Ø      En ces temps de « Grenelle de l’Environnement » (où les copropriétaires tiennent une si petite place - voir abus n° 1129), chacun y va de ses propositions destinées à sauver la planète.

Chacun se sent une vocation écologique irrésistible et il est particulièrement savoureux de constater que nos fournisseurs de fioul, de gaz ou d’électricité, nos promoteurs immobiliers, mais aussi nos syndics ne peuvent plus ouvrir la bouche sans parler de leur passion pour le « développement durable » !

Pauvre de nous.

Ø      L’ARC continue de parler d’abord d’« économies d’énergie », voire d’économie tout court, sachant que, bien entendu, nous n’avons pas besoin d’utiliser des grands mots pour expliquer à nos adhérents qu’ils peuvent aussi installer des capteurs solaires sur le toit de leur copropriété…

Ø      Voici 14 propositions très concrètes adressées par l’ARC au Gouvernement et dont nous espérons qu’elles pourront être rapidement débattues puis efficacement mises en oeuvre.

Ø      Nous restons aussi ouverts à toute proposition que les lecteurs de ce dossier pourraient nous adresser.

 

Economie d’énergie et Copropriété

Les propositions de l’A.R.C.

 

A.  Connaître, suivre, gérer (les consommations)

 

1. Substituer un DPE collectif au DPE individuel en cas de chauffage collectif.

2. Inciter à établir un « bilan énergétique d’immeuble ».

3. Inciter ou obliger à l’élaboration d’un plan pluriannuel de mesures et de travaux d’économies d’énergie.

4. Assurer une formation « institutionnelle » des conseillers syndicaux de copropriété en utilisant les fonds non consommés de la « formation professionnelle » des gardiens et employés d’immeuble.

 

 

B.  Financer (les travaux)

 

5. Instaurer un fonds travaux obligatoire sécurisé et assorti d’avantages. 

6. Améliorer les dispositifs des CEE (certificats d’économie d’énergie) et mettre en place des « CEE-Copropriétés ».

7. Instaurer des subventions ANAH versées aux syndicats (et non aux copropriétaires) en cas de travaux d’économie d’énergie. 

8. Ajuster en partie les subventions aux économies réalisées.

 

C.  Assurer une garantie de résultat

 

9. Introduire systématiquement une garantie de résultat en cas de travaux d’économies d’énergie.

10. Promouvoir les contrats d’économie.

 

D.  Individualiser « intelligemment »

 

11. Clarifier les obligations en matière de répartition des frais de chauffage et mettre en place des individualisations efficaces.

 

E.  Lever certains obstacles législatifs

 

12. Modifier le statut des fenêtres en copropriété avec chauffage collectif. 

13. Chauffage urbain : adapter les conventions aux problèmes des économies d’énergie.

14. Assurer le partage des économies entre bailleur et locataire.

 

 

*

 

A.Connaître, suivre, gérer (les consommations)

 

1.    Substituer un DPE collectif au DPE individuel en cas de chauffage collectif.

1)     Constat

• Le Diagnostic de Performance Energétique en copropriété avec chauffage collectif n’est NI vraiment informatif (il ne fournit pas « diagnostic » mais une photographie très floue des consommations réelles) NI incitatif (puisque le bailleur privé ne peut RIEN décider tout seul).
• Par contre, manque cruellement aux copropriétés un OUTIL de connaissance des performances théoriques des immeubles pour leur permettre de comparer avec la situation réelle (voir point 2).

2)     Propositions

• Partant de ces deux contrats, nous proposons de :

a)     supprimer immédiatement l’obligation de DPE individuel dans les copropriétés avec chauffage collectif ;

b)     donner quatre ans (pas plus) aux copropriétés pour faire réaliser un DPE collectif ;

c)     préciser clairement ce que devra contenir ce DPE et QUI devra le faire (uniquement des thermiciens, pas des « diagnostiqueurs »).

 

2.    Inciter à établir un bilan énergétique d’immeuble.

 

1)     Constat

a)     En copropriété un bilan réel des consommations est indispensable mais trop rarement fait.

• Peu d’immeubles en copropriété font, en effet, un bilan énergétique annuel, à savoir :
• analyse des consommations de chauffage, pondérées en DJU ;
• analyse des consommations d’eau chaude ;
• analyse des évolutions.

• Or, la réalisation d’un tel bilan peut avoir des effets très positifs :

• permettre de repérer les dérives ;
• favoriser un système de garantie en cas de travaux (voir point 9) ;
• et, par ailleurs, permettre d’introduire - enfin - un partage des économies entre bailleurs et locataires (voir point 14).

b)     Le bilan énergétique est indispensable pour « mobiliser » les copropriétaires et gestionnaires d’immeuble.

