Décret modifié n° 67-223 du 17 mars 1967
Décret pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Nous donnons ci-dessous le texte modifié par le décret du 27 mai 2004 du
décret du 17 mars 1967.
Les articles surlignés en gris correspondent aux suppressions apportés
par le décret du 27 mai 2004 , ceux en gras aux ajouts apporté par
se même décret, et les paragraphes en caractère"normal"
aux parties inchangées.
Section I : Actes concourant à l'établissement et à l'organisation
de la copropriété d'un immeuble bâti.
Le
règlement de copropriété mentionné par l'article 8 de la loi du 10 juillet
1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par
l'alinéa 1er dudit article ainsi que l'état de répartition des charges
prévu au [dernier] troisième
alinéa
de l'article 10 de ladite loi.
Cet
état définit les différentes catégories de charges et distingue celles
afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de
l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun
des éléments d'équipement communs et celles entraînées par chaque service
collectif.
L'état
de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions de l'article
10 (alinéa 3) et, s'il y a lieu, de l'article 24 (alinéa 2) de la loi
du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune
des catégories de charges ; à défaut, il indique les bases selon lesquelles
la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.
Le
règlement de copropriété peut également comporter :
1°
L'état descriptif de division de l'immeuble, établi conformément aux
dispositions de l'article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955
;
2°
La ou les conventions prévues à l'article 37 de la loi du 10 juillet
1965 et relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires aux parties
communes.
Les
règlements, états et conventions énumérés aux articles qui précèdent
peuvent faire l'objet d'un acte conventionnel ou résulter d'un acte
judiciaire, suivant le cas, ayant pour objet de réaliser, constater
ou ordonner la division de la propriété d'un immeuble dans les conditions
fixées par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Si
le règlement de copropriété comprend un état descriptif de division
et les conventions visées à l'article 2 ci-dessus, il doit être rédigé
de manière à éviter toute confusion entre ses différentes parties et
les clauses particulières au règlement de copropriété doivent se distinguer
nettement des autres.
Dans
ce cas, seules les stipulations dont l'objet est précisé à l'article
1er du présent décret constituent le règlement de copropriété au sens
et pour l'application de ladite loi.
Tout
acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété
d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers
d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le
titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés
dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet
1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il
en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des
actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Le
règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes
qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier,
s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément
constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement
connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
La
superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot
mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie
des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces
occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines,
embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers
des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Les
lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés
ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée
à l'article 4-1.
Le
jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation
de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie
la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une
copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause
de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou
de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de
l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne
sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat.
Article
4-4.
Lorsque le candidat à l'acquisition d'un lot ou d'une
fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter
à sa connaissance le carnet d'entretien de l'immeuble ainsi que le diagnostic
technique.
Le syndic, avant l'établissement de
l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de
recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire
qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté
comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le
syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de
l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot
considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du
budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget
prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les
exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées à l'article
33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées
par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux
de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le
syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de
l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur,
pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre
:
a) Des avances mentionnées à
l'article 45-1 ;
b) Des provisions du budget prévisionnel
pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles
en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi
du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie,
le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire,
pour le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances
mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative
;
b) Des provisions non encore
exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore
exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième
partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour
les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré
dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget
prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures
en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
Le syndic adresse, avant l'établissement de l'un des actes visés au précédent
article, au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier
ou à celle du copropriétaire partie à l'acte, un état daté qui, en vue
de l'information des parties et, le cas échéant, des créanciers inscrits,
indique d'une manière même approximative, pour le lot considéré, et
sous réserve de l'apurement des comptes :
a) Les sommes qui correspondent à la quote-part du copropriétaire intéressé
:
- dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu
exigible à l'encontre du syndicat ;
- dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise
par l'assemblée générale mais non encore exécutée ;
b) Eventuellement, le solde des versements effectués par le copropriétaire
intéressé à titre d'avance ou de provision, à quelque titre que ce soit,
ainsi que les décisions de l'assemblée générale d'où résultent ces avances
et provisions ;
c) S'il y a lieu, le montant des sommes restant dues à un titre quelconque
au syndicat et leur justification ;
d) Le montant des charges afférentes au lot considéré, pour le dernier
exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté.
Pour
l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet
1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement
liquides et exigibles à la date de la mutation.
L'opposition
éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise
:
1°
Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges
et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet
1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ;
2°
Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges
et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet
1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3°
Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties
par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées,
visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4°
Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non
comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.
Si
le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière,
l'avis de mutation prévu par l'article 20 de loi du 10 juillet 1965
précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit
par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait
l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'exercice
d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic,
selon le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant, soit par le
titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative,
l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie
la convention.
L'année,
au sens de l'article 2103-1° bis du code civil, s'entend de l'année
civile comptée du 1er janvier au 31 décembre.
Tout
transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution
sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou
d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans
délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit
l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision
judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste,
constate ce transfert ou cette constitution.
