Voilà des années que nous mettons en avant un certain nombre d’anomalies graves qui expliquent des dysfonctionnements croissants dans le secteur de la copropriété.

1. Absence de sanctions : les syndics ne sont pas suffisamment contrôlés et, en particulier, ils ne risquent pratiquement aucune sanction en cas de fautes importantes (et surtout pas le retrait de leur carte de gestion).

2. Compte séparé très peu pratiqué : les syndics se sont au fil des ans transformés en banquiers et - échappant facilement au compte séparé - ne gèrent souvent les copropriétés que dans une optique purement « financière » (disposer en permanence d’une trésorerie maximum, ceci souvent au détriment de l’intérêt des copropriétaires).

3. Développement des filiales de prestations de services : les syndics n’arrêtent pas de développer des « filiales » de prestations de services (assurance, expertise, travaux, nettoyage, diagnostics immobiliers, recouvrement de charges, etc.) qu’ils savent facilement et habilement imposer aux copropriétés qu’ils gèrent, au mépris, trop souvent, de l’intérêt des copropriétaires (tarifs élevés, prestations non satisfaisantes, contrats désavantageux, etc.).

4. Contrats de syndic abusifs : en ce qui concerne les contrats de syndic, la situation est toujours aussi trouble et les abus tarifaires n’ont pas cessé, bien au contraire, l’arrêté Novelli ouvrant lui-même la porte à des « abus institutionnels » nouveaux.

5. Absence de vraie concurrence entre syndics : un des problèmes grandissant est qu’il peut être parfois difficile - surtout en cas de conflit avec un syndic - de le mettre en concurrence, celui-ci pouvant convoquer l’assemblée générale en joignant un seul contrat de syndic, le sien.

De même en cas de mise en copropriété, le syndic de promotion - seul candidat ! - risque d’être élu (sans concurrence) pour trois ans. Cela a évidemment des conséquences très négatives.

6. Compétences insuffisantes : enfin on peut noter que les compétences requises par les textes pour exercer ce métier délicat ne sont pas à la hauteur des enjeux, que sont la gestion rigoureuse des immeubles, associée à une maîtrise des consommations.

Les pouvoirs publics ont fini par comprendre que nous avions raison et qu’en laissant faire, nous allions tous à la catastrophe, comme le montre l’affaire URBANIA.

Voilà pourquoi le Ministère de la Justice vient de mettre au point un projet de loi concernant les syndics qui est définitivement bouclé et qui sera soumis au Conseil d’Etat en juillet.

Nous donnons-ci-dessous les grandes lignes de ce projet.

·      Dispositions disciplinaires

-          Est prévue la création d’un Conseil de la Copropriété. En fait il s’agit d’une introduction dans la loi de la Commission Relative à la Copropriété. Ce Conseil devra - entre autre - élaborer un Code de déontologie applicable aux syndics qui fera ensuite l’objet d’un décret.

Seront par ailleurs créées des Commissions régionales de déontologie et de discipline des syndics. Ces commissions, présidées par un magistrat, seront paritaires :

-          deux syndics ;

-          deux représentants des copropriétaires.

Ces commissions traiteront non seulement les manquements aux lois et règlements ainsi qu’au Code de déontologie des syndics mais aussi de toutes négligences graves.

Ces commissions auront un pouvoir disciplinaire à l’égard des syndics, allant de l’avertissement jusqu’à l’interdiction définitive d’exercer.

·      Contrats de syndic

-          Un décret fixera la liste des tâches courantes donnant lieu à une rémunération forfaitaire et les conditions dans lesquelles pourront être pratiqués des honoraires supplémentaires.

-          Le ministère reconnaît ainsi l’inadaptation totale de l’arrêté Novelli et entend le remplacer par un décret complet.

·      Compte séparé ; transparence financière et comptable

-          Plus aucune dispense à l’ouverture d’un compte séparé ne sera possible. Ainsi est satisfaite une des demandes les plus importantes exprimées par les copropriétaires.

-          Par ailleurs un décret fixera les conditions concernant la gestion financière et comptable des copropriétés.

·      Mise en concurrence obligatoire des syndics

-          Pour favoriser une mise en concurrence entre syndics, qui s’avère de plus en plus difficile, le projet prévoit - de façon assez singulière - l’obligation d’une mise en concurrence en cas d’élection d’un syndic.

-          Nous aurons l’occasion de revenir sur les modalités de mise en œuvre de cette disposition très particulière.

·      « Filiales » des syndics : clarté

-          Un décret fixera également les conditions d’information concernant les sociétés dans lesquelles les syndics ont des intérêts et qui interviennent dans les copropriétés.

-          Là encore le ministère a pris la mesure des problèmes actuels, que nous signalons depuis de nombreux mois. 

·      Formation des syndics

 

-          Les syndics seront astreints à une formation continue obligatoire définie par décret, qui sera définie par le Conseil de la copropriété.

·      Syndic bénévole

-          Les syndics bénévoles devront suivre une formation dans les trois mois de leur première élection.

Ceci est une disposition qui nous semble très opportune et qui va crédibiliser la fonction de syndics bénévoles.

Conclusion :

Les principales demandes de l’ARC sont donc satisfaites :

-          encadrement disciplinaire des syndics et mises en place des commissions paritaires ;

-          décret concernant les contrats de syndic en remplacement de l’arrêté Novelli ;

-          impossibilité de déroger au compte séparé ;

-          dispositions permettant la mise en concurrence des syndics ;

-          transparence concernant les « filiales » de syndic ;

-          formation des syndics professionnels ;

-          meilleure reconnaissance des syndics bénévoles.