• Il faut en effet savoir que, lorsqu’il est réalisé, le « bilan » énergétique est un excellent moyen pour sensibiliser et mobiliser les conseils syndicaux et les gestionnaires, qui seront porteurs de la dynamique d’économie, comme  le prouve l’expérimentation ARC/FONCIA réalisés sur 40 copropriétés.

 

2)     Propositions

 

• Nous proposons que soit mis au point un outil simple permettant aux copropriétés d’effectuer un « bilan énergétique » simplifié normalisé : cet outil pourrait être réalisé sous la direction de l’ADEME. À noter : il existe déjà un tel outil qu’il suffirait d’améliorer et de faire valider. 

• Ensuite nous proposons de conditionner l’octroi de subventions de l’ANAH pour l’aide à la décision en matière d’économie, à la mise en place préalable de ce bilan, (cela signifie que les subventions pour diagnostic par exemple ne seront octroyées qu’aux copropriétés qui auront effectué ce bilan). 

• Aujourd’hui, en effet, de nombreux pré-diagnostics thermiques ou diagnostics sont financés à grands frais, alors que leur efficacité est très faible, ce qui tient essentiellement au fait que ces pré-diagnostics ou diagnostics ne sont précédés d’aucun « bilan énergétique ». D’où l’idée de prévoir que les aides à la décision ne seront accordés que si la copropriété a procédé préalablement à un « bilan énergétique ».

 

3.    Inciter ou obliger à l’élaboration d’un plan d’économie pluriannuel de mesures et de travaux d’économies d’énergie.

 

1)     Constat

 

• En copropriété on a constaté les vertus des programmes pluriannuels de travaux qui permettent :

• de répartir les dépenses sur plusieurs années ;
• de traiter progressivement tous les problèmes, toujours très complexes, à savoir :
• gestion du chauffage ;
• installation (chaufferie) ;
• distribution ;
• bâti.

 

2)     Propositions

 

• Nous proposons donc d’inciter les copropriétés à élaborer de tels programmes en mettant en place une subvention concernant l’assistance à la mise en place de programmes pluriannuels.

• Pour aller plus loin, il pourrait même être envisagé de rendre obligatoire la mise en place d’une telle programmation dès lors que la performance énergétique de la copropriété est particulièrement mauvaise.

 

4.    Assurer une formation « institutionnelle » des conseillers syndicaux de copropriété en utilisant les fonds non consommÉs de la « formation professionnelle » des gardiens et employés d’immeuble.

 

1)     Constat

 

• Comme on le sait, dans une copropriété, le conseil syndical joue souvent un rôle moteur. Or, en ce qui concerne les problèmes énergétiques, il dispose rarement des informations et notions nécessaires.

• Nous proposons donc d’institutionnaliser la formation des conseils syndicaux sur ces problèmes en utilisant pour cela les fonds collectés pour la « formation professionnelle » auprès des syndicats de copropriété.

 

2)     Proposition

 

• Utiliser les fonds collectés pour la formation des gardiens et employés d’immeuble et non utilisés à la mise en place de formations pour les conseillers syndicaux élus.

• À noter : actuellement les fonds collectés par les AGEFOS-PME non utilisés en copropriété représentent chaque année plusieurs millions d’euros.

 

B.Financer (les travaux)

 

5.    Instaurer un fonds travaux obligatoire sécurisÉ et assorti d’avantages.

 

1)     Constat

 

• Tous les acteurs de la copropriété ont fait le constat suivant :

• lorsqu’il existe une « épargne » préalable collective en copropriété, les travaux sont beaucoup plus faciles à faire voter (et inversement) ;
• l’épargne préalable favorise d’abord les ménages modestes, contrairement à ce que l’on croit.

• Autre constat : la France est un des seuls grands pays à n’avoir pas encore instaurer un système de « fonds travaux obligatoires » en copropriété.

• En matière d’économie d’énergie, cette absence est encore plus regrettable puisque l’économie financière associée à de tels travaux est en principe certaine.

 

2)     Propositions

 

• Instaurer une obligation de « fonds travaux » (5 % minimum du budget de charges courantes) et empêcher son déblocage par le seul syndic.

• Créer un « plan d’épargne copropriété » exonéré d’impôt.

• Prévoir des « primes » particulières versées au syndicat des copropriétaires au cas où ces fonds seraient affectés à certains usages (exemple : économie d’énergie). 

• Prévoir un prêt à taux zéro complémentaire. 

• À noter : le fonds travaux abondé chaque année plus la prime peuvent favoriser très efficacement le développement des plans pluriannuels (voir point 3).

 

6.    Améliorer les dispositifs des CEE (certificats d’économie d’énergie) et mettre en place des CEE-Copropriétés.

1)     Constat

• Les CEE sont un excellent moyen d’inciter à des économies.

