Les objectifs de ce Colloque sont ambitieux :

Ø      tâcher de montrer ce qui va et ce qui ne va pas dans les dispositifs actuels de traitement des copropriétés en difficulté ;

Ø      faire se rencontrer des partenaires de tous horizons (élus, magistrats, fournisseurs, copropriétaires, associations,  syndics, etc.) ;

Ø      présenter aux ministres (Jean Louis BORLOO et Marc-Philippe DAUBRESSE) qui seront présents des propositions concrètes.

Que vous soyez concernés comme :

·        copropriétaire ;

·        syndic ;

·        élu ;

·        professionnel ;

·        journaliste,

-          Vous trouverez ci-dessous :

1-     le programme du Colloque ;

2-     un document rappelant l’action et les positions de l’ARC dans ce domaine.

Le programme du Colloque :

 

 

Quelle action publique

pour les copropriétés en difficulté ?

Colloque - 7 décembre 2004 - Espace 93 Victor Hugo - Clichy-sous-Bois

 

Mauvais état du bâti, difficultés financières, insalubrité, insécurité, détérioration de l'environnement, des relations de voisinage... de nombreuses copropriétés sont aujourd'hui en grande difficulté et accueillent des familles précarisées qui n'ont pas accès au logement social.

Comment la collectivité peut-elle lutter contre cette dérive ? Quelle action publique mettre en œuvre ?

La ville de Clichy-sous-Bois, en partenariat avec le Conseil national des villes (CNV), le Conseil régional d’Ile-de-France, le Conseil général 93, la Caisse des dépôts et consignations (CDC), en lien avec la direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction (DGUHC/MELT), la Délégation interministérielle à la ville, la Mission régionale d'appui droit et ville et l’Association des responsables de copropriétés (ARC), organise un colloque sur l’action publique en faveur des copropriétés en difficulté.

Elus, techniciens des collectivités, représentants des pouvoirs publics, d'associations, de syndics, bailleurs, magistrats... échangeront sur l'efficacité et les limites des dispositifs existants, sur les actions et pratiques novatrices, pour proposer des mesures adaptées à l'échelle des enjeux.

 

Programme

9h00                           Accueil des participants

10h00             Ouverture

Claude Dilain, maire de Clichy-sous-Bois, vice-président du CNV

Jean-Luc Laurent, vice-président du Conseil régional d'Ile-de-France, maire du Kremlin-Bicêtre, membre du CNV

10h15             Les copropriétés en difficulté, enjeux en Seine-Saint-Denis

Gérard Ségura, vice-président du Conseil général de Seine-Saint-Denis

10h30             Les copropriétés en difficulté, enjeux nationaux

Frédérique Rastoll, présidente de la formation "Urbanisme, équipement, logement", Conseil national de l'information statistique (CNIS)

10h50             Synthèse des ateliers préparatoires

Points de vue, analyses et propositions

- Atelier "Copropriétaires et puissance publique",  par Said Hassouni, ville de Clichy-sous-Bois

- Atelier "collectivités territoriales", par Claudine Bansept, CNV

- Atelier "Opérateurs", par Loïc Gandais, Région Ile-de-France

11h20             Pause

11h45             Table ronde              

Les interventions publiques et judiciaires en faveur des copropriétés en difficulté :

efficacité et limites.                                                                                               

12h45 Buffet

14h30             Table ronde  

Les pratiques des acteurs publics et privés pour redresser les copropriétés en difficulté : efficacité et limites.                                                                                            

 

15h30             Table ronde  

Quelles innovations, quels outils, quels moyens, quels partenariats pour un renouvellement durable des
copropriétés ?                                                                    

 

16h30  Pause

 

16h45  Présentation des éléments d'un projet de plate-forme commune :

"Propositions en faveur des copropriétés en difficulté"                                             

Claude Dilain, maire de Clichy, vice-président du CNV

Véronique Fayet, maire-adjointe de Bordeaux, vice-présidente du CNV

 

17h15  Clôture par Marc-Philippe Daubresse,

ministre délégué au logement et à la ville

(sous réserve)

 

Interviendront, en table ronde et de la salle, des copropriétaires, des administrateurs judiciaires, des syndics, des magistrats, des avocats, des bailleurs, des opérateurs, des aménageurs et urbanistes, des bureaux d'études, ainsi que des élus, des représentants de l'Etat,  d'associations...