Cette
notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot
intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou
élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire
commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette
notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu
à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
Le
notaire, ou, selon le cas, l'une des personnes mentionnées au dernier
alinéa de l'article 5-1, informe les créanciers inscrits de l'opposition
formée par le syndic et, sur leur demande, leur en adresse copie.
Article 6-2.
A
l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision
exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa
de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
«2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget
prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire
au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur
provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit
ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation
des comptes.
Article
6-3.
Toute convention contraire aux
dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la
mutation à titre onéreux.
Section II : Les assemblées générales de copropriétaires.
Dans
tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque
année, une assemblée générale des copropriétaires.
Sous
réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47
et 50 du présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.
La
convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au
syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un
ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix
de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété
ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée
au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour
de l'assemblée est demandée.
Dans
les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires
est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il
en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant
plus de huit jours.
Dans
les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres
de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil
ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire
peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues
à l'article 50 du présent décret.
Lorsque
l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation
est notifiée au syndic.
La
convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion,
ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises
à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement
de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui
convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation
rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des
charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en
application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf
urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant
la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait
prévu un délai plus long.
Sous
réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale
est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.
Dans les six jours de la convocation, un ou plusieurs copropriétaires
ou le conseil syndical, s'il en existe un, notifient à la personne qui
a convoqué l'assemblée les questions dont ils demandent l'inscription
à l'ordre du jour. Ladite personne notifie aux membres de l'assemblée
générale un état de ces questions cinq jours au moins avant la date
de cette réunion.
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil
syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent
qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de
la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées
ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de
réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Sont notifiés au plus tard en même temps que
l'ordre du jour
I. - Pour la validité de la décision
:
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de
gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes.
Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice
précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget
prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget
prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est
conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat
des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou,
en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée
est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment
pour la réalisation de travaux ;
4° Le ou les projets de contrat
du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant
légal du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article
39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
6° Le projet de règlement de
copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition
des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée
est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer
sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa),
14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26-2, 30
(alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10
juillet 1965 ;
8° Le projet de résolution tendant
à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice
;
9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il
en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance
en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet
1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont
la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;
II. - Pour l'information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues
par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est
obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la
loi du 10 juillet 1965.
Le contenu de ces documents ne
fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
1° Lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes, le compte
des recettes et des dépenses de l'exercice écoulé, un état des dettes
et créances et la situation de la trésorerie, ainsi que, s'il existe
un compte bancaire ou postal séparé, le montant du solde de ce compte
;
2° Le budget prévisionnel accompagné des documents prévus au 1° ci-dessus,
lorsque l'assemblée est appelée à voter les crédits du prochain exercice
;
3° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division,
de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits
actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou
à modifier ces actes, notamment s'il est fait application des articles
11 (alinéas 1er et 2), 25 f, 26 b, 27, 28 et 30 (alinéa 3) de la loi
du 10 juillet 1965 ;
4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée
est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou
un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés
aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles
29 et 39 du présent décret ;
5° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur
l'une des questions visées aux articles 18 (alinéa 2), 25 a et b, 30
(alinéas 1er et 2), 35 et 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10
juillet 1965, ou à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire
une demande en justice ;
6° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire,
en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet
1965.
7° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il
en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance
en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet
1965 précitée et si l'assemblée est appelée à statuer sur une question
dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions.
Pour
l'application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, chacun des
associés reçoit notification des convocations ainsi que des documents
visés au précédent article et il participe aux assemblées générales
du syndicat dans les mêmes conditions que les copropriétaires.
A
cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer,
sans frais, au syndic ainsi que, le cas échéant, à toute personne habilitée
à convoquer l'assemblée, et à la demande de ces derniers, les nom et
domicile, réel ou élu, de chacun des associés. Il doit immédiatement
informer le syndic de toute modification des renseignements ainsi communiqués.
A
l'égard du syndicat, la qualité d'associé résulte suffisamment de la
communication faite en application de l'alinéa qui précède.
La
convocation de l'assemblée générale des copropriétaires est également
notifiée au représentant légal de la société visée audit article 23
(alinéa 1er) ; ce dernier peut assister à la réunion avec voix consultative.
L’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à
l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites
conformément aux dispositions des articles 9 à 11 du présent décret.
L'assemblée générale ne prend de décision
valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la
mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions
des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions
non inscrites à l'ordre du jour.
Il
est tenu une feuille de présence pouvant
comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire
ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre
de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions
de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) [ modifié ] et de l'article 24 (alinéa 2) de la loi du 10
juillet 1965.
Cette
feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou
par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.
La feuille de présence constitue une
annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.
Elle peut être tenue sous forme
électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et
suivants du code civil.
Au
début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve
des dispositions de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son
président s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. [et, le cas échéant, son bureau].
Le
syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de
l'assemblée générale.
Les
majorités de voix exigées par les dispositions de la loi du 10 juillet
1965 pour le vote des décisions de l'assemblée générale et le nombre
de voix prévu à l'article 8 (alinéa 1er) du présent décret sont calculés
en tenant compte de la réduction résultant, s'il y a lieu, de l'application
du deuxième alinéa de l'article 22 modifié de ladite loi.