• Cependant aujourd’hui, le système reste très inefficace, voire pervers. En effet :

a)     la course au CEE bon marché tourne en fait à la campagne publicitaire permanente pour les fournisseurs ;

b)     ce système qui devait inciter les fournisseurs à financer vraiment des travaux d’économies se transforme en fait en système de récupération ou de rabattage au moindre prix des CEE.

• Cette situation provient en partie :
• des objectifs trop modestes en matière d’économies imposées aux grands fournisseurs ;
• de la complexité, pour les copropriétés de faire valoir leurs économies.

2)     Propositions

• Nous proposons donc de remonter très vite (sans attendre la fin 2009) le niveau d’économie exigé des grands fournisseurs.

• Surtout, nous proposons de créer des CEE-Copropriété (économies collectives réalisées par les copropriétés) et d’instituer une obligation pour les fournisseurs de récupérer un certain quota de CEE-Copropriétés.

• Ainsi se créerait un marché des CEE-Copropriétés qui permettrait aux copropriétés de trouver des financements complémentaires.

 

7.    Instaurer des subventions ANAH versées aux syndicats de copropriétaires (et non aux copropriétaires) en cas de travaux d’économie d’énergie.

 

1)     Constat

• Les subventions individuelles en copropriété ne sont pas forcément très faciles à mobiliser ni très efficaces (exemple des fenêtres lorsqu’il y a chauffage collectif, voir point 12). 

• Nous pensons que des subventions accordées au syndicat des copropriétés et qui seraient fonction du niveau d’économie pourraient avoir une grande efficacité, puisqu’elles favoriseraient le vote de travaux en allégeant les appels de fonds.

2)     Proposition

• Modifier les règles de l’ANAH pour permettre aussi l’octroi de subventions au syndicat des copropriétaires en cas de travaux d’économie d’énergie garantie.

 

8.    Ajuster en partie les subventions aux économies réalisées.

 

1)     Constat

• Actuellement, les subventions ne sont pas liées directement au niveau d’économie réelle ni aux résultats, comme cela, semble-t-il, se pratique dans d’autres pays (Allemagne, par exemple).

2)     Propositions

• Tout simplement s’inspirer de ce qui est déjà en place à l’étranger.

• À noter : si les subventions étaient liées aux résultats, cela aurait pour effet de développer :

• les outils de connaissance énergétique (DPE collectif et bilan - voir points 1 et 2) ;
• la mise au point du système de « garantie » (voir point 9).

 

C.Assurer une garantie de résultat

 

9.    Introduire systématiquement UNE garantie de résultat en cas de travaux d’économies d’énergie.

 

1)     Constat

• Nous constatons en permanence que les objectifs d’économie annoncés ne sont pas réalisés, l’écart pouvant être très important.

• Cette situation est évidemment très préjudiciable (elle freine les ardeurs de chacun et, surtout, empêche les retours sur investissements). 

2)     Proposition

• Mettre en place avec les professionnels volontaires (BET, entreprises, compagnies d’assurances, chauffagistes, voir point 10) des systèmes de garantie d’économie, reposant :

• sur des engagements précis ;
• sur des « assurances ».

10.                      Promouvoir les contrats d’économie.

 

1)     Constat

• Les contrats d’économie (qui sont développés en secteur social) sont peu répandus en copropriété. 

• Nous constatons même une certaine régression (qui vient peut-être du fait que les grands chauffagistes sont de plus en plus des filiales de grands fournisseurs).

 

2)     Proposition

 

• Promouvoir ces contrats en faisant de ceux-ci des maillons quasi obligés de la chaîne de garantie de résultat, dont on a vu au point 9 l’importance.

 

D.Individualiser « intelligemment »

 

11.                      Clarifier les obligations en matière de répartirtion des frais de chauffage et mettre en place des individualisations efficaces.

1)     Constat

a)     La législation sur les « répartiteurs » de frais de chaleur est un contre-modèle. En effet, personne ne sait plus ni OÙ ni dans quelles situations aujourd’hui les répartiteurs sont obligatoires.

b)     Par ailleurs, l’efficacité des répartiteurs reste très insuffisante, ce qui tient au fait qu’ils sont souvent installés sans « méthode » et au mépris de l’intérêt des usagers.

2)     Propositions

• Nous proposons :

a)     de clarifier la législation rapidement quitte à renforcer les obligations ;

b)     d’obliger, lorsque des répartiteurs sont installés, à procéder à une « étude préalable de faisabilité » permettant de déterminer :

• les conditions préalables à respecter et les moyens à mettre en place (exemple : présence de robinets de radiateurs en bon état) ;
• l’équilibre prévisionnel de l’opération.

• Ceci permettrait de redonner à la « répartition » un second souffle sans que cela ne tourne à l’« attrape-copropriétaire ».

