Dans son numéro du 21-22 octobre 2007, le MONDE a consacré un dossier complet à la Copropriété, en faisant largement référence à notre association et à son action.

Nous avons sélectionné quatre articles dont nous donnons de larges extraits.

1. Les « nouveaux syndics » (le développement des groupes de syndics propriété de banques et les conséquences pour les copropriétaires). 

2. Les abus en matière d’honoraires.

3. Alléger le poids des charges en Copropriété.

4. Le témoignage de responsables de Copropriété (tous adhérents à l’ARC) qui ont fait baisser les charges dans leur immeuble.

 

1. Les « nouveaux » syndics

 

APRÈS le constat sévère dressé par une récente enquête de la direction générale de la concur­rence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) dans le secteur de l'immobi­lier, Luc Chatel, secrétaire d'État chargé de la consommation et du tourisme, se dit résolu à ne pas relâcher la pression sur les agents immobiliers, les administrateurs de biens et les syndics.

Un nouveau projet de loi, qui sera débattu en décembre, doit doter la DGCCRF de pouvoirs éten­dus de contrôle et de sanction. Les admonestations ministérielles par­viendront-elles à stimuler la concurrence et à renforcer la trans­parence d'une profession en pleine mutation ? C'est l'un des thèmes qui seront abordés lors du Salon de la copropriété, qui se déroule à Paris, porte de Versailles, du 24 au 26 octobre.

De grands groupes d'adminis­trateurs de biens se constituent sous la houlette d'établissements bancaires, comme Foncia, racheté par la banque Natexis, Nexity (Caisses d'épargne), qui rassem­ble les réseaux Century21, Guy Hoquet et Gestrim Lamy, deuxiè­me administrateur de biens fran­çais, Avis (groupe Crédit mutuel) ou encore Square Habitat (Crédit Agricole).

La taille du gâteau fait saliver les banques. En effet, le marché immobilier a quadruplé entre 1997 et 2007. Les copropriétés, dont relè­vent 7,5 millions de logements sur un parc total de 30 millions, vont se multiplier. Fédérés au sein du club Pluriance, les quatorze plus grands groupes (Foncia, Nexity, Urbania, Cytia, Tagerim, Loiselet & Daigremont, etc.) cherchent à s'émanciper de la Fédération natio­nale de l'immobilier (Fnaim).

Ce puissant syndicat, fort de 12 000 adhérents, soit la moitié de la profession, est un organisme qui délivre, au prix fort, la garantie financière obligatoire pour exer­cer. Le cabinet Oralia, dont le fon­dateur, Serge Déglise, est aussi pré­sident de Pluriance, a vu plusieurs de ses antennes régionales, de Dijon ou de Lyon, être exclues de la Fnaim pour avoir choisi un autre garant.

Or les groupes filiales de banques vont chercher auprès de leur actionnaire une garantie à meilleure compte. FONCIA, qui pèse près de
10 % du chiffre d’affaires de toute la profession, s’apprête à quitter le navire FNAIM. D’autres, comme GESTRIM LAMY, devraient suivre. Face à cette hémorragie, la FNAIM risque d’être, à terme, privée d’adhérents et de sa principale ressource financière.

 

Les clients, eux, se verront proposer par ces groupes des offres de plus en plus complètes : la vente d’un logement neuf ou ancien, un crédit immobilier, une assurance maison, la gestion éventuelle des biens locatifs et tous les diagnostics réclamés lors d’une vente.

 

Il n’est pas sûr que les consommateurs y gagneront, s’ils sont ligotés à un prestataire unique omnipotent, à la fois promoteur, syndic, courtier d’assurances et représentant des bailleurs.

« Certains copropriétaires occupants ont, dès lors, moins de marge de manœuvre que leur voisin locataire. Sans oublier que dans ces grands cabinets, le turnover des gestionnaires d’immeubles est impressionnant, et il est très pénible pour les copropriétaires de changer sans cesse d’interlocuteur », explique Bruno DHONT, directeur de l’Association des responsables de copropriété (ARC).

 

2. Les abus en matière d’honoraires

 

LES HONORAIRES que factu­rent les syndics professionnels (soit le représentant et le gestion­naire de la copropriété) sont, depuis des années, une source de litiges avec les copropriétaires.

Les organisations de consom­mateurs, notamment la Fédéra­tion des copropriétaires - Consom­mation, logement et cadre, et l'Association des responsables de copropriété (ARC) ont dénoncé la multiplication des frais pour prestations parti­culières venant s'ajouter au forfait annuel, comme la relance pour impayés (qui peut aller jusqu'à 50 euros la lettre recommandée), les démarches à l'occasion de la vente d'un lot, la gestion d'un sinis­tre ou l'archivage.

Les dépenses annexes peuvent ainsi égaler, voire dépasser, le for­fait de base, lui-même vidé de sa substance.