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui
est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire
et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme
électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième
alinéa de l'article 1316-4 du code civil.
Le procès-verbal comporte, sous
l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat
du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se
sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms
des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre
de voix.
Le procès-verbal mentionne les
réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés
opposants sur la régularité des décisions.
Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des
autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre
peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies
par les articles 1316-1 et suivants du code civil.
Il est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée,
qui est signé par le président, par le secrétaire et par les membres
du bureau s'il en a été constitué un.
Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique
le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires ou
associés qui se sont opposés à la décision de l'assemblée, de ceux qui
n'ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus.
Sur la demande d'un ou plusieurs copropriétaires ou associés opposants,
le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par
eux sur la régularité des délibérations.
Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres,
sur un registre spécialement ouvert à cet effet.
Le
délai prévu à l'article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour
contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la
notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou
défaillants. Dans le cas prévu à l'article 23 (alinéa 1er) de la loi
du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au représentant
légal de la société lorsqu'un ou plusieurs associés se sont opposés
ou ont été défaillants.
La
notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote
et reproduire le texte de l'article 42 (alinéa 2) de ladite loi.
En
outre, dans le cas prévu à l'article 23 (alinéa 1er) de la loi du 10
juillet 1965, un extrait du procès-verbal de l'assemblée est notifié
au représentant légal de la société propriétaire de lots, s'il n'a pas
assisté à la réunion.
- Pour l'application du premier alinéa
de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution
a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il
est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité
de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que
la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
Lorsque l'assemblée est appelée
à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence
plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité
de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur
chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.
Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi
du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être
réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi :
1° Le délai de convocation peut
être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11
ci-dessus n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle
assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour
de la précédente assemblée ;
2° Les convocations en vue de
la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de
trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au
cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée.
Dans le cas prévu par l'article 25 (dernier alinéa) de la loi du 10 juillet
1965, lorsqu'à défaut de décision prise à la majorité définie audit
article 25, une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer
dans les conditions de majorité prévues par l'article 24 de la loi,
et si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des
questions déjà inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée,
le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications
prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées.
Lorsqu'un
projet de résolution relatif à des travaux d'amélioration prévus au
c de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a recueilli le vote favorable
de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux
tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, une nouvelle
assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée par le syndic
en application du dernier alinéa de l'article 26 de cette même loi.
Les notifications prévues à l'article 11 du présent décret n'ont pas
à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne
porte que sur des questions déjà inscrites à l'ordre du jour de la précédente
assemblée.
La
convocation à cette nouvelle assemblée doit mentionner que les décisions
portant sur des travaux d'amélioration prévus au c de l'article 26 de
la loi du 10 juillet 1965 pourront être prises à la majorité des membres
du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires
présents ou représentés à cette nouvelle assemblée générale.
Article 19-2.
La
mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures,
prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet
1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte
de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis
descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.
Il
est procédé pour les assemblées spéciales des propriétaires des lots
intéressés, prévues par les articles 27, 28, 35 (alinéa 2) et 38 de
la loi du 10 juillet 1965, de la même manière que pour les assemblées
générales des copropriétaires.
Une
délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la
loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil
syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou
une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son
bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe
le montant maximum.
Elle
peut toutefois autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses
jusqu'à un montant dont la délégation fixe le maximum.
Elle
ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de
contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution
de la délégation.
Il sera rendu compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
Section III : Le conseil syndical.
A
moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives
à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles
sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article
24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le conseil syndical rend compte
à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission.
A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives
à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles
sont fixées ou modifiées dans les conditions de majorité prévues à l'article
25 de la loi du 10 juillet 1965 par l'assemblée générale qui désigne
les membres du conseil syndical.
Le
mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années
renouvelables.
Pour
assurer la représentation prévue au dernier alinéa de l'article 27 de
la loi du 10 juillet 1965, il est tenu compte, en cas de constitution
d'un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l'article
24 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du
syndicat principal. Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit
d'un siège au moins à ce conseil.
Section III : Le conseil syndical.
Lorsqu'il
existe un ou plusieurs syndicats secondaires, la représentation au conseil
syndical du syndicat principal attribuée à un syndicat secondaire est
proportionnelle à l'importance du ou des lots qui constituent ce syndicat
secondaire par rapport à celle de l'ensemble des lots qui composent
le syndicat principal.
Le
ou les copropriétaires du ou des lots qui ne se sont pas constitués
en syndicat secondaire disposent ensemble, s'il y a lieu, des autres
sièges au conseil syndical du syndicat principal.
En
l'absence de stipulation particulière du règlement de copropriété du
syndicat principal, les copropriétaires désignent leurs représentants
au conseil syndical de ce syndicat au cours d'une assemblée générale
soit du syndicat secondaire, dans le cas prévu à l'alinéa 1er du présent
article, soit du syndicat principal dans le cas prévu à l'alinéa précédent.