Jean-Paul Alduy, sénateur, maire de Perpignan, président de l'agence nationale de rénovation urbaine (ANRU), Eric Audineau, avocat, Jean-Pierre Blazy, député, maire de Gonesse, Jean-Pierre Bosino, maire de Montataire, Patrick Braouezec, député-maire de Saint-Denis, René Bresson, Urbanis, Claude Brévan, déléguée interministérielle à la Ville, Maurice Charrier, maire de Vaulx-en-Velin, vice-président de la communauté urbaine de Lyon, Pierre Cohen, député, maire de Ramonville Saint-Agne, Serge Contat, directeur général de l'ANAH, Francis Cura, Ozone, Philippe Darteil, directeur du Pact Arim 93, Philippe Daumont, responsable du service Collectivités locales, EDF, François Delarue, directeur général, direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction (DGUHC), Bruno Dhont, directeur de l’association des responsables de copropriétés (ARC), Danièle Dubrac, présidente de la Confédération nationale des administrateurs de biens (CNAB) francilienne, Catherine Fichet, directrice adjointe, Caisse interprofessionnelle du logement (CIL) de Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, Dominique Figeat, délégué ministériel à l'action foncière de l'Etat, ministère de l'Equipement, Lorette Goncalves, présidente de l’association ABC Aubervilliers, Annie Guillemot, maire de Bron, Michel Heinrich, député, maire d’Epinal, Jocelyne Herbinski, Confédération nationale du logement (CNL), Marie-Annick Lannou, directrice d'études, Ville et habitat, Jean-Amédée Lathoud, procureur général près la cour d’appel de Versailles, Jacques Magny, département Ville et territoires, CDC, Paul-Louis Marty, délégué général de l'USH (Union sociale pour l’habitat), André Massot, chargé d'études, IAURIF, Denis Moreau, chef de la mission régionale d'appui droit et ville, ministère de la Justice, François Pupponi, maire de Sarcelles, Eric Raoult, ancien ministre, député-maire du Raincy, Eric Pliez, président de la Fédération nationale des associations d'accueil et de réinsertion sociale (Fnars) d'Ile-de-France, Marc Royo, président de l'association de portage solidaire (APS), Philippe Sellier, cabinet Segine, Jean-Pierre Tourbin, directeur de l’association Freha, Florence Tulier, administratrice judiciaire, Daniel Vachez, maire de Noisiel, Pierre Verdeaux, directeur, Direction départementale de l'Equipement (DDE) de Seine-Saint-Denis... (des intervenants sont en attente de confirmation)

 

Informations pratiques

 

Espace 93 Victor Hugo (face à la Mairie)

Place du 11 Novembre - 93390 Clichy-sous-Bois

T. 01 43 88 22 36

 

Comment s'y rendre

Par le RER E (30 mn)

Départ Gare du Nord 9h14 et 9h29, arrivée gare du Raincy à 9h27 et 9h42

- Navette "CG93" prévue à la gare de Raincy - Départs à 9h30 et 9h45

- Bus 601, 603, 642 (fréquence 15 mn)- Arrêt Marroniers

Par le RER B (45 mn)

Départ Station Chatelet-les-Halles (fréquence 5 mn),

Arrivée gare d'Aulnay-sous-Bois

Prendre le bus 613 (fréquence 15 mn)

Arrêt Espace 93 / Clichy-sous-Bois

En voiture

par la A86, sortie Bobigny,

puis Clichy-sous-Bois par Bondy

(Parking de la Mairie)

 

Informations participants

Ville de Clichy-sous-Bois - Eric Imbert -  01 43 88 83 78 - eric.imbert@ville-clichy-sous-bois.fr

Conseil national des villes/CNV - Cisse Coulibaly - T. 01 44 38 34 33  - secretariat.cnv@laposte.net

Claude Lisbonis/CLC -  T. 01 42 02 17 40 - c.lisbonis.com@wanadoo.fr

 

Notre document :

 

 

L’arc et les Copropriétés en difficulté

L’historique

Depuis sa création en 1987, l’ARC s’est fixée deux objectifs principaux :

-          Aider les copropriétaires à mieux gérer leur immeuble, à résoudre les problèmes juridiques et pratiques de leur copropriété, à contrôler les professionnels, et à se former sur tous les problèmes de la copropriété.

-          Améliorer le fonctionnement global de la copropriété.

 

Ainsi, très tôt - dès 1989 - l’ARC, saisie par des adhérents habitants des copropriétés fragilisées ou dégradées, comme par exemple la BASTIDE à CERGY, le PAVOIS à EVRY mais aussi des dizaines de copropriétés insalubres de SAINT-OUEN, PARIS, etc. découvrit le phénomène des « copropriétés en difficulté ».

Depuis, nous n’avons cessé d’agir pour sensibiliser les pouvoirs publics à ces problèmes, tout en essayant de bâtir des outils et des partenariats pour favoriser des interventions efficaces.

Aujourd’hui si beaucoup a été fait, beaucoup reste encore à faire face à un phénomène qui s’amplifie et face à des procédures qui semblent en partie inefficaces ou peu efficaces aux copropriétaires mais aussi aux élus et aux opérateurs.

