Vous êtes bailleur et vous y n’y comprendrez pas grand-chose à la GRL (Garantie des Risques Locatifs).

Voici deux articles qui vous donneront peut-être quelques lumières à ce sujet, sachant que la GRL est en pleine reconstruction.

I-                   Interview de Jean-Luc BERHO

Interview  du 18  juin de  Jean-Luc Berho, vice-président de l'UESL (Union d’Econome Social du Logement), l'organisme qui gère le 1 % logement

 

Nous allons mettre en place un dispositif qui va sécuriser les relations bailleurs-locataires ?

 

« Le 1 % logement, c'est quoi ?

C'est vrai qu'à première vue, ce n'est pas très sexy comme nom... Mais, lors de sa création, en 1953, cela correspondait à 1 % de la masse salariale

des entre­prises qui cotisaient. Il y a aujourd'hui une centaine d'organismes sur tout le territoire qui collectent cette cotisation auprès des entreprises

et qui offrent aux salariés un certain nombre de services logement, qui vont de la proposition d'un logement locatif social à la garantie

du risque locatif en passant par toute une gamme de prêts dont les prêts pass-travaux, qui ont dû être suspendus fin 2009.

Le pass-travaux ne fonctionnait pas ?

Au contraire, le dispositif marchait très bien : en 2008,180 000 ménages ont bénéficié du-prêt pass-travaux, pour un montant global supérieur à

1 milliard d'euros. Mais nous avons dû donner un coup d'arrêt brutal à cause des prélèvements décidés par le gouvernement. Du coup, cela menace

directement 15 000 emplois, principale­ment dans des PME du bâtiment, alors que nous sommes en pleine crise économique. Il y a un vrai problème

aujourd'hui : il existe une crise profonde du logement en France, et le budget 2009 est, pour la première fois depuis 1977, en baisse, de 7% !

Quelle est l'ampleur de cette crise ?

C'est bien simple : il aurait fallu, au cours des vingt-cinq dernières années, construire de 30 à 40 000 logements de plus par an pour que l'on obtienne

les 900 O0O loge­ments « économiquement accessibles » qui font défaut aujourd'hui, d'après les calculs de l'économiste Michel Mouillart.

Le ministère du Logement a parlé récemment d'une géné­ralisation de la garantie du risque locatif. Où en est-on ?

Aujourd'hui, entre 55 à 60 % de la population française ne présente pas les trois critères de solvabilité pour accéder à un logement. A savoir : un

emploi stable, un salaire équivalent à trois loyers et la caution d'une personne physique. Ce qui veut dire qu'il leur est difficile, voire impossible, de

louer un loge­ment. Il fallait changer la situation, et je pense que nous sommes en passe de résoudre le problème.

C'est-à-dire ?

Nous allons mettre en place un dispositif qui va sécuriser les relations bailleurs-locataires. Un bailleur va désormais pouvoir s'assurer auprès de

n'importe quel assureur, pour une somme comprise entre 1,5 et 2,5  du montant du loyer, et toucher le mon­tant d'un loyer impayé, et ce quelle qu'en

soit la raison. Les loyers seront assurés jusqu'à hauteur de 2 000 eu­ros, pour un montant global de 70 000 euros. Aujourd'hui, le loyer moyen en

France est de 650 euros. Cela veut dire que le bailleur sera couvert pendant huit à neuf ans.

Enfin, si jamais il y avait des dégradations, le propriétaire

pourrait refaire des travaux à hauteur de 7 700 euros.

Quand ce dispositif sera-t-il mis en place ?

Les assureurs sont décidés aujourd'hui à avancer, puisqu'il y aura une réassu­rance du 1 % logement et de l'Etat. Reste une difficulté. Bercy rechigne à

être co-réassureur, alors que cela avait été acté par l'Assemblée nationale. J'espère toutefois que nous aurons surmonté les dernières réticences pour

être opérationnels dès septembre. Car il y a urgence : avec ces nouvelles garanties, ce dispositif va permettre de faire accéder au logement des

personnes qui sont aujourd'hui exclues du parc locatif privé ».

 

 

II. Article du MONDE (2 juillet 2009)

« LANCÉE en 2007, à l'initiative du « 1 % logement », pour couvrir les impayés de loyer la garantie des risques locatifs (GRL) doit, d'ici à quelques

mois, devenir un produit « grand public ». Jusqu'à pré­sent, n'étaient éligibles que les salariés ; précaires et les personnes qui consacrent plus du tiers

de leur budget au paiement d'une location. A l'avenir, le dispositif sera « universel », comme le prévoit la loi du 5 mars 2007, relative au droit au

loge­ment opposable. Fin 2007, Nicolas Sarkozy s'était, lui-même, dit partisan d'une « mutualisation des risques pour tous ».

