La Commission Relative
à la
Copropriété (C.R.C.)
vient - quelques semaines après
la publication du décret du 20 avril
2010 - de rédiger une nouvelle « Recommandation »
consacrée à la procédure
d’alerte que l’on peut déclencher
dans les copropriétés où il y a
un taux d’impayés égal ou supérieur
à 25 %.
I. Retour sur la procédure d’alerte
Il
s’agit d’une procédure qui permet
de faire désigner par le juge un
« expert » (ou mandataire
« had hoc », expression latine qui signifie « adapté
à la situation ») lorsque
les impayés dépassent 25 % des sommes
exigibles.
Cet
expert va :
-
rechercher
les causes de cette situation catastrophique ;
-
faire
des préconisations.
II.
Pourquoi la
C.R.C. (Commission
Relative à la Copropriété) a-t-elle rédigé une Recommandation
à ce sujet ?
Si
la CRC a émis une Recommandation
sur ce sujet très particulier, c’est
pour une raison très simple :
elle a souhaité attirer l’attention
des personnes qui saisiront le juge
sur le fait qu’il fallait - pour
éviter d’avoir un « expert » inefficace
- expliquer au juge quelles étaient
les causes supposées de la situation,
ceci afin que le juge puisse désigner
un expert vraiment adapté à la situation.
On
peut, en effet, avoir plusieurs
types de causes à une situation
d’impayés :
a)
carence
ou inefficacité du syndic en matière
de recouvrement ;
b)
charges
trop élevées ;
c)
contentieux
juridiques concernant la répartition
des charges ;
d)
problèmes
sociaux graves.
Il
faut donc pré-diagnostiquer les
causes initiales principales pour
que le juge puisse nommer :
-
soit
un spécialiste des procédures ;
-
soit
un spécialiste des charges et des
comptes ;
-
soit
un juriste ;
-
soit
une personne plus spécialisée dans
l’approche sociale des problèmes.
Par
ailleurs la Commission a aussi souhaité
attirer l’attention des juges, dans
sa Recommandation, sur le fait que
les « administrateurs judiciaires » n’étaient pas forcément les
experts qu’il fallait désigner à
ce stade, ceux-ci pouvant être tentés
de demander au juge - pour résoudre
les problèmes - de leur confier
une mission de « redressement » de la copropriété dans le cadre de l’article
29-1.