Nous allons essayer de retracer ce chemin et de montrer le chemin qui reste à parcourir.

 

 

 

 

Depuis quinze ans l’ARC n’a cessé, comme on l’a dit, non seulement de chercher à sensibiliser les pouvoirs publics et les élus de tous les territoires au phénomène de la copropriété en difficulté mais aussi de faire des propositions de nature très variées pour mieux traiter les problèmes des copropriétés et, au-delà, d’engager des actions ou de créer des outils, lorsque cela était nécessaire et s’avérait possible.

Cette action a été naturellement menée avec tous ceux - élus locaux, conseillers régionaux, responsables « habitat » hauts-fonctionnaires, copropriétaires,

responsables associatifs, opérateurs - qui, comme nous confrontés à cette réalité nouvelle, ont agi et réagi de façon de plus en plus concertée.

Voici les principales étapes de cette longue action commune.

1-    Les pouvoirs publics et les réticences à intervenir

-          Face aux fortes et compréhensibles réticences des pouvoirs publics pour intervenir dans « l’habitat privé », l’ARC a du dépenser beaucoup d’énergie pour convaincre les responsables de deux choses :

a)     d’une part de l’impérieuse nécessité d’aider les copropriétés et donc d’intervenir dans ce domaine privé malgré l’absence de légitimité juridique ;

b)     d’autre part de le faire dans le cadre d’un vrai partenariat public-privé à construire dans le respect du statut et des dynamiques propres aux copropriétés.

-          Sur le modèle de CERGY, Ville où des élus exemplaires ont réagi très vite, des « protocoles » d’intervention ont ainsi été mis en œuvre où chacun (Ville, État, Copropriété) a pu trouver sa place et son efficacité.

-          Aujourd’hui cette culture d’intervention mixte est encore en partie à inventer, mais des progrès importants ont été accomplis et, par exemple, plus aucun élu n’estime qu’il ne peut intervenir, la plupart d’entre eux recherchant au contraire, les bonnes méthodes d’intervention conjointe.

-          Se pose néanmoins encore dans certains cas le problème de la légitimité à intervenir et des limites de cette intervention, surtout quand la situation n’est pas encore totalement dégradée : nous verrons plus loin comment il serait possible de résoudre ce problème.

 

2-    La BASTIDE : un plan de sauvegarde avant la lettre

-          Dès 1990 - six ans avant la loi Pacte de Relance pour la Ville - l’ARC participait, avec la Ville de CERGY, (pionnière dans ce domaine) et de nombreux partenaires publics et privés à la mise en place du premier plan de sauvegarde avant la lettre sur l’Ilot « LA BASTIDE » (7 copropriétés concernées).

-          Pratiquement tout ce qui s’est fait depuis dans ce domaine a été expérimenté à la BASTIDE par la Ville de CERGY et ses partenaires, dont l’ARC :

·        le portage provisoire des lots saisis judiciairement ;

·        les abandons de créances par les grands fournisseurs ;

·        l’aide à la gestion des syndics ;

·        le fonds d’aide aux procédures judiciaires ;

·        la formation des conseils syndicaux ;

·        l’individualisation des contrats d’eau ;

·        les commissions des impayés, etc.

3-    Le diagnostic de gestion

-          En 1997, l’ARC mettait au point avec le mouvement PACT-ARIM un diagnostic de gestion-type des copropriétés en difficulté, diagnostic qui se veut une radiographie des problèmes (et non une photographie).

-          Le diagnostic porte sur :

·        les charges ;

·        les comptes ;

·        les impayés,

et permet de repérer les dysfonctionnements, les causes de ces dysfonctionnements et les remèdes nécessaires.

-          L’ARC est même allée jusqu’à créer une association avec des syndics et les PACT-ARIM (ADIAC) pour promouvoir ce diagnostic qui, depuis, s’est imposé comme un véritable outil d’intervention.

4-    Les agents d’insertion dans les copropriétés en difficulté (1997)

-          Consciente du fait qu’il fallait des moyens spécifiques et nouveaux pour aider les villes et les conseils syndicaux des copropriétés en difficulté, l’ARC a créé des postes « d’agent d’insertion » à l'aide du dispositif « emploi-jeune », là encore avec des villes pionnières (Cergy, Garges-lès-Gonesse, Clichy sous Bois, Sarcelles) et des partenaires liés au service public (Agence de l’Eau, EDF). Sept ans après, ces postes sont en passe de devenir des emplois reconnus et des postes généralisables.

5-    La création d’une association de portage :

      Association Portage Solidaire (2000)

-          Comment empêcher que les logements « saisis » ne soient rachetés par des marchands de biens ou des rabatteurs ?

