Nous publions ci-dessous le texte intégral de cette quatrième recommandation renouvelée en mettant en capitales et en gras les points qui, selon nous, méritent une certaine attention, puis nous commentons ces points à la suite, dans une deuxième partie.

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIÉTÉ

 

 

I- Texte de la RECOMMANDATION N° 4 RELATIVE A LA TENUE DES ASSEMBLEES GENERALES

Vu l'article 17, alinéa 1^er' de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu l'article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 précitée ;                    .

1 - Recommandations relatives à la tenue de la feuille de présence.

Vu les articles 22 alinéa 2 et 3 et 23 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;

Vu les articles 14 et 15 du décret du 17 mars 1967 modifié.

 

 

 

La commission

Rappelle

- que la feuille de présence est établie par l'auteur de la convocation.

- qu'elle doit contenir les noms et domicile de chaque copropriétaire, associés de sociétés d'attribution et des accédants à la propriété de la loi du 12 juillet 1989 et, le cas échéant, de leur mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 alinéa 2 et 3 et de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

- que la feuille de présence constituant une annexe au procès-verbal sa copie doit être délivrée sur demande du copropriétaire.

- que la procuration de vote ne peut être transmise par télécopie.

Recommande, en conséquence, au syndic en sa qualité de secrétaire provisoire de la séance de l'assemblée, de détenteur des archives et de la liste des copropriétaires et de celles des associés qui lui a été communiquée par le représentant de la société de vérifier :

- que la feuille de présence satisfait aux prescriptions légales et réglementaires ;

- que les délégations de vote dont sont porteurs les mandataires, qu'ils soient copropriétaires ou non, sont correctement établies et répondent aux règles légales sur le cumul des mandats ;

 

- que les pouvoirs en blanc, ont été remis à un copropriétaire ou à l'un des mandataires présents sans que le syndic les attribue personnellement.

- que la feuille de présence a été émargée.

Recommande aux copropriétaires, compte tenu de l'absence de règles régissant la distribution des pouvoirs en blanc en début d'assemblée, de désigner expressément, leur mandataire, le cas échéant, avec une faculté de subdélégation.

 

 

2 - Recommandations relatives à la mise en place de l'assemblée

 

La Commission

Rappelle

- que la désignation du président de séance est obligatoire et, sous réserve des clauses du règlement, la désignation, s'il y a lieu, d'un ou plusieurs scrutateurs.

- que la désignation du président de séance est une condition substantielle de la validité de l'assemblée et, ainsi que celle, si le règlement le prévoit, du ou des scrutateurs.

- que la désignation du président de séance et, s'il y a lieu, celle du ou des scrutateurs a lieu à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

- que ces désignations doivent être mentionnées au procès-verbal qui doit comporter le résultat du vote pour chacune des nominations à peine de nullité de l'assemblée.

- que le secrétariat de la séance est assumé par le syndic sauf décision contraire de l'assemblée générale, prise à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

- que tout mandataire peut déléguer son mandat, sauf clause du mandat lui interdisant cette faculté, notamment pour assurer le respect des dispositions de l'article 22.

Recommande :

Au président :

- de veiller à ce que le mandataire de plusieurs copropriétaires soit considéré comme représentant autant de propriétaires que de mandants pour le calcul de la majorité de l'article 26 concernant les membres du syndicat, rappel étant fait que, si un propriétaire possède plusieurs lots, il est compté pour une seule tête.

            - de certifier exacte la feuille de présence.

- de veiller, en cas d'indivision, quelle que soit son origine, que seul celui qui représente l'indivision participe à l'assemblée et intervienne au vote.

Au copropriétaire contraint d'arriver ou de quitter l'assemblée générale en cours de séance :

 

- de faire mentionner son arrivée sans omettre de signer la feuillet de présence. de faire noter son - départ anticipé sur la feuille de présence.

- de donner, le cas échéant, un pouvoir à un mandataire, qui doit émarger la feuille de présence, et de faire mentionner cette délégation au procès-verbal, étant précisé qu'en l'absence de ces diligences, il est réputé présent et avoir voté favorablement.