Un
ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes
conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive
des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical,
à mesure des vacances, dans l'ordre de leur élection s'il y en a plusieurs,
et jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'ils
remplacent.
Dans
tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué
si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que
ce soit.
Le
conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité
du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles
sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que
l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.
Il
peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale
dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet
1965 et à l'article 21 du présent décret.
Un
ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par
ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic,
ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents
mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet
1965.
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent
pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil
auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question
particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la
spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution
de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes
d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par
le syndic.
Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son
choix.
Les honoraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le
fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d'administration.
Ils sont payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement
de copropriété éventuellement modifié ou complété par la décision de
l'assemblée générale visée à l'article 22 du présent décret.
Section IV : Le syndic.
Sous réserve des dispositions de l'article
[ 443-15-1] L. 443-15 du Code de la construction
et de l'habitation et des stipulations particulières du règlement de
copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute
personne physique ou morale.
En
dehors de l'hypothèse prévue par l'article [. 443-15-1 ] L.44315 précité, la durée des fonctions du syndic ne peut
excéder trois années. Toutefois, pendant le délai prévu à l'article
1792 et 2270 du Code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque
le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés,
leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement
ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée,
participé à la construction de l'immeuble.
Le
syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les
durées prévues à l'alinéa précédent.
L'assemblée générale peut renouveler les fonctions du syndic dans les
conditions fixées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour
les durées prévues à l'alinéa précédent.
Le contrat de mandat du syndic fixe
sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination
de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution
de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des
articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat
est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de
la loi du 10 juillet 1965.
Les conditions de la rémunération du syndic sous réserve, le cas échéant,
de la réglementation y afférente ainsi que les modalités particulières
d'exécution de son mandat sont fixées, dans le cadre de la loi du 10
juillet 1965 et du présent décret, par l'assemblée générale, à la majorité
prévue par l'article 24 de cette loi.
La
décision d'ouvrir un compte séparé est prise dans les conditions de
majorité prévues à l'article 25 de la même loi.
Article
29-1.
La décision, prise en application
du septième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par
laquelle l'assemblée générale dispense le syndic de l'obligation d'ouvrir
un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée
pour laquelle la dispense est donnée.
Cette dispense est renouvelable.
Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d'un autre syndic.
A
l'occasion de l'exécution de sa mission, le syndic peut se faire représenter
par l'un de ses préposés.
Le
syndic engage et congédie le personnel employé par [du] syndicat fixe les conditions
de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie
des emplois.
Le
syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires
avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous
les titulaires des droits visés à l'article 6 ci-dessus ; il mentionne
leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu.
Le
syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou
une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que
toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents
et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient,
en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées
générales des copropriétaires et les pièces annexes
ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet
d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique.
Il
délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, de ces procès-verbaux.
Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie
conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.
Il remet au copropriétaire qui
en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien
de l'immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné
au premier alinéa du présent article.
Article
33.1
En cas de changement de syndic, la transmission
des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau
récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil
syndical.
Article 34
L'action
visée au troisième alinéa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet
1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes
prévues par l'article 63 du présent décret ou par acte d'huissier de
justice, adressée à l'ancien syndic et restée infructueuse pendant un
délai de huit jours. Elle est portée devant le président du tribunal
de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.
Article 35
Le syndic peut exiger le versement
:
1° De l'avance constituant la
réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder
1/6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3
de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses
non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de
la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret
;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel
de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des avances constituées par
les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de
la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété
;
2° Au début de chaque exercice, d'une provision qui, sous réserve des
stipulations du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions
de l'assemblée générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel
voté pour l'exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement
de copropriété ne prévoit pas le versement d'une avance de trésorerie
permanente.
3° En cours d'exercice, soit d'une somme correspondant au remboursement
des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit
de provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart
du budget prévisionnel pour l'exercice considéré ;
4° De provisions spéciales destinées à permettre l'exécution de décisions
de l'assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des
travaux prévus aux chapitres III et IV de la loi du 10 juillet 1965,
dans les conditions fixées par décisions de ladite assemblée.
5° De provisions spéciales éventuellement décidées par l'assemblée générale
en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée
en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des
parties communes et des éléments d'équipement commun susceptibles d'être
nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés.
L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du mode de placement des fonds
ainsi recueillis.
Article 35.1
L'assemblée générale décide, s'il
y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des
intérêts produits par ce placement.
Article35.2.
Pour l'exécution du budget prévisionnel,
le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement
à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le
montant de la provision exigible.
« Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic
adresse à chaque opropriétaire, par lettre simple, préalablement à la
date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale,
un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.
Article 36
Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété,
les sommes dues au titre de
l'article 35 du précédent article portent intérêt au profit du
syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû
à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire
défaillant.
Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de
sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde
de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement
une assemblée générale.
Par
dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans
ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement,
demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après
avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement
d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif
des travaux.