-          Pour apporter une réponse, l’ARC a créé avec l’Association Habitat et Humanisme, l’aide de la Fondation Abbé Pierre et le soutien du FAS, (Fonds d’Action Sociale) de la Région Ile de France et de la Caisse des dépôts et Consignations, l’Association Portage Solidaire qui :

·        rachète les logements saisis judiciairement ;

·        traite le problème des familles qui sont dans les logements ;

·        revend les logements à des personnes choisies en concertation avec la copropriété et la ville.

-          Cette association qui, depuis quatre ans, fonctionne en partenariat avec les villes et les copropriétés a réalisé des opérations dans plusieurs copropriétés, y compris à la demande de certaines villes et a montré l’efficacité radicale du dispositif mis en place.

6-    Le Manifeste pour le traitement des copropriétés en difficulté

-          En 2000, l’ARC établit un premier bilan méthodologique et élabore un « Manifeste pour le traitement des copropriétés en difficulté ». Le Manifeste présente une méthode, des propositions et propose des partenariats. Il prépare un Colloque National qui aura lieu au Sénat en 2001 avec l’aide de la Région Ile de France et de la Caisse des Dépôts et Consignations.

-          Quatre ans après, l’essentiel de ce qui était dit dans ce Manuel (disponible sur notre site Internet) reste valable.

7-    Un Colloque au Sénat (2001)

-          Ce Colloque est la première manifestation nationale concernant la copropriété en difficulté organisée pour permettre de mesurer le chemin déjà parcouru et proposer des solutions, aux côtés des élus locaux, du Conseil Régional de la Caisse des Dépôts sont présents le Ministère du Logement, la DIV, le Ministère de la Justice, EDF, le SEDIF, les chambres professionnelles de syndics, les administrateurs judiciaires, les associations et bien sûr l’ANAH. A l’issue de ce Colloque, l’ANAH acceptera de financer directement les syndicats de copropriété pour les travaux concernant les parties communes… Une révolution salutai

8-    La réalisation d’un guide méthodologique pour le repérage des copropriétés en difficulté (2001)

-          Rédigé avec la Caisse des Dépôts et Consignations et le Conseil Régional Ile de France, ce guide fut l’une des premières tentatives pour favoriser la sensibilisation des travailleurs sociaux et responsables locaux au repérage des copropriétés fragiles et au traitement précoce.

9-    Participation à la mise au point du rapport RASTOLL du Conseil Économique et Social sur la copropriété en difficulté  (2002)

-          Madame RASTOLL a participé au Colloque de l’ARC sur les copropriétés en difficulté et a longuement auditionné l’ARC comme de nombreux autres acteurs du monde de la copropriété pour établir le rapport qu’elle a rédigé sur le problème des copropriétés en difficulté pour le compte du Conseil Économique et Social. On retrouve d’ailleurs dans ce rapport très bien fait les idées que nous défendons et ne cessons de défendre :

·        sur l’administration judiciaire ;

·        sur les diagnostics de gestion ;

·        sur les syndics de redressement ;

·        sur l’aide juridictionnelle, etc.

10-       La négociation et la mise au point d’un dispositif   d’intervention précoce (2003-2004)

-          Pour traiter efficacement le phénomène des copropriétés en difficulté il faut pouvoir intervenir le plus tôt possible.

-          En 2003, le cabinet du Ministre de la Ville s’intéressa à une proposition de l’ARC concernant le repérage précoce des copropriétés fragiles. Un travail avec la DIV (Délégation Interministérielle à la Ville) et la DGUHC (Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Construction) s’en suivit et aboutit à un projet concret. A son tour intéressé par cette proposition, le Conseil Régional d’Ile de France envisagerait de lancer une expérience portant sur cent diagnostics de copropriétés fragiles qui doivent permettre d’enrayer à la source un processus de dégradation.

-          Nous pourrons, espérons-le, en parler et en reparler début 2005.

-          Le problème de l’intervention précoce pourrait ainsi trouver rapidement un début de solution.

-          Comme le montre ce rappel, un travail considérable associant des personnes physiques et morales de tous horizons a été fait, l’ARC se contentant de tenir sa place d’association représentative des copropriétaires particulièrement bien présente dans les copropriétés fragiles ou en difficulté.

 

 

En dix ans (1994-2004) quatre lois ont tenté d’apporter une réponse au phénomène de la copropriété en difficulté.

A chaque fois ces lois ont essayé de trouver LE moyen efficace et absolu.

A chaque fois, nous avons d’un côté applaudi aux avancées réalisées (en partie parfois sous notre amicale pression…), d’un autre côté regretté souvent l’insuffisance ou la frilosité d’une partie des mesures mises finalement au point.

 

1-    La loi Habitat du 21 juillet 1994

-          Cette loi institue la notion de « copropriété en difficulté » et prévoit le « médicament », à savoir la « mise sous administration judiciaire ».