3 - Recommandations relatives aux décisions

 

La commission,

Vu les articles 24, 25, 25-1 et 26 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 susvisée,

 

 

Vu les articles 13 et 19 du décret du 17 mars 1967 modifié,

Rappelle

- que, si l'assemblée peut débattre et émettre un avis sur des questions ne figurant pas à l'ordre du jour, elle ne peut en aucun cas prendre une décision valide sur ces questions.

- que la majorité de l'article 24 se calcule désormais en fonction des seules voix des copropriétaires présents ou représentés qui se sont exprimés, c'est à dire qui ont voté pour ou contre le projet de résolution, abstraction faite des copropriétaires absents ou abstentionnistes.

 

- qu'en application de l'article 24 alinéa 4, lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.

- que tous les copropriétaires participent au vote sauf si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales ou s'il existe une disposition particulière du règlement prévoyant une spécialisation de la dépense et dont le vote relève de l'article 24.

 

- que la majorité de l'article 25 est calculée sur la totalité des voix des copropriétaires composant le syndicat, peu importe que les copropriétaires soient ou non présents ou représentés ou qu'ils soient ou non intéressés par la décision à prendre.

 

- qu'en cas de parties communes spéciales, la majorité est calculée sur la totalité des voix des ces parties communes spéciales telles que mentionnées sur la feuille de présence.

- qu'à défaut de décision prise à la majorité absolue des voix du syndicat et conformément à l'article 25-1, si le projet de décision relevant de l'article 25 a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut immédiatement, c'est à dire au cours de la même réunion, procéder à un second vote à la majorité de l'article 24.

- qu'à défaut de recueillir au moins le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24 conformément à l'article 25-1.

 

- que, sous réserve des dispositions du dernier alinéa de l'article 26 concernant les travaux d'amélioration prévu par le c) de l'article 26, la majorité de l'article 26 alinéa 1^er est une majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat et que la majorité en nombre se décompte par rapport à l'ensemble des membres composant le syndicat ; peu importe qu'un ou plusieurs d'entre eux possèdent plusieurs lots, ils sont comptés pour une seule tête. De même, les époux communs en biens, les indivisaires, les acquéreurs et les vendeurs en location-accession sont aussi comptés pour une seule personne.

- qu'une décision comporte un élément substantiel, une disposition adoptée par l'assemblée revêtant une efficacité juridique, et un élément formel, qui se caractérise par un vote recueilli en assemblée générale.

- qu'il ne peut y avoir de vote à bulletin secret.

 

Recommande au président de séance :

- de veiller à ce que l'assemblée vote sur toutes les questions inscrites à l'ordre du jour et uniquement sur celles-ci.

- de vérifier à la fois le nom des votants et leur nombre de voix.

- de faire voter les copropriétaires soit à main levée, soit par bulletin nominatif afin d'identifier avec précision les opposants et les abstentionnistes, ce qui exclut les votes à bulletin secret.

- de proclamer le résultat des votes au plus tard avant la levée de la séance.

 

- d'indiquer si la résolution est adoptée ou non et À Quelle Majorité.

4. Recommandations relatives à l'établissement du procès-verbal

Vu l'article 17 du décret du 17 mars 1967 modifié ;

La Commission,

 Rappelle

Que le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le texte de la décision et le résultat du vote ;

 

Que pour l'application de l'article 24, il doit préciser les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus ou opposés et le nombre de leurs voix et, le cas échéant, lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, le nombre de voix « contre » et celles des abstentions pour les copropriétaires concernés par la décision.

 

Qu'il doit mentionner les réserves éventuellement formulées sur la régularité de la décision par les copropriétaires ou les associés opposants.

Que les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet ;

Que les procès-verbaux et le registre peuvent être tenus sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du Code civil sous la réserve qu'ils soient établis et conservés dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité ; Qu'en effet, la signature nécessaire à la perfection de l'acte juridique suppose l'identification de celui qui l'appose et la certification de sa signature.