Article 38
Dans le cas où l'immeuble est administré par un syndic qui n'est pas soumis
aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des textes pris
pour son application, toutes sommes ou valeurs reçues au nom et pour
le compte du syndicat doivent être versées sans délai à un compte bancaire
ou postal ouvert au nom du syndicat. Le règlement de copropriété ou
une décision de l'assemblée générale peut, le cas échéant, dans les
conditions et sous réserve des garanties qu'il détermine, fixer le montant
maximum des fonds que le syndic peut être autorisé à ne pas verser à
ce compte.
Article 39
Toute
convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou
alliés jusqu'au troisième degré inclus, la
personne liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint au
même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée
générale.
Il en est de même des conventions
entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à
l'alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation
dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de
direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir
été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale,
contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient,
directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Les décisions d'autorisation
prévues au présent article sont prises à la majorité de l'article 24
de la loi du 10 juillet 1965.
Il
en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont
les personnes ci-dessus visées sont propriétaires ou associés, ou dans
lesquelles elles exercent les fonctions de gérant, d'administrateur
ou de directeur, de salarié ou de préposé.
Article
39-1
Lorsque certains copropriétaires peuvent
bénéficier de subventions publiques pour la réalisation de travaux sur
les parties communes, le syndic, s'il est soumis à une réglementation
professionnelle organisant le maniement des fonds d'autrui, peut être
le mandataire de ces copropriétaires. Ce mandat est soumis aux dispositions
des articles 1984 et suivants du code civil.
Section V : Dispositions particulières aux syndicats de forme
coopérative coopératifs
Article 40
Outre les dispositions de la loi du
10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de forme coopérative,
prévu aux articles 14 et 17-1 de cette loi, est régi par les dispositions
de la présente section et celles non contraires du présent décret.
Outre les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, les syndicats coopératifs
de copropriétaires, dont la création est prévue à l'article 14 (alinéa
2) de cette loi, sont régis par les dispositions de la présente section
et celles non contraires du présent décret.
Il en est ainsi pour les syndicats de copropriétaires pour lesquels le
règlement de copropriété initial ou une délibération de l'assemblée
générale prise dans les conditions fixées à l'article 26 de la loi du
10 juillet 1965 a expressément adopté la forme de syndicat coopératif.
Article 41
Dans un syndicat de forme coopérative,
les actes et documents établis au nom du syndicat doivent préciser sa
forme coopérative. En aucun cas, le syndic et le vice-président, s'il
existe, ne peuvent conserver ces fonctions après l'expiration de leur
mandat de membre du conseil syndical.
Dans un syndicat coopératif, le syndic est élu par le conseil syndical,
à la majorité des membres qui le constituent, et il est choisi parmi
eux. Il exerce, de plein droit, les fonctions de président du conseil
syndical.
En outre, le conseil peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président
qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
Ils sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions.
En aucun cas, le syndic et le vice-président ne peuvent conserver ces
fonctions après l'expiration de leur mandat de membre du conseil syndical.
Article 42
Les dispositions de l'article 27 sont
applicables au syndic. Celui-ci peut, en outre, sous sa responsabilité,
confier l'exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à
d'autres prestataires extérieurs.
Le syndic et le conseil syndical peuvent se faire assister par tout technicien
de leur choix dans les conditions prévues à l'article 27 ci-dessus.
La mission d'un technicien choisi par le syndic ne peut excéder la durée
des fonctions de ce dernier, sauf renouvellement de ladite mission.
Article
42-1.
L'assemblée générale désigne, à la
majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le ou les copropriétaires
chargés de contrôler les comptes du syndicat, à moins qu'elle ne préfère
confier cette mission à un expert-comptable ou à un commissaire aux
comptes.
Le ou les copropriétaires désignés,
l'expert-comptable ou le commissaire aux comptes rendent compte chaque
année à l'assemblée générale de l'exécution de leur mission.
Le mandat du ou des copropriétaires
désignés pour contrôler les comptes du syndicat ne peut excéder trois
ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.
Le ou les copropriétaires désignés
ne peuvent être le conjoint, les descendants, ascendants ou préposés
du syndic ou d'un des membres du conseil syndical ou être liés à eux
par un pacte civil de solidarité.
Article 42-2.
Les syndicats de forme coopérative
peuvent, même si les immeubles ne sont pas ontigus ou voisins, constituer
entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et gérer
des services destinés à faciliter leur gestion.
Ces unions coopératives sont
soumises aux dispositions de la section VIII du présent décret.
Chaque syndicat décide, parmi les services proposés par une union coopérative,
ceux dont il veut bénéficier.
Section VI : Les unions de syndicats de copropriétaires.
Section
VI : la comptabilité du syndicat
Le budget prévisionnel
couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début
de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de
l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé
par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement
deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel
précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du
10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation.
Les unions de syndicats de copropriétaires, visées au premier alinéa de
l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, sont des groupements dont
l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments
d'équipement communs à plusieurs syndicats, ainsi que la satisfaction
d'intérêts communs auxdits syndicats. Ces unions, ainsi que celles qui
sont constituées en application du deuxième alinéa de l'article 29 de
la même loi, peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur
objet. Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement
sous réserve des dispositions de la présente section.