Cette double facturation rend surtout impossible la comparai­son d'honoraires d'un syndic à l'autre. La pratique consistant à offrir un forfait de base à tarif attractif, par exemple 150 euros par an et par lot, puis à multiplier les facturations hors forfait de prestations particulières, devient courante. Une dérive confirmée par l'enquête réalisée entre novembre 2006 et janvier 2007 par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

Le contrat de syndic est soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires et approuvé à la majorité de l’article 25. Indivi­duellement, un coproprié­taire n'a aucun moyen de discuter ces honoraires et, a fortiori, de mettre un syn­dic en compétition avec d'autres. Son seul recours est de vérifier que les som­mes facturées correspondent au barème approuvé en assemblée générale.

Collectivement, les copropriétai­res ou le conseil syndical (équipe constituée de copropriétaires élus pour trois ans) vont, désormais, disposer de deux moyens de contrô­le sur le gestionnaire. Les nouvel­les règles comptables, en vigueur depuis le 1^er janvier, modifient les modes de présentation des comp­tes de l'exercice 2007, qui seront soumis aux assemblées générales courant 2008.

Elles font obligation au syndic de regrouper, sous une même rubrique, l'ensemble des honorai­res facturés, gestion courante et prestations particulières, ce qui en simplifiera la lecture et la com­paraison d'une année sur l'autre.

Le type de contrat est ensuite mis au point suite aux négociations qui ont eu lieu entre organisations de consommateurs et de copropriétaires et syndicats pro­fessionnels : Fédération nationa­le de l'immobilier (Fnaim), Confé­dération nationale des adminis­trateurs de biens (CNAB), Conseil supérieur de l'administration de biens (CSAB) et Syndicat national des professionnels de l’immobilier (SNPI).

Adopté jeudi 18 octobre, l’avis du CNC qui reprend ces négociations a fourni la liste minimale et impérative des tâches que doit englober le forfait de gestion courante. Il n’est plus question de facturer en sus la préparation, d’un conseil syndical, la tenue de l’assemblée générale, la mise en place et la tenue du carnet d’entretien, la fourniture du document unique d’évaluation des risques (DUER) ou des diagnostics obligatoires, la transmission des archives au successeur ou une déclaration de sinistre. Plusieurs visites techniques sont également incluses dans le forfait annuel.

Deux points mécontentent cependant les organisations de consommateurs et l’ARC.

Les frais d’archivage, d’abord, ne sont pas dans le forfait minimal, et beaucoup de professionnels font appel à des prestataires spécialisés, donc payants. La solution est, peut-être, d’aménager dans l’immeuble un placard sécurisé pour accueillir ces dossiers.

Surtout, l’application de cet accord repose sur la bonne volonté des signataires et n’a pas force de loi. Luc CHATEL, secrétaire d’État à la consommation, a toutefois promis qu’un bilan serait dressé d’ici à la fin 2008 et, s’il est négatif, un arrêté de publicité des prix sera publié, avec une valeur contraignante.

 

3. Alléger le poids des charges

 

Pour la première fois, les charges de copropriété ont dépassé les 20 euros par m2 en 2006. Tout porte à croire que ce montant va croître dans les prochaines années.

« Il semble que l’on se dirige vers une hausse de 4 % et 4,5 % », déclare l’économiste Michel MOUILART, après une évolution de 4,8 % en 2005.

Parmi les postes les plus lourds : le chauffage, l’eau et les frais de personnel, qui peuvent représenter jusqu’à 50 % de la facture annuelle. Viennent ensuite les travaux de mise en conformité (amiante, saturnisme, ascenseurs) et d’aménagement (sécurité et confort). Sans oublier le poste assurance.

Reste les honoraires des syn­dics, régulièrement dénoncés par les copropriétaires. « Les charges liées au syndic, et à l'administration de la copropriété peuvent représenter jusqu'à 15 % du total des charges », déclare Bruno Dhont, directeur général de l'Association des res­ponsables de copropriété (ARC). Une dépense qui ne correspond pas toujours au travail effectué.

« On constate régulièrement des écarts importants entre les honorai­res votés lors de l'assemblée générale et la facture finale, avec une plus-value pour le syndic qui peut attein­dre plus de 50 % », estime l'association Consommation, logement et cadre de vie (à l’ARC, on parle de 100 %).

« II faut refuser un maximum de| tâches de gestion dites « particulières », et, dans tous les cas, négocier leur indexation sur le même indice que les honoraires de gestion courante », recommande l'Associa­tion des responsables de coproprié­té (ARC) dans son guide Coproprié­taires : comment baisser vos charges en 10 leçons ? (guide gratuit distribué au Salon de la Copropriété puis disponible à l’ARC).

Dix leçons qui permettent de diminuer de 20 % à 30 % le montant annuel des charges, assure l'association. Première leçon : l'éla­boration du budget prévisionnel. « Si une copropriété vote un budget de 100 000 euros, le syndic dépense­ra 100 000 euros. Voter un budget serré obligera parfois le syndic à la prudence », conseillent les auteurs.