Que toutefois, en raison de difficultés techniques, il est, en l'état, très difficile de mettre en place un procédé fiable d'identification pour recueillir la signature du syndic, du président et des scrutateurs ;

Que ces dispositions, par leur généralité, s'appliquent à la feuille de présence, au procès-verbal des assemblées ainsi qu'aux registres des procès-verbaux ;

Qu'il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée signé à la fin de chaque séance, par le président, par le secrétaire et par les scrutateurs ;

Que la séance ne peut être levée qu'après la signature du procès verbal par le président, le secrétaire et par le ou les scrutateurs s'il en existe ;

 

La Commission

Recommande

- que le texte du procès-verbal mentionne le nom des présents et celui des absents ainsi que le nombre de leurs voix ;

- que le procès-verbal ne constitue pas un compte rendu analytique des débats.

- que le secrétaire de séance prenne toutes les dispositions nécessaires pour que le procès verbal soit établi conformément à la loi avant la fin de la séance ;

 

- que le texte de chaque décision soit rédigé dans la forme la plus simple, la plus concise, la plus claire et la plus précise possible afin d'éviter toute erreur d'interprétation ;

- de veiller à ce que les amendements ne dénature pas le libellé et l'objet de la question ou des questions inscrites à l'ordre du jour ;

- de mentionner les réserves éventuellement formulées par un copropriétaire opposant sur la régularité de l'assemblée générale ainsi que de ses décisions ;

- de n'utiliser la signature électronique que lorsqu'il sera possible techniquement de mettre en place un procédé d'identification pour recueillir la signature de tous les signataires du procès verbal ;

5 - Recommandations relatives à la notification des décisions et à la diffusion du procès-verbal

Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 modifié ;

Vu l'article 18 du décret du 17 mars 1967 ;

 

La Commission  rappelle :

Que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

 

Que, sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du précédent alinéa.

Que les décisions de l'assemblée générale sont immédiatement exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées judiciairement, sauf pour les travaux non urgents votés en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu'il est dit à l'alinéa précédent.

 

Que, dans le cas prévu à l'article 23 (alinéa 1^er) de la loi du 10 juillet 1965, la notification du procès-verbal est adressée au représentant légal de la société d'attribution lorsqu'un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants et qu'un extrait du procès-verbal de l'assemblée est notifié au représentant légal de la société propriétaire des lots, s'il n'a pas assisté à la réunion.

 

Que la notification susvisée doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l'article 42 (alinéa 2) de la loi dans son intégralité.

Que les décisions prises en assemblées générales des copropriétaires et relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux font l'objet d'un procès-verbal abrégé affiché dans les parties communes de l'immeuble. Cet extrait de procès-verbal se borne à mentionner les décisions prises relatives à l'entretien, d'une part, et aux travaux, d'autre part, sans qu'il soit besoin d'indiquer le nombre de voix recueillies, ni le montant de la dépense (article 44 de la loi du 23 décembre 1986) ;

Que les dispositions de l'article 42 alinéa 2 visent la notification des décisions de l'assemblée générale aux copropriétaires défaillants ou opposants en vue de leur permettre de contester ces décisions en justice, dans l'éventualité de l'exercice des actions en justice ayant pour objet de les contester sans viser expressément la notification du procès-verbal dans son intégralité.

 

Que le délai de deux mois pour contester en justice les décisions court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée et qu'à défaut de notification desdites décisions, la contestation est possible dans un délai de 10 ans à compter de l'assemblée.

 

Que la délivrance d'une copie intégrale de la feuille de présence est obligatoire si un copropriétaire le demande.

 

Prend acte de la pratique établie et qu'elle approuve d'adresser une copie du procès-verbal à tous les copropriétaires.

En conséquence,

Recommande aux syndics :

- en toute hypothèse, de notifier le procès-verbal le plus rapidement possible aux copropriétaires opposants ou défaillants, sans attendre l'expiration du délai de deux mois.

- d'adresser le procès-verbal conformément à une pratique bien établie et approuvée par lettre simple aux copropriétaires qui ne sont ni opposants, ni défaillants.

- de ne pas diffuser sur Internet les procès-verbaux d'assemblée générale sauf dans le cas où l'assemblée générale a voté sur une éventuelle diffusion des procès-verbaux sur un site particulier réservé spécialement au syndicat et accessible aux seuls copropriétaires composant le syndicat.

Cette recommandation annule et remplace la précédente recommandation numéro quatre.

II- Les commentaires de l’ARC

Comme indiqué dans l’introduction, nous commentons ci-dessous les phrases de la recommandation que nous avons mis en capitales et en gras dans le texte de la recommandation.