Les unions mentionnées au premier alinéa de l'article 29 de la loi du
10 juillet 1965 précitée peuvent recevoir l'adhésion de sociétés immobilières
et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou
voisins de ceux de ses membres.
Les dépenses non
comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation
ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les
éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration,
tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement
existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux
affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement
du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles
que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la
maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance
et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
L'adhésion à une union est décidée par l'assemblée générale de chaque
syndicat, à la majorité fixée par l'article 26 de la loi du 10 juillet
1965.
L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats,
les représentants légaux des sociétés et les propriétaires qui ont adhéré
à l'union.
Les syndics participent à l'assemblée générale de l'union en qualité de
mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.
Les
travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés
en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance
d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement
d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de
l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement
dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux
de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations
en vigueur sur les éléments d'équipement communs.
Les syndicats coopératifs visés à l'article 14 (alinéa 2) de la loi du
10 juillet 1965 peuvent adhérer à des unions coopératives auxquelles
s'appliquent les dispositions de la présente section.
Des syndicats non coopératifs peuvent
adhérer à des unions coopératives, avec l'accord de ces dernières, sans
perdre de plein droit leur forme initiale
Article. 45-1.
Les charges sont les dépenses incombant
définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation
des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une
approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur
charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif
qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds
destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée
générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt
du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Les avances sont remboursables.
.
Section VII : Procédure.
Sous-section 1 : Dispositions générales.
A
défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment
convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne
le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires
ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La
même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions
du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée
de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant
la même procédure.
Indépendamment
de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance
visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre
la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et
18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit
notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un
syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La
mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein
droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné
par l'assemblée générale.
Dans
tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le
syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande
instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout
intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui
est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se
faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du
syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article
9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un
syndic.
Les
fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à
compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée
générale.
A
défaut de désignation dans les conditions prévues par les articles 21
de la loi du 10 juillet 1965 et au troisième alinéa de l'article 24
du présent décret, le président du tribunal de grande instance, sur
requête du syndic ou d'un ou plusieurs copropriétaires, désigne par
ordonnance les membres du conseil syndical.
S'ils'agit
de désigner les membres du conseil syndical du syndicat principal, la
requête peut être représentée aussi bien par le syndic du syndicat principal
que par celui du syndicat secondaire.
L'ordonnance
qui désigne les membres du conseil syndical fixe la durée de leurs fonctions.
Ces
fonctions cessent de plein droit à compter de l'acceptation de leur
mandat par les membres du conseil syndical désignés par l'assemblée
générale.
Sous
réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans
les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés à l'article 18 (alinéa
3) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné
par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance
statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur
provisoire de la copropriété.
L'ordonnance
fixe la durée de la mission de l'administrateur provisoire, sauf si
cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la
mission ainsi confiée est celle qui est définie par l'article 18 de
la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.
Sauf
s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux
nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services
d'équipement commun, la demande ne sera recevable que s'il est justifié
d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant
plus de huit jours.
Dans
l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président
du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut,
à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou
un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale.
Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée.
Une
mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite
au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit
précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée
au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.
Copie
de toute assignation délivrée par un copropriétaire qui, en vertu de
l'article 15 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les
actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, est adressée
par l'huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis
de réception.
L'action
en justice visée à l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 est intentée
à l'encontre du syndicat lorsqu'elle est fondée sur le fait que la part,
dans l'une ou l'autre des catégories de charges, incombant au lot du
demandeur est supérieure de plus d'un quart à celle qui résulterait
d'une répartition conforme à l'article 10 de cette loi.
Si
la part d'un copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans
l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait
d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi
du 10 juillet 1965, l'action en justice visée à l'article 12 de ladite
loi est intentée à l'encontre de ce copropriétaire.
A
peine d'irrecevabilité de l'action, le syndicat est appelé en cause.
Chaque
fois qu'une action en justice intentée contre le syndicat a pour objet
ou peut avoir pour conséquence une révision de la répartition des charges,
et indépendamment du droit pour tout copropriétaire d'intervenir personnellement
dans l'instance, le syndic ou tout copropriétaire peut, s'il existe
des oppositions d'intérêts entre les copropriétaires qui ne sont pas
demandeurs, présenter requête au président du tribunal de grande instance
en vue de la désignation d'un mandataire ad hoc.
Dans
ce cas, la signification des actes de procédure est valablement faite
aux copropriétaires intervenants ainsi qu'au mandataire ad hoc.
Le
syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé
par une décision de l'assemblée générale.
Une
telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement
de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception
de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires
et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi
que pour défendre aux actions intentées contre le syndical.
Dans
tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale
des actions introduites.
Tout
intéressé peut demander au président du tribunal de grande instance,
statuant sur requête, de désigner un mandataire ad hoc pour ester en
justice au nom du syndicat lorsque celui-ci est partie dans une instance
relative à l'exécution de la construction de l'immeuble, aux garanties
dues ou aux responsabilités encourues à cette occasion, si le syndic,
son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs
parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou
indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée,
participé à ladite construction.