-          Problèmes :

·        l’administrateur a tous les pouvoirs (de l’assemblée générale) mais aucun moyen….

·        il coûte cher et a beaucoup de difficulté à faire des miracles.

-          Conséquence : cette loi est jugée comme inefficace par à peu près tout le monde.

-          Voilà dix ans que nous demandons que cette loi puisse être réformée sous deux angles :

a)     donner des MOYENS à l’administrateur (exemple : qu’il puisse obtenir - via le juge - des abandons de créances) ;

b)     nommer des administrateurs « spécialisés » (en matière de copropriété) dont les honoraires soient en partie pris en charge dans le cadre de l’aide juridictionnelle.

-          Nous pensons toujours que cela est nécessaire.

2-     La loi « Pacte de Relance Pour la Ville » (novembre 1996)

-          Cette loi a institué le « plan de sauvegarde » et donc substitué la voie « préfectorale » à la voie « judicaire ».

-          Ce dispositif est d’ailleurs une excellente chose (recherche partenariale d’un plan de redressement).

-          Seul problème: il ne s’adresse qu’aux copropriétés très dégradées et, faute de crédits affectés, il n’est pas assez utilisé (il faudrait cinq fois plus de plans de sauvegarde qu’il n’y en a).

-          Par ailleurs cette loi reste incomplète puisqu’il manque toujours un dispositif pour les copropriétés en pré-difficulté.

3-    La loi S.R.U. (décembre 2000)

-          Cette loi d’espoir a été très décevante :

a)     elle a ouvert le FSL uniquement pour les copropriétaires situés en plan de sauvegarde, mais pas plus ;

b)     elle prévoit une possibilité de scission des copropriétés mais n’a prévu aucun mécanisme préalable d’apurement du passif : de ce fait cette mesure parfois indispensable est impossible à appliquer ;

c)      elle a ouvert la possibilité de mettre en place des contrats d’individualisation de la fourniture d’eau, mais le texte aurait besoin de retouches et les concessionnaires ou communes n’ont pas bien saisis l’importance de cette disposition pour favoriser le redressement financier des copropriétés.

-          Comme on le voit, il suffirait de pas grand-chose…

4-    La loi BORLOO (août 2003)

-          Cette loi a renforcé le pouvoir d’intervention des Maires dans les copropriétés en difficulté :

·        injonction de travaux ;

·        déclaration d’état de carence.

-          Faute de décret (pour le premier point) et faute d’avoir - là encore - traité le volet financier  (sur le deuxième point) avant le volet juridique, cette loi reste lettre morte.

-          Quatre lois. Quatre lois à améliorer, pensons-nous.

 

 

Comme on l’a vu, depuis quinze ans l’ARC a sans relâche agi  en concertation pour favoriser la mise en place de dispositions adaptées aux copropriétés en difficulté.

Certaines de ces dispositions furent difficiles à obtenir, mais sont aujourd’hui acquises; d’autres ne furent obtenues qu’en partie, ce qui fait qu’elles restent, malheureusement selon nous, en partie inefficaces. Faisons le point de ces avancées et semi victoires.

 

1-    Les subventions accordées au syndicat et le déplafonnement des subventions

-          La première disposition significative que nous avons obtenue est le fait que les subventions de l’ANAH puissent être accordées directement au syndicat des copropriétaires en difficulté (plan de sauvegarde et OPAH copropriétés dégradées), sans conditions de ressources des propriétaires et sans distinction de statut.

-          Ce qui aujourd’hui semble normal ne l’était pas en 2001 et c’est à la suite de nombreux débats que l’ANAH décida enfin de modifier ses règles.

2-    Des subventions pour les mesures d’urgence

-          Là encore il a fallu batailler pour obtenir la mise en place de cette disposition très efficace dont le principe était le suivant : débloquer des subventions pour travaux d’urgence sans attendre la mise au point d’un plan pouvant prendre plusieurs années.

-          Rappelons que la Région Ile de France a été pionnière en ce domaine et a entraîné l'ANAH dans son sillage.

-          Cette disposition s’avère très positive ; malheureusement elle n’est prévue QUE dans le cadre des plans de sauvegarde.

3-    Le FSL (Fonds de Solidarité Logement)

-          Lorsqu’en 1992 nous demandions que le FSL soit aussi ouvert aux charges de copropriété sous certaines conditions nous étions traités de fous.

-          Aujourd’hui, le FSL pour les copropriétaires - lorsqu’il est en place - s’avère un très bon outil (qui plus est, vertueux) de « remise en selle » de nombreux copropriétaires.