1-     La feuille de présence doit préciser les noms et adresses des mandataires

La Commission rappelle, en effet, que la feuille de présence doit non seulement contenir les noms et adresses des copropriétaires, mais aussi les noms ET DOMICILE du mandataire (lorsqu’un copropriétaire a donné son pouvoir).

Or, on peut constater que cela est rarement le cas. Pourtant, en cas de doute sur le mandataire, ces renseignements sont indispensables pour pouvoir effectuer le contrôle nécessaire.

N’hésitez donc pas à rappeler, vous aussi, à votre syndic, qu’il doit faire inscrire les noms ET adresses des mandataires et prévoir une colonne pour cela.

2-     Le syndic doit fournir la copie intégrale de la feuille de présence aux copropriétaires qui en font la demande

La Commission rappelle également que la copie de la feuille de présence devra être délivrée à tout copropriétaire qui en fait la demande.

La copie doit être une copie conforme et non tronquée, ce que la Commission précise plus loin (nous le verrons) en insistant sur le fait que le syndic doit fournir la copie « intégrale » de cette feuille.

Ainsi devrait être mis fin au litige qui oppose l’ARC à de nombreux syndics (dont FONCIA) qui, jusqu’à présent, refusent de fournir la copie « intégrale » de la feuille de présence (en supprimant les adresses des copropriétaires).

3-     Le syndic ne doit pas lui-même remettre les pouvoirs en blanc qui lui ont été adressés

Comme on le sait le syndic ne peut recevoir de mandat à son nom ; certains copropriétaires (ils ont tort, voir point 4) continuent néanmoins à adresser leur pouvoir EN BLANC (sans nom) au syndic et certains syndics remettent ces pouvoirs directement à des copropriétaires qu’ils choisissent eux-mêmes.

La Commission rappelle que cette pratique est illégale, comme l’a jugé la Cour de Cassation (le syndic ne doit pas, dit la recommandation « attribuer personnellement ces pouvoirs »). Le syndic devra donc, soit laisser ces pouvoirs à disposition sur la table d’émargement, soit - c’est le plus fréquent - remettre ces pouvoirs au président ou à la présidente du conseil syndical qui les distribuera à ceux qui le veulent bien.

Vous veillerez au respect de cette recommandation et demanderez que soit signalée sur le procès-verbal tout éventuelle entorse à cette disposition.

 

4-     Les copropriétaires doivent, en tout état de cause, éviter d’adresser au syndic des pouvoirs en blanc

Le mieux est évidemment qu’il n’y ait pas de pouvoirs en blanc adressés au syndic. C’est pourquoi, la Commission recommande aux copropriétaires de désigner un mandataire (ce peut-être « le ou la présidente du conseil syndical »), pour éviter tout problème.

5-     Tout mandataire peut déléguer à son tour le mandat qu’il a reçu, même si cette faculté n’est pas précisée dans le mandat

Ce point est important. On croit, en effet, généralement (nous avons-nous même, à l’ARC, fait l’erreur) que les mandats ne sont « transmissibles » que si le texte du pouvoir prévoit explicitement cette possibilité.

Or, c’est le contraire qui est exact : un pouvoir est toujours transmissible, SAUF si le texte du pouvoir prévoit le contraire (impossibilité de transmettre), ce qui serait d’ailleurs illogique (pourquoi, en effet, interdire à son mandataire de transmettre le pouvoir reçu ?).

6-     En cas d’indivision, seul le représentant de l’indivision peut participer à l’assemblée et prendre part au vote.

La Commission appelle à plus de vigilance et de rigueur en cas d’indivision et elle a raison, car c’est souvent, dans ce domaine, la confusion totale (exemple : les deux conjoints en indivision sont présents, interviennent en assemblée et même, parfois, votent tous les deux !).

On fera donc attention à ce que les indivisions soient BIEN représentées par un mandataire commun et que seul ce mandataire intervienne et vote en cours d’assemblée générale.

7-     Le problème des départs anticipés et de leur inscription

Voici un problème qui n’est pas suffisamment pris en compte dans les assemblées.

