Après neuf mois de travail d’un groupe spécial du Conseil National de la Consommation réunissant les représentants des usagers (dont l’ARC) et les syndicats professionnels (FNAIM, CNAB, CSAB, SNPI), le Conseil National vient de rendre un avis.

I-                    Le côté positif

Cet avis fait d’abord état d’un accord entre usagers et professionnels concernant une liste des tâches de gestion devant rentrer dans le forfait de base (donc NON facturables en plus).

C’est bien, et nous sommes d’ailleurs très satisfaits d’avoir obtenu cet accord dont les professionnels ne voulaient pas au départ et qui a demandé de longues heures de négociation.

II-                  Le côté négatif

Pourtant cet avis n’est pas satisfaisant pour autant.

Le côté TRÈS négatif de cet avis est évidemment que le CNC ne prévoit pas pour le moment de publier un arrêté pour obtenir la traduction de ces accords dans la réalité, mais compte uniquement sur la « bonne volonté » des syndics, ce qui est totalement surréaliste !

Nous n’avons évidemment pas l’intention de nous satisfaire de ce « marché de dupes » et avons d’ores et déjà adressé à Luc CHATEL, le Secrétaire d’état à la consommation, une lettre lui demandant de prendre la seule mesure efficace : un arrêté incluant l’« accord » conclu entre copropriétaires et les syndics.

Vous trouverez dans ce dossier :

1. le texte de l’AVIS ;
2. l’accord concernant les tâches de gestion courantes NON fracturables en plus du forfait de base ;
3. notre analyse de cet avis ;
4. la lettre adressée à Monsieur Luc CHATEL, Ministre de la Consommation,
5. les questions posées à Monsieur Luc CHATEL.

 

1. Texte intégral de l’AVIS du Conseil National de la Consommation relatif à

l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété

(27 septembre 2007)

 

Le bureau du Conseil National de la Consommation a donné mandat à un groupe de travail pour réfléchir aux moyens d’améliorer l’information des consommateurs sur la nature et les modalités de tarification des prestations fournies par les syndics de copropriété.

Cet exercice s’inscrit dans la lignée des travaux menés par la Commission des clauses abusives qui avait, en janvier 1996, adopté une recommandation relative notamment au caractère abusif de certaines clauses introduites dans les contrats proposés par les syndics et à la restriction de la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières ou diverses. Un avis du Conseil national de la consommation avait été également adopté le 18 février 1997 par les deux collèges professionnel et consommateur et proposait notamment une répartition des tâches entre la gestion courante et les prestations particulières. Cet avis n’a pas reçu les suites espérées.

En effet, la situation actuelle voit persister un manque de lisibilité des contrats de syndics, notamment en ce qui concerne les honoraires dus. Cela limite la comparabilité des offres et, partant, la concurrence entre les cabinets, dans un contexte où, depuis l’ordonnance du 1^er décembre 1986, les honoraires des syndics sont fixés librement dans le cadre d’une négociation avec les copropriétaires.

Le choix d’un syndic est très largement basé sur les informations contenues dans la proposition de contrat qu’il soumet à l’assemblée générale des copropriétaires. En l’absence de normalisation de ce document, la nature et la présentation des informations qu’il contient varient considérablement d’un cabinet à l’autre, ce qui rend difficile la comparaison des prix et des prestations offertes.

L’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 a introduit une distinction entre prestations dites « de gestion courante » et prestations particulières. De fait, la quasi totalité des cabinets de syndics distingue dans ses contrats la rémunération de ces deux catégories de prestations, les premières faisant généralement l’objet d’un forfait annuel, les secondes d’une facturation séparée sous des formes diverses (à la tâche, à la vacation etc.). Au fil du temps, l’absence de définition réglementaire de la notion de gestion courante a permis aux syndics de réviser, souvent à la baisse, le périmètre des prestations facturées dans le cadre du forfait, au bénéfice des modes de facturation séparée. Cette pratique affecte très sensiblement la prévisibilité des honoraires que les copropriétaires doivent acquitter.