-          Malheureusement, alors que nous demandons que le bénéfice du FSL soit ouvert à tous les copropriétaires reconnus comme « surendettés » par le juge, les pouvoirs publics n’ont toujours pas donné suite à cette demande ; les copropriétés devront continuer à assurer seules les charges impayées de ces personnes, ce qui compromet les possibilités de redressement des uns ET des autres.

4-    Le préfinancement des subventions

-          Ce problème - après avoir trouvé quelques réponses provisoires (Caisse des Dépôts et Consignation plus Caisse d’Épargne) - reste aujourd’hui largement non résolu, compromettant les dynamiques de redressement.

-          Plutôt que d’inventer des dispositifs complexes nous plaidons pour un assouplissement des règles de déblocages progressifs des subventions, mais semblons ne pas être  entendus.

5-    L’aide à la gestion

-          Le redressement des copropriétés se fait sur des périodes de l’ordre de cinq ans.

-          Celui-ci repose en partie sur la compétence et la mobilisation du syndic de copropriété.

-          Or, les demandes répétées (les nôtres mais aussi celles de nombreuses personnes ou organismes, comme le Conseil Économique et Social) d’aide à la gestion et d’incitation à la création d’un corps de syndics spécialisés n’ont pas toujours trouvé un écho à la hauteur des enjeux : pour l’instant seules la Région Ile de France et la Ville de PARIS ont lancé une expérience en ce sens.

-          Nous sommes donc loin d’une reconnaissance ferme de l’urgence qu’il y a à favoriser la mise en place de gestionnaires spécialisés et spécialement financés pour assurer un redressement durable des copropriétés. Or, en l’absence de ce dispositif, il manquera toujours l’essentiel : le pilote.

6-    L’aide juridictionnelle

-          Il aura fallu dix ans pour que le principe de l’aide judiciaire accordée aux copropriétés en difficulté trouve une traduction législative.

-          Malheureusement le système de l’aide juridictionnelle est si lourd et si complexe que la mesure - quinze mois après son entrée en vigueur - reste pratiquement inappliquée (il faut parfois sept mois pour obtenir un accord de principe du tribunal…).

-          Comme on le voit il ne suffit pas d’avoir l’outil.

7-    L’individualisation des contrats d’eau froide

-          Introduite par la loi S.R.U. avec difficulté, cette disposition est véritablement révolutionnaire.

-          Dans la pratique néanmoins, les concessionnaires et les communes qui craignent d’avoir à gérer de nombreux impayés sont très réticents à tel point que le système est encore largement inopérant (ainsi quatre ans après la loi S.R.U. et neuf mois après le délai ultime fixé par décret, la Ville de PARIS n’a pas encore modifié son règlement de service et ne peut donc toujours pas satisfaire aux demandes).

8-    La scission judiciaire des copropriétés

-          Autre disposition très intéressante introduite par la loi S.R.U. ; autre déception. Pourquoi ?

a)     pour qu’il y ait scission, il faut qu’il y ait apurement préalable des dettes, ce qui est - sauf exception - impossible dans les copropriétés qui peuvent avoir un lourd passif ; demande t-on à une entreprise en liquidation un apurement de toutes ses dettes avant liquidation ?

b)     par ailleurs la loi n’a prévu la scission que lorsqu’il y avait possibilité de division au sol, empêchant donc la scission en volume ; or c’est surtout dans les grands ensembles immobiliers hétérogènes que la scission se justifierait.

9-    L’administration judiciaire

-          Lorsqu’en 1994 la loi a institué le traitement judiciaire des copropriétés en difficulté, nous nous sommes réjouis mais avons très vite demandé trois améliorations :

a)     il fallait que les frais de l’administrateur puissent être pris en charge ;

b)     il fallait que l’administrateur ait lui-même des moyens, le premier d’entre eux étant de pouvoir obtenir non pas des moratoires de dettes, mais des abandons ;

c)      il fallait enfin que les administrateurs soient spécialisés en matière de copropriété et spécialisés en matière de traitement des copropriétés en difficulté.

-          Or, aucune de ces demandes n’a encore été satisfaite bien que Jean Louis BORLOO ait prévu de le faire à un moment. Conséquence : en dix ans AUCUNE copropriété en difficulté mise sous administration judiciaire ne s’est redressée ; par contre toutes ont continué à se dégrader.

On le voit, un bilan impressionnant, mais pas toujours très abouti. Pourtant, là encore il suffirait parfois de peu de chose.

 

                                                       

 

Ce que l’ARC met en avant avec force depuis dix ans avec d’autres partenaires, c’est que le redressement des copropriétés en difficulté ne se fait pas du tout comme le redressement d’un  immeuble ou ensemble HLM. Pourquoi ?