Cette évolution était loin d'être acqui­se compte tenu des réticences des profes­sionnels de l'assurance. Ceux-ci avaient l'impression que leurs propres

produits allaient subir la « concurrence déloyale » d'un dispositif « subventionné », écrivent Sabine Baïetto-Beysson, inspectrice géné­rale de

l'équipement, et Bernard Béguin, du groupe Generali, dans un rapport ren­du en mars 2008.

De leur côté, les parte­naires sociaux, qui gèrent le « 1 %

loge­ment », craignaient la mise en place d'un système à deux vitesses où les « locatai­res à risque »

(c'est-à-dire à faibles ressources) auraient été pris en charge par la GRL tandis que les assureurs se seraient arro­gé la clientèle aisée.

 

Finalement, un accord de principe a été trouvé, le 19 mai, entre les responsa­bles du « 1 % » et la Fédération française des sociétés d'assurances

(FFSA). Les bailleurs du parc privé pourront souscri­re une GRL auprès d'une compagnie d'as­surances, moyennant une cotisation qui devrait

avoisiner 150 euros par an en moyenne. En contrepartie, tous les loyers non réglés seront couverts dans la limite de 70 000 euros. Si le logement a été

dété­rioré par son occupant, les frais de remise en étatiseront pris en, charge (jusqu'à 7 700 euros). La GRL ne joue qu'à deux conditions : le loyer ne

doit pas dépasser 2 000 euros par mois, et le montant de la quittance ne doit pas représenter plus de 50 % des ressources du locataire.

 

Dès qu'un impayé est signalé, des mesures d'accompagnement sont prises, sous l'impulsion de l'Association pour l'accès aux garanties locatives (Apagl),

qui coordonne le dispositif : des travailleurs sociaux entrent en contact avec le locatai­re pour identifier les causes du problème et apporter des

solutions (aide à la quit­tance, relogement, etc.). «La plupart des situations peuvent se traiter à l'amiable », affirme Jean-Luc Berho, président de

l'Apagl. « Sur les quelque 150 000 GRL accordées depuis la naissance du disposi­tif, un peu plus de 2 000 défauts de paie­ment se sont produits, qui

ont, le plus sou­vent, été résolus sans aller jusqu'au conten­tieux », ajoute-t-il.

 

Pour indemniser les sinistres, les assu­reurs piocheront dans un fonds alimenté par une fraction des primes d'assurance versées par les bailleurs.

Si cette source de financement ne suffit pas, le « 1 % » et l'État pourront être mis à contribution, explique M. Berho. D'après lui, les discus­sions

continuent pour délimiter les publics à couvrir : les partenaires sociaux aimeraient que l'Etat ne se contente pas des fonctionnaires, mais traite aussi

lecas des artisans, travailleurs indépen­dants, professions libérales, etc.

 

Le président de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), Jean Perrin, pense que la GRL « va exploser en plein vol »

sur le plan financier,

et n'aura pas beaucoup d'effet sur l'accès au logement dans les régions où les tensions loca­tives sont fortes.

L'ancien délégué général de la Fédération

nationale de l'immobi­lier (Fnaim), Henry Buzy-Cazaux estime, au contraire, que le dispositif permet d'« élargir le spectre des ménages solvables » et

de « sécuriser a bon compte » la relation bailleur-locataire.

 

Mais bien souvent, poursuit-il, les agents immobiliers et les administra­teurs de biens méconnaissent les «atouts » de la GRL, car celle-ci a mis

plu­sieurs années à voir le jour et a beaucoup évolué entre le projet initial et le mécanisme actuel, si bien que les représenta­tions erronées et les

«fantasmes » sont nombreux.

 

Quoi qu'il en soit, des collectivités loca­les ont manifesté leur intérêt. À Aix-les-Bains (Savoie), par exemple, la municipalité s'engage à prendre en

charge « le coût de l'assurance GRL souscrite par un bailleur de la commune ». Ainsi, elle espè­re inciter des propriétaires à remettre en location leurs

biens, notamment dans le centre-ville, où les appartements inoccu­pés sont légion ».

Bertrand Bissuel.