Sur la base de ce constat partagé, les deux collèges se sont entendus sur les points suivants :

1.      la contrepartie de la liberté tarifaire dont jouissent les syndics est une information préalable, claire et détaillée des copropriétaires sur le contenu des contrats et sur les modalités de calcul de leurs honoraires ; en particulier doivent être distinguées dans les contrats les prestations relevant de la gestion courante des autres prestations qualifiées de variables  ;

2.      une liste de prestations fournies par les syndics dans toutes les copropriétés a été établie par le groupe de travail. Cette liste de prestations est récapitulée sous forme du tableau présenté en annexe ;

3.      Dans la pratique, toutes les prestations mentionnées dans ce tableau correspondent à la gestion courante et doivent à ce titre être facturées par le syndic dans le cadre d'un forfait annuel prédéterminé;

4.      Pour les prestations non identifiables dans le cadre d’un forfait annuel (intervention en cas de sinistre, convocation d’une assemblée générale extraordinaire etc.), qui ne figurent pas dans ce tableau, le syndic est fondé à les facturer séparément en fixant pour chacune un prix unitaire dans son contrat sauf impossibilité manifeste ;

5.      l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « Le syndic détient les archives du syndicat ». Il choisit d’assurer cette détention, sous sa responsabilité, selon le mode qui lui semble le plus approprié dans le cadre de la gestion de son cabinet..

Le Conseil national de la consommation recommande que la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes fasse un bilan de l’application du présent avis d’ici le 31 décembre 2008. Si ce bilan était négatif, un arrêté de publicité des prix devra être pris par le ministre chargé de la consommation, sur la base des recommandations du présent avis.

 

Liste des prestations de gestion courante

issue du groupe de travail du CNC

et annexée à l’avis du CNC du 27 septembre 2007

 

 

(*) Les professionnels ont souligné que ces prestations devaient s’entendre hors frais de tirages,

    d’affranchissements et d’acheminements.

(**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires.

 

 

Le Conseil National de la Consommation s’apprête à publier un avis adopté après huit mois de travail et de douloureuses négociations. Celui-ci peut se résumer en trois points.

Nous allons donner ci-dessous :

 

Analyses de l’ARC concernant cet avis et nos réactions.

I.                    LE POINT DE DÉPART : RAPPEL

Partant du fait que les « honoraires particuliers » des syndics hors honoraires de base se multipliaient de façon très inflationniste et déguisée, empêchant par là toute prévisibilité budgétaire et toute vraie mise en concurrence des syndics, les consommateurs et l’A.R.C demandaient, dans le cadre du groupe de travail mis en place par le CNC, début 2007 :

-          l’établissement d’une liste de taches de gestion courante entrant dans le « forfait de base » ;

-          la publication d’un arrêté reprenant tout simplement cette liste et s’imposant aux syndics.

II.                  LE TRAVAIL RÉALISÉ

Un long travail de négociation a été mené par les consommateurs et l’A.R.C au sein du groupe de travail du C.N.C et a permis d’établir une liste (satisfaisante, pour nous à 90 %)  des tâches dites de gestion courante obligatoires.

Si cette liste est respectée, de très nombreux abus constatés depuis dix ans seront, ainsi, rendus impossibles. Rentreront désormais, par exemple, dans la gestion courante, les prestations suivantes, non susceptibles de facturation complémentaire :

1. la tenue du conseil syndical préparatoire à l’assemblée générale ordinaire (le contrat devra fixer les heures souhaitées par la copropriété) ;
2. la tenue de l’assemblée générale ordinaire (le contrat devra fixer les heures souhaitées par la copropriété) ;
3. la mise en place et la tenue du carnet d’entretien ;
4. la mise en place et la tenue du Document Unique d’Evaluation des Risques ;
5. la gestion de tous les diagnostics obligatoires ;
6. la transmission de toutes les archives et comptes au successeur ;
7. les déclarations de sinistres ;
8. les visites « techniques » des parties communes et équipements des copropriétés (visites dont le nombre devra être fixé dans le contrat) ;
9. la négociation et le suivi des contrats de prestation ;
10. la négociation, la commande et le suivi des travaux rentrant dans le budget courant ;
11. la gestion du personnel, y compris la gestion des remplacements, etc. etc.

III.                UN ARRETÉ DIFFERÉ, MALHEUREUSEMENT

Néanmoins, alors que chacun est conscient (nous parlons des copropriétaires mais aussi de tous ceux qui connaissent les problèmes de copropriété) que seul un arrêté peut réellement imposer ces nouvelles règles à tous les syndics, l’avis retient donc un dispositif différent :

a)     les syndics auront quinze mois pour appliquer ces accords ;

b)     si dans quinze mois l’Administration s’aperçoit que ce n’est pas le cas, un arrêté sera alors pris (l’avis emploie bien le futur, non le conditionnel)

Pourquoi cela ? tout simplement parce que les syndics ne veulent pas d’un arrêté et que l’Administration a cédé à leurs exigences.