A partir d’une certaine heure, en effet, des copropriétaires partent subrepticement sans le faire mentionner au procès-verbal.

Conséquence : ils sont sensés voter pour les résolutions qui suivent leur départ.

Or, certains syndics -qui ont compris cela -s’arrangent pour placer en fin d’assemblée générale des questions « litigieuses », voire inopportunes. Imaginez que sur 25 personnes, 6 soient parties. Sur les 19 qui restent, 12 seront contre une résolution, 7 seront POUR. Comme les 6 copropriétaires « partis » ne sont pas notés comme étant partis (donc étant absents) le syndic pourra les compter comme « pour », ce qui donnera :

-          12 contre

-          13 pour,

Ainsi, la résolution sera adoptée malgré le fait que la majorité aura été contre.

C’est pourquoi la Commission recommande expressément de faire en sorte que les copropriétaires qui partent le fassent savoir et signent la feuille de présence (« Monsieur Machin est parti après le vote de la résolution numéro X » ).

Un conseil : si malgré ça, le président de séance laisse partir des copropriétaires sans qu’ils se signalent, vous pouvez toujours demander que le procès-verbal mentionne le départ de Monsieur X, Madame Y, etc. à tel ou tel moment.

8-     Le procès-verbal doit, en introduction, préciser les noms des présents, représentés ainsi que les noms des absents ET, à chaque fois, le nombre de millièmes

Ce point est souvent négligé également : trop de procès-verbaux ne permettent pas de savoir :

-          qui est présent ;

-          qui est représenté ;

-          qui est absent ;

-          combien pèsent en millième, les présents, les représentés, les absents.

Conséquence : le contrôle des votes est difficile, voire dans certains cas impossible si l’on ne dispose pas d’une copie intégrale de la feuille de présence…

Veillez donc à faire respecter cette recommandation.

9-     Le président de séance doit proclamer les résultats des votes, mais aussi indiquer les majorités requises

Autre point important recommandé par la Commission. Il faut absolument exiger que le résultat du vote soit proclamé au cours de l’assemblée générale, ce qui n’est pas encore toujours le cas.

Mais surtout il faut exiger que la majorité requise soit précisée, particulièrement s’il s’agit de la majorité de l’article 26 (exemple : en cas de travaux d’amélioration).

En effet, certains syndics se contentent d’indiquer hypocritement : «  La résolution est adoptée par la majorité des présents et représentés », même si une majorité plus forte est requise. Il faut donc exiger les précisions suivantes, par exemple : (majorité de l’article 26) :

-          « Majorité requise : majorité de tous les copropriétaires représentants 667 millièmes ;

-          Contre : 8 copropriétaires sur 20 représentants 443 millièmes.

-          Pour : 12 copropriétaires sur 20, représentants 557 millièmes.

-          La résolution n’est donc PAS adoptée, la majorité requise n’étant pas obtenue ».

 

10- Les textes des projets de résolutions sont « amendables » (c’est-à-dire modifiables)

Voici une précision particulièrement importante. Certains syndics prétendent en effet, que les résolutions sont « à prendre ou à laisser », ce qui est bien entendu inexact et justifie le rappel à l’ordre de la Commission : les textes des projets de résolutions sont amendables, c’est-à-dire modifiables.

Une seule limite est donnée : que les amendements ne dénaturent pas la question (exemple : une question sur les travaux de ravalement ne doit pas se transformer en question sur des travaux de toiture ou sur ka décision de prendre un architecte !).

Ainsi on peut :

-          modifier en assemblée générale un projet de budget ;

-          modifier certaines clauses du contrat de syndic, etc , etc.

 

11- La copie de la feuille de présence doit être fournie intégralement aux copropriétaires qui en font la demande

Nous avons déjà vu ce point plus haut (point 2). Comme nous l’indiquions la Commission insiste bien sur le fait que le syndic doit fournir une copie INTÉGRALE de la feuille de présence.

Intégrale, cela veut dire entièrement identique à l’original sans qu’aucun élément puisse être gommé (comme les adresses).

-          « Intégrale ?

-          « Oui, intégrale, cher syndic ».

 

 

oici notre courrier: les conséquences.

certains commencent à utiliser et vous donner le mode d'.N.L.) promulguée le 13 juillet