-          Une copropriété en difficulté est une copropriété qui - sur fond de fragilités diverses (charges trop lourdes ; accédants modestes ; situation urbaine défavorable ; vieillissement prématuré du bâti, etc.) - a été « victime » d’un gestionnaire laxiste ou incompétent.

-          Cette gestion a entraîné des impayés non traités qui ont eux-mêmes entraîné des charges plus élevées, un entretien défaillant, le départ des premiers copropriétaires, l’arrivée de locataires de plus en plus difficiles, etc.

-          Cette évolution a entraîné elle-même une paupérisation et une dégradation physique que, naturellement, la gestion défaillante n’a pu qu’accélérer.

Certains intervenants ou responsables ne voyant que le résultat de ce processus pensent que la paupérisation est la cause des difficultés de ces copropriétés.

Dès lors ils préconisent un traitement social des copropriétés qui est, malheureusement et malgré les bonnes intentions voué à l’inefficacité ou pire, s’avère contre-productif : en effet plus on va assister les copropriétaires, moins ils seront capables d’assumer leur statut et leurs responsabilités de copropriétaires ; par ailleurs pendant qu’on assiste les copropriétaires les plus pauvres et qu’on vise à un maintien dans les lieux des populations les plus fragiles, ceci à tous prix, la situation financière des copropriétés continue souvent à se dégrader (ou du moins si elle n’empire pas, elle ne se redresse pas), les charges ne baissent pas, la gestion n’est par reprise en main comme elle le devrait et les copropriétaires bon payeurs ne sont pas aidés dans leur volonté de redressement de la gestion ; plus grave encore : dans le souci (louable) de régler les problèmes sociaux et financiers, certains en viennent à faire appel à des organismes HLM pour racheter les logements ; ainsi la copropriété, de logement social de fait qu’elle était devient logement social de droit et le redressement de la copropriété devient impossible, cette évolution entraînant souvent le départ des « derniers des Mohicans ».

-          A contrario nous pensons que le traitement passe :

·        par une reprise en main radicale de la gestion visant une réduction significative des charges ;

·        par un traitement adapté (par le relogement) de la situation des quelques ménages incapables de rester copropriétaires ;

·        par un traitement judiciaire également radical des impayés de mauvaise foi (70 % des impayés…) ;

·        par une aide ponctuelle via le F.S.L. aux copropriétaires qui peuvent le rester une fois réalisée la baisse des charges.

-          Faute, croyons-nous, d’avoir bien apprécié les causes réelles de la dégradation, de nombreux intervenants ne sont pas encore persuadés que le redressement passe d’abord et essentiellement par une amélioration substantielle  de la gestion, un traitement judiciaire  et un assainissement financier des copropriétés. C’est sans doute pourquoi les « outils » nécessaires au redressement des copropriétés sont souvent encore inadaptés.

 

-          Dix ans après la loi de 1994 qui a reconnu le phénomène de la copropriété en difficulté, le chemin est encore long pensons-nous. L’action curative, comme on l’a vu et pour les raisons évoquées reste souvent décevante ; l’action préventive n’existe pas vraiment ; quant à l’action précoce, elle aussi reste encore largement à inventer.

1-      L’action préventive

-          Une seule mesure suffirait à enrayer ou atténuer le phénomène pour les années à venir : l’obligation, pour toutes les copropriétés d’avoir à constituer un fonds de travaux alimenté en permanence. Cela se passe dans de nombreux pays  (y compris des pays  dont le socle juridique est le Code civil Napoléon) et cela se passe bien. Naturellement en contrepartie de cette obligation il faudrait des produits de placement et une fiscalité adaptée. Comme pour la retraite…

2-      L’action précoce

-          Chacun rêve « d’observatoire des copropriétés fragiles », de « dispositif d’alerte plus ou moins sophistiqué ». Nous ne pensons pas que la solution passe par ces dispositifs sophistiqués.

-          Nous avons proposé un processus plus simple :

·        la mise au point d’un « diagnostic de gestion normalisé » ;

·        la possibilité pour différentes personnes (Maire, Conseil syndical, un groupe de copropriétaires, un fournisseur non payé, etc.) de déclencher le diagnostic sous contrôle judiciaire.

-          Grâce à la DGUHC à la DIV et surtout au Conseil Régional d’Ile de France, une expérience va bientôt se mettre en place dont nous espérons qu’elle permettra de mieux préparer la généralisation de dispositifs d’interventions précoces souples.

3-      Les outils et dispositions  curatives qui manquent encore

-          On l’a vu plus haut, il y a beaucoup de dispositions à mettre en place dont une grande partie ne sont que des améliorations de dispositions selon nous  simplement inabouties.

a)       L’abandon (même partiel) de créances sous contrôle judiciaire doit être institué :

·        c’est le seul moyen d’assainir rapidement les comptes et, le cas échéant, d’opérer une scission qui va permettre de restaurer une gestion maîtrisée.

b)       La mise en place de syndics de redressement en partie aidés financièrement, doit être encouragée

            Il nous faut des « cancérologues » de la copropriété :

·        spécialisés ;

·        compétents ;

·        motivés ;

·        bien payés.