Section VII : Procédure.
A
l'occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent
le fonctionnement d'un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie,
le syndic avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de
l'instance.
Les
actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement
signifiés, suivant les cas, au syndic ou à la requête de celui-ci.
Dans
les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l'ordonnance est notifiée
dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l'administrateur provisoire
désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président
du tribunal de grande instance dans les quinze jours de cette notification.
Nonobstant
toutes dispositions contraires, toute demande formée par le syndicat
à l'encontre d'un ou plusieurs copropriétaires, suivant la procédure
d'injonction de payer, est portée devant la juridiction du lieu de la
situation de l'immeuble.
Pour
l'application de l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965,
le président du tribunal de grande instance statue, par ordonnance sur
requête, lorsqu'en cas d'indivision ou d'usufruit la désignation d'un
mandataire commun est demandée en justice.
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Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF
22 mars 1967.
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Tous
les litiges nés de l'application de la loi du 10 juillet 1965 et du
présent décret sont de la compétence de la juridiction du lieu de la
situation de l'immeuble.
Sous-section 2 : Dispositions particulières aux copropriétés
en difficulté.
La
demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat
est portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu
de situation de l'immeuble.
Lorsque
la demande émane de copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100
au moins des voix du syndicat, le président du tribunal de grande instance
est saisi par la voie d'une assignation dirigée contre le syndicat représenté
par le syndic.
Lorsque
la demande émane du syndic, le président du tribunal de grande instance
est saisi par la voie d'une requête accompagnée des pièces de nature
à justifier de la demande après consultation du conseil syndical.
L'autorisation prévue à l'alinéa 1er de l'article 55 du présent décret
n'est pas dans ce cas nécessaire.
Lorsque
la demande émane du procureur de la République, il présente au président
du tribunal de grande instance une requête indiquant les faits de nature
à motiver cette demande. Le président du tribunal, par les soins du
greffier, fait convoquer le syndicat représenté par le syndic, par acte
d'huissier de justice, à comparaître dans le délai qu'il fixe. A cette
convocation est jointe la requête du procureur de la République.
Toute
demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat
est communiquée au procureur de la République, qui est avisé, s'il y
a lieu, de la date de l'audience.
A
l'effet de charger l'administrateur provisoire de prendre les mesures
nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété,
et notamment de définir les pouvoirs dont l'exercice est confié à celui-ci,
le président du tribunal de grande instance peut ordonner toutes les
mesures d'instruction légalement admissibles. Il peut entendre le président
du conseil syndical.
L'ordonnance qui désigne l'administrateur
provisoire fixe la durée et l'étendue de sa mission. Elle est portée
à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé,
à l'initiative de l'administrateur provisoire, soit par remise contre
émargement, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
L'ordonnance qui désigne l'administrateur provisoire fixe la durée de
sa mission et l'étendue de ses pouvoirs par rapport à ceux qui sont,
notamment, maintenus au syndic.
L'ordonnance est portée à la connaissance des copropriétaires dans le
mois de son prononcé, à l'initiative du syndic ou de l'administrateur
provisoire désigné, soit par remise contre émargement, soit par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception.
Cette communication reproduit soit le
texte de l'article 490 du nouveau code de procédure civile s'il s'agit
d'une ordonnance du président statuant comme en matière de référé, soit
le texte de l'article 496 du même code s'il s'agit d'une ordonnance
sur requête.
L'ancien syndic est tenu à l'égard de l'administrateur
provisoire des obligations prévues à l'article 18-2 de la loi du 10
juillet 1965.
Le syndic transmet à l'administrateur provisoire désigné un exemplaire
de la liste des copropriétaires et des titulaires de droits mentionnée
à l'article 32 du présent décret et lui communique, à sa demande, tout
document nécessaire à l'accomplissement de sa mission.
Lorsque
l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal
de grande instance de tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale,
il doit avant de prendre à ce titre les décisions qui lui paraissent
nécessaires à l'accomplissement de sa mission, sauf urgence, recueillir
l'avis du conseil syndical.
Il
peut aussi convoquer les copropriétaires pour les informer et les entendre.
A
ces occasions, il doit préciser le mode de financement pour la mise
en oeuvre de la ou des décisions envisagées.
Les
décisions prises par l'administrateur provisoire sont mentionnées, à
leur date, sur le registre des délibérations prévu sur le registre
des décisions à l'article 17 du présent décret.
L'administrateur
provisoire, [ou le syndic si ce pouvoir lui est maintenu],
adresse copie aux copropriétaires de la ou des décisions prises et joint,
s'il y a lieu, l'appel de fonds correspondant.
Lorsque
l'administrateur provisoire du syndicat, pour les nécessités de l'accomplissement
de sa mission, présente une demande en application de l'article 29-2
de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il saisit le président du tribunal
de grande instance par la voie d'une assignation dirigée contre chacun
des créanciers concernés.
L'administrateur
provisoire du syndicat rend compte par écrit de sa mission au président
du tribunal de grande instance à la demande de celui-ci et en tout état
de cause à la fin de sa mission.
