndics feront très attention de ne pas oublier cette consultation]

« Art. 39-2.-La convention prévue à l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment la durée pour laquelle elle est conclue, les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation, les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution, les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux ».

3. Bilan concernant l’exécution de la convention de service.

Le décret précise aussi ce sur quoi porte le « bilan »  que le conseil syndical doit établir (BILAN annuel de l’exécution de la convention  des services) et le rôle du conseil syndical dans l’établissement ce de bilan.

« Art. 39-3.-Le bilan mentionné au second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur les conditions financières d'exécution de la convention ainsi que sur la qualité du ou des services dispensés au titre de cette convention.
« Il est signé par le président du conseil syndical et notifié par le syndic conformément aux prescriptions du 4° du II de l'article 11.
« En cas de difficulté d'exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées ».

4. Précision concernant l’action en suspension ou suppression de services.

Là, encore le décret donne des précisions très utiles qui vont permettre aux copropriétaires qui veulent faire suspendre ou supprimer des services déficitaires d’agir facilement.

« Art. 39-6.-Pour l'application de l'article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, l'instance est diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le tiers qui fournit le ou les services. Le juge peut entendre le président du conseil syndical ».

Á noter : ces nouvelles dispositions ne sont applicables qu’à partir du 1^er novembre.

2010.

 

D’ici là nous reviendrons dessus pour donner des conseils à nos adhérents concernés, relatifs aux conventions de gestion, à la délégation de gestion et au contrôle de la gestion.