            Ces spécialistes pourraient d’ailleurs remplacer les administrateurs judiciaires.

c)       Le FSL doit être ouvert systématiquement à toutes les personnes reconnues comme surendettées.

d)       L’individualisation des contrats d’eau doit être encouragée, favorisée, financée dans les copropriétés en difficulté.

e)       Les organismes de portage provisoire des lots saisis judiciairement doivent être plus aidés et mieux financés.

f)         La mise en œuvre de l’aide judiciaire doit être améliorée.

g)       La scission en volume des copropriétés complexes doit être rendue possible.

h)       Le déblocage progressif des subventions doit être institué.

Comme on le voit non seulement ces demandes sont des demandes de bon sens, mais la plupart du temps une partie du chemin a déjà été parcourue. Il suffit seulement de poursuivre ce chemin.

 

 

Pour finir, nous allons expliquer comment, concrètement et dans la situation actuelle, nous nous y prenons pour aider les copropriétés qui le souhaitent à se redresser.

Rappelons en deux mots que notre expérience de terrain est bien réel : environ 10.000 copropriétés adhérentes (dont 2 000 autogérées) représentant environ 500.000 logements.

-          Concrètement lorsque l’ARC est saisie par une copropriété en difficulté cela se passe ainsi :

1 - Nous proposons tout d’abord, en effet, au conseil syndical, d’élaborer, avec lui, un diagnostic qui va permettre de repérer les problèmes de gestion :

·        charges trop fortes ;

·        procédures de recouvrement des charges inefficaces ou inadaptées ;

·        analyse critique des comptes de bilan ;

·        repérage des erreurs de gestion présentes et passées, etc.

2 - Si la copropriété est trop importante et que le travail de diagnostic est trop lourd nous aidons le conseil syndical à saisir les pouvoirs publics pour obtenir des aides financières permettant de faire le diagnostic.

3 - Une fois le diagnostic fait, soit nous considérons que la copropriété peut s’en sortir elle-même (maîtrise des charges ; changement éventuel de syndic ; accélération des procédures de recouvrement des charges, etc. et nous aidons la copropriété à opérer son redressement seule.

4 - Si la copropriété a de graves difficultés nous l’aidons à préparer un dossier pour obtenir le bénéfice d’un dispositif d’aide au redressement (exemple : plan de sauvegarde ou classement en copropriété en difficulté). Grâce à notre intervention de nombreuses copropriétés ont pu être intégrées dans une OPAH copropriété en difficulté, un plan de sauvegarde ainsi que dans l’OAHD (Opération d’Amélioration de l’Habitat Dégradé) lancée par la Ville de PARIS.

5- Puis nous continuons à aider activement au redressement des copropriétés.

-          Dans le cadre des actions en redressement y compris des actions publiques, nous accompagnons les conseils syndicaux afin de les aider à :

·        mieux se structurer, se former ;

·        mettre en place des programmes d’économies de charges ;

·        améliorer la gestion afin de redresser les comptes de la copropriété.

-          Nous participons aux réunions de conseils syndicaux et d’assemblée générale. Par ailleurs nous intervenons pour renseigner les conseillers syndicaux sur toutes les questions pouvant leur être soumises (notamment juridiques, techniques et financières) mais également pour les orienter dans leurs choix.

-          Nous aidons les conseils syndicaux à élaborer et mettre en œuvre une politique de recouvrement des charges impayées.

-          Nous organisons des réunions de suivi des impayés au cours desquelles nous faisons :

·        le point sur l’évolution des impayés et des procédures ;

·        le point sur les méthodes de recouvrement employées par le syndic (efficaces, non efficaces) ;

·        des propositions pour améliorer le recouvrement des impayés ;

·        l’étude des solutions en dehors du contentieux : mise en place d’échéancier, possibilité de F.S.L., autres aides…

-          Nous aidons les familles, peu ou mal intégrées, à la lecture et à la compréhension des charges. Par ailleurs, nous les formons aux différents aspects du fonctionnement de la copropriété tels que : le règlement de copropriété, les droits et obligations en copropriété, le budget prévisionnel, l’assemblée générale, le conseil syndical.

 

*

·          Oui :

-          beaucoup de fait

-          beaucoup d’énergie mise en œuvre

-          beaucoup d’espoirs (quelque fois déçus)

-          beaucoup de propositions (parfois inabouties)

-          beaucoup de nuages à l’horizon des copropriétés

-          beaucoup à faire.

                                                                                                          ARC- Novembre 2004