Il
dépose son rapport au secrétariat-greffe de la juridiction qui en adresse
une copie au procureur de la République et au syndic [de la copropriété
concernée] désigné.
Dans l'hypothèse où il rédige un pré-rapport,
dans les conditions prévues à l'article 62-13, le secrétariat-greffe
de la juridiction adresse une copie de ce pré-rapport au procureur de
la République et au président du conseil syndical.
Dans
l'hypothèse où il rédige un prérapport, dans les conditions prévues
à l'article 62-13, celui-ci fait l'objet des mêmes formalités.
Le
syndic désigné informe les copropriétaires,
par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre
émargement, qu'ils peuvent prendre connaissance du rapport de l'administrateur
provisoire à son bureau, ou en tout autre lieu fixé par l'assemblée
générale, pendant les heures ouvrables, dans le mois qui suit. Un extrait
du rapport peut être joint, le cas échéant, à la lettre. Une copie de
tout ou partie du rapport peut être adressée par le syndic désigné aux copropriétaires qui en
feraient la demande, aux frais de ces derniers.
Si
un prérapport est déposé par l'administrateur provisoire avant la fin
de sa mission, le prérapport est porté à la connaissance des copropriétaires,
à l'initiative de l'administrateur provisoire [ou, le cas échéant,
du syndic], dans les formes et conditions prévues à l'article
62-12.
Si
les conclusions du rapport ou du prérapport de l'administrateur provisoire
préconisent que certaines questions soient soumises à l'assemblée générale,
elles doivent être portées à l'ordre du jour de la prochaine assemblée
générale ou d'une assemblée générale convoquée spécialement à cet effet.
Art. 62-15.
Après le dépôt du rapport de l'administrateur,
des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du
syndicat peuvent assigner devant le président du tribunal de grande
instance statuant comme en matière de référé le syndic désigné en vue
de voir prononcer la division du syndicat. La même procédure peut être
mise en oeuvre par le procureur de la République si l'ordre public l'exige.
Le syndic désigné informe de la date d'audience les copropriétaires.
Ceux-ci peuvent être entendus par le juge selon les dispositions du
nouveau code de procédure civile.
Section VIII : Dispositions diverses.
Section
VIII Les unions de syndicats de copropriétaires
Article
63
L'union de syndicats, mentionnée à
l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, peut être propriétaire des
biens nécessaires à son objet.
Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats,
le syndic soumet, préalablement pour avis à l'assemblée générale des
copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil
syndical, les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale
de l'union.
Le syndic rend compte à l'assemblée générale des copropriétaires des
décisions prises par l'union.
Article
63-1
Le conseil de l'union donne son avis
au président ou à l'assemblée générale de l'union sur toutes les questions
la concernant pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
Il peut prendre connaissance et copie, à sa demande, de toutes pièces
ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion
du président et, d'une manière générale, à l'administration de l'union,
au bureau du président ou au lieu arrêté en accord avec lui. Il peut
déléguer cette mission à un ou plusieurs de ses membres.
Article 63-2
Le mandat des membres du conseil de
l'union ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu
à rémunération.
Article 63-3
Lorsqu'un syndicat de copropriétaires
est membre d'une union de syndicats, son représentant au conseil de
l'union est désigné parmi les copropriétaires, les associés dans le
cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la loi du 10 juillet
1965, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article
41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession
à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux.
Il est désigné à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet
1965.
Lorsqu'une personne morale est désignée en qualité de représentant d'un
membre du conseil de l'union, elle y est représentée par son représentant
légal ou statutaire, ou, à défaut, par un fondé de pouvoir spécialement
habilité à cet effet.
Article 63-4.
Des membres suppléants peuvent être
désignés dans les mêmes conditions que les membres titulaires du conseil
de l'union. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire,
son suppléant siège au conseil de l'union jusqu'à la date d'expiration
du mandat du membre titulaire qu'il remplace.
Le conseil de l'union n'est plus régulièrement constitué si plus d'un
quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.
section IX : Dispositions diverses
Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du
10 juillet 1965 et par le présent décret, à l'exception de la mise en
demeure visée à l'article 19 de ladite loi, sont valablement faites
par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'
elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain
du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile
du destinataire.
Toutefois,
la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que
celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement
résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.
En
vue de l'application de l'article précédent, chaque copropriétaire ou
titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une
fraction de lot doit notifier au syndic son domicile réel ou élu soit
en France métropolitaine si l'immeuble y est situé, soit dans le département
ou le territoire d'outre-mer de la situation de l'immeuble.
Les
notifications et mises en demeure prévues par l'article 63 du présent
décret sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndic.
Les
notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat
sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.
Le présent décret est applicable dans les territoires d'outre-mer,
sous réserve des règles de procédure particulières à ces territoires.
Article (66) 67
Le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre d'Etat
chargé des départements et territoires d'outre-mer, le ministre de l'équipement
et le secrétaire d'Etat au logement sont chargés, chacun en ce qui le
concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal
officiel de la République française.