« Mais pourquoi avez-vous tellement peur d’un arrêté si vous êtes prêts à appliquer loyalement l’accord ? cela ne pourrait que vous aider à faire appliquer cet accord ? », avons-nous demandé aux syndics.

Les syndics n’ont, naturellement, pas répondu…

IV.               L’A.R.C EN ÉTAT D’ALERTE

Nous prenons acte de cet arrêté…différé et ne pouvons que nous incliner, même si nous regrettons vivement ce dispositif « mou », personne ne pouvant croire sérieusement que la profession est en mesure de faire appliquer cet accord à tous les syndics. En conséquence, nous allons nous doter de moyens pour « suivre » l’application de cet accord et, surtout, identifier et quantifier les manquements inévitables.

a)     D’abord, nous allons mettre en place, en partenariat avec les A.R.C régionales, une méthode simple de contrôle des nouveaux contrats de syndics, contrôle que pourra assurer n’importe quel copropriétaire.

b)     Ensuite, nous allons mettre en place un site Internet spécial permettant de recueillir de façon rigoureuse et large les informations fournies par les copropriétaires.

c)     Enfin, nous allons d’ores et déjà programmer pour fin 2008 un colloque national dont l’objectif sera de faire un « bilan » de l’accord, colloque qui associera naturellement les organisations de consommateurs, les fédérations de syndics, l’Administration…

En quelques mots, nous allons assurer une vigilance constante sur quinze mois de façon à pouvoir évaluer exactement le niveau d’application des accords et aider (voire inciter) l’Administration et le pouvoir politique à en tirer les conclusions.

Ceci dit, que de travail en perspective alors qu’un arrêté reprenant l’accord aurait été si simple.

Trop simple, peut-être ? Trop efficace ?

 

 

Monsieur CHATEL Secrétaire d’État Ministre de l’Economie et des Finances 139, rue de Bercy 75012 PARIS Paris, le 5 Octobre 2007

Objet : honoraires de syndic et avis du C.N.C.

Monsieur le Secrétaire d’état,

Vous avez été destinataire de l’avis du Conseil National de Consommation concernant les honoraires de syndic.

La présidente du groupe de travail vous aura sans doute fait savoir que cet avis ne recueillait pas l’approbation de nos organisations (ARC et UNARC) et que - en tant que seules associations des copropriétaires invitées à siéger aux côtés des organisations de consommateurs - nous avions émis clairement les plus expresses réserves sur la pertinence de cet avis dit de « compromis ».

Nous le redisons et le redirons publiquement :

1)     Comment imaginer qu’un « accord » pris par les seuls responsables des syndicats professionnels ait la moindre chance d’être suivi par l’ensemble des professionnels concernés ?

2)     Même si nous ne mettions pas en doute la capacité des syndicats professionnels à obtenir l’application de cet accord par tous leurs adhérents (ce qui démonterait de notre part une dose inquiétante de naïveté…), comment peut-on ignorer que les cabinets non « syndiqués » (qui sont très nombreux et sont souvent ceux dont les comportements sont les moins orthodoxes) pourraient se ranger à cet avis ?

3)     Comment expliquer que les professionnels puissent loyalement accepter d’un côté d’appliquer intégralement un accord et refuser d’un autre côté toute perspective d’un d’arrêté, (comme ils l’ont dit et redit au Conseil National de la Consommation), qui est le seul dispositif susceptible pourtant de favoriser l’application réelle de cet accord ?

4)     Comment peut-on croire (sauf, là encore, à être atteint de naïveté pathologique) que dans quinze mois (voire six comme vous l’avez dit dans votre conférence de Presse du 4 octobre) nous pourrions constater l’application à 100 % d’un accord négocié difficilement après neuf mois de vives confrontations et qui recueille encore aujourd’hui l’hostilité d’une partie de la profession (certes, minoritaire mais agissante) ?

5)     Comment enfin, peut-on prétendre - s’il n’y a pas d’arrêté - garantir la pérennité de cet accord nécessairement fragile et comment croire sérieusement, en l’absence d’arrêté, que cet accord ne disparaîtra pas progressivement dans le temps ?