« Au-delà de toutes les recettes, la gestion des charges demande du temps et de la méthode », ajoute le directeur de l'ARC. Du temps pour vérifier, voir renégocier les contrats ; surveiller le suivi des consommations sur plusieurs années ; refuser d'anticiper la hausse des prix du combustible. Il est préférable d'engager le syndic à maîtriser les consommations d'eau chaude et de chauffage plu­tôt que de prévoir des hausses de combustible.

Etre présent lors des visites d'entretien empêche souvent qu'elles ne se transforment en sim­ple « passage ». Il faut aussi refu­ser les postes « petits travaux » ou « iimprévus » ; exiger au besoin le contrôle des factures avant paie­ment ; enfin, dépoussiérer les contrats de gardiennage et rempla­cer des tâches devenues obsolètes (astreinte de nuit) par d'autres plus utiles.

Pour conclure, la méfiance est de mise vis-à-vis de toutes les pro­positions de travaux liés à la santé ou à la sécurité. Les abus sont légion alors que la loi définit très clairement les obligations des copropriétaires.

 

4. Les adhérents de l’ARC sont formidables

 

Dans le dossier du MONDE consacré aux économies de charges, on relève trois témoignages détaillés. Or ces trois témoignages émanent tous d’adhérents de l’ARC : une présidente de conseil syndical et deux syndics bénévoles.

 

Voici ces témoignages :

 

« Opter pour un syndic bénévole s’avère rentable »

ANCIENNE acheteuse dans une grosse société de transport pari­sien et présidente du conseil syndi­cal depuis 25 ans, Myriam L. est syndic bénévole à Gonesse adhérente à l’ARC (Val-d'Oise), depuis le mois de juin. «Après le refus total du syndic de renégocier ses honoraires, alors que nous nous apprêtions à engager plu­sieurs milliers d'euros de travaux, nous avons décidé de mettre un terme à son contrat et de passer à un syndic bénévole », explique-t-elle.

À force de rigueur et de travail, le conseil syndical a réussi à limiter la facture et, depuis sept ans, les char­ges de la copropriété n'ont pas aug­menté. « Nous ne faisons appel à des sociétés extérieures que pour les gros travaux. Nous nous chargeons de l'en­tretien courant (nouvelles clés, ampoules,peinture...)».

Même politique pour le budget de la copropriété, les contrats et les factures qui sont passés au peigne fin régulière­ment. Pour les travaux, « il faut bien séparer la matière de la main-d'œuvre et être souvent présent pour suivre l'évolution des travaux ».

L'assurance de l'immeuble a été revue à la baisse (- 3 %), après véri­fication de l'indice annuel. Une éco­nomie de 10 000 à 15 000 euros pour un budget annuel de 91 500 euros.

« L’ensemble des contrats ont été repris à zéro »

DIRECTRICE de l’Audi dans une entreprise pendant plusieurs années et présidente du conseil syndical depuis treize ans à Romainville adhérente à l’ARC (Seine-Saint-Denis), Marie-Noëlle A. ne ménage pas sa peine.

« Depuis que nous avons changé de syndic, nous avons toujours travaillé ensemble. Nous avons repris tous les contrats à zéro, extériorisé certaines tâches d’entretien, fait poser des compteurs d’eau individuels. Nous avons galéré, mais aujourd’hui le bilan est largement positif ». Les charges ont baissé de 12 % par rapport à 1994 et sont revenues au niveau de 1996.

« Nous avons réduit l’addition de moitié »

EX-PILOTE de ligne, Alain P. est aujourd’hui syndic de son immeuble à Bourg-la-Reine (Haust de Seine). Non-professionnel lui aussi adhérent à l’ARC, il reçoit chaque mois une rémunération de 800 euros, votée en assemblée générale.

« Gérer une copropriété, c’est comme gérer ses affaires personnelles, affirme-t-il. On est mieux place que le syndic professionnel pour négocier les contrats, on connaît nettement mieux que lui l’immeuble, et on ne fait que les travaux vraiment nécessaires ».

À force de rigueur, le syndic, a réussi à diviser par deux le montant des honoraires et « à faire baisser les charges quand la tendance générale est à la hausse. En 2006, nous avons réussi à réduire le budget annuel de 20 %, ajoute-t-il. Mais nous avons bénéficié d’un hiver doux et d’un été pluvieux qui a permis d’économiser de l’eau ».

Mais la tâche est quotidienne et requiert quelques connaissances juridiques, comptables et administratives pour pouvoir suivre les dossiers et négocier les contrats.

«  Et en cas de problème, on peut toujours appeler l’Association des responsables de copropriété (ARC), qui nous couvre au niveau de la responsabilité civile ».

 

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