 

E. Lever certains obstacles législatifs

 

12.                      Modifier le statut des fenêtres en copropriété avec chauffage collectif.

 

1)     Constat

• Actuellement, en copropriété, les fenêtres sont, dans 90 % des cas, des parties privatives.

• En conséquence, il est quasi-impossible de faire voter des travaux de changement de toutes les fenêtres (pour poser des fenêtres double vitrage) et d’obtenir ainsi, en cas de chauffage collectif, des économies collectives (naturellement il existe des exemples de changement systématique, mais cela se fait toujours avec beaucoup de difficulté et reste très marginal). 

• Dès lors, certains changent leurs fenêtres « privatives » (bien sûr avec l’autorisation de l’assemblée générale) au grès de leurs possibilités et besoins, les autres ne pouvant ou ne voulant pas (cas des bailleurs) engager des investissements sans contrepartie.

• Or, comme il n’y a pas changement COMPLET de toutes les fenêtres, le chauffage ne peut être régulé ni adapté en conséquence. Il faut donc continuer à chauffer l’immeuble en fonction des logements qui ne disposent pas de double vitrage. Dans ces conditions, la pose des doubles vitrages apporte essentiellement du confort (thermique) supplémentaire mais très peu d’économies, ce qui est totalement paradoxal, anti-économique et anti-écologique bien que cela coûte cher à l’Etat (crédit d’impôt).

• À titre de comparaison, en Allemagne, les fenêtres sont considérées par la loi comme des parties communes à usage privatif, ce qui permet des opérations généralisées sur les fenêtres, gage d’efficacité énergétique.

2)     Propositions

• Si l’on veut pouvoir engager des opérations d’économies « intelligentes » et efficaces en France, une piste serait donc simplement d’introduire dans la loi une disposition d’ordre public, dérogatoire aux règlements de copropriété et prévoyant que - lorsqu’il y a chauffage collectif - les fenêtres seront réputées parties communes à usage privatif (mais non les stores ou volets). 

• Cette disposition (non contraignante) permettrait de voter en assemblée générale des programmes complets de changement des fenêtres, pour poser des fenêtres isolantes, donc d’obtenir enfin des économies pour TOUS.

• Naturellement la loi devra prévoir que ceux qui ont déjà fait poser des fenêtres isolantes n’auront pas à participer financièrement à la pose des nouvelles fenêtres, par ailleurs comme toujours en pareil cas, l’entretien resterait à la charge des copropriétaires pris individuellement (vitrage…).

 

13.                      Chauffage urbain : adapter les conventions aux problèmes des économies d’énergie.

 

1)     Constat

• Faire des économies quand on est raccordé à un réseau de chaleur est souvent impossible :

a)     la partie fixe (de plus en plus forte) ne bouge pas en proportion des économies ;

b)     si tout le monde fait des économies, l’équilibre financier du réseau est compromis et les prix explosent, ce qui compromet les économies financières obtenues.

2)     Propositions

• Il faudrait d’une part rendre obligatoire dans les conventions de chauffage urbain, l’introduction d’une clause prévoyant une diminution proportionnelle de la partie fixe en cas de travaux d’économies d’énergie.

• Il faudrait d’autre part poser le problème de la prise en charge des déficits résultants des économies réalisées.

• À défaut, dans le cadre des réseaux de chauffage urbain, faire des économies coûtera toujours de l’argent aux usagers…

14.                      Assurer le partage des économies entre bailleur et locataire.

1)     Constat

• Aujourd’hui, les fédérations de locataires campent sur leurs positions : pas d’augmentation de loyer en compensation de travaux d’économie d’énergie. 

• Cette position se comprend, d’ailleurs, car en cas de travaux d’économies d’énergie, non seulement les gains financiers ne sont pas garantis, mais les gains énergétiques ne le sont pas plus (voir point 9).

• Il faut cependant trouver une solution.

2)     Propositions

• Nous proposons donc que lorsque des travaux d’économies d’énergie ont été réalisés, un bilan simple soit établi en fin de chaque année de chauffe permettant de calculer les gains induits par l’opération.

• Le calcul consisterait à établir le gain énergétique pondéré (en fonction de la rigueur de l’hiver et des prix des combustibles). 

• Ce bilan pourrait être le bilan énergétique normalisé que nous proposons au point 2. On le voit, l’importance de ce bilan devient considérable, comme l’est la nécessité de mettre au point un document et une méthode simple normalisée. 

• Le bailleur pourrait ensuite réintégrer dans les charges 50 % ou 40 % de l’économie.

• Le locataire pourra donc contrôler le bilan et le partage des économies se fera dans un cadre « gagnant-gagnant ».

• Pour permettre aux fédérations de locataires de tester cette idée, nous proposons de mettre en place, avec elles, des expériences dès la saison 2007-2008.