C’est pourquoi nous vous demandons instamment, Monsieur le Secrétaire d’état, de ne pas suivre cet avis, sachant d’ailleurs que le consentement des organisations de consommateurs a été acquis (malgré notre vive opposition) uniquement parce qu’il leur a été dit qu’un mauvais avis valait mieux que RIEN.

Non, un mauvais avis ne vaut pas mieux que rien, il ne vaut rien et les problèmes vont rester, à savoir :

-          des syndics qui abuseront forcément du pouvoir que leur confère leur position en l’absence de cadre réglementaire ;

-          des copropriétaires victimes d’abus tarifaires toujours plus importants et nombreux, copropriétaires à qui on essaye de faire croire qu’ils ont une possibilité collective de négocier des contrats qui sont des modèles de complexité et de subtilité (pour ne pas dire malignité).

C’est pourquoi nous vous demandons une fois encore d’écouter la voix de la raison et de prendre l’arrêté que TOUS les copropriétaires attendent depuis des années.

Pour finir, nous voudrions dire ceci :

a)     les problèmes ne vont pas être traités par cet avis, et que chacun le sait parfaitement ;

b)     le ressentiment des copropriétaires ne va cesser de s’amplifier ;

c)     nos organisations continueront à dénoncer les pratiques en vigueur et à mobiliser les copropriétaires ;

d)     le bilan de l’accord sera forcément négatif ;

e)     nous nous retrouverons donc dans six, dix ou quinze mois dans une situation encore plus difficile, encore plus sinistrée.

Est-ce vraiment cela que vous voulez ?

Nous ne le pensons pas et, comptant sur votre réalisme et votre détermination, nous espérons que vous pourrez très vite publier l’arrêté tant attendu.

Recevez, Monsieur le Secrétaire d’état, l’assurance de notre haute considération.

 

                                                                                              Fernand CHAMPAVIER

                                                                                              Le Président.

 

 

 

Luc CHATEL est le Ministre de la Consommation. Le 4 octobre 2007 il a fait savoir au cours d’une conférence de Presse, que si les syndics ne respectaient pas l’avis du Conseil National de la Consommation concernant la tarification de leurs honoraires, il publierait un arrêté sur les honoraires dans six mois.

Bien sûr les chambres syndicales se sont précipitées pour faire savoir à tous qu’elles allaient tout mettre en oeuvre pour inciter leurs adhérents à appliquer cet accord.

On nous prend décidemment pour des « demeurés ».

C’est pourquoi nous posons de nouveau quelques questions à Monsieur Luc CHATEL qui permettent de revenir sur TERRE. Voici ces questions :

1. « Sachant qu’il y a à peu près 15 000 syndics en France, comment allez-vous faire, Monsieur le Secrétaire d’état,  pour « contrôler » l’application de cet avis alors même que les fonctionnaires de la DGCCRF sont de moins en moins nombreux et sont déjà dans l’incapacité d’exercer les multiples  contrôles qu’ils doivent effectuer ?

2. Sachant qu’il y a environ 30 % de syndics qui ne sont affiliés à aucune chambre, comment peut-on demander à ces syndics d’appliquer un avis qu’aucun d’eux n’aura accepté ?

3. Sachant par ailleurs que, d’ores et déjà, les chambres syndicales signataires de l’avis sont bien en peine d’obliger leurs adhérents à respecter les textes incitatifs (les recommandations de la Commission Relative à la Copropriété ou les arrêts des tribunaux), voir la loi elle-même, comment peut-on s’imaginer raisonnablement qu’elles parviendront à faire appliquer à 100 % de leurs adhérents un avis qu’une partie d’entre eux conteste déjà ?

4. À partir de quel pourcentage de non suivi de l’avis déciderez-vous, Monsieur le Secrétaire d’état, que celui-ci ne sera pas respecté et en premier lieu de quels moyens disposez vous pour comptabiliser ces manquements ».

5. Enfin, comment, en l’absence d’un arrêté pouvez-vous garantir une application - même très partielle - de cet accord dans la durée ?

Ces questions montrent bien le caractère surréaliste de la démarche adoptée par le Secrétaire d’état. C’est un peu comme si on disait : « Inutile d’introduire la limitation de vitesse dans le Code de la route. Contentons-nous d’un engagement des associations d’automobilistes à respecter des vitesses maximales. Sinon, on avisera… ».

C’est absurde. Or comme nos dirigeants ne sont pas absurdes, soit ils se moquent de nous, ce que nous n’osons imaginer, soit ils vivent sur une autre